出品/新商業(yè)LAB

2025年9月26日，備受華東市場矚目的「杭州亞奧萬象天地」(以下簡稱亞奧萬象天地)，在錢塘江南岸的亞運村正式開業(yè)。這是繼深圳、西安、南京、上海蘇河灣、南昌紅谷灘、南京雨花之后，全國第七座萬象天地。

○截至2025年9月30日，全國已開業(yè)的7座萬象天地

當(dāng)時在上海出差的LAB君，專程前往杭州，就為于第一時間，實地感受「浙江第一座萬象天地」為所在片區(qū)帶來的鮮活商業(yè)能量。

項目開業(yè)當(dāng)日，天氣炎熱，溫度升騰。我們因地制宜地選擇在涼爽的夜晚，學(xué)著周邊居民日常鍛煉的樣子，騎著單車沿著錢塘江南岸的錢江世紀(jì)公園，從奧體中心一路向北奔赴亞運村。

○從江邊看亞奧萬象天地

○亞奧萬象天地街區(qū)的氛圍

我們也有幸拍到視角從江邊越過大片農(nóng)田對望亞奧萬象天地的照片，且恰好在夜間遇見項目開業(yè)當(dāng)日的客流峰值。畢竟，人們都愿在舒適的夜間，迎著從江邊吹來的徐徐微風(fēng)，來逛新商場特別是有chill氛圍的戶外街區(qū)。

以下，LAB君就從「區(qū)位與定位、氛圍與硬件、文化與細(xì)節(jié)、業(yè)態(tài)與品牌、不足與成長」這5大維度，帶來有關(guān)亞奧萬象天地的開業(yè)探場報告。

○亞奧萬象天地的信息

01

亞運村板塊的商業(yè)之光

要讀懂錢塘江南岸的亞運村板塊，先要從2023年在杭州舉辦的第19屆亞運會說起。

當(dāng)時在錢塘江南岸，華潤置地、杭州城投、杭州安居集團(tuán)等攜手，秉持「中國質(zhì)量&中國速度」，高標(biāo)準(zhǔn)建成各大體育場館及亞運村；且以「中國服務(wù)」，高品質(zhì)完成賽事保障，成就杭州面向亞洲、走向世界的一次里程碑盛事。

進(jìn)入「后亞運」時代，位于城市中心地帶、與錢塘江北岸江河匯隔江相望、且擁有宜居氛圍的「亞運村新城」，一躍成為杭州新房與二手房熱度最高的板塊之一。

○亞運村的所在區(qū)位

從亞運會閉幕至亞奧萬象天地開業(yè)之間約2年時間里，即便亞運村周邊尚有大片待開發(fā)的農(nóng)田，商業(yè)配套也以社區(qū)底商為主，人們也始終看好片區(qū)的長期發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

因為在區(qū)域發(fā)展藍(lán)圖中，這里定位為「錢塘灣未來總部基地核心區(qū)」，有建成的體育場館、城市公園、辦公樓宇、品質(zhì)住宅及杭州首家木棉花酒店等，也有在建的多個大型商業(yè)體，還有規(guī)劃中的圖書館、博物館、美術(shù)館等。

○位于錢塘江南岸的美術(shù)館概念設(shè)計方案之一

而亞運村現(xiàn)已入駐超3000戶居民期待已久的「片區(qū)商業(yè)之光」，就是本文主角——亞奧萬象天地。

所以，當(dāng)該項目或受國內(nèi)消費市場大環(huán)境影響而做出適時調(diào)整，于2025年5月擬去掉「萬象」二字，更名為類似深圳大運天地、紹興天地等「天地+」非標(biāo)產(chǎn)品的「杭州亞奧天地」，立即遭到亞運村業(yè)主的集體反對。

畢竟，得益于深圳萬象天地等同類項目的杰出表現(xiàn)，及它們?yōu)樗趨^(qū)域帶來的強勁商業(yè)活力，定位高于「萬象匯」的「萬象天地」，自帶耀眼的「商業(yè)光環(huán)」，在世人眼中的商業(yè)地位，也高于「天地+」非標(biāo)產(chǎn)品。

○深圳萬象天地的街景

經(jīng)過多方斡旋與慎重考量，萬象商業(yè)本著「以客為尊、深耕杭城」的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，依舊按照「杭州亞奧萬象天地」命名該項目。歷經(jīng)波折的「浙江第一座萬象天地」，終于千呼萬喚始出來。

02

愜意氛圍與文化策源地

項目所在的亞奧城，總建筑面積達(dá)48萬㎡，包括亞奧城商住小區(qū)、亞奧中心寫字樓、杭州木棉花酒店及亞奧萬象天地，整體規(guī)劃來自知名設(shè)計團(tuán)隊KPF。

商業(yè)面積近12萬㎡的亞奧萬象天地，以「街區(qū)+盒子」的萬象天地產(chǎn)品經(jīng)典形態(tài)呈現(xiàn)，主要設(shè)計由Lead8操刀，景觀設(shè)計出自PLAND博度景觀，景觀提升來自風(fēng)物營造LANDTEK，室內(nèi)設(shè)計則由Malherbe Paris負(fù)責(zé)。

○亞奧萬象天地所在的亞奧城整體規(guī)劃效果圖

而亞奧萬象天地最吸引人的區(qū)域，無疑是占地超2萬㎡、長度450米的沉浸式松弛有氧街區(qū)——「里巷」及南北兩處Mini Mall。

○里巷、Mini Mall及購物中心示意圖

漫步于琮琮路與平瀾路之間的里巷，兩側(cè)錯落有致的定制化店鋪、用心布置的外擺區(qū)、隨處可坐的休息區(qū)、郁郁蔥蔥的綠樹及別具一格的潮汐水池等，營造出樹蔭之下的「戶外休閑空間&宜人商業(yè)氛圍」。

無論是慵懶放松，還是社交會友，或是親子遛娃，這里的微風(fēng)、陽光、綠景、水流等，共同組成在樹梢、在眼眸、在指尖恣意流淌的盎然景致，這是現(xiàn)代活力版的「南宋御街」，也重構(gòu)了杭州人千年以來刻在骨子里的「浪漫雅致」。

○街區(qū)的夜景氛圍

○律動的潮汐水池

○餐廳的外擺區(qū)

○定制化設(shè)計的店鋪

不止有對于在地文化的提煉，亞奧萬象天地特邀全球知名潮流藝術(shù)家Steven Harrington，以《WAVY HOLIDAYS自在假日》為主題，帶來吸睛的12米巨型裝置及分布于街區(qū)、場內(nèi)的多處IP藝術(shù)點位。

此次全國首展，通過自帶松弛感的角色Mello、Ellie等，展現(xiàn)出藝術(shù)家標(biāo)志性的加州迷幻流行美學(xué)，以視覺符號傳遞出「逃離都市喧囂、發(fā)現(xiàn)精神綠洲」的生活哲思，更呼應(yīng)了亞奧萬象天地的初衷——「自然生長的理想生活樣本」。

○場內(nèi)外的多處IP藝術(shù)點位

針對亞運村居民熱愛騎行運動、愛寵一族占比較高的客群特點，亞奧萬象天地充分利用戶外街區(qū)的空間優(yōu)勢，盡心營造「騎行友好、寵物友好」。

騎行友好維度，項目是杭州首個有專屬騎行道的商場，并設(shè)有騎行區(qū)、推行區(qū)、�？奎c及服務(wù)點等設(shè)施，且設(shè)置騎行淋浴間、騎行友好電梯等，還以「騎行友好公約」倡導(dǎo)文明騎行。

寵物友好維度，街區(qū)設(shè)有寵物公園、寵物友好座椅、飲水裝置、寵物繩掛鉤等貼心設(shè)施；停車場也有寵物友好車位，商場內(nèi)還有寵物專屬電梯；不止有溫馨細(xì)節(jié)，項目更有精心設(shè)計的寵物拍照畫框墻，進(jìn)一步深化了寵物友好氛圍。

○騎行�？奎c @圖源官方

○寵物友好手推車 @圖源官方

在萬象商業(yè)的萬象城、萬象天地、萬象匯三大主要產(chǎn)品線中，萬象城強調(diào)「城市商業(yè)制高點」，萬象匯主打「區(qū)域活力中心」，萬象天地則側(cè)重「城市精神文化潮流策源地」。

從源自「杭州在地文化」的建筑風(fēng)格設(shè)計，到契合「現(xiàn)代都市文化」的精致街區(qū)與全國首發(fā)IP展，及滿足「客群生活文化」的騎行友好及寵物友好舉措，亞奧萬象天地充分展現(xiàn)出萬象天地異于萬象城、萬象匯的產(chǎn)品內(nèi)核。

03

致敬前輩與升級版硬件

此前，LAB君曾多次實地探訪過首個萬象天地作品「深圳萬象天地」，及位于西安、南京、上海蘇河灣、南昌紅谷灘的其他萬象天地。

它們有一致的品牌內(nèi)核與相似的形態(tài)組成，也有不盡相同的硬件標(biāo)準(zhǔn)、文化屬性及品牌組合。

○上海蘇河灣萬象天地

○南京萬象天地

暫且不論品牌量級，亞奧萬象天地的街區(qū)場景、下沉廣場、屋頂端坐的IP形象甚至是部分品牌店鋪等，幾乎與萬象天地產(chǎn)品的「開山之作」深圳萬象天地如出一轍。

這或是亞奧萬象天地秉持「承前」的理念與手法，以「致敬前輩」。

○深圳萬象天地的里巷街區(qū)

○亞奧萬象天地的里巷街區(qū)

○深圳萬象天地的下沉廣場

○亞奧萬象天地的下沉廣場

○深圳萬象天地的華為旗艦店        

○亞奧萬象天地的華為智能生活館

項目作為萬象天地產(chǎn)品的最新一代產(chǎn)品，營造出的愜意氛圍，較之深圳萬象天地更為出色；設(shè)計、硬件及細(xì)節(jié)，也是青出于藍(lán)。

這正是亞奧萬象天地推動萬象天地產(chǎn)品持續(xù)迭新的「啟后」意義。

空間設(shè)計，為呼應(yīng)密路網(wǎng)規(guī)劃，及形成從街區(qū)延伸至錢塘江的「風(fēng)路通道&視覺通廊」，室內(nèi)商場被規(guī)劃為從L1分隔開的南區(qū)與北區(qū)，地面通道作為過道空間，并以頂部的鏡面設(shè)計弱化空間壓抑感，構(gòu)建出兼具功能與顏值的打卡區(qū)。

○連廊過道朝錢塘江一側(cè)

○連廊過道朝街區(qū)一側(cè)

○頂部的鏡面設(shè)計

○過道連通南北區(qū)域

○過道的綠植景觀

○過道有扶梯連通商場L2

戶外街區(qū)，亞奧萬象天地的里巷，擴大了步道寬度以更適合人們游逛，綠植及水景更為豐富且層次多樣，并增加了休息區(qū)等人性化設(shè)施，指引標(biāo)識還進(jìn)行了主題化設(shè)計，覆蓋整個街區(qū)的噴霧降溫裝置也能有效抵御夏日高溫。

○綠植與水景的組合

○街區(qū)密集布置的休息區(qū)

○街區(qū)尺度更適合游逛

○清新風(fēng)格的指引標(biāo)識

○樹木上的噴霧降溫裝置

○噴霧降溫后的朦朧氛圍

室內(nèi)商場，最大亮點無疑是串聯(lián)南區(qū)與北區(qū)商場的三層高空中連廊，臨街區(qū)一側(cè)是視野開闊的全落地通透玻璃幕墻；設(shè)計方還巧妙運用大挑高設(shè)計，將此處打造為可以舉辦各類大型主題活動的靈感場域「城市客廳Urban Hall」。

○大挑高的空中連廊

○連廊頂部也采用鏡面設(shè)計

○北區(qū)商場的中庭氛圍

○B(yǎng)1及B2的室內(nèi)設(shè)計

○中庭的空間設(shè)計

○中庭穹頂?shù)溺R面設(shè)計

其他設(shè)施，我們還特別關(guān)注到室內(nèi)的動態(tài)指引系統(tǒng)、電梯間、洗手間、提供mama care服務(wù)的母嬰室、停車場等，它們呈現(xiàn)出的整體品質(zhì)，并不亞于定位「城市旗艦」的多個今年新開業(yè)萬象城，甚至在部分維度品質(zhì)更高。

○場內(nèi)的動態(tài)標(biāo)識牌

○天花上的動態(tài)指引牌

○電梯廳的裝飾氛圍

○高品質(zhì)的電梯廳

○母嬰室的操作臺

○母嬰室的設(shè)施

○男士洗手間的裝飾

○隱藏式移動電源

○場內(nèi)的真綠植

○公區(qū)通道的品質(zhì)

○場內(nèi)的休息區(qū)

○休息區(qū)也采用鏡面設(shè)計

○地下停車場的氛圍之一

○地下停車場的氛圍之二

聚焦亞奧萬象天地的形態(tài)布局、氛圍營造、硬件品質(zhì)，既有集前輩萬象天地之所長，也有因地制宜的創(chuàng)新與升級。不顯擁擠的戶外街區(qū)，更顯通透的連廊區(qū)域，杭州有別于深圳等其他城市的「松弛感」，亞奧萬象天地是拿捏到了。

04

品牌組合與養(yǎng)成系商業(yè)

再來看亞奧萬象天地的業(yè)態(tài)組合及品牌陣容，這也是項目備受爭議的市場關(guān)注焦點。

首先，解讀招商策略

項目開業(yè)引入260家品牌，區(qū)域及城市首店占比約50%，開業(yè)率超95%，涵蓋零售、餐飲、兒童、生活方式、娛樂運動、寵物友好等，入駐品牌包括盒馬鮮生、萬象影城等主力店。

○盒馬鮮生

○萬象影城

其中，兒童類品牌僅有14家，占比約5%，且以兒童零售為主，這不同于除重奢旗艦之外的大多數(shù)萬象城，也迥異于絕大多數(shù)萬象匯。

而官方報道也直白表示，亞奧萬象天地的業(yè)態(tài)組合模式做出了取舍，核心就是秉持「重體驗、輕零售、多社交」。

運營方的如此策略，自然是順應(yīng)了當(dāng)下市場的消費趨勢，也兼顧了亞運村周邊青年客群的消費需求，還圓滿達(dá)成了入駐品牌的高開業(yè)率。

○項目開業(yè)率很高

○入駐品牌人氣也很高

其次，品牌矩陣亮點

亞奧萬象天地的品牌精華區(qū)，正是戶外街區(qū)里巷。

這里的氛圍更加包容開放，品牌方可以打破常規(guī)商場的標(biāo)準(zhǔn)化束縛，打造最契合品牌內(nèi)核的定制化店型或創(chuàng)新型獨棟門店，包括旗艦店及概念店等，且主要分為「潮流美學(xué)、先鋒玩家、格調(diào)社交、品質(zhì)生活」四大類。

TAGLIONI、By Cookie H、IOI Boutique、ANN ANDELMAN、Kunogigi、無用之用、Acpuncture等時尚品牌及設(shè)計師品牌，都帶來高規(guī)格的獨棟旗艦店。

○Kunogigi與無用之用

SALOMON、AFTERWORK、WEARX、PELLIOT、HAZZYS、升升不息ASCENT-EVER攀巖館等運動類品牌，構(gòu)建出涵蓋運動服飾、戶外裝備、運動場館等的全品類矩陣。

○SALOMON獨棟門店

○HAZZYS獨棟門店

sova韓法創(chuàng)意料理、有山不遠(yuǎn)、O’eat鵜鶘主題店、see's garden、JOETYLER喬泰勒、烏鵲時肆Bistro、魔宗·燒肉與皮爺咖啡、山茶香頌、樓下酸奶等組成的格調(diào)餐飲與咖啡茶飲陣容，成就了亞運村的社交生活高地。

○see's garden

○烏鵲時肆Bistro

○皮爺咖啡

○山茶香頌

出乎生活家具、寶石山下、西西弗書店&矢量咖啡、大人糖Lab.、布蘭兔的植物莊園等生活方式類品牌，則可滿足全齡段消費者的多元需求。

○出乎生活家居

○西西弗書店&矢量咖啡

○大人糖Lab.

○布蘭兔的植物莊園

為了豐富寵物友好內(nèi)容，運營方還發(fā)力于品牌招商及商戶聯(lián)動，不僅引入寵物部落、mamagoto、毛絨與握爪等寵物類品牌，并攜手場內(nèi)30多家商戶加入寵物友好門店，深度激活了整個區(qū)域的寵物經(jīng)濟活力。

○位于街區(qū)的mamagoto

○商場內(nèi)寵物部落

最后，為何會有爭議

平心而論，亞奧萬象天地開業(yè)階段品牌組合的整體量級，確實不及深圳萬象天地與南京萬象天地，特別是缺少輕奢及高化品牌，使得項目品牌組合的含金量缺少說服力。

而需要指出的是，深圳萬象天地開業(yè)于2017年，南京萬象天地開業(yè)于2022年，當(dāng)時的市場正處于整體上升階段，這些項目也足以遵循初期規(guī)劃，并實現(xiàn)招商目標(biāo)。

○南京萬象天地的CHANEL BEAUTY

○南京萬象天地的lululemon         

但近兩年國內(nèi)消費市場的整體下行態(tài)勢，疊加亞奧萬象天地所在的亞運村新城周邊3公里內(nèi)目前僅有約20萬常住人口，項目東側(cè)及北側(cè)還有待開放的大片農(nóng)田，亞奧萬象天地做出適應(yīng)市場變化的調(diào)整與妥協(xié)，情有可原。

面對類似的挑戰(zhàn)，萬象商業(yè)并不陌生，如深圳萬象天地在開業(yè)初期曾直面定位質(zhì)疑，又歷經(jīng)持續(xù)多年的探索、試錯及培育期，才得以校準(zhǔn)方向且逐步崛起，進(jìn)而達(dá)成年銷售超60億元的靚麗成績，并持續(xù)吸引高能級品牌入駐。

○深圳萬象天地引入的Coach Create體驗店

○深圳萬象天地引入的LOEWE香氛

或把時間拉長，隨著杭州亞運村的商辦交付、企業(yè)入駐、規(guī)劃建設(shè)持續(xù)落地，區(qū)域?qū)⒂瓉砀嗳丝谠隽�，也將有效推升消費活力，并提高市場號召力。

而硬件基礎(chǔ)、場景氛圍、發(fā)展?jié)摿Σ粊営谇拜呿椖康膩唺W萬象天地，或?qū)㈨槃荻鵀�，成就品牌能級愈來愈高的「養(yǎng)成系商業(yè)」。

05

些許不足與更多的期待

亞奧萬象天地作為杭州的「創(chuàng)新商業(yè)實踐者&區(qū)域商業(yè)拓新者」，開業(yè)初期必然存在些許問題，有些瑕疵可通過自身的運營提升予以改善，而有些難題則需等待時間逐漸消化。

例如，項目營造的寵物友好氛圍確實吸引眾多愛寵人士，但仍需不斷優(yōu)化。

因為，場內(nèi)外很多小型犬相互交流溝通時的情緒表達(dá)「過于熱烈」，它們聚集發(fā)出的吠叫聲音「相當(dāng)高亢」，以致路過的非養(yǎng)寵人群有些心驚膽戰(zhàn)；而逛街時主人不給穿尿不濕的小狗們，讓悶熱的空氣聞起來「更加上頭」。

○里巷隨處可見的小型犬

還有，亞奧萬象天地與緊鄰的濱江公園缺少互通性。

項目往北被彭埠大橋所阻，往東則是「錢江世紀(jì)公園&之江綠道」，相互之間近在咫尺卻被大片無道路連通的農(nóng)田「物理分割」；而本次藝術(shù)展中的Mello形象，也只能孤零零坐于旁人無法靠近的農(nóng)田中。

○從之江綠道看亞奧萬象天地

○坐于臨江農(nóng)田中的Mello

如果我們再把視野擴大，不限于單一項目，而是縱觀亞運村及錢江世紀(jì)城核心區(qū)，就會發(fā)現(xiàn)「彌補杭州高品質(zhì)街區(qū)商業(yè)空白」的亞奧萬象天地，并非一直是「孤軍奮戰(zhàn)」。

域內(nèi)除部分開業(yè)的日耀漣里(商業(yè)面積2.5萬㎡)，還有預(yù)期今年內(nèi)開業(yè)的EIC LIVE 歐美廣場(商業(yè)面積5萬㎡)，更有計劃于2027年以高奢定位亮相的「杭州SKP」(20萬㎡)。

這處曾被世人戲稱為「商業(yè)荒漠」的新興區(qū)域，或?qū)⒋蠓嵘虡I(yè)活力，形成互補共生的良性競爭氛圍，不僅服務(wù)于周邊居民，也能輻射全城乃至周邊地市，從而進(jìn)階為「杭州新晉城市級商圈」。

○錢江世紀(jì)城核心區(qū)的商業(yè)項目分布

而審視深耕杭城及整個長三角的萬象商業(yè)，已在杭州構(gòu)建涵蓋「萬象城、萬象天地、萬象匯」3大核心產(chǎn)品線的6座商業(yè)體矩陣，以超15年的用心付出，回應(yīng)了項目所在區(qū)域乃至杭州全城的商業(yè)成長與崛起愿景。

同時，在上海、南京、杭州、蘇州擁有5座萬象天地(4座在營，1座籌開)的華潤萬象生活華東大區(qū)，是國內(nèi)擁有萬象天地數(shù)量最多的商業(yè)大區(qū)。

萬象商業(yè)對于華東的重視與投入，華東各大城市間基于萬象商業(yè)平臺的相互聯(lián)動，正在持續(xù)增強。

看過杭州第一座萬象天地，如用一句話總結(jié)，就是「瑕不掩瑜」；

我們已在憧憬，今年底奔赴姑蘇古城，來看蘇州第一座萬象天地