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撰文/劉子棟

盡管市道還未完全恢復(fù)，但新鴻基地產(chǎn)并未停下增強(qiáng)其投資物業(yè)組合的腳步。

9月4日，香港本地最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布2024/25財(cái)年全年業(yè)績(jī)報(bào)告，情況不錯(cuò)。

報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)8%至901.19億港元。其中，物業(yè)發(fā)展成為增長(zhǎng)主力，實(shí)現(xiàn)收入345.56億港元，同比增長(zhǎng)26%。而租賃板塊受市場(chǎng)環(huán)境壓制，收入微跌2%，到244.61億港元。

同期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)溢利218.55億港元，同比增長(zhǎng)0.5%。公司股東應(yīng)占溢利192.77億港元，同比增長(zhǎng)1.21%。

樓市暢旺助推營(yíng)收上升

從去年下半年以來(lái)，香港樓市交投火熱。有數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，香港一手樓盤的成交量已達(dá)到2024年全年超過(guò)8成。

在低息環(huán)境以及開發(fā)商們折價(jià)推盤的推動(dòng)下，香港本地購(gòu)買力踴躍進(jìn)場(chǎng)，特別是一些“細(xì)價(jià)樓”成為熱銷對(duì)象。

例如新鴻基地產(chǎn)位于前機(jī)場(chǎng)啟德區(qū)的天璽?天項(xiàng)目是2024年香港市場(chǎng)的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目一期推盤價(jià)單在折扣后的平均售價(jià)，就較周邊新項(xiàng)目低約20%。

到去年10月31日，項(xiàng)目至少進(jìn)行了4輪招標(biāo)，認(rèn)購(gòu)十分火爆。觀點(diǎn)新媒體曾報(bào)道，第三輪銷售就獲得超額認(rèn)購(gòu)達(dá)142倍。截至2025年7月份，項(xiàng)目一期提供的908伙，已去化約98%。

到今年，新鴻基旗下熱銷樓盤之一，就為新界西沙大型住宅項(xiàng)目SIERRA SEA。該項(xiàng)目于今年上半年分別推出數(shù)期樓單，推售價(jià)格非常有吸引力。

其中，在5月14日推出的160個(gè)單位，開盤當(dāng)日就全部售罄。而在開售前一天，第1B期已收到逾3.3萬(wàn)個(gè)購(gòu)樓意向登記，超額認(rèn)購(gòu)逾206倍。

這令新鴻基地產(chǎn)于香港在2024/25財(cái)年錄得合約銷售423億港元，創(chuàng)下五年新高。截至期末，未入賬銷售金額達(dá)356億港元，預(yù)計(jì)2025/26財(cái)年能確認(rèn)301億港元。

在內(nèi)地，新鴻基地產(chǎn)錄得合約銷售40億元人民幣，蘇州湖濱四季別墅、廣州御華園貢獻(xiàn)了增量，未入賬銷售金額為81億元。

租賃業(yè)務(wù)收入下滑但難得穩(wěn)定

相比物業(yè)發(fā)展板塊的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，租賃業(yè)務(wù)板塊就繼續(xù)處于波動(dòng)之中。

報(bào)告期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)總租金收入穩(wěn)定在240億港元左右，錄得244.61億港元，同比下滑2個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，商業(yè)客整理

在香港大本營(yíng)，新鴻基地產(chǎn)獲得租金收入175.31億港元，同比下跌2%，凈租金收入下跌3%至129.56億港元。主要原因還是受寫字樓續(xù)租租金下調(diào)及零售消費(fèi)疲軟影響。

資料顯示，新鴻基地產(chǎn)目前在香港擁有349萬(wàn)平方米已落成投資物業(yè)，其中102萬(wàn)平方米為寫字樓，它們大多數(shù)位處核心地段，如位于西九龍上蓋的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、位于中環(huán)的國(guó)際金融中心、位于灣仔的新鴻基中心和中環(huán)廣場(chǎng)等都是當(dāng)?shù)刈铐敿忭?xiàng)目。

但在目前的行情里，它們都難免要對(duì)租金做一定的讓步，以維持出租率。期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)香港寫字樓組合，租金收入同比下滑5%至56.79億港元。

但同期，出租率也有維持高位的，如雙子塔香港國(guó)際金融中心IFC、香港環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)ICC，出租率就在92%。

零售方面，新鴻基地產(chǎn)在香港擁有110萬(wàn)平方米零售物業(yè)，期內(nèi)租金收入90.85億港元，同比下滑2%。

期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)有不少新項(xiàng)目開業(yè)和項(xiàng)目調(diào)整。例如運(yùn)動(dòng)主題綜合體西沙GO PARK開業(yè)半年訪問(wèn)人流不錯(cuò)，沙田新城市廣場(chǎng)、大埔超級(jí)城和屯門V City也在升級(jí)后入市面客，包括引入了不少內(nèi)地首店，如涉及“谷子經(jīng)濟(jì)”的動(dòng)漫IP店。這令新鴻基地產(chǎn)在香港的零售物業(yè)組合保持了95%的出租率。

在財(cái)報(bào)中，新鴻基也特別指出，到財(cái)年下半年，即2025年上半年，公司旗下商場(chǎng)租戶銷售額的跌幅已顯著收窄。資料顯示，2025年開年以來(lái)，香港零售市場(chǎng)已出現(xiàn)消費(fèi)復(fù)蘇的積極信號(hào)，據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處公布，今年7月香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值臨時(shí)估計(jì)為297億港元，較去年同期上升1.8%。

在內(nèi)地，新鴻基地產(chǎn)仍然要面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型震蕩的痛苦。

期內(nèi)，該公司于內(nèi)地錄得總租金收入57.13億元（61.73億港元），同比下滑2%，凈租金收入48.64億港元，同比下滑3%。

分業(yè)態(tài)看，零售物業(yè)組合收入下滑3%至40.79億港元，主要是由于營(yíng)業(yè)額租金下跌。南京IFC項(xiàng)目在期內(nèi)開業(yè)，新增零售樓面面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，但并未有太大裨益。

寫字樓部分由于ITC第三期A座正式落成投入使用，對(duì)沖了續(xù)租租金下調(diào)的影響，該部分收入僅下滑1%至17.43億港元。

不過(guò)由于新鴻基地產(chǎn)的項(xiàng)目都十分優(yōu)質(zhì)，且位于各自城市的核心位置，所以出租率也保持了穩(wěn)定，其中零售物業(yè)平均出租率在92%，寫字樓出租率在85%。

盡管市道還未完全恢復(fù)，但新鴻基地產(chǎn)并未停下增強(qiáng)其投資物業(yè)組合的腳步。接下來(lái)數(shù)年，該公司都有投資物業(yè)陸續(xù)落成。

接下來(lái)的看點(diǎn)包括，在香港，西九龍發(fā)展項(xiàng)目的寫字樓部分IGC目前已開始預(yù)租，計(jì)劃2026年初能交付。商場(chǎng)部分總面積60.03萬(wàn)平方呎，也將在未來(lái)幾年內(nèi)落成。

另外，位于觀塘連接港鐵牛頭角站，擁有50萬(wàn)平方呎商業(yè)面積的Scramble Hill，以及位于啟德體育園旁，擁有22萬(wàn)平方呎商業(yè)面積的天璽?天 Mall，兩個(gè)商場(chǎng)均將于2025下半年開業(yè)，能貢獻(xiàn)新增收入。

在內(nèi)地，新鴻基地產(chǎn)另一個(gè)里程碑項(xiàng)目上海ITC即將完工。項(xiàng)目第三期余下部分包括B座辦公大樓、旗艦商場(chǎng)ITC Maison和上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店，預(yù)計(jì)將于2025年年底前完工。

目前，B座辦公大樓的預(yù)租工作正在進(jìn)行。ITC Maison第一期也將于2025年下半年實(shí)現(xiàn)開業(yè)。據(jù)悉，ITC Maison是新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地最大的單體商場(chǎng)項(xiàng)目，商業(yè)體量約27.9萬(wàn)平方米

位于上海莘莊樞紐的總商業(yè)體量約14萬(wàn)平方米的TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)，商場(chǎng)規(guī)劃南北兩區(qū)，南區(qū)預(yù)計(jì)也將在2025年年底開業(yè)。

另外，杭州的兩個(gè)重要項(xiàng)目也正按計(jì)劃落地。包括位于錢江新城中央商務(wù)區(qū)的杭州國(guó)際金融中心IFC，其匯西辦公樓一座，預(yù)租進(jìn)展良好，并已于今年7月開始交付。另一個(gè)綜合項(xiàng)目蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)ICC已經(jīng)平頂，現(xiàn)在正進(jìn)行內(nèi)部裝修。