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撰文/潘玲宣 

過往城市建設(shè)的加速擴(kuò)張階段，城市高度不斷被刷新。但進(jìn)入城鎮(zhèn)化的下半場，提質(zhì)增效成為更重要的課題。

今年以來，已有部分地區(qū)傳來“退地”消息，當(dāng)事企業(yè)則大多是此前已經(jīng)出險(xiǎn)，或如今面臨難以迅速回轉(zhuǎn)的債務(wù)壓力，涉及到的項(xiàng)目也主要是資金沉淀更重的商業(yè)類型。

近日，一張關(guān)于中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃2025年第一次受益人大會(huì)的表決文件在網(wǎng)絡(luò)上流傳。核心內(nèi)容包括“深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心以土地整備方式收回該信托計(jì)劃項(xiàng)下抵債的11宗國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上物�！�

由于涉及到世茂曾計(jì)劃在深圳打造的“中國第一高樓”，這份文件也迅速流傳開來。而若能最終成行，項(xiàng)目有望重新引入團(tuán)隊(duì)盤活，信托投資人則距離收回本息更進(jìn)一步。

折戟的“第一高樓”

在京東法拍平臺(tái)上，關(guān)于該項(xiàng)目顯示有兩條拍賣記錄，均發(fā)生在2023年內(nèi)。

標(biāo)的物全稱為“深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物”，一拍結(jié)束于2023年7月5日，價(jià)格約為130.44億元；二拍結(jié)束于2023年11月16日，價(jià)格降至104.35億元，較前次大約打了八折。

天眼查信息顯示，標(biāo)的物所有人深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司目前由福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司持股100%。后者的大股東是上海世茂股份有限公司，持股比例51%，另外還有兩位股東，上海隆汀企業(yè)管理中心（有限合伙）持股30%，上海世茂建設(shè)有限公司持股19%。

綜合合伙人信息，上海隆汀企業(yè)管理中心（有限合伙）最終指向?yàn)橹行盘└�。而這些過往都要從2017年說起。

2017年12月6日，世茂以239.43億元的價(jià)格拿下了位于深圳龍崗大運(yùn)片區(qū)的核心地塊。

當(dāng)時(shí)的報(bào)道顯示，大運(yùn)片區(qū)聚集諸如佳兆業(yè)、京基、益田、頤安、天安數(shù)碼城等企業(yè)，龍崗天安數(shù)碼城、大運(yùn)軟件小鎮(zhèn)、龍崗城投大廈、啟迪協(xié)信科技園、益田硅谷新城等項(xiàng)目等都毅立在大運(yùn)新城片區(qū)。

世茂拿下的大運(yùn)片區(qū)地塊規(guī)劃投資500億元，將打造為深港國際中心項(xiàng)目，是集深港國際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心，以及國際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店、智能辦公、大型商業(yè)、人才公寓等于一體的大型綜合體。

在這一綜合性的大型項(xiàng)目中，最引人注意的是世茂官宣的一座近700米的大樓，這一高度刷新深圳摩天大樓紀(jì)錄，同時(shí)將超越632米的上海中心，成為“中國第一高樓”。

在世茂集團(tuán)的官網(wǎng)上，還能找到這樣一篇有關(guān)項(xiàng)目的報(bào)道，其中提到：世茂深港國際中心坐落于深圳龍崗的東部CBD，規(guī)劃有超高層辦公，商業(yè)綜合體，高端公寓，頂奢酒店，文化展覽等業(yè)態(tài)，將助力深圳吸納來自香港的科技研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)資源，推動(dòng)深圳和香港深度合作，打造大灣區(qū)東部核心，其中心主塔或?qū)⒊蔀橹袊�地�?biāo)高樓，旨在打造深圳天際線的一個(gè)嶄新地標(biāo)。

層層疊加的光環(huán)之下，也鮮少人注意到項(xiàng)目暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年，世茂股份全年收入186.7億元，凈利潤37.14億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤22.25億元。盡管較上一年均有不同幅度的增長，相較于近240億元的交易價(jià)格卻是明顯的“以小博大”。

于是，后續(xù)發(fā)展也順理成章。次年3月，世茂股份公告為福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司增資141.33億元，其中世茂股份的出資額為72.08億元。借此機(jī)會(huì)，中信泰富通過上海隆汀企業(yè)管理中心（有限合伙）出資48億元，成為項(xiàng)目的股東。

隨后，從2018年3月26日啟動(dòng)建設(shè)，項(xiàng)目確實(shí)經(jīng)歷了一段較長時(shí)間的平穩(wěn)階段。但在2021年，隨著世茂集團(tuán)的債務(wù)問題初見端倪，項(xiàng)目也難逃波及，之后便因資金問題陷入停工。

在2020年12月，深圳市規(guī)劃和自然資源局還曾發(fā)布關(guān)于項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃指標(biāo)變更的公示，至少就當(dāng)時(shí)來說，仍在正常推進(jìn)建設(shè)工作。

68億元收地解渴

最新的消息則事關(guān)中信系的中信信托，同樣是由世茂的債務(wù)問題受到“牽連”。

在2020年3月、7月，中信信托代表不同的集合資金信托計(jì)劃，與世茂集團(tuán)旗下多個(gè)子公司簽訂貸款合同，并發(fā)放貸款；同時(shí)，中信信托與深圳新里程分別簽訂《最高額抵押合同》，深圳新里程以位于深圳市龍崗區(qū)龍城街道深港國際中心項(xiàng)目項(xiàng)下相應(yīng)地塊提供最高額抵押擔(dān)保。

之后，由于世茂集團(tuán)子公司、公司的控股子公司未按時(shí)歸還相應(yīng)集合資金信托計(jì)劃項(xiàng)下本息，中信信托提起公證債權(quán)文書強(qiáng)制執(zhí)行。

從流程來看，深港國際中心項(xiàng)目在2023年內(nèi)兩次上架京東司法拍賣平臺(tái)，若成功拍出，所得價(jià)款會(huì)是用于償還信托計(jì)劃的本息。但苦于最終無人接盤。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的評(píng)估文件，龍崗G01046-0095商業(yè)用地的總用地面積約3.22萬平方米，該地被分為14宗子地塊，上架法拍的是其中12宗。

這12宗地塊內(nèi)，已有6宗土地進(jìn)行了房屋建設(shè)、土地開發(fā)等工程建設(shè)活動(dòng)，包括國際學(xué)校、西區(qū)公配、東區(qū)公配等；用于建設(shè)集中商業(yè)及T3辦公樓的土地上有較大投資，已建工程量約19.26萬平方米；1宗土地上已建有營銷中心；其他4宗土地進(jìn)行了地下土方開挖活動(dòng)。

按照最初規(guī)劃，深港國際中心本應(yīng)在今年7月28日竣工。種種“意外”使得“第一高樓”失約。

無論是在世茂集團(tuán)體系內(nèi)，還是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，命運(yùn)如深港國際中心的項(xiàng)目還有不少。在去年11月2日，武漢市蔡甸區(qū)大集街天星、溪水、鳳凰村的土地使用權(quán)及地上建筑物（在建工程）二拍流拍。

這是武漢世茂嘉年華項(xiàng)目，占地約800畝，建筑總量50萬平方米以上，總投資規(guī)模超400億元，規(guī)劃建設(shè)為輻射華中區(qū)域一流的、生態(tài)型、地標(biāo)性互動(dòng)式體驗(yàn)中心和國內(nèi)最大的室內(nèi)主題樂園。

項(xiàng)目投建主體是武漢世茂嘉年華置業(yè)有限公司，由世茂股份控股51%，上海世茂建設(shè)有限公司持股20%，上海梵粵企業(yè)管理有限公司持股29%股權(quán)。

從2009年末開工建設(shè)，到2024年上架法拍平臺(tái)，已歷時(shí)15年，卻始終未完工，成為“城市廢墟”。

就目前來看，世茂難再憑借自身力量推動(dòng)深港國際中心回歸到正常建設(shè)狀態(tài)，債權(quán)方的也迫切需要一個(gè)妥善的處置方案。

近期，網(wǎng)傳深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心正在推進(jìn)一個(gè)“收地化險(xiǎn)”方案，方案針對深港國際中心地塊，有關(guān)部門擬以68億元補(bǔ)償金收回項(xiàng)目12宗土地及地上建筑物。

據(jù)悉，該筆補(bǔ)償金將首先用于償還拖欠稅費(fèi)、信托管理費(fèi)、工程款等剛性支出，剩余部分將按比例返還給信托投資人。

不過，在世茂股份去年4月披露的一則關(guān)于子公司被執(zhí)行及訴訟風(fēng)險(xiǎn)等資產(chǎn)安全事項(xiàng)調(diào)查

情況的公告中，以深港國際中心項(xiàng)目項(xiàng)下地塊提供抵押擔(dān)保的信托計(jì)劃涉訴金額共計(jì)為89.64億元。這也意味著，仍有資金缺口待解決。