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撰文/黃建鏵  

6月19日，上海進行五批次土拍，共出讓6宗地塊，總出讓面積31.4萬平方米，總建筑面積70萬平方米，起價192.5億元，分布于楊浦區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、金山區(qū)、浦東新區(qū)以及寶山區(qū)。

其中，上午場拍出3塊土地，收金約143億元，三宗地均以底價或低溢價出讓。其中大華以30.528億元底價拿下青浦地塊，中建東孚81.95億元拿下寶山大場地塊，溢價率約1.1%，保利發(fā)展31.40億元競得閔行顓橋地塊，溢價率12.95%。

下午場拍出2塊土地，收金約47億元。其中建發(fā)12.68億拿下金山區(qū)地塊，保利發(fā)展再次拿地，以35億拿下楊浦區(qū)地塊，溢價30.79%。

剩余的浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)地塊將于20號早上開拍。

楊浦樓面價再創(chuàng)新高

此次競爭最為激烈的當屬楊浦區(qū)地塊，共吸引了6家單位報名競拍，分別是上海城建、中海、保利發(fā)展、越秀、招商、華潤和中能建。

再經(jīng)過95輪的激烈競爭后，保利發(fā)展成為最后贏家，以35億元的價格拿下，溢價30.79%，樓面價高達95530元/平方米，刷新了楊浦區(qū)8.8萬的最高地價記錄。

約一年時間，同一地塊宅地樓面價上漲約7000元/平方米，而8.8萬的地價記錄也是由保利發(fā)展此前所創(chuàng)。

在2024年7月4日，保利發(fā)展在60輪競爭后，以22.0272億元擊敗8家企業(yè)拿下楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊，溢價21.18%，樓面價為88642元/平方米，刷新了當時的板塊地價新高。

本次出讓的楊浦區(qū)C090101單元01C5-02地塊東至懷德路，南至惠民路，西至許昌路，北至濟寧路，為普通商品房，出讓面積14655.15平方米，建筑面積36637.87平方米，容積率2.5，起始價26.76億元，樓面起價73039.18元/平方米。

楊浦區(qū)作為去年下半年限價放開以來市場熱度最高的區(qū)域之一，其每次出讓地塊都能吸引多家知名房企參拍。

例如前不久5月9日的四批次土拍中就吸引了招商蛇口、金茂、華潤置地、中海、保利置業(yè)共5家競買人參與競價。

該地塊最終由保利發(fā)展以總價42.41億元競得，成交樓面價80199元/平方米，刷新定海社區(qū)板塊單價紀錄，楊浦區(qū)也成為5月上海成交金額最大的區(qū)域。

除了楊浦區(qū)地塊，保利發(fā)展還在上午以31.40億元的價格競得另一塊閔行顓橋地塊，溢價率12.95%。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房，位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)君蓮社區(qū)，東至都莊路、南至01-22A-07地塊（近六磊塘）、西至01-22A-07地塊、北至01-22A-08地塊和01-22A-09地塊。出讓面積40493.2平方米，容積率為2，計容面積80986.4平方米，起始總價27.8026億元，起始樓板價34330元/平方米，中止價為36.1430億元。

新董事長的首次拍地

本次土拍中金額最大、體量也最大當屬寶山區(qū)的巨無霸地塊，起始價81億，樓面起價25192.23元/平方米。

該地塊吸引了中建東孚與華潤置地參拍，最終中建東孚以總價81.95億元競得，樓面價25488元/平方米，81.95億元的價格也成為了北上海總價地王。

此次出讓的寶山區(qū)W12-1301單元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地塊出讓面積98659.8平方米，90-01地塊為辦公樓、商業(yè)用地，容積率7.2；其余子地塊均為普通商品房用地，容積率2.5-2.6。

其中編號90-01地塊的體量最大、壓力也最大。根據(jù)規(guī)劃，該地塊要求建一棟250米高的寫字樓，容積率高達7.2。100%自持商業(yè)、40%自持辦公，塔樓建成后將承擔片區(qū)地標功能，同時承載商業(yè)導入、辦公集聚、品牌輸出等多重任務。

該塔樓建成后將成為寶山第一高樓，有望與北側在建的華潤萬象匯形成雙TOD商業(yè)矩陣。

其余5塊要求中小戶型比例要達到40%，還要配建3620平方米的保障房。

2024年，中建東孚上海區(qū)域銷售額僅54.47億元，排名第39位，遠低于兄弟公司中建壹品和中建玖合62.92億元和61.85億元的銷售額。其在上海的拿地權益金額僅為29.8億元。

在今年5月，上海中建東孚決定將原董事長左臣華調離，由盧丙磊接任新任董事長。此次人事變動被視作中建八局挽救中建東孚銷售業(yè)績下行的舉措之一。

盧丙磊原先在中建東孚的山東公司擔任過總經(jīng)理的職位，在山東的市場表現(xiàn)突出。

這場土拍是中建東孚更換上海董事長后的首次拿地，寶山區(qū)地塊規(guī)模可觀，去化周期快，如未來開發(fā)順利可為公司提供可觀庫存和銷售業(yè)績，有助于緩解銷售業(yè)績下滑壓力。