出品/時(shí)代財(cái)經(jīng)

作者/梁爭(zhēng)譽(yù)

時(shí)隔8年，萬(wàn)達(dá)再現(xiàn)大規(guī)模資產(chǎn)出售。

近日，由太盟投資、高和資本、騰訊、京東、陽(yáng)光人壽組成的“熟人”接盤(pán)團(tuán)，以股權(quán)交易的方式一口氣打包購(gòu)入48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)澎湃新聞，這筆交易金額或?qū)⑦_(dá)到500億元——是2017年萬(wàn)達(dá)作價(jià)637億元出售資產(chǎn)包予融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)的“世紀(jì)交易”后，萬(wàn)達(dá)最大規(guī)模的一次資產(chǎn)剝離。

商海浮沉37載，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林?jǐn)�下了豐厚家底。截至2024年年底，萬(wàn)達(dá)在北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、拉薩、烏魯木齊等數(shù)百個(gè)城市開(kāi)業(yè)513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。時(shí)代財(cái)經(jīng)粗略測(cè)算，513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)估值逾8000億元。

償債壓力之下，萬(wàn)達(dá)開(kāi)啟賣(mài)資產(chǎn)模式。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過(guò)去兩年，萬(wàn)達(dá)出售了超過(guò)30座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。今年，萬(wàn)達(dá)加快資產(chǎn)處置，加上此次的48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，年內(nèi)將轉(zhuǎn)讓超50座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

還要賣(mài)多少座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)才能“上岸”？

太盟領(lǐng)頭，“熟人團(tuán)”接盤(pán)48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局近日披露的信息顯示，太盟（珠海）管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、高和豐德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司、騰訊控股有限公司、北京市潘達(dá)商業(yè)管理有限公司、陽(yáng)光人壽保險(xiǎn)股份有限公司直接或通過(guò)其各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營(yíng)企業(yè)，并通過(guò)合營(yíng)企業(yè)收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)商管直接或間接持有的48家目標(biāo)公司的100%股權(quán)。

48家目標(biāo)公司主要業(yè)務(wù)為大型零售商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)分布在全國(guó)39個(gè)城市的48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，既包括北京、上海、廣州等一線城市，也有成都、廈門(mén)、武漢、杭州、南京等核心二線城市，以及上饒、運(yùn)城、綿陽(yáng)、齊齊哈爾、延吉等三四線城市。

這筆交易由太盟投資牽頭。

據(jù)澎湃新聞，太盟投資計(jì)劃注資約50億元認(rèn)購(gòu)基金次級(jí)份額，承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)并獲取超額收益；一些國(guó)有大行組成的銀團(tuán)將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過(guò)夾層融資渠道募集，目的是吸引險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)基金等多元主體參與。

五位“白衣騎士”中，大部分與王健林交情匪淺。

牽頭的太盟投資在2024年3月聯(lián)合中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony等5家投資方，向珠海萬(wàn)達(dá)商管注資600億元。

騰訊、京東和王健林的緣分則始于7年前。

2018年1月，騰訊、蘇寧、融創(chuàng)中國(guó)、京東與萬(wàn)達(dá)簽署戰(zhàn)略投資協(xié)議，以340億元入股萬(wàn)達(dá)商業(yè)，收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)商管在香港退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。其中，騰訊投資100億元，持股比例為4.12%；京東投資50億元，持股比例為2.06%。

后來(lái)，在蘇寧、融創(chuàng)中國(guó)向王健林發(fā)起仲裁追討投資款時(shí)，騰訊和京東并未有所行動(dòng)。騰訊旗下上海儒意影視制作有限公司還曾以22.62億元的價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)達(dá)系A(chǔ)股上市平臺(tái)萬(wàn)達(dá)電影（002739.SZ）控股股東北京萬(wàn)達(dá)投資49%股權(quán)。

陽(yáng)光保險(xiǎn)也曾多次接盤(pán)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，如2024年7月，其接手東莞厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

據(jù)澎湃新聞，這筆500億元大單完成后，萬(wàn)達(dá)商管將繼續(xù)負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的所有權(quán)將轉(zhuǎn)移，這也是萬(wàn)達(dá)商管目前主打的輕資產(chǎn)模式。此次交易預(yù)計(jì)今年下半年正式交割。

一年收租或超500億，萬(wàn)達(dá)還有牌可打

千億債務(wù)壓頂，家底豐厚的萬(wàn)達(dá)不是沒(méi)有籌碼。

來(lái)自大連萬(wàn)達(dá)商管官網(wǎng)的信息顯示，截至2024年年底，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)開(kāi)業(yè)513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總建筑面積7090萬(wàn)平方米。

513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)價(jià)值多少？

據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理官方微信號(hào)2023年中披露的數(shù)據(jù)，2023年上半年萬(wàn)達(dá)商管總租金收入263.2億元。而評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信國(guó)際2023年6月發(fā)布的《大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司2023年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“《2023年度評(píng)級(jí)報(bào)告》”）顯示，2020-2023年3月，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平均租金分別為108.34元/平方米/月、106.70元/平方米/月、103.27元/平方米/月、100.77元/平方米/月，出租率分別為97.76%、99.33%、98.67%、98.49%。

根據(jù)《2023年度評(píng)級(jí)報(bào)告》提供的2020-2023年3月萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總建筑面積、總可出租面積測(cè)算，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平均得房率約為68%。換言之，513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可出租面積約4821萬(wàn)平方米。

租金取100元/平方米/月、出租率取98%，據(jù)此計(jì)算513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)年租金約567億元。根據(jù)澎湃新報(bào)道，此次交易的48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，區(qū)域分布與業(yè)態(tài)組合差異較大，租金年化回報(bào)率預(yù)計(jì)在6%-8%。如取中間值7%測(cè)算，513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)估值超過(guò)8000億元。

估值之外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量也可圈可點(diǎn)。

萬(wàn)達(dá)商管披露數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期，全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)累計(jì)銷(xiāo)售超60億元，客流達(dá)1.3億人次，其中200余座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流超30萬(wàn)人次，較2024年同期增長(zhǎng)超10%。

“萬(wàn)達(dá)的品牌始終還是一面旗幟，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的主體還足夠優(yōu)秀，因此始終都有各種資本樂(lè)于雪中送炭、不離不棄。”財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家、HuanXin創(chuàng)始合伙人陳方勇撰文指出。

太盟投資集團(tuán)首席執(zhí)行官單偉建也曾在接受媒體采訪時(shí)表示，太盟投資在中國(guó)最重要的一個(gè)戰(zhàn)略方向，就是投資頭部的消費(fèi)企業(yè)。珠海萬(wàn)達(dá)商管在全國(guó)管理大約500家商場(chǎng)，是頭部消費(fèi)企業(yè)的代表，“由于其市場(chǎng)領(lǐng)先地位，具有獨(dú)特性，符合我們的投資策略�！�

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通統(tǒng)計(jì)，截至2024年9月，大連萬(wàn)達(dá)商管短期債務(wù)約439.74億元，有息債務(wù)合計(jì)1725.33億元。在償債高峰過(guò)去之前，萬(wàn)達(dá)無(wú)法停下資產(chǎn)處置的腳步。

新交易或許正在醞釀。

今年3月，大連萬(wàn)達(dá)商管、太盟投資等投資人聯(lián)合成立的商業(yè)管理平臺(tái)大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，股東行列新增大連盛舸、大連盛琴、大連盛珩等7家公司，持股比例在3%-5%不等，合計(jì)持股27.66%，大連萬(wàn)達(dá)商管的持股比例降至12.34%。

大連盛舸、大連盛琴等7家公司均成立于今年2月，除大連盛舸由陽(yáng)光人壽控制外，其余6家均為大連萬(wàn)達(dá)商管的全資子公司。

再次分割后的股權(quán)，也許就是王健林下一輪博弈的籌碼。