出品/獨(dú)角Mall

撰文/福貴

“用一個(gè)詞來形容如今的PAFC MALL，那就是高級(jí)�！�

“PAFC MALL品牌變化很大，除了建筑形態(tài)差異外，很多地方與萬象天地都差不多了�！�

自PAFC MALL正式亮相（2018年）以來，筆者就曾多次前往探訪，對(duì)項(xiàng)目改造前后有一定了解。

項(xiàng)目因599.1米天際線、福田中心區(qū)黃金地段而備受關(guān)注，但又因招商拉胯，在深圳福田一眾商業(yè)體中，猶如小透明。

與朋友在福田碰頭，地點(diǎn)可能在COCO PARK、卓悅中心、皇庭廣場(chǎng)、領(lǐng)展中心城、深業(yè)上城，但少有人會(huì)選擇PAFC MALL，盡管平安大廈樓高，隔老遠(yuǎn)就能看見。

印象中，為項(xiàng)目帶來重要收入的或許是G層原先超大的蔚來中心。

彼時(shí)新能源汽車正處在攻城略地階段，需要在優(yōu)質(zhì)區(qū)域開設(shè)期間門店進(jìn)行品牌展示。據(jù)說這家店簽了5年，租金高達(dá)6億元，平均每年要1.2億元租金。

這一租金水平，頂?shù)蒙弦恍┐蟊娤M(fèi)商場(chǎng)的年租金收入。

如今該區(qū)域由一家中國原創(chuàng)精品皮具品牌DISSONA拿下，蔚來只是在中庭位置有一個(gè)中島店。

而經(jīng)過多年不溫不火的運(yùn)營，平安選擇將這個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)委托給華潤萬象生活進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營管理。

去年，華潤對(duì)PAFC MALL進(jìn)行大刀闊斧的改造，項(xiàng)目再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，這次不是因?yàn)楦邩�、地段，而是品牌大換血。

據(jù)悉，去年項(xiàng)目引進(jìn)40+新店，不乏輕奢、設(shè)計(jì)師品牌、頭部運(yùn)動(dòng)品牌、米其林/黑珍珠餐廳。

上周，筆者再次前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，除了少數(shù)位置還處在圍擋改造中，PAFC MALL已經(jīng)呈現(xiàn)出完全不一樣的形象。

如果重新給商場(chǎng)打個(gè)分，改造前的PAFC MALL是不及格的，改造后可以算是優(yōu)異。

PAFC MALL如今品牌如何？又是否適配福田黃金地段？

01

深圳米其林/黑珍珠最集中的商場(chǎng)

品牌與地段、消費(fèi)者更適配

整體來看，商場(chǎng)品牌落位大致可以分為：B1層的超市+輕食餐飲；G~L3的精品零售+輕食餐飲+服務(wù)配套；L4~L7的米其林/黑珍珠+人氣餐飲。

場(chǎng)內(nèi)商鋪基本鋪滿，品牌層級(jí)更高。

福田歷來是深圳消費(fèi)最強(qiáng)區(qū)，區(qū)域內(nèi)寫字樓密集，上班族基數(shù)龐大，且區(qū)域軌道交通密度高，對(duì)全市各區(qū)消費(fèi)者都有一定虹吸能力。

PAFC MALL位處福田核心區(qū)，先天條件優(yōu)渥，只是平安擅長于金融投資領(lǐng)域，做商業(yè)地產(chǎn)沒多少經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)項(xiàng)目也一直沒做起來。

多年來，商場(chǎng)最值得稱道的是多家黑珍珠/米其林餐廳，包括田舍家（115層）、壽司芳SUSHIYOSHI、莆田餐廳、新榮記、沃夫?qū)Ｅ硼^、蟹道、喜公館、鶯時(shí)、莫爾頓牛扒房、老乾杯、木南春曉、花悅庭、粵菜王府等品牌。

華潤接手運(yùn)營后，在原有基礎(chǔ)上，又新開了湘頌·國藩家宴、EPICE瀧莚、CHIC 1699遠(yuǎn)洋私廚、往遠(yuǎn)餐廳等。

這樣的高端餐廳陣容，在整個(gè)深圳市獨(dú)有的，而福田中心區(qū)就有多家甲級(jí)寫字樓，且福田金融業(yè)發(fā)達(dá)，從業(yè)者收入水平高，對(duì)這類餐廳需求大。

且這些偏高端餐廳落位在項(xiàng)目較高樓層，一方面可以使客群往高層走，盡可能避免PAFC MALL樓層高的問題，另一方面也篩選出精準(zhǔn)穩(wěn)定的客戶，為有需求的消費(fèi)群體提供了較為私密安靜的用餐環(huán)境。

在精品零售層面，大多為新引進(jìn)品牌，就L1、L2層來看，引進(jìn)了Polo Ralph Lauren、self-portrait、DIANE VON FURSTENBERG、MOISELLE慕詩、COS、Tabio、DIAMOND DAZZLE、ERDOS等。

整體零售氛圍增強(qiáng)，使得商場(chǎng)不至于只靠高端餐飲撐著。

品牌與消費(fèi)群體更適配，落位更方便消費(fèi)者。

長期待在室內(nèi)的上班族，對(duì)戶外的渴望很高，對(duì)戶外裝備也有很大需求。

L1中庭處，集中開出SALOMON、Onitsuka Tiger、HOKA（圍擋中）、On昂跑、KOLON SPORT（L1~L2雙層店）、pivvee（圍擋中）、icebreaker等運(yùn)動(dòng)類品牌。

垂直而上的L2層，落位了Skechers、ASICS、Titleist。

同一區(qū)域集中布局多家潮流運(yùn)動(dòng)服飾/裝備類品牌，且在臨近區(qū)域布局了FUSION FITNESS（圍擋中），將相近領(lǐng)域品牌落位在一起，有利于增加消費(fèi)者消費(fèi)概率。

另外，連接辦公區(qū)通道，靠近直梯或手扶梯位置，基本都布局有咖啡、茶飲等品牌。

例如，Manner、Grid Coffee、BLUEGLASS YOGURT、MR WALDEN COFFEE等。

全國首家大食代Elite店也臨近直梯。

還有地鐵口處，也是以去茶山、喜茶、敏華冰廳、BAKER & SPICE、瀘溪河等茶咖、輕食等為主，這樣的落位會(huì)更加方便上班族客群。

14家新店在路上。（包括前文已提過的3家圍擋，這里不重復(fù)提）

現(xiàn)場(chǎng)看到，還有14家新店處在圍擋中，將陸續(xù)開出。包括

President、PORTS、KENT&CURWEN

HECHTER（尊享旗艦店）

CLUB MONACO

Aesop

BIOLOGIQUE RECHERCHE寶黎研萃

SpineC脊速

Petit Oyster生蠔餐酒館

京都御握丸

星巴克

順帶一提，商場(chǎng)還將樓層隔檔打通（L1中庭處），使得中庭位置看起來更加通透。

02

高樓層商業(yè)參考案例

福田商業(yè)逐漸匹配

PAFC MALL的改造，是對(duì)這個(gè)存量商業(yè)的盤活，也能夠作為一個(gè)高樓層商業(yè)參考案例。

項(xiàng)目上下共有10層商業(yè)，且限于平安金融中心主體大樓的建筑形態(tài)，部分樓層還分為中間不互通的A、B座，對(duì)于客流的引導(dǎo)有一定困難性。

華潤通過將一些偏流量的品牌放在臨近通道口位置，吸引消費(fèi)者往不同樓層走。

特別是高樓層，部分客群是不愿意往上走的，原本是弊端，但項(xiàng)目直接做成全深圳獨(dú)一無二的區(qū)域，成為強(qiáng)目的性區(qū)域，能夠輻射全城高端客群。

而放在福田區(qū)來看，隨著PAFC MALL成功改造，深業(yè)上城漸入佳境，加之COCO PARK、卓悅中心、皇庭廣場(chǎng)、領(lǐng)展中心城等項(xiàng)目，福田區(qū)的商業(yè)層級(jí)不斷提升，逐漸與其強(qiáng)大的消費(fèi)力匹配，值得持續(xù)期待。