出品/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/劉子棟

嘉里建設(shè)為“武漢嘉里中心”一口氣實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容、減壓。

今年以來，商業(yè)地產(chǎn)過剩的武漢積極通過“商改住”推動(dòng)存量土地盤活。各大開發(fā)商躍躍欲試，嘉里建設(shè)也迎來契機(jī)，跟當(dāng)?shù)卣劦搅烁欣拈_發(fā)條件。

籍此機(jī)會(huì)，多年來似乎陷入停滯的嘉里漢正街商業(yè)項(xiàng)目——“武漢嘉里中心”以一種全新的方式再次起程。

嘉里入局

值得注意的是“武漢嘉里中心”應(yīng)并非被官方認(rèn)定的案名。在嘉里建設(shè)業(yè)績(jī)報(bào)告中，該項(xiàng)目是以“武漢綜合用途發(fā)展項(xiàng)目”的身份出現(xiàn)。

“嘉里中心”則是嘉里建設(shè)旗下高端城市綜合體產(chǎn)品線。目前已建成的嘉里中心分布于北京、上海、深圳、香港、天津、沈陽等核心城市的核心商圈，例如位于上海南京西路靜安寺附近的上海嘉里中心。

“武漢嘉里中心”的名稱，大概是市場(chǎng)對(duì)嘉里建設(shè)，能改變武漢商業(yè)格局和城市面貌的熱切期盼之表現(xiàn)。

據(jù)了解，嘉里建設(shè)或最早在2013年便對(duì)落地武漢產(chǎn)生興趣，同年傳與武漢市政府達(dá)成初步協(xié)議，擬在江漢區(qū)興建大型地標(biāo)性建筑。

到2017年10月31日，嘉里建設(shè)在一場(chǎng)座談會(huì)上相中漢正街相關(guān)地塊。武漢政府亦明確表示歡迎嘉里建設(shè)參與漢正街業(yè)態(tài)塑造和商業(yè)品牌打造，推動(dòng)有形漢正街和無形漢正街雙提升。

一年后2018年9月20日，嘉里建設(shè)毫無意外以64.25億元底價(jià)摘牌p（2018）090編號(hào)土地，即漢正街天街片48、49號(hào)地塊，樓面價(jià)14655元/平方米。

資料顯示，該地塊土地面積6.47萬平方米，含A/B地塊，其中：A地塊內(nèi)將興建中學(xué)，中學(xué)地上建筑面積不小于2.32萬平方米;

B1地塊內(nèi)興建住宅，地上居住建筑面積不大于14.9萬平方米，B2為被一分為二的商業(yè)/商務(wù)地塊，地塊內(nèi)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建筑面積不大于25.1萬平方米，地下商業(yè)建筑面積不大于1.5萬平方米。

p（2018）090編號(hào)地塊屬于漢正街中央服務(wù)區(qū)規(guī)劃核心區(qū)位置，在“漢正天街”范圍內(nèi)。嘉里建設(shè)表示，將在地塊上打造集辦公、商業(yè)、住宅及教育為一體的大型綜合項(xiàng)目。

項(xiàng)目于2020年12月30日舉辦開工儀式，定位為國(guó)際高端城市綜合體，是江漢區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

目前，學(xué)校已經(jīng)建好，住宅定案“武漢·江城府”，基本已完成封頂。按照嘉里建設(shè)2023年年度業(yè)績(jī)報(bào)告，項(xiàng)目住宅部分建筑面積261.32萬平方呎，約29.04萬平方米，項(xiàng)目進(jìn)度為“住宅幕墻安裝及內(nèi)部裝修工程進(jìn)行中”，預(yù)計(jì)2025年起落成；

而辦公樓部分建筑面積131.82萬平方呎，約14.65平方米；零售商業(yè)部分建筑面積45.1萬平方呎，約5.01萬平方米。而商業(yè)部分的落成年份指示為2030年，換句話說是拿地的12年后。

更有利的條件

可見嘉里建設(shè)對(duì)“武漢綜合用途發(fā)展項(xiàng)目”商業(yè)部分的推進(jìn)并不算順利。

作為一個(gè)以辦公樓為主的商辦綜合體，“武漢嘉里中心”面臨的問題是武漢過剩的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是辦公樓。

根據(jù)高力國(guó)際截至2024年上半年數(shù)據(jù)，武漢全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量295.1萬平方米。市場(chǎng)需求表現(xiàn)低迷，預(yù)計(jì)全年凈吸納量?jī)H4萬平方米，但預(yù)計(jì)2024-2026年期間，武漢還將有近111萬平方米的供應(yīng)入市。數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，武漢全市甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到33.5%。

而來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，截至2024年第三季度，武漢全市甲級(jí)寫字樓存量升至295.5萬平方米。截至季末，武漢甲級(jí)寫字樓平均空置率錄得38.5%，雖然已同比下滑1.8個(gè)百分點(diǎn)，但仍十分高企。

仲量聯(lián)行的最新報(bào)告也顯示，截至9月底，武漢甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)存量為316.4萬平方米，空置率錄得37.7%。

市場(chǎng)過剩，是否要開發(fā)建設(shè)更多商業(yè)樓宇成為了問題。隨著“商改住”政策的持續(xù)推進(jìn)，嘉里建設(shè)相信與當(dāng)?shù)卣_(dá)成改規(guī)協(xié)議。

首先，嘉里建設(shè)于2024年12月，向武漢市土地整理儲(chǔ)備中心退回p（2018）090編號(hào)B2地塊土地使用權(quán)，武漢市土地整理儲(chǔ)備中心以現(xiàn)金支付總補(bǔ)償金額37.94億元。

后續(xù)12月18日，武漢市江漢區(qū)自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了武漢市主城區(qū)A050513、A050514管理單元局部用地控制性詳細(xì)規(guī)劃導(dǎo)則修改公示，涉及天街片一期B2地塊及三期和平里地塊。

天街片一期B2地塊，即為上述“武漢綜合用途發(fā)展項(xiàng)目”商業(yè)部分地塊，三期和平里地塊與天街片一期B2地塊相隔不遠(yuǎn)，位于長(zhǎng)江漢江交匯處河岸邊，漢口龍王廟旁。

按照規(guī)劃，天街片一期B2地塊由商業(yè)用地、商務(wù)用地、公園綠地調(diào)整為居住用地、公園綠地；天街片三期和平里由商務(wù)用地、公園綠地調(diào)整為商務(wù)用地、居住用地、公園綠地；同時(shí)，大興路北側(cè)商辦地塊也由商業(yè)用地調(diào)整為居住用地、小學(xué)用地。

具體而言，調(diào)整后相關(guān)地塊居住用地增加5.30萬平方米，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地增加0.60萬平方米，綠地與廣場(chǎng)用地增加0.03萬平方米；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地減少5.65萬平方米，道路與交通設(shè)施用地減少0.28萬平方米。

規(guī)劃調(diào)整后，上述兩幅地塊組合成P(2024)218號(hào)地塊，于12月26日掛牌拍賣，并無意外地由嘉里建設(shè)拿下，總成交價(jià)約28.94億元。即嘉里幾乎原價(jià)購(gòu)回了天街片一期B2地塊，并斥資約11億元額外獲得和平里A地塊。

嘉里建設(shè)為“武漢綜合用途發(fā)展項(xiàng)目”建筑面積25.95萬平方米的商業(yè)部分地塊，置換為包含樓面面積13萬平方米住宅及樓面面積4000平方米商業(yè)用途的天街片一期B2地塊，以及包含4.3萬平方米住宅、樓面面積11.3萬平方米用作辦公室、商業(yè)及其他綜合用途的和平里A地塊。

換句話說，嘉里建設(shè)為“武漢嘉里中心”一口氣實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容、減壓，增加住宅面積；商辦、商業(yè)用途面積縮減的同時(shí)，也將遷址獲得了更好的位于江岸邊的位置，或許辦公樓和零售商業(yè)的比例也將變得更平衡。

“商改住”風(fēng)潮

受商業(yè)地產(chǎn)過剩困擾的開發(fā)商并不止嘉里建設(shè)一家。

同樣位于漢正天街片區(qū)的復(fù)星集團(tuán)旗下的復(fù)星外灘中心項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目分為A1、A2、A3（漢正街東片）和東片擴(kuò)大片共同開發(fā)，總投資額高達(dá) 170 億元，原計(jì)劃開發(fā)為包含一座達(dá)400米超高層塔樓，集商業(yè)、辦公、酒店、居住等多功能于一體，被認(rèn)為是武漢有史以來單體投資額最大的城市綜合體項(xiàng)目。

今年復(fù)星外灘中心率先推進(jìn)了“商改住”。按照調(diào)整規(guī)劃，除了本身為居住用地的東片擴(kuò)大片用地，A1地塊地標(biāo)建筑高度由不低于400米調(diào)整為控制在365米；A2地塊從商業(yè)調(diào)整為居住，計(jì)容建筑面積11.14萬平方米；A3地塊從商住混合調(diào)整為居住商業(yè)混合用地，住宅計(jì)容面積增加了4.14萬平方米。

除此之外，今年以來武漢已陸續(xù)推進(jìn)十余宗“商改住”地塊，部分地塊也已由原開發(fā)商重新摘得。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，受到關(guān)注的項(xiàng)目包括：武昌區(qū)保利維塔地塊，原方案包含2棟5A甲級(jí)寫字樓，總建筑面積約10萬平方米，商改住后，總建面調(diào)整至7.83萬平方米，包含2.48萬平方米的住宅和不大于5.35萬平方米的商業(yè)服務(wù)業(yè)用途建筑，地塊目前已由保利重新拿回；

位于武漢漢陽四新方島的金茂項(xiàng)目A3地塊，原規(guī)劃為高星級(jí)酒店，改規(guī)后調(diào)整為居住用地，土地面積1.37萬平方米；

位于武昌區(qū)濱江商務(wù)核心區(qū)的長(zhǎng)江中心B2地塊，此前規(guī)劃建筑面積約14萬平方米，包含一棟高約302米的超高層辦公樓，改規(guī)后體量調(diào)整為建筑面積6.5萬平方米，土地用途包括住宅、公共服務(wù)；

位于漢陽濱江商務(wù)區(qū)的卓越大江商業(yè)地塊，原規(guī)劃為土地面積2.93萬平方米的商業(yè)用地、19平方米二類居住用地、4200平方米防護(hù)綠地，調(diào)整為2.48萬平方米二類居住用地、6400平方米商業(yè)用地、4200平方米防護(hù)綠地；

位于光谷的中建大公館項(xiàng)目四期東側(cè)的零售商業(yè)用地，據(jù)悉正在評(píng)估調(diào)規(guī)，調(diào)整為居住、商業(yè)、教育、文化混合用地；

位于楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)的華僑城歡樂天際商業(yè)地塊，原計(jì)劃建設(shè)成為“商辦為主、住宅為輔的”的集高端產(chǎn)業(yè)聚集的地鐵上蓋TOD項(xiàng)目。

地塊改規(guī)后調(diào)整為“住宅為主、商辦為輔”，土地面積7.02萬平方米，其中居住用地5.73萬平方米、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地8804平方米、綠地與廣場(chǎng)用地4142平方米，建筑面積31.43萬平方米，其中居住建筑不大于25.86萬平方米、商務(wù)不大于5萬平方米、商業(yè)不大于5700平方米，地塊目前已由華僑城重新拿回。

青山濱江商務(wù)區(qū)的“雙子塔”地塊，原規(guī)劃建設(shè)超200米的標(biāo)志性地標(biāo)辦公樓項(xiàng)目，“商改住”后將原地塊內(nèi)商務(wù)、商業(yè)用地性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地。目前重新掛牌，已由武漢交投重新拿回。

江岸區(qū)中美大都會(huì)二期地塊，從土地面積10.6萬平方米零售商業(yè)用地變更為土地面積10.6萬平方米零售商業(yè)用地變更為8.76萬平方米二類居住用地、1.64萬平方米商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、0.2萬平方米公園綠地。

持續(xù)推進(jìn)“商改住”有利于改變武漢目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)過剩，規(guī)劃飽和的現(xiàn)狀。除上述商辦市場(chǎng)情況后，據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，截至今年第三季度，隨著武漢SKP與漢街萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，武漢全市零售物業(yè)總存量也上升至852.9萬平方米，包括共4座重奢商場(chǎng)。

武漢“商改住”之路可能還要持續(xù)走下去。