出品/聯(lián)商專欄

撰文/老刀

編輯/蔡建楨

王健林似乎鐵了心甩手不干了，要把家底逐一售罄的架勢。據(jù)報道，有中介表示，全國的萬達(dá)廣場都處于售賣中，價格都可以談。理由是，這次萬達(dá)要玩真的“輕資產(chǎn)”。

01

杭州首座萬達(dá)廣場被甩賣？

8月22日，據(jù)界面新聞報道，杭州市的第一座萬達(dá)廣場，杭州拱墅萬達(dá)廣場被正式掛牌出售，報價高達(dá)14.8億元，年租金約1.09億元，整體商業(yè)綜合體出售回報率預(yù)計在8個點以上，且價格仍有商談余地。

不過，萬達(dá)多位內(nèi)部人士向《聯(lián)商網(wǎng)》回應(yīng)稱，該消息不實。

目前，杭州已開業(yè)的萬達(dá)廣場共有4家，分別是拱墅店、余杭店、富陽店和未來科技城店。被傳出售的拱墅萬達(dá)廣場是杭州地理位置最佳，效益最好的，也是杭州第一家萬達(dá)廣場，該項目位于杭州市拱墅區(qū)，總建筑面積36萬㎡，其中商業(yè)面積19萬㎡，為全國代表性萬達(dá)廣場之一。

2013年，王健林以14.26億元的價格拿下杭州北部軟件園的一宗商業(yè)用地，占地面積達(dá)8.3萬㎡。2014年12月12日，該地塊上的萬達(dá)廣場(即杭州拱墅萬達(dá)廣場)開業(yè)，一至五層的出租率高達(dá)百分之百，成為當(dāng)時杭州商業(yè)的一個亮點。

14.26億的拿地價格，年租金1.09億，從2014年開業(yè)至今恰滿10年，以如今的租金水平計算，這個項目至今還沒讓王健林收回投資成本。

十年的培育，是一個商業(yè)項目處于高度成熟，市場接受度、硬件水平、品牌結(jié)構(gòu)最佳的生命周期，可謂“當(dāng)打之年”，所以被稱為是全國萬達(dá)廣場當(dāng)中的“代表性項目”，王健林如果將這個“金�！比f達(dá)廣場忍痛出售，可見萬達(dá)的資金壓力依然巨大。

據(jù)統(tǒng)計，在剛剛過去的7月份，就有煙臺芝罘萬達(dá)廣場、宜春萬達(dá)廣場和東莞厚街萬達(dá)廣場等三個商業(yè)體項目的主體公司發(fā)生股東變更，疑似已被萬達(dá)商管賣出。此外，上海金山萬達(dá)廣場、廣州蘿崗萬達(dá)廣場、湖州萬達(dá)廣場、太倉萬達(dá)廣場等多個萬達(dá)廣場的股權(quán)也在去年完成了工商變更。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年以來，萬達(dá)商管對外轉(zhuǎn)讓了至少26家公司的控制權(quán)，涉及位于北京、上海、廣州、珠海、天津、合肥、湖州、太倉、�？�、西寧、宜春等多家萬達(dá)廣場。

從全國范圍來看，截止到去年底，珠海萬達(dá)商管運(yùn)營管理著全國227個地級及以上城市的494個大型商業(yè)中心。據(jù)央廣網(wǎng)報道，其中290個為萬達(dá)旗下商業(yè)中心，204個為第三方輕資產(chǎn)商業(yè)中心。也就是說，萬達(dá)自營廣場有290個，如今賣掉的項目，大約為10%，這一比例并不算高，老王手里依然還有大把的底牌。

02

萬達(dá)總部要搬去珠海？

據(jù)萬達(dá)商管2024年一季度財報顯示，公司目前貨幣資金僅為124.81億元，短期借款為27.84億元，而長期借款則高達(dá)943.57億元。截至一季度末，萬達(dá)商管存續(xù)債券規(guī)模為53.92億元，其中有13.67億元將在一年內(nèi)到期；在境外債中，有8.2億美元債券也將在一年內(nèi)到期。截至今年一季度末，公司負(fù)債合計2985.73億元，資產(chǎn)總計6063.60億元。

從未來短期內(nèi)的債務(wù)以及萬達(dá)商管的賬面資金比較來看，償還短期債務(wù)不成問題，但是兩三年之后的長期債務(wù)就面臨巨大的壓力。王健林甩賣自己的家底，一方面是為了陸續(xù)到期債務(wù)做準(zhǔn)備，另一方面亦可能表現(xiàn)其對實體商業(yè)項目的悲觀預(yù)期。

早在2015年4月15日，一次對外演講活動中，王健林首次提出萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式，以成熟的品牌輸出和管理輸出為主，賺的是商業(yè)管理費用和其他商業(yè)項目參與的加盟費用、品牌使用費用。2021年，王健林成立珠海萬達(dá)商管，成為全國萬達(dá)廣場的主要運(yùn)營平臺。

但在彼時，王健林所謂萬達(dá)輕資產(chǎn)是“偷梁換柱”，王健林深知，靠萬達(dá)品牌和萬達(dá)團(tuán)隊商業(yè)經(jīng)營管理的能力可以賺錢，但這些“虛擬資產(chǎn)”畢竟不值錢。所有的萬達(dá)廣場所有權(quán)都在萬達(dá)投資集團(tuán)手里，那才是老王貨真價實的“重資產(chǎn)”。

時至今日，王健林通過賣賣賣救命，其實是割肉自保形勢下不得已的真正輕資產(chǎn)化。

今年4月份，北京萬達(dá)廣場實業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增股東坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、坤元辰興(廈門)投資管理咨詢有限公司，分別持股99.99%、0.01%。而坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)大股東為新華人壽保險股份有限公司，持股99.9%。

北京萬達(dá)廣場實業(yè)有限公司是北京萬達(dá)廣場的開發(fā)商，北京萬達(dá)廣場正是萬達(dá)總部所在地。隨著萬達(dá)北京總部被賣，“萬達(dá)將把總部從北京遷往珠海”的消息也在社交媒體上發(fā)酵。珠海萬達(dá)商管是萬達(dá)沖擊資本市場的重要上市主體，其注冊地位于珠海市橫琴新區(qū)環(huán)島東路3000號。

對于總部搬遷傳聞，萬達(dá)商管回應(yīng)媒體稱，珠海萬達(dá)商管本身就在珠海橫琴辦公，此次是為加強(qiáng)協(xié)作，將涉及商管業(yè)務(wù)相關(guān)的部門和人員搬至珠海辦公，而整個萬達(dá)集團(tuán)總部和其他業(yè)務(wù)部門則繼續(xù)在北京辦公。

03

600億尚未到位，資金依然緊張

今年3月30日，萬達(dá)商管以60%股權(quán)的代價贏得600億投資。大連萬達(dá)商管集團(tuán)與太盟投資集團(tuán)、阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉投資公司、中信資本、ARES在大連正式簽署投資協(xié)議，上述5家機(jī)構(gòu)將聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元，合計持股60%，大連萬達(dá)商管持股40%。大連新達(dá)盟于今年1月由萬達(dá)設(shè)立，子公司為珠海萬達(dá)商管，是一個商業(yè)廣場運(yùn)營管理平臺。也就是說，交易之后，投資方徹底控股萬達(dá)的商管平臺。

當(dāng)時這則交易，被稱為國內(nèi)近年來規(guī)模最大的股權(quán)買賣。但事到如今，似乎這600億尚未進(jìn)入萬達(dá)的口袋。筆者在前期的分析文章曾指出，商管公司本質(zhì)上是一個抽象——不具有實質(zhì)資產(chǎn)的公司，以品牌和管理輸出為主要業(yè)務(wù)，萬達(dá)商標(biāo)以及大量的萬達(dá)廣場所有權(quán)依然掌握在老王的另外公司——萬達(dá)集團(tuán)和萬達(dá)投資集團(tuán)手里。

據(jù)中國新聞周刊在7月份的一份報道顯示，雙方交易的大連新達(dá)盟股權(quán)預(yù)計在第二季度交割，預(yù)計新達(dá)盟董事也將在交割之時同步完成重組。在具體董事會人員占比方面，由于聯(lián)合投資方合共持股60%，估計比例也將在董事會中有所體現(xiàn)。

但是，隨著二季度結(jié)束，600億元的紓困資金并沒到位。至今大連新達(dá)盟尚未獲得資產(chǎn)注入。大連新達(dá)盟99.99%的股權(quán)仍由萬達(dá)商管持有，未發(fā)生股權(quán)變更。股權(quán)交割未完成，也意味著600億還在路上。

有投資界人士稱，6月“太盟投資僅籌集了90億美元目標(biāo)的一半”。2023年亞太地區(qū)投資交易總額降至1470億美元，募資總額跌至十年來最低點，是私募資本相對動蕩的一年。在募資情況不佳、資金短缺的情況下，對萬達(dá)商管的投資可能受阻。

600億不到賬，萬達(dá)近期經(jīng)歷了一系列壞消息。

8月12日，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司1億元人民幣股權(quán)被凍結(jié)，凍結(jié)時間為三年。大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司的法定代表人與董事長均為王健林，公司注冊資本為10億元人民幣。

另外，萬達(dá)商管也有一系列股權(quán)凍結(jié)。今年以來，萬達(dá)商管所持有的價值162億元的大連新達(dá)盟股權(quán)已先后四次被凍結(jié)，只有一次解凍，最近一次凍結(jié)是今年6月28日。進(jìn)入2024年后萬達(dá)商管在其他企業(yè)持有的股權(quán)被凍結(jié)次數(shù)高達(dá)14次。

04

輕資產(chǎn)“故事”繼續(xù)講下去

公司是公司，個人歸個人。今年六月份，新財富500創(chuàng)富榜顯示，王健林、王思聰父子以1408億元資產(chǎn)重回前十。據(jù)稱，王健林父子的主要資產(chǎn)來自于大連萬達(dá)商管和萬達(dá)電影。

目前，王健林擁有大連萬達(dá)商管集團(tuán)46.08%股權(quán)(商管集團(tuán)不是珠海萬達(dá)，也不是新達(dá)盟)，按照萬達(dá)公開的財報數(shù)據(jù)，截至2023年末，大連萬達(dá)商管集團(tuán)的總資產(chǎn)為6089億元，負(fù)債為3041億元，凈資產(chǎn)為3048億元，歸母凈資產(chǎn)為3010億元。因此，王健林父子持有大連萬達(dá)商管集團(tuán)市值約1387億元。萬達(dá)電影方面，目前王健林僅在萬達(dá)電影第二大股東莘縣融智里持股74%，而后者持股萬達(dá)電影10.21%，根據(jù)萬達(dá)電影2023年末284億元的市值，王健林持有萬達(dá)電影市值約21億元。

如前所述，萬達(dá)商業(yè)廣場的所有權(quán)，才是王健林的底牌。雖然賣賣賣，但萬達(dá)商管新設(shè)立的項目也不在少數(shù)，也就是說，萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式還在不斷擴(kuò)大。

8月21日，貴陽數(shù)博萬達(dá)商業(yè)管理有限公司、貴陽龍灣萬達(dá)商業(yè)管理有限公司、西寧東城萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司、西昌萬達(dá)商業(yè)運(yùn)營管理有限公司等四家企業(yè)同日成立，法定代表人均為潘韜男，注冊資本均為100萬人民幣。這四家公司的經(jīng)營范圍均包含商業(yè)綜合體管理服務(wù)、會議及展覽服務(wù)、信息咨詢服務(wù)等。

這四家萬達(dá)廣場有可能并非萬達(dá)自有項目，而是第三方的委托管理項目。萬達(dá)商管通過對第三方物業(yè)進(jìn)行招商、經(jīng)營管理，從而賺取加盟費和租金收入分成。

從整個萬達(dá)集團(tuán)的角度看，王健林的商管公司是標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)模式，但擁有萬達(dá)廣場物業(yè)產(chǎn)權(quán)的萬達(dá)集團(tuán)是妥妥的重資產(chǎn)。一方面，王健林可以賣掉部分物業(yè)項目獲取資金，另一方面，萬達(dá)商管又通過不斷獲取第三方項目做大萬達(dá)廣場的規(guī)模，老王的兩手算盤都打得很響亮。

到目前為止，萬達(dá)最核心的資產(chǎn)“萬達(dá)”商標(biāo)所有權(quán)依然在萬達(dá)集團(tuán)手中。太盟投資人雖然花600億取得了新設(shè)立商管公司60%的股權(quán)，但依然只能為“萬達(dá)”打工。