出品/無冕財經(jīng)

作者/牧野

萬科不容易。

在多家同行處境艱難之時，萬科既要面對行業(yè)下行周期的巨變，又要應對市場真假參半的傳言。既要保持原有品質(zhì)，又要持續(xù)成長。

在采訪中，國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇提出這樣的問題：“萬科是個優(yōu)等生，有人說三好學生。他對于客戶好，對于相關產(chǎn)業(yè)好，對于國家經(jīng)濟發(fā)展好，他積極在去做推動發(fā)展的事情。這些年萬科建的房屋品質(zhì)，被人們交口稱道。但就這樣的三好生也要出事，是什么原因呢？”

一些人在追問，一些人在困惑，更多人正被卷入這場風暴中。

3月29日，萬科舉行業(yè)績說明會，就近期市場關注的多個熱點話題進行回應。面對諸多市場質(zhì)疑，萬科準備如何應對？我們又要如何看待萬科？

跑贏大勢，萬科依然是優(yōu)等生

2023年，地產(chǎn)商的日子都不好過。

恒隆地產(chǎn)掌門人陳啟宗坦言，“由于過渡需時，我們將會為現(xiàn)在的寒冬采取預防措施�！饼埡瘓F董事長陳序平表示，短期市場存在壓力，主要是市場信心未完全恢復。

中指研究院統(tǒng)計，2023年，TOP100房企銷售總額為62791億元，同比下降17.3%。其中，TOP100房企12月單月銷售額同比下降35.9%，環(huán)比增長20.8%。這說明，大多分房企銷售額仍處于下降狀態(tài)。其中，TOP10房企銷售額均值為2744.0億元，較上年下降11.7%。

寒氣之中，萬科在地產(chǎn)領域仍是“優(yōu)等生”。

中指研究院發(fā)布的2023年房企銷售業(yè)績排行顯示，萬科以3755.4億元銷售額，位居全國房企第二名。本次房地產(chǎn)暴雷潮至今，萬科在該類榜單的排名均在第二、第三位，在對手排名起浮時，萬科從不曾掉出前三甲排名。

▲2023年房企銷售業(yè)績排行榜。圖源自中指研究院。

萬科的“優(yōu)秀”還體現(xiàn)在市場認可度上。

2023年，萬科新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。

這是個什么概念？據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年全國重點城市中，北京、上海、杭州、成都、西安項目開盤平均去化率均超55%。相比之下，萬科已經(jīng)高出平均值。

此外，全年間，萬科交付28.9萬套房，在交付階段推進“交付即辦證”，年內(nèi)191個項目的客戶在收房現(xiàn)場拿到房產(chǎn)證。

保持成長性，等待市場復蘇

難能可貴的是，作為傳統(tǒng)房企的萬科正在不斷成長。

萬科正擺脫地產(chǎn)傳統(tǒng)模式，建立起面向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心能力，提升產(chǎn)品品質(zhì)和交付服務。

萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海指出，過去兩年，萬科開發(fā)業(yè)務重點聚焦投資原點、產(chǎn)品原點和操盤效率三項工作，目前已看到明顯進展。

在過去兩年萬科主動投資的項目里，有28個新項目已在去年上市，貢獻銷售544億，毛利率在20%左右；2023年當年獲取、當年銷售開盤的項目有26個，銷售金額481億，平均開盤周期120天。

當然，任何競爭的本質(zhì)都要回歸產(chǎn)品。

在產(chǎn)品升級上，萬科根據(jù)目標客群研究、產(chǎn)品定位、品質(zhì)、性價比、效率和收益回報等要素建設產(chǎn)品線。

在去年，萬科推出了面向改善型客群的“拾系”產(chǎn)品線。業(yè)內(nèi)一度評價，這是“萬科有史以來最強產(chǎn)品系”。

▲萬科上海“拾系”項目的電梯間，就連電梯按鈕，也加上了一盞藝術燈。圖片源自朗拾花語項目。

在產(chǎn)品不斷升級下，萬科去年總庫存銷售1930億，去化比例63%，較2022年同期提升3個百分點。

不過，強如萬科，卻擺脫不了迷局。

萬科董事會主席郁亮表示，短期來看，市場顯然是超跌了。未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右，可2023年住宅新開工面積不足7億平米，較2019年的高點下降了59%。

郁亮認為，支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復。

行業(yè)內(nèi)部分人士持有類似看法。廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院指出，從短期來看，居民收入改善與住房交付能力提升，將推動市場逐步在底部區(qū)域企穩(wěn)。預計國內(nèi)房地產(chǎn)市場有望在今年晚些時候逐步企穩(wěn)，購買力和購房需求相對較強的一線與核心二線城市率先企穩(wěn)的概率較大。

中指研究院常務副院長黃瑜認為，房地產(chǎn)政策環(huán)境已接近2014年寬松階段，2024年核心城市投資有望改善。

流言四起，萬科攀登三重山

這場行業(yè)周期波動，讓萬科面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

不久之前，萬科遭遇“股債雙殺”，股價單日跌幅下跌4.65%，旗下多只公募債下跌，最高跌幅達到36%。

市場風聲鶴唳，草木皆兵。關于萬科的各項傳言火速流傳，一度真假難分。

一位機構投研人士認為，萬科作為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)龍頭，其經(jīng)營一直以穩(wěn)健著稱，加上地方國資加持，其違約風險相對其他地產(chǎn)公司理論上要低很多。

萬科的現(xiàn)狀到底如何？萬科總裁祝九勝在業(yè)績會上回應，萬科遇到了三個方面的挑戰(zhàn)。

第一，是行業(yè)大幅下行階段，開發(fā)業(yè)務收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)，過去幾年開發(fā)收入與工程支出之間存在較大的剪刀差。他指出，隨著交付高峰的過去，這個剪刀差壓力2024年將全面下降。

簡單來說，行業(yè)變化太大了，前幾年還在大規(guī)模拿地，突然遭遇行業(yè)收縮。但房子不能不建、不交，于是，壓力就出現(xiàn)了。

第二，融資模式變了。由于萬科信用優(yōu)勢強，過去是行業(yè)內(nèi)唯獨兩家以總對總模式融資為主的企業(yè)。因此，從過去總對總轉向項目制，比其他企業(yè)更需要適應時間，目前金融機構非常支持，會給1到3年的適應期。

“總對總模式融資”是指萬科之前大部分信用債，依靠總部單一融資團隊完成。

大概可以理解成，提錢更容易，資金使用效率高。但現(xiàn)在，融資模式變成了項目制，資金流轉更慢了。由于萬科的體量龐大，需要一些時間去適應這個模式。

第三，部分經(jīng)營性業(yè)務的EBITDA率和NOI收益率仍處于爬坡狀態(tài)，與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差，萬科將努力提升經(jīng)營業(yè)務的EBITDA、NOI。

由于萬科布局了近4000億元規(guī)模的經(jīng)營性業(yè)務，正處于提升狀態(tài)，還不能達到銀行貸款利率，所以萬科還在努力中。

多項組合拳應對，萬科“絕不躺平”

萬科要怎么應對上述的三重挑戰(zhàn)？祝九勝用“兩岸援聲啼不住”總結現(xiàn)狀。

注意，是“援助”的“援”。

“金融機構對萬科的支持態(tài)度是肯定的，力度是足夠的。”祝九勝表示，2023年，萬科新獲融資約900億，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。

單是銀行端，與萬科長期合作的有 26 家銀行。祝九勝用“同盟軍”形容雙方的關系，稱銀行對萬科“皺了眉頭，提了忠告，給了寬容”。并且，合作銀行給予萬科一至三年的過渡期，以適應新融資模式。

另外，萬科還與險資保持合作。由于萬科的多元化經(jīng)營模式，與險資不動產(chǎn)債權計劃符合，能匹配經(jīng)營性業(yè)務的特性與融資需求。

祝九勝表示，萬科會長期堅持多渠道的融資策略，與金融機構相向而行，互相成就。

除了金融機構的融資端外，經(jīng)營性REITs正成為萬科另一個“造血源”。

目前，萬科旗下印力集團發(fā)布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。

萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。伴隨REITs渠道打通，萬科資產(chǎn)將實現(xiàn)“投、融、管、退”良性循環(huán)。

萬科是深圳國資體系的重要成員，除了自身努力外，國資股東正助力萬科走出險境。2023年11月，深圳國資聲援，“運用一切可能手段和途徑與萬科共同應對可能風險”。

董事會秘書朱旭介紹，深圳國資采取了四大類措施，以市場化方式來幫助和支持萬科。幫助萬科處置流動性比較低的不動產(chǎn)和長期股權投資；通過市場化方式認購萬科旗下盈利的消費基礎設施；通過產(chǎn)業(yè)型協(xié)同，推動多個項目合作；積極協(xié)調(diào)金融資源支持萬科。

2024年3月，深鐵集團擬通過戰(zhàn)略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元；2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。

郁亮表示，去年四季度以來，萬科得到了深圳國資、金融機構、合作伙伴和市場各方的關心和幫助。對這些善意和支持，萬科非常感恩，對外界的批評，萬科也很感激。

他強調(diào)，萬科管理團隊一定不會躺平。

重提“活下去”，更強調(diào)“安全性”

今年業(yè)績會上，郁亮表情略顯疲憊，他重提“活下去”，但語氣已沒有當年激昂。

他坦言，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。在市場的變化下，過去穩(wěn)健的標準不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，進行更充分的準備。

郁亮今年強調(diào)的詞是“安全”。

“要‘活下去’，業(yè)務能力好只是一方面，公司還需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做出更充分的準備。”

未雨綢繆，已經(jīng)成為萬科當下的態(tài)度。好在，幾個跡象，讓萬科更顯“安全感”。

首先，是財務安全底線。

萬科長期注重現(xiàn)金流，并不是激進型企業(yè)。截至2023年底，萬科已連續(xù)15年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負債。負債上，剔除預收房款的資產(chǎn)負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續(xù)5年下降。

其次，萬科正增厚安全墊。

萬科正通過加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。

它的種種行動，正告訴外界：活下去，不該是茍延殘喘“活下去”，而是振作信心、安全健康“活下去”。

如今的萬科，內(nèi)修內(nèi)功，外有外援，應該不會倒在這場風暴中。