內(nèi)容來源：2023年11月2日，2023觀點商業(yè)年會。

分享嘉賓：印力集團董事長丁力業(yè)。

一、不變的本質就是變化

我今天給大家報告的主題是“信心”。過去一年當中，大家可能都經(jīng)歷過特別多的心情波動，對我們做購物中心或者做商業(yè)的人來說，好像這個行業(yè)就是常做常新，所以我們認為不變的本來就是變化。經(jīng)歷了這么一些周期，或者跨越了這些周期，我覺得變化是商業(yè)地產(chǎn)人最基本的功課，對各種各樣的變化，都覺得都是常態(tài)的，都是正常的。

最新的數(shù)據(jù)顯示，三季度最終的消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻率是94.8%，確確實實近段時間有各類利好政策頻頻出臺，也讓我們對未來能夠有更強的信心。

就在今年國慶中秋雙節(jié)，萬科印力商業(yè)全國平均銷售額同比增長18%，客流增長25%，同店同比口徑下我們不僅實現(xiàn)了雙位數(shù)的增長，而且銷售額也超越了2019年的同期水平。所以過去三年半的時間，我們更加相信商業(yè)是需要度日如年、度年如日的，堅持做好每天的經(jīng)營，時間就一定會給我們帶來回報。

二、商業(yè)不僅是服務于人，也服務于環(huán)境和城市

我們在堅持做好這些基本功的同時，也探索了一些新的方向。

就在10月27日，深圳印力中心總部揭幕了深圳首個新能源超充綜合體驗中心，這是為城市的綠色低碳做的一份貢獻。深圳印力中心門前的停車場中間已經(jīng)設有了1秒1公里的全液冷極速超充站，光速充檢一體化快速充電站以及消費者目的地充電站，還有大規(guī)模V2G體系和智慧運營體系。作為第一步，雖然我們距離零碳的終極目標還有很長的時間，但是我們相信這種創(chuàng)新和探索的手段讓我們的商業(yè)不僅是服務于人，也服務于環(huán)境，服務于城市。

今年是印力成立20周年，我們在自己的官網(wǎng)上也發(fā)布了我們的第一份商業(yè)ESG報告，也向社會公布，請大家來監(jiān)督。

今年5月份我去杭州參加了杭州西溪印象城10周年的慶典活動，這個項目是2013年開業(yè)的，也是今天杭州城西體量最大的城市級TOD購物中心。當然，今天大家提到杭州這個城市都覺得這是一個一線城市的頂流，西溪兩個字也不僅是代表著特別美麗的風景區(qū)，也讓人想到了周邊環(huán)繞的未來科技城的高科技企業(yè)。

在2013年的時候，杭州西溪周邊的生態(tài)是特別好的，除了濕地就是農(nóng)田。在做這個項目的時候，我們內(nèi)部的爭議是非常大的，但是我們看好杭州城市的發(fā)展?jié)摿统俏髌瑓^(qū)的未來機會，2013年開業(yè)的時候，迎來了浙江第一個山姆會員店，可以說我們是杭州西溪片區(qū)商業(yè)的拓荒者。

在這十多年的時間里，杭州也快速成長為新一線城市，人口的持續(xù)涌入、人均居民可支配收入10年復合增長率達到了8.1%。2022年人均消費支出全國第一。

我們2019年杭州西溪B館盛大開業(yè)，加入了阿迪達斯、SWG、迪桑特等80余個運動品牌，我們把活力運動作為第一特點，現(xiàn)在杭州西溪印象城是杭州區(qū)域購物中心中唯一擁有始祖鳥品牌店和杭州唯一一家耐克750的項目，我們匯聚了一系列的運動品牌，營造了運動活力。

去年6月，杭州西溪印象城又重新與地鐵聯(lián)通，正式步入TOD時代，從原來服務周邊的3到5公里，到輻射40公里、200萬人口，2022年項目客流量就已經(jīng)超過了1200萬，我們這里匯聚了367個以上的優(yōu)質品牌，其中45個是重頭部品牌。

10年間西溪印象城也通過精益運營和持續(xù)創(chuàng)新贏得了越來越多的消費者喜歡。2020年以來，西溪印象城圍繞城市青年社交場連續(xù)推出了印象音樂節(jié)、動漫節(jié)、國風盛典、夜經(jīng)濟、日落大道等自主的IP。即使是今年10周年慶，我們也沒有選擇國際知名的大IP，而是引入了一個叫做“奶龍”的年輕IP，不僅這個“奶龍”的年輕IP今天落地全國首展，而與我們項目直接聯(lián)通的地鐵3號線也一度化身為“奶龍?zhí)枴睂Ａ�，事實證明這些創(chuàng)新吸引了大量的年輕顧客，可以說西溪印象城伴隨了杭州一代人的成長。

杭州西溪印象城從10年前板塊的拓荒者逐漸成為今天杭州城西最大、最有競爭力的TOD購物中心，即使在2020年到2022年的疫情三年，我們項目的營業(yè)額和收入也都實現(xiàn)了兩位數(shù)的復合增長。

三、公募REITs會轉變商業(yè)發(fā)展的邏輯

實際上，整個商業(yè)行業(yè)迎來了歷史性的機會。

今年3月26號，國家發(fā)改委正式提出了消費類基礎設施公募REITs，10月20號中國證監(jiān)會將購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎設施也都寫入了基礎設施的范圍，商業(yè)投資者期盼多年的公募REITs終于放開了。

今天的股市、債市的規(guī)模已經(jīng)很大，而不動產(chǎn)的規(guī)模不到1000億，跟10萬億還有特別大的差距。并且還有海量的經(jīng)營性不動產(chǎn)，每年都在增長，所以我們認為消費類基礎設施REITs的推出，市場空間巨大，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

我們認為公募REITs會轉變商業(yè)發(fā)展的邏輯。比如說會引導企業(yè)從買賣資產(chǎn)的投資型驅動轉向為持續(xù)經(jīng)營的能力型驅動，所以我相信行業(yè)格局也會發(fā)生很大的變化。

第一，REITs要求的合規(guī)性。大家知道商業(yè)在經(jīng)營過程當中，存在著大量的拆改鋪，不是每個公司的每一個環(huán)節(jié)都具備齊全的手續(xù)，尤其是對復雜的項目，所以更有利于那些比較純粹的、干凈的、規(guī)范經(jīng)營的商業(yè)資產(chǎn)。

第二，REITs的核心資產(chǎn)是分配率，它倒逼我們做好底層資產(chǎn)的運營能力，篩選掉的是市場中大量存在的機會主義者，這將進一步擴大專業(yè)運營商的優(yōu)勢。

公募REITs上市也不是一錘子買賣，不是把資產(chǎn)賣掉，它不僅要求我們保留項目的部分股權，并且要確保經(jīng)營的穩(wěn)定，更要求后續(xù)儲備擴募的資產(chǎn)不低于首期發(fā)行的2倍。我想只有頭部企業(yè)擁有很強能力的同時，儲備著批量的優(yōu)質資產(chǎn)，才有可能做公募REITs，所以頭部企業(yè)的優(yōu)勢就會進一步凸顯。

我也在非常高興地告訴大家，10月26日深交所正式受理了中金印力首支消費基礎設施REITs，它的底層資產(chǎn)就是我剛才介紹的杭州西溪印象城。對印力萬科商業(yè)來說，這確實是歷史性的機遇，給我們注入了極大的信心，公募REITs是商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)最后的也是最關鍵的一步，讓我們能夠堅持20年，真正要打通的投、募、管、退的商業(yè)環(huán)節(jié)。也讓類似杭州西溪印象城這樣的商業(yè)項目有機會走向公眾，接受更多投資人的檢驗。

各位朋友可以到杭州西溪印象城去購物，也可以去那里開店，成為我們的商業(yè)伙伴，更可以在二級市場購買REITs的份額，成為我們的股東，讓你的消費變成你的收入，項目賺到的每分錢，我們都會反饋給你們，當然這次REITs只是一個開始。

截止到今天為止，萬科商業(yè)的版圖已涵蓋全國26個省、60個城市，共計300個項目，1700萬㎡，基本涵蓋了商業(yè)領域的所有的部分。這些項目中比較熟悉的，有大家知道的印象城購物中心，也包括很多社區(qū)商業(yè)，還有綜合體，以及歷史文化街區(qū)的非標商業(yè)。可以說我們有非常豐富的消費基礎設施底層資產(chǎn)，把這些底層資產(chǎn)經(jīng)營好是我們的使命，未來我們會通過REITs的擴募，讓更多更優(yōu)秀的商業(yè)項目走向公共市場。