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撰文/西泠雪

過去三年，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，加之疫情影響，實體商業(yè)遭受了多次打擊，購物中心行業(yè)也因此經(jīng)歷多次涅槃，從最初的迷�；艁y到后來的從容應(yīng)對，有企業(yè)加速轉(zhuǎn)型，亦有企業(yè)逆勢增長。

雖然短期內(nèi)面臨困難，但不可否認，購物中心依然是線下消費的主場戰(zhàn)，其運營發(fā)展情況，也在一定程度上反映了消費環(huán)境的變化和城市經(jīng)濟發(fā)展的狀況。

根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的“2020中國購物中心企業(yè)(集團)TOP60”、“2021年中國購物中心企業(yè)TOP70”及“2022中國購物中心企業(yè)TOP100”榜單，《聯(lián)商網(wǎng)》整理了2020年-2022年購物中心企業(yè)TOP20的數(shù)據(jù)變化對比，借此對購物中心行業(yè)的發(fā)展進行回顧和展望。

01

規(guī)模不斷擴大

從榜單可以看到，過去三年，購物中心企業(yè)TOP20規(guī)模不斷擴大，準入門檻不斷提升，整體上來看，購物中心企業(yè)TOP20在營購物中心數(shù)量及總建筑面積呈逐年遞增態(tài)勢。 

從準入門檻來看，購物中心企業(yè)TOP20的準入門檻呈逐年提升趨勢，2020年的榜單中，在營購物中心總數(shù)超過100個的有2家企業(yè)，在營購物中心總數(shù)30個以上的有9家企業(yè)，另有6家企業(yè)在營購物中心總數(shù)不到30個；

2021年的榜單中，在營購物中心總數(shù)超過100個的有4家企業(yè)，在營購物中心總數(shù)30個以上的有11家企業(yè)，僅有1家企業(yè)在營購物中心總數(shù)不到30個；

2022年的榜單中，在營購物中心總數(shù)超過100個的有5家企業(yè)，剩余15家企業(yè)在營購物中心總數(shù)均超過30個。

2020年，購物中心企業(yè)TOP20在營購物中心總數(shù)為1183個，總建筑面積達13622萬㎡；2021年，在營購物中心總數(shù)為1455個，總建筑面積達15089萬㎡；2022年，在營購物中心總數(shù)為1723個，總建筑面積達17485萬㎡。

購物中心企業(yè)TOP20在營購物中心總數(shù)，從2020年的1183個到2022年的1723個，實現(xiàn)了45.6%的增長。總建筑面積，從2020年的13622萬㎡到2022年的17485萬㎡，實現(xiàn)了28.36%的增長。

萬達商管、新城商管、世紀金源、印力、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、龍湖集團、凱德集團、王府井集團、天虹、愛琴海11家企業(yè)已連續(xù)3年上榜。

……

從汰換的企業(yè)來看，2020年上榜的金地、金鷹、蘇寧、上海百聯(lián)、保利商業(yè)、北京華聯(lián)等企業(yè)在2022年已跌出二十強排名。

萬科集團、碧桂園文商旅集團、恒太商業(yè)、茂業(yè)國際、步步高商業(yè)、長春歐亞集團、中駿商管、禹州集團、銀座集團則是2022年20強中的新晉企業(yè)。

▲2020年-2022年購物中心企業(yè)TOP20數(shù)據(jù)對比

注：2020年，華潤置地分拆商業(yè)運營與物業(yè)管理業(yè)務(wù)，成立華潤萬象生活有限公司并于香港聯(lián)合交易所主板成功上市。

本文僅對披露的最終數(shù)據(jù)進行分析，各項數(shù)據(jù)來源詳見中國連鎖經(jīng)營協(xié)會歷年榜單。

02

新項目開業(yè)節(jié)奏穩(wěn)定

過去3年，購物中心行業(yè)雖然整體放緩了發(fā)展的步伐，但購物中心企業(yè)TOP20中的多數(shù)企業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定。

從其中7家主要購物中心企業(yè)2020年-2022年的新項目落地情況來看，萬達、龍湖、萬科、華潤萬象生活、大悅城5家企業(yè)的新開項目呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。寶龍商業(yè)在2021年開業(yè)項目最多，迎來新項目爆發(fā)期；新城控股近三年的新開項目數(shù)量則逐年下降。

購物中心企業(yè)TOP20中，萬達商管連續(xù)三年位居榜首，其在營購物中心總數(shù)和總建筑面積均位于第一位，同時每年也是新開項目最多的企業(yè)。

近年來，在輕資產(chǎn)提速下，萬達開業(yè)項目逐漸增多。

2021年，萬達新開業(yè)51座萬達廣場，同比2020年的45座增長13.33%。而2022年，萬達共開業(yè)55個萬達廣場，完成年計劃100%，其中輕資產(chǎn)項目近40個。

截止2022年底，萬達計開業(yè)473個項目，管理商業(yè)面積6556萬㎡，其中租賃面積4445萬㎡，同比增長11%；在建萬達廣場187個，商業(yè)面積2195萬㎡。 

2023年，萬達預(yù)計將開業(yè)約56座萬達商業(yè)項目，除了南充高坪萬達·星辰里、蘭州萬達茂、內(nèi)江萬達文旅小鎮(zhèn)外，其余均為萬達廣場項目。值得注意的是，在2023年的開業(yè)計劃表中，包括成都高新萬達廣場、揚州泰達萬達廣場、北京五棵松萬達廣場、合肥北京路萬達廣場、湖州長興萬達廣場、天津漢沽萬達廣場等項目均為輕資產(chǎn)輸出管理項目。

新城商管連續(xù)兩年位居購物中心企業(yè)TOP20第二位，2022年位居第三位。2020年，新城控股新開33座吾悅廣場；2021年，新開28座吾悅廣場；2022年，新開15座吾悅廣場。

截至2022年年底，新城控股已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達145座，開業(yè)面積達1319.74萬㎡，出租率達95.13%，已完成194座吾悅廣場的布局，分布在140個城市。

聯(lián)商網(wǎng)此前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2023年，新城控股預(yù)計有27座吾悅廣場將亮相運營，主要以下沉市場為主，計劃年內(nèi)實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元。 

2020年，龍湖集團旗下商業(yè)新開項目11個；2022年，新開項目12個；2022年，新開項目15個，已連續(xù)多年維持10個以上開業(yè)量。

截止2022年12月31日，龍湖商業(yè)在全國范圍內(nèi)累計進入32座城市，累計開業(yè)運營商場達76座，已開業(yè)運營商場建筑面積達722萬㎡。

據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計，2023年，龍湖商業(yè)在全國預(yù)計將開業(yè)12座商業(yè)體，包括長沙芙蓉天街、寧波海曙天街、濟南北宸天街等全自持商業(yè)，也有石家莊裕華星悅薈、北京北苑天街、上海江灣里MEET678等輕資產(chǎn)。

2020年，寶龍商業(yè)新開9個商業(yè)項目；2021年，新開22個商業(yè)項目；2022年，新開8個商業(yè)項目。

值得注意的是，在2022年，寶龍商業(yè)新增簽約項目11個，簽約面積達104萬㎡，其中獨立第三方簽約項目7個，面積54萬㎡，簽約面積占比首超50%。截至2022年底，其獨立第三方累計簽約面積達249萬㎡，第三方外拓能力進一步提升。

注：寶龍商業(yè)新增項目包含委托管理、整租及咨詢顧問項目。

據(jù)透露，寶龍商業(yè)2023年至少新開13個商業(yè)項目，其中購物中心數(shù)量不少于8個，并將繼續(xù)堅持五年戰(zhàn)略目標不變，即2025年商業(yè)占有面積要達到1500萬㎡，同時商業(yè)要在全國做到五強，長三角做到三強。

業(yè)內(nèi)人士分析，未來購物中心的發(fā)展，在不同類型城市的存量和增量方面，依然是遵循從一線、新一線、二線、三四線城市遞減的規(guī)律，整體數(shù)量大幅度增長的可能性不大，但業(yè)態(tài)會迎來調(diào)整和創(chuàng)新。

03

經(jīng)營逐步復(fù)蘇 

《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計了15家重點購物中心企業(yè)的業(yè)績情況發(fā)現(xiàn)，2020年-2022年三年間，15家企業(yè)在2021年復(fù)蘇明顯，總的營收、凈利潤最高。

具體來看，2020年，15家重點購物中心企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入約2068億元，凈利潤超159億元；2021年，實現(xiàn)營業(yè)收入約2358億元，凈利潤超181億元；2022年，實現(xiàn)營業(yè)收入約2321億元，凈利潤超108億元。

注：萬科集團為商業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入，包含印力；龍湖集團為經(jīng)營性凈收入；新城控股為商業(yè)運營總收入。

15家重點購物中心企業(yè)中，連續(xù)三年營收持續(xù)增長的企業(yè)有龍湖集團、華潤萬象生活、萬科集團、新城控股、寶龍商業(yè)5家企業(yè)，其中華潤萬象生活、寶龍商業(yè)2家企業(yè)實現(xiàn)營收、凈利潤雙增長。

而連續(xù)三年營收、凈利潤雙降的企業(yè)有2家，分別是百聯(lián)股份和步步高。

另外，從6家具有代表性的購物中心企業(yè)租金收入情況看，近三年，萬達、新城控股、寶龍商業(yè)、龍湖集團4家企業(yè)的租金呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，主要系這些企業(yè)每年都有不少數(shù)量的新商業(yè)項目開業(yè)，貢獻了不少租金。

注：因各企業(yè)關(guān)于租金統(tǒng)計口徑不同，數(shù)據(jù)僅供參考，不做精準比較。

具體來看，萬達錄得最高租金，2020年租金收入359.03億元、2021年租金收入432.32億元、2022年租金收入508.5億元；其次是龍湖集團，2020年租金收入75.8億元、2021年租金收入81.5億元、2022年租金收入94.3億元；再次是新城控股，2020年租金收入54.35億元、2021年租金收入79.69億元、2022年租金收入92.24億元。

2020年，在疫情突發(fā)的特殊時期，為消解商戶的部分經(jīng)營壓力，萬達、龍湖、華潤、新城控股、大悅城等多家購物中心企業(yè)推出了減免租金的舉措，與商戶一起共度時艱，租金收入整體有所下降。而隨著消費市場平穩(wěn)恢復(fù)，實體商業(yè)經(jīng)營情況趨于好轉(zhuǎn)，各購物中心企業(yè)的租金收入穩(wěn)步提升。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年上半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金企穩(wěn)，重點商圈(購物中心)商鋪租金水平環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。下半年，消費市場有望繼續(xù)恢復(fù)，重點城市商鋪租賃市場有望企穩(wěn)回升。

寫在最后

過去十余年，是購物中心發(fā)展的黃金歲月，而隨著商業(yè)存量時代的到來，市場漸趨飽和，加之人口紅利的消失，線上的沖擊，競爭在不斷加劇，中國購物中心行業(yè)的重構(gòu)進程還在繼續(xù)。

如今新生代消費群體已經(jīng)崛起，消費需求呈現(xiàn)出差異化、個性化的特征，消費者更加關(guān)注體驗感，各類主題購物中心、主題商業(yè)街區(qū)應(yīng)運而生，也讓購物中心變得更加多元。

2023年，消費趨于回暖，客流量回升，購物中心人氣有所回歸。如何在新的形勢下，實現(xiàn)自我突破，穿越周期，成為購物中心企業(yè)需要思考的問題。