來源/樂居財(cái)經(jīng)

撰文/魏薇

陷入債務(wù)風(fēng)波以來的萬達(dá)，想盡了辦法補(bǔ)充現(xiàn)金流，除了出售資產(chǎn)，王健林還將旗下金融牌照、萬達(dá)電影的部分股權(quán)擺上貨架，以解燃眉之急。

萬達(dá)的資產(chǎn)出售還在持續(xù)。近日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)(簡稱“大連萬達(dá)商管”)轉(zhuǎn)讓上海萬達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司100%股權(quán)予上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)、蕪湖浦煜股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)。

資料顯示，上海萬達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)旗下資產(chǎn)為周浦萬達(dá)廣場(chǎng)，于2009年9月開業(yè)，是繼上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)之后，萬達(dá)集團(tuán)在上海營運(yùn)的第二個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。根據(jù)2020年債券年報(bào)，周浦萬達(dá)廣場(chǎng)租金收入對(duì)應(yīng)抵押借款10.02億元，質(zhì)押期限2016/10/9-2026/10/8。

上海家昇成立于2023年7月，由大家投資控股有限責(zé)任公司和天津遠(yuǎn)見創(chuàng)新投資管理有限公司分別持股90.91%、9.09%，后者由前者100%持股。

蕪湖浦煜成立于2023年9月，由�？谶h(yuǎn)見共創(chuàng)一號(hào)基金、天津遠(yuǎn)見創(chuàng)新投資管理有限公司、北京千百煜商業(yè)管理有限公司共同持股，北京千百煜商業(yè)管理有限公司為實(shí)際控制人。

繼續(xù)向上穿透發(fā)現(xiàn)，�？谶h(yuǎn)見共創(chuàng)一號(hào)基金由�？谶h(yuǎn)見共創(chuàng)一號(hào)基金由大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司、大家投資控股有限責(zé)任公司、遠(yuǎn)見共創(chuàng)資本管理有限公司分別持股54%、45.98%、0.01%；北京千百煜商業(yè)管理有限公司成立于2023年8月，由北京高和贏信投資管理有限公司100%持有。

也就是說，周浦萬達(dá)廣場(chǎng)最后的接盤方為大家人壽保險(xiǎn)。

實(shí)際上，萬達(dá)已與大家人壽保險(xiǎn)產(chǎn)生多次交集。今年5月底，大連萬達(dá)商管間接向大家人壽保險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓了三家運(yùn)營穩(wěn)定的萬達(dá)廣場(chǎng)。

縱觀行業(yè)，今年以來，保險(xiǎn)公司有大舉投資不動(dòng)產(chǎn)之意。近期而言，除了萬達(dá)，險(xiǎn)資還收購了世茂、大悅城等地產(chǎn)公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

01

萬達(dá)救急

這起轉(zhuǎn)讓或早有預(yù)兆。

5月下旬，網(wǎng)傳萬達(dá)正考慮出售國內(nèi)含江蘇、浙江、上海在內(nèi)20多家購物中心，每個(gè)購物中心估值約7億至8億元，并且已與包括保險(xiǎn)公司和資產(chǎn)管理公司在內(nèi)的潛在投資者聯(lián)系。隨后，萬達(dá)對(duì)此進(jìn)行辟謠。

但在5月底，萬達(dá)旗下3家萬達(dá)廣場(chǎng)的大股東信息發(fā)生變更。天眼查顯示，上海松江萬達(dá)廣場(chǎng)、西寧海湖萬達(dá)廣場(chǎng)、江門臺(tái)山萬達(dá)廣場(chǎng)三個(gè)購物中心的大股東接連由大連萬達(dá)商管變更為珠海穩(wěn)昇企業(yè)管理有限公司(簡稱“珠海穩(wěn)昇”)。

珠海穩(wěn)昇是大連萬達(dá)商管在珠海橫琴新區(qū)成立的一家公司，成立時(shí)間為5月6日。6月1日，珠海穩(wěn)昇股東發(fā)生變更，大連萬達(dá)商管退出，變更為上海家商管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)(簡稱“上海家商”)和蘇州聯(lián)家壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)(簡稱“聯(lián)家壹號(hào)”)。

上海家商由大家人壽保險(xiǎn)100%持有；聯(lián)家壹號(hào)由蘇州新聯(lián)管理咨詢有限公司、�？谶h(yuǎn)見共創(chuàng)一號(hào)基金、大家投資控股有限責(zé)任公司、天津遠(yuǎn)見創(chuàng)新投資管理有限公司、浙商金匯信托股份有限公司共同持有。蘇州聯(lián)家壹號(hào)是一只于5月15日新成立的股權(quán)投資基金，基金規(guī)模10.1億元，有限合伙人(LP)為大家人壽保險(xiǎn)，一般合伙人(GP)為中聯(lián)基金。

消息顯示，大家人壽保險(xiǎn)是以私募基金的形式接盤三座萬達(dá)廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)整體交易價(jià)格介于10-15億元之間。

02

險(xiǎn)資進(jìn)場(chǎng)掃貨

在地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上之時(shí)，險(xiǎn)資曾蜂擁入場(chǎng)，買入股權(quán)。但2021年開始，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黑鐵時(shí)代，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇、市場(chǎng)信心低迷，股價(jià)大跌，險(xiǎn)資紛紛減持或撤離。如今，險(xiǎn)資又開始回歸，但投資方式已然生變，他們將目光轉(zhuǎn)向了不動(dòng)產(chǎn)。

9月底，大悅城公告稱，中郵人壽意向受讓其控股子公司西單大悅城公開掛牌轉(zhuǎn)讓的北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司100%股權(quán)及債權(quán)，主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，交易價(jià)格為42.56億元。

中郵人壽為國有企業(yè)，注冊(cè)時(shí)間為2009年8月18日，控股股東為中國郵政，第二大股東為友邦保險(xiǎn)，屬銀行系險(xiǎn)企。

中糧·置地廣場(chǎng)是大悅城控股旗下高端寫字樓的標(biāo)桿產(chǎn)品之一，項(xiàng)目位于北京東城區(qū)安定門外大街，比鄰地壇公園西門，原址為三利大廈，2016年開工改造，2018年8月正式投運(yùn)，累計(jì)總投資約25.89億元。

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2023年4月30日，北京昆庭凈資產(chǎn)評(píng)估值為243774.29萬元、增值率為125.4%。根據(jù)披露信息，最近三年及一期，中糧·置地廣場(chǎng)分別錄得租金收入1.63億元、1.76億元、1.49億元和7580萬元，截止2023年6月30日，出租率為83%。

9月28日，世茂集團(tuán)、上海世茂股份有限公司發(fā)布公告，為緩解流動(dòng)性困難，擬出售珠海世茂新領(lǐng)域51%股權(quán)，總價(jià)為39.1億，受讓者為項(xiàng)目合營聯(lián)營企業(yè)，背景主要為中國人壽系。其中，國壽星灣(天津)企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)受讓50.99%，對(duì)價(jià)約39.09億元；國壽啟航壹期(天津)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)受讓0.01%，對(duì)價(jià)為76.67萬元。

據(jù)悉，該項(xiàng)目地塊由世茂在2019年10月通過招拍掛摘得，斥資56.4億元，為世茂第一次落子廣東珠海。此巨無霸綜合體占地面積約22.56萬平方米，分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會(huì)中心。開發(fā)項(xiàng)目一期包括七棟酒店式寫字樓，預(yù)期將于2023年末前開始陸續(xù)交付。開發(fā)項(xiàng)目二期包括八棟酒店式寫字樓，現(xiàn)時(shí)正在施工。

世茂集團(tuán)預(yù)期將就出售事項(xiàng)變現(xiàn)虧損約5.1億元，出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)將用于抵銷集團(tuán)結(jié)欠珠海世茂新領(lǐng)域約41.6億元債務(wù)的一部分。