來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/潘玲宣  

今年與老朋友羅臻毓見面的地點(diǎn)，選在了他位于北京的辦公室中。

這也是自羅臻毓加入合生之后，我們首次來到這里。

“7月1號(hào)就滿兩年了�！绷_臻毓對(duì)自己加入合生的時(shí)間記得清楚。

初來乍到時(shí)定下的目標(biāo)，在這兩年的時(shí)間中已基本梳理清楚。而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的到來，從金融工具的角度來講，比之前更多元化了。

顯然，這些新的商業(yè)賽道和模式，對(duì)于合生整體部署將帶來非常多的利好。

“再往前發(fā)展，市場(chǎng)會(huì)更好一點(diǎn)�！痹谶@一輪的危局之后，“行業(yè)會(huì)更成熟、更專業(yè)，不會(huì)有那么多房地產(chǎn)商存在，也不需要�！�

羅臻毓認(rèn)為，資管會(huì)是一個(gè)很大的市場(chǎng)。無論自愿還是非自愿，將來一定會(huì)有整頓，專業(yè)的資管時(shí)代會(huì)到來，“從整個(gè)大體系來說，不管是辦公樓還是其它商業(yè)，都要上規(guī)模�！�

把資產(chǎn)當(dāng)資本，運(yùn)用這樣的資本賺更多的錢，是這一次的交流中羅臻毓所表達(dá)的。向前發(fā)展，資產(chǎn)管理的專業(yè)度和市場(chǎng)會(huì)越來越大，這就會(huì)出來一批專業(yè)的公司和人。

房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)管理涉及金融與項(xiàng)目?jī)蓚�(gè)層面，一個(gè)是證券化，另一個(gè)是運(yùn)營(yíng)管理。物業(yè)股的價(jià)格已趨于回歸合理狀態(tài)，下一輪市場(chǎng)寵兒會(huì)否是“資產(chǎn)管理”？

這是不動(dòng)產(chǎn)里面一定要做到的，不管是辦公樓、商場(chǎng)或者是產(chǎn)業(yè)園。在羅臻毓看來：“往后就會(huì)有獨(dú)立的專業(yè)資產(chǎn)管理公司出現(xiàn)。”

合生，也將在這個(gè)新賽道中找到自己的位置。

萬(wàn)事俱備

談及過去這一年，羅臻毓頗多感觸。

“被疫情耽擱了一段時(shí)間，大家都動(dòng)不了。很多時(shí)候沒辦法到辦公室上班，這些情況對(duì)我們的部署還是有一定的拖延和影響�！�

2021年夏天，當(dāng)?shù)弥_臻毓加入合生之后，我們?cè)谝粫r(shí)間與羅臻毓取得聯(lián)系。彼時(shí)他向我們透露，未來要將合生現(xiàn)有一些資產(chǎn)資本化，建立不動(dòng)產(chǎn)體系，并且在現(xiàn)有資產(chǎn)之外設(shè)立一些新的基金去收購(gòu)新項(xiàng)目。

在合生成長(zhǎng)的這些年，沉淀下大量酒店、辦公樓、商場(chǎng)資產(chǎn)。將這些資產(chǎn)盤活，回籠資本，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)向前發(fā)展，收購(gòu)更多項(xiàng)目，形成一種良性的資產(chǎn)與資本循環(huán)，是羅臻毓正在做的。

市場(chǎng)大多將這樣的過程稱為資產(chǎn)證券化。

羅臻毓與我們同步了最新進(jìn)展：“基本上梳理得差不多了。”

從法律架構(gòu)到組織架構(gòu)，這些是必須要調(diào)整的。整個(gè)團(tuán)隊(duì)過去一直是甲方思路，自己開發(fā)自己管，之后是“輕資產(chǎn)”，變成乙方思路，要幫人蓋、幫人管。

資產(chǎn)的梳理、制度的改變、人事的調(diào)整等缺一不可，相比起如何將這些逐個(gè)落實(shí)的細(xì)節(jié)故事，我們對(duì)最終的結(jié)果更加關(guān)注--調(diào)整已經(jīng)到位了嗎？

“隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，這種調(diào)整是沒有完結(jié)篇的。”羅臻毓堅(jiān)定地補(bǔ)充道：直接回答你的問題，我來之前到現(xiàn)在，該變的基本上已經(jīng)做到了。

“現(xiàn)在有所延誤的就是市場(chǎng)環(huán)境，不能說盤活就盤活，如果政策不讓做，你也做不了�！边@讓我們想起《三國(guó)演義》中的“謀事在人，成事在天”。

“現(xiàn)在政策放開了，我們就往前擠，能批下來就能做。但內(nèi)部該調(diào)整的都做了，做了之后，有些受到政策影響，短期內(nèi)不能交易，可能要1年后才能交易，我們還是得等。所以對(duì)我來說，該推動(dòng)的都推動(dòng)了，要做的也做了，要變的也變了，最后就看市場(chǎng)能不能幫助我們往前走得更快一點(diǎn)�！�

這又將是《三國(guó)演義》中另一個(gè)知名典故：“萬(wàn)事俱備、只欠東風(fēng)”。

另一方面，如何展示出一個(gè)更透明、投資者能看得更清楚的合生，也是有待解決的。

資本市場(chǎng)喜歡聽故事，對(duì)外宣講“合生的故事”會(huì)是好的解決方案嗎？“透明、規(guī)范”，在羅臻毓看來，這不僅是合生一家所要做的，整體都應(yīng)如此。

看得清楚，才能放心給出匹配資產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格。

“到目前為止，不管多困難，該還的債我們還是在還，該還的利息我們也在還�！绷_臻毓對(duì)自己的東家表達(dá)了認(rèn)可，覺得合生還是有實(shí)力的。

至于解決方案，羅臻毓給出了他的答案。

“不止是市場(chǎng)，還有投資者。在目前政策下，REITs對(duì)我們比較有利的是，這個(gè)市場(chǎng)可以更好的價(jià)格發(fā)出來，有一批國(guó)內(nèi)投資者在支撐，成功率會(huì)更高，而且會(huì)得到更好的價(jià)格�！�

另一個(gè)角度

今年3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，國(guó)家發(fā)改委在同日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。

兩個(gè)文件同時(shí)提出，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

這對(duì)于手握一定數(shù)量購(gòu)物中心項(xiàng)目的合生來說，無疑是個(gè)好消息。

“C-REITs，或者不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，都是非常好的退出渠道。近期消息發(fā)出來后，管理團(tuán)隊(duì)也在積極探討研究推進(jìn)�！�3月末合生創(chuàng)展的線上投資者會(huì)中，羅臻毓曾表示：“整體而言，這些對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)都是一種資本循環(huán)渠道，從合生的角度也會(huì)有相關(guān)考慮。可能會(huì)將幾個(gè)主要商場(chǎng)，如合生匯、合生廣場(chǎng)放到REITs�！�

“跟其它房企相比，要從另外一個(gè)角度看合生。因?yàn)楹仙渌科蟮恼w戰(zhàn)略部署有一點(diǎn)不同。兩年前我加入之后，主要也是開拓一個(gè)新的賽道，把現(xiàn)有一些產(chǎn)業(yè)部署盤活，再殺出另外一條道路�！�

REITs的放開，可能也證實(shí)了合生正在進(jìn)行的戰(zhàn)略部署，是在往對(duì)的方向走。

“從金融工具的角度，比之前更多元化了，可以做私募，可以做REITs。這些新的商業(yè)賽道和模式，有助于我們整體的部署，有非常多利好的政策扶持�！绷_臻毓向我們介紹道：“再往前發(fā)展，當(dāng)然市場(chǎng)會(huì)更好一點(diǎn)。”

“整體來講，如果要盤活商業(yè)地產(chǎn)，C-REITs是一個(gè)很好的渠道。從政策的角度，要求的回報(bào)也就3.8%。當(dāng)然，C-REITs現(xiàn)在還有一定的限制性。”

一方面，商業(yè)項(xiàng)目并未完全放開，仍聚焦在“增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”，辦公樓、酒店、高端商場(chǎng)等尚未囊括在內(nèi)。

“它是逐漸放開的，從基礎(chǔ)設(shè)施開始，之后產(chǎn)業(yè)園，這些都是有利于經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的�！绷_臻毓就合生商業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目具體了解過情況：“像合生匯這類是服務(wù)大眾的項(xiàng)目，都是可以的。但如果更高端的商場(chǎng)，是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施嗎？聽起來不像，目前這部分不允許的�！�

此外，還有細(xì)節(jié)值得注意：“新加坡是可以整體打包的，甚至五六個(gè)一起放，這里不允許把全部資產(chǎn)集在一起�！�

“比如說這棟辦公樓，得先分拆出來�！绷_臻毓舉例：“像我們五角場(chǎng)有辦公樓、酒店，我得先把商場(chǎng)拆出來，其它的后面再考慮�！�

“因?yàn)橐欠旁谝患夜纠锩妫瑢儆诮灰�，就有稅收的考慮。另外一點(diǎn)是市場(chǎng)不一定能接受那么大規(guī)模的信托，所以希望你先上一點(diǎn)，后面再慢慢增加（擴(kuò)募）。”

“10年前、5年前我就說過，每個(gè)城市的發(fā)展都需要商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樗腔A(chǔ)設(shè)施�！苯Y(jié)合國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，在羅臻毓看來：“為什么有商場(chǎng)？主要是把商家組織起來，讓大家能在一個(gè)比較理想的地方購(gòu)物，就是從街區(qū)到比較有組織性的零售�！�

“我來中國(guó)的時(shí)候，中國(guó)人講房地產(chǎn)就離不開住宅。但是我跟人家說，房地產(chǎn)有商業(yè)、工業(yè)，他們說這不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就是住宅市場(chǎng)。從我們的角度，住宅只是房地產(chǎn)的一部分，其它還有很多�！绷_臻毓說，這體現(xiàn)的就是對(duì)房地產(chǎn)的不同看法。

經(jīng)濟(jì)的期望

羅臻毓的辦公桌上并無太多東西，同時(shí)打開的三臺(tái)電子設(shè)備就更為搶眼，有筆記本電腦，也有平板電腦。

他的助理向我們解釋：老板的電子產(chǎn)品很多，而且新款出了基本都會(huì)去買，“我們有時(shí)候就會(huì)先等他反饋使用體驗(yàn)�！�

“數(shù)碼控”羅臻毓對(duì)新事物的接受程度和敏銳度，可能遠(yuǎn)超他的同齡人，甚至遠(yuǎn)超我們。

憑借對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的了解，羅臻毓向我們分析了當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)情況：“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)還是有所觀望，主要就是認(rèn)為供應(yīng)太大了。需求往前走，受到多方面影響，會(huì)有什么變化還不一定�！�

國(guó)外投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的未來走向，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，同樣持觀望態(tài)度。

造成這樣的原因有幾方面，不太確定的世界經(jīng)濟(jì)是其一。其二，當(dāng)下全球市場(chǎng)利息都在增長(zhǎng)，投資者們對(duì)回報(bào)的要求，尤其是中國(guó)市場(chǎng)的投資回報(bào)要求更高，而貨幣和匯率是國(guó)外投資者很大的一個(gè)考慮點(diǎn)。

伴隨經(jīng)濟(jì)秩序陸續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正發(fā)生變化。盡管有三支箭、金融16條等政策端的利好，但行業(yè)信心仍需時(shí)間逐步修復(fù)。

在羅臻毓看來，大幅度的政策很難幫助現(xiàn)在有困境的企業(yè)，一是資金回籠渠道受到很大影響，第二是這些企業(yè)基本上都是用短線資金持有長(zhǎng)線資產(chǎn)，“他們本來就還不起�！�

關(guān)于未來的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，羅臻毓也有著自己的判斷：“全球的經(jīng)濟(jì)不管怎么樣都會(huì)往上漲，日本從1990年泡沫破裂到現(xiàn)在，低迷了30多年，但那條線還是微微向上的�！�

他以自己的親身經(jīng)歷進(jìn)一步解釋：“我是職業(yè)經(jīng)理人，一開始工作不久就遇到了亞洲金融風(fēng)暴，2000年又來一個(gè)科技股泡沫破滅，2003年有SARS，2007、2008年是美國(guó)次貸危機(jī)�！�

“以前我們的算法是大學(xué)畢業(yè)出來第一年賺100塊，第二年可能就賺100多，第三年升到一定職位，直線這樣畫上去。真正經(jīng)歷過后發(fā)現(xiàn)是有波瀾的，趨勢(shì)還是向上，但是有上有下�！�

“中國(guó)的階段跟日本不一樣，我覺得并不需要等那么長(zhǎng)的時(shí)間。因?yàn)閺闹袊?guó)整體經(jīng)濟(jì)角度來講，會(huì)有一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)格局，推動(dòng)另一輪增長(zhǎng)�！�

回到行業(yè)，在這一輪變局之后，“會(huì)更成熟、更專業(yè)，不會(huì)有那么多房地產(chǎn)商存在，也不需要。有一定規(guī)模、夠大的會(huì)維持下去，因?yàn)閴驅(qū)I(yè)、效率高，小一點(diǎn)的基本上就做不起來了�！�

資產(chǎn)當(dāng)資本

每場(chǎng)游戲都有它的規(guī)則。

羅臻毓認(rèn)為，資管會(huì)是一個(gè)很大的市場(chǎng)，無論自愿還是非自愿，將來一定會(huì)有整頓，專業(yè)的資管時(shí)代會(huì)到來。

“別把資產(chǎn)當(dāng)資產(chǎn)，要把資產(chǎn)當(dāng)資本，就能利用資產(chǎn)賺更多的錢�！绷_臻毓強(qiáng)調(diào)。

“從房地產(chǎn)的角度，資產(chǎn)管理這四個(gè)字代表了兩個(gè)層次，一個(gè)層次是金融，用什么架構(gòu)持有。另一個(gè)層次就是資產(chǎn)管理，整體的規(guī)劃、定位，包括商場(chǎng)流線、商家擺放，基本上都是資產(chǎn)管理。”

羅臻毓認(rèn)為：“在我看來，接收任何的樓，流線、布局都要改，讓它變得更合理。能不能把每平方米的最大效益體現(xiàn)出來，就是資產(chǎn)管理的一部分�！�

這是不動(dòng)產(chǎn)里面一定要做的，不管是辦公樓、商場(chǎng)或者是產(chǎn)業(yè)園，“往后會(huì)有獨(dú)立的專業(yè)資產(chǎn)管理公司出現(xiàn)。”

回到合生商業(yè)，未來重的部分是做基金、小股操盤，輕的部分就從商業(yè)方面代管辦公樓、商場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園。

羅臻毓特別提到：“還有一個(gè)是高端住宅，我們也有品牌，就是縵系產(chǎn)品，縵合、縵云、縵悅，基本上就是幫別人開發(fā)和銷售，冠上我們的品牌。品牌是很重要的，因?yàn)橥白卟还苁亲≌�、商業(yè)還是辦公樓，都到了一個(gè)白熱化階段�！�

“縵云有它的特點(diǎn)，能不能做出溢價(jià)，可能就是核心競(jìng)爭(zhēng)力。”包括商場(chǎng)也是，合生匯、超極合生匯或者是其它產(chǎn)品，等到比較成熟的時(shí)候，可能是更多人給你委托管理的理由。

受到消費(fèi)者青睞是一回事，受到商家的青睞是另外一回事，能帶進(jìn)合理的商家，就能更容易做到要做的事。這是商業(yè)集團(tuán)另外一個(gè)戰(zhàn)略部署，“不管哪個(gè)領(lǐng)域，都要把品牌做起來，就等于有一定的溢價(jià)和利潤(rùn)，受到市場(chǎng)的認(rèn)可。”

再往前發(fā)展，資產(chǎn)管理的專業(yè)度和市場(chǎng)越來越大，可能就會(huì)出來一批專業(yè)的公司和人。

“之前吹了一股物業(yè)管理風(fēng)，現(xiàn)在風(fēng)口過了，該下來的股價(jià)也下來了。下一輪會(huì)不會(huì)是資產(chǎn)管理體系得到市場(chǎng)的青睞？對(duì)我來講，這個(gè)需求肯定是有的，我們往前看�！�

據(jù)羅臻毓透露，目前合生商業(yè)輕拓項(xiàng)目已經(jīng)簽下十個(gè)，且第三方占比處于較低的份額，不到10%。

“如果把珠江投資算成第三方，那就比較大了�！绷_臻毓調(diào)侃：“所以還有待拓展項(xiàng)目�！�

采訪結(jié)束后走出合生商業(yè)的辦公樓，天空飄起了小雨，北京連日來的燥熱伴隨這場(chǎng)及時(shí)雨“冷靜”下來。

數(shù)日后傳來消息，合生商業(yè)與上海松江塞納左岸廣場(chǎng)完成簽約，未來該項(xiàng)目將由合生商業(yè)代運(yùn)營(yíng)管理，并更名為“松江合生新天地”。

這將是合生商業(yè)布局華東市場(chǎng)的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

想起羅臻毓最后與我們所說的：“這個(gè)市場(chǎng)夠大，從整體的管理來講，如果每家只有幾個(gè)商場(chǎng)，那是沒有效率的。如果說合生不適合做，可不可以有一個(gè)獨(dú)立第三方，把這些都管起來，形成一個(gè)大規(guī)模的資產(chǎn)管理體系？”

顯然，羅臻毓確信未來資管會(huì)是一個(gè)很大的市場(chǎng)。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)合生創(chuàng)展集團(tuán)聯(lián)席總裁、合生商業(yè)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁以及合生不動(dòng)產(chǎn)總裁羅臻毓的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：還有幾天您到合生就兩年了？

羅臻毓：再過兩周，7月1號(hào)就滿兩年了。

觀點(diǎn)新媒體：前段時(shí)間不停有人問合生怎么樣？因?yàn)楹芏嗝駹I(yíng)房企不行了，大家都擔(dān)心。

羅臻毓：不受影響不可能，現(xiàn)金回流這一塊受到直接影響，對(duì)于民企來講，大家都擔(dān)心會(huì)不會(huì)倒下。

還沒建完的樓，購(gòu)房者會(huì)擔(dān)心爛尾，所以銷售這一塊受到影響，回籠的資金比預(yù)期要少。但相比其他企業(yè)，可能我們會(huì)好一點(diǎn)，因?yàn)榍皫啄隂]有瘋狂貸款、瘋狂擴(kuò)張、瘋狂拿地。

并且我們的土地儲(chǔ)備有一定的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)有土地價(jià)格還是非常有利的。

觀點(diǎn)新媒體：很劃算吧？

羅臻毓：即使市場(chǎng)有所調(diào)整，我們的盈利空間也還在。不像近幾年拍的地，利潤(rùn)空間比較小，任何波動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目從盈利到虧損。

一直以來，我們是做舊改為主，雖然處理的時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，但從拿地價(jià)格跟利潤(rùn)空間都不錯(cuò)。這是用時(shí)間買回來的利潤(rùn)，所以比其它同行還是有一定優(yōu)勢(shì)。

觀點(diǎn)新媒體：明年準(zhǔn)備開多少萬(wàn)方？

羅臻毓：要看是哪里的項(xiàng)目。一年銷售計(jì)劃幾百億，300億到500億之間，對(duì)我們來說夠了，沒有要往千億沖。這也不是老板的一貫作風(fēng)，我們?cè)偌みM(jìn)也只做到三五百億，不會(huì)追求多少規(guī)模。

跟其它房企相比，要從另外一個(gè)角度看合生，整體戰(zhàn)略部署還是有一些不同的。

兩年前我加入之后，主要也是開拓一個(gè)新的賽道，把現(xiàn)有一些產(chǎn)業(yè)部署盤活，再殺出另外一條道路。

上一次訪談里比較詳細(xì)談到了這些部署，現(xiàn)在還在往前走。

觀點(diǎn)新媒體：一年下來情況怎么樣？

羅臻毓：被疫情耽擱了一段時(shí)間，大家都動(dòng)不了，很多時(shí)候我們也沒辦法到辦公室上班，這些情況對(duì)我們的部署是有一定的拖延和影響。

今年初放開之后，動(dòng)作加快了一點(diǎn)，但還是在觀望市場(chǎng)的變化。

從整體情況看，證明我們的戰(zhàn)略部署是在往對(duì)的方向走。私募房地產(chǎn)基金有所放開，我們可以做了；C-REITs也開始涉及到消費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，我們的商場(chǎng)至少是有一個(gè)渠道可以發(fā)行信托。

從金融工具的角度，比之前就更多元化了，可以做私募，也可以做REITs，新的商業(yè)賽道和模式有助于我們整體的部署，也有非常多利好的政策。再往前發(fā)展，市場(chǎng)會(huì)好一點(diǎn)。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)還是有所觀望，主要就是認(rèn)為供應(yīng)太大了，往前走會(huì)受到多方面的影響。國(guó)外投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，也持有一種觀望的態(tài)度。

有幾個(gè)方面的因素，第一是世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)不太確定的狀態(tài)，第二是全球利息都在增長(zhǎng)，全球投資者對(duì)回報(bào)的要求，尤其對(duì)中國(guó)的投資回報(bào)要求更高一點(diǎn)。

因?yàn)楝F(xiàn)在美元放在銀行儲(chǔ)蓄都能拿4個(gè)點(diǎn)的回報(bào)，投在房地產(chǎn)肯定要更高，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)更高。所以說利息漲上去之后，回報(bào)要求就更高。

國(guó)際投資者有不同的選擇，如果買美債都能拿到不錯(cuò)的回報(bào)，投別的有風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目就會(huì)要求更高，這是必然的情形。

第二是貨幣，因?yàn)閲?guó)外加息的時(shí)候，中國(guó)在降息。利率降下來的時(shí)候，貨幣會(huì)受到一定影響，因?yàn)榭赡鼙绕渌泿鸥Ｈ跻稽c(diǎn)。

觀點(diǎn)新媒體：還是需要更多的金融手段？

羅臻毓：其實(shí)房地產(chǎn)跟金融是分不開的，第一是比較長(zhǎng)線的投資，第二是比較大規(guī)模的投資，需要的資本比較大，跟金融掛鉤可以衍生出很多不同產(chǎn)品，也讓更多人更能參與。

房地產(chǎn)證券化就是把一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目切割成很多張證券，一個(gè)人未必有能力買一棟樓，現(xiàn)在分成1萬(wàn)份，可以讓1萬(wàn)個(gè)人共同持有。

一個(gè)城市的成長(zhǎng)就是收入的提升，中產(chǎn)階級(jí)、高端階級(jí)擴(kuò)大，這些人的錢不可能全部放在銀行收利息，有什么合法正規(guī)的渠道讓他們的錢能產(chǎn)生更多的利潤(rùn)？把這些產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起來，是有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。

觀點(diǎn)新媒體：您來合生就是要把資產(chǎn)證券化做起來。

羅臻毓：因?yàn)楣具@么多年沉淀了很多酒店、辦公樓、商場(chǎng)，怎么盤活、怎么回籠資本，再往前收購(gòu)更多的項(xiàng)目，這些在整體的、新的戰(zhàn)略部署里面都是要考慮的。

我希望能夠做到的這一點(diǎn)，這兩年花了大量的精力部署這些，基本上梳理得差不多了。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在調(diào)整到位了嗎？

羅臻毓：隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，這種調(diào)整是沒有完結(jié)篇的，因?yàn)槭袌?chǎng)一直在變化。就像之前的凱德模式，其實(shí)也一直在變。

直接回答你的問題，我來之前到現(xiàn)在，該變的基本上應(yīng)該已經(jīng)做到了。

觀點(diǎn)新媒體：最開始的KPI已經(jīng)完成了吧？

羅臻毓：對(duì)�，F(xiàn)在有所延誤的就是市場(chǎng)，市場(chǎng)環(huán)境不能說盤活就盤活，如果政策不讓做，你也做不了。

現(xiàn)在政策放開了，我們就往前擠，能批下來就能做。

內(nèi)部該調(diào)整的都調(diào)整了，有些受到政策影響短期內(nèi)不能交易，可能要1年后才能交易，我們也會(huì)等。

對(duì)我來說，該推動(dòng)的都推動(dòng)了，要做的也做了，要變的也變了，最后就看市場(chǎng)能不能幫助我們往前走得更快一點(diǎn)。

觀點(diǎn)新媒體：這一輪周期需要多長(zhǎng)時(shí)間？現(xiàn)在是不是U形的底部？

羅臻毓：我覺得是一個(gè)L形再上來，畫長(zhǎng)線肯定是上升，因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)不管怎么樣都會(huì)往上漲。日本從泡沫破裂到現(xiàn)在，低迷了30多年，但那條線還是微微向上的。

現(xiàn)在中國(guó)的階段跟日本不一樣，我覺得并不需要那么長(zhǎng)的時(shí)間，會(huì)更短。

因?yàn)閺闹袊?guó)整體的經(jīng)濟(jì)角度看，會(huì)形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)格局，推動(dòng)另一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。比如現(xiàn)在國(guó)家在投入高科技領(lǐng)域，包括醫(yī)藥等。

經(jīng)過這個(gè)變局之后，經(jīng)濟(jì)肯定還會(huì)往上漲，因?yàn)樵趺礃佣加幸欢ǖ耐ㄘ浥蛎洝?/p>

房地產(chǎn)經(jīng)過這一輪之后，會(huì)更成熟、更專業(yè)，但不會(huì)有那么多房地產(chǎn)商存在，也不需要。有一定規(guī)模的、夠大的會(huì)維持下去，因?yàn)閴驅(qū)I(yè)、效率高，小一點(diǎn)的基本就起不來了。

觀點(diǎn)新媒體：全國(guó)性布局的企業(yè)還會(huì)有50家嗎？

羅臻毓：其實(shí)我們需不需要一個(gè)全國(guó)性的房地產(chǎn)商？在任何一個(gè)省有一定優(yōu)勢(shì)，可以做到省冠軍已經(jīng)不錯(cuò)了，沒必要做全國(guó)性冠軍，要證明給誰(shuí)看？

只是說如果在每一個(gè)區(qū)域都有足夠規(guī)模的話，結(jié)合起來就是一個(gè)有效的企業(yè)，那就沒問題。如果就為了規(guī)模去做，每個(gè)區(qū)域都沒效率的話，反而會(huì)輸給區(qū)域深耕企業(yè)。

深耕區(qū)域也不錯(cuò)，為什么要全國(guó)布局？

觀點(diǎn)新媒體：您覺得在今天這個(gè)時(shí)候，怎么形容合生商業(yè)和合生？

羅臻毓：整個(gè)商業(yè)集團(tuán)現(xiàn)在基本上都部署好了，也可以開始做輕拓項(xiàng)目了。

觀點(diǎn)新媒體：輕拓和重的比例會(huì)是多少？

羅臻毓：現(xiàn)在輕拓項(xiàng)目已經(jīng)簽下了10個(gè)，第三方占比還不到10%。如果把珠江投資算成第三方，那就比較大了。

觀點(diǎn)新媒體：珠江應(yīng)該不能算，是關(guān)聯(lián)交易。

羅臻毓：所以還有待拓展項(xiàng)目。

觀點(diǎn)新媒體：華潤(rùn)現(xiàn)在也在提輕拓，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈。

羅臻毓：這個(gè)市場(chǎng)夠大，從整體管理的角度，如果每家只有幾個(gè)商場(chǎng)，是沒有效率的。

如果說合生不適合做，可不可以有一個(gè)獨(dú)立第三方，把這些都給管起來，形成一個(gè)大規(guī)模的資產(chǎn)管理體系？

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商只有幾家商場(chǎng)，規(guī)模大的就那幾家。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在是一個(gè)機(jī)會(huì)。

羅臻毓：撇開合生，從大體系來說，不管是辦公樓還是其它商業(yè)，都要上規(guī)模。（如果）每家只有幾個(gè)商場(chǎng)，遍布在不同城市，沒有形成規(guī)模，要找好的商場(chǎng)總經(jīng)理，他是不會(huì)加入的。

所以找一個(gè)比較有效的第三方資產(chǎn)管理公司，等著收租，會(huì)不會(huì)少一點(diǎn)頭疼？

資管會(huì)是一個(gè)很大的市場(chǎng)，不管自愿還是非自愿，將來會(huì)有一定的整頓，尤其是專業(yè)的資管時(shí)代會(huì)到來。

從房地產(chǎn)的角度，資產(chǎn)管理這四個(gè)字代表了兩個(gè)層次，第一個(gè)層次是金融，用什么架構(gòu)持有。另一個(gè)層次就是項(xiàng)目的資產(chǎn)管理，整體的規(guī)劃、定位，包括商場(chǎng)流線、商家擺放，基本上都是資產(chǎn)管理。收到任何的樓，流線、布局都要改，讓它變得更合理。

能不能把每平方米最大的效益體現(xiàn)出來，就是資產(chǎn)管理的一部分，這是不動(dòng)產(chǎn)一定要做到的，不管是辦公樓、商場(chǎng)還是產(chǎn)業(yè)園。

基本上以后資產(chǎn)管理這一塊，尤其是專業(yè)的資產(chǎn)管理，會(huì)是一個(gè)比較龐大的市場(chǎng)。

觀點(diǎn)新媒體：按照您的布局，合生商業(yè)也是商辦管理公司的模式？

羅臻毓：重的這一塊做基金、小股操盤，輕的這一塊，商業(yè)方面幫人管理辦公樓、商場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園。

還有一個(gè)是高端住宅，我們也有品牌，就是縵系產(chǎn)品，縵合、縵云、縵悅，基本上就是幫人開發(fā)和銷售，冠上我們的品牌。

品牌是很重要的，因?yàn)橥白卟还苁亲≌�、商業(yè)還是辦公樓，都到了一個(gè)白熱化的階段。縵云有它的特點(diǎn)，能不能做出溢價(jià)，可能就是一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

商場(chǎng)也是，合生匯、超極合生匯或者是其它產(chǎn)品，做得比較成熟的時(shí)候，就是有更多的人委托給你的理由。

受到消費(fèi)者的青睞是一回事，受到商家的青睞是另外一回事。能帶進(jìn)合理的商家，就能更容易做到要做的事。

這是商業(yè)集團(tuán)另外一個(gè)戰(zhàn)略部署，不管哪個(gè)領(lǐng)域都要把品牌做起來，等于是有了一定的溢價(jià)和利潤(rùn)，受到市場(chǎng)的認(rèn)可。

在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的市場(chǎng)里，要把自己區(qū)分出來。

觀點(diǎn)新媒體：羅總這一次改變很大，不知道您有沒有感覺到？

羅臻毓：可能就是在不同環(huán)境下，怎么運(yùn)用我覺得是對(duì)的或者必須的東西。

老實(shí)說，凱德的思路是比中國(guó)市場(chǎng)跑得更快的，這個(gè)我也講了幾次。其實(shí)在2000年的時(shí)候，我們做大量的商業(yè)地產(chǎn)，同行都在笑我們，說我們賺錢太慢，因?yàn)榘褬巧w好賣掉，可以很快回籠資金。

可能是因?yàn)閺谋容^成熟市場(chǎng)走來，已經(jīng)經(jīng)歷了前面的這些過程。當(dāng)時(shí)沒有瘋狂的拿地蓋樓，那樣做可能會(huì)賺得更多，但還是秉持自己的做法走到今時(shí)今日。

我個(gè)人來講，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)是抱有希望的，尤其是這幾年困難時(shí)期還沒過，會(huì)不會(huì)體現(xiàn)在接下來一兩年有比較大的、有利的投資機(jī)會(huì)？我覺得不管是外來投資者還是國(guó)內(nèi)投資者，現(xiàn)在是一個(gè)看存量地產(chǎn)的好機(jī)會(huì)，可以收購(gòu)一些好的資產(chǎn)。

如果不是環(huán)境不好，好資產(chǎn)是不會(huì)拿出來賣的。

另外，再往前走資產(chǎn)管理的專業(yè)度和市場(chǎng)會(huì)越來越大，可能會(huì)出來一批專業(yè)的公司和人。

之前吹了一股物業(yè)管理風(fēng)，現(xiàn)在風(fēng)口過了，該下來的股價(jià)也下來了。下一輪會(huì)不會(huì)是資產(chǎn)管理體系得到市場(chǎng)的青睞？對(duì)我來講，這個(gè)需求肯定是有的，我們往前看。

觀點(diǎn)新媒體：在凱德輕松一點(diǎn)，還是在合生輕松一點(diǎn)？

羅臻毓：各有各的輕松和困難度，這是不一樣的挑戰(zhàn)。