來源/Mall先生

撰文/Elaine

4月20日，廣州番禺“萬博-長隆板塊”兩宗住宅地塊出讓結(jié)束，由華潤+長隆聯(lián)合體收入囊中。由于土地出讓條件的限定，同日稍晚出讓的兩宗商業(yè)地塊也冠以“華潤”之名。

此次“超級地塊”的成交價超過197億元，超越了去年中信泰富+中船聯(lián)合體總價187億元拿下的廣船地塊，為廣州歷史上宅地成交總價第二，僅次于2009年成交的亞運城地塊255億元。

接連重金押注廣州背后，華潤將會帶來如何的產(chǎn)品和期待？

01

何為“超級地塊”

番禺位于廣州市中南部，北與海珠區(qū)相接，東臨獅子洋，與東莞市相望，西與佛山市南海區(qū)和順德區(qū)相鄰。根據(jù)《2023年廣州市政府工作報告》，番禺區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃定位為“智造創(chuàng)新城”。

番禺長隆“超級地塊”，由廣州番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)的BA0902125地塊（宅地），BA0902011地塊（宅地），BA0902010地塊（商地）及漢溪大道北側(cè)BA0902116、BA0902118、BA0902121地塊（商地）共四宗地塊組成。

華潤長隆地塊現(xiàn)狀航拍圖 | 來源：房天下

4宗地塊占地面積約42萬平米，計容建筑面積約84.6萬平米，起拍總價為175億元。由于保利、華發(fā)、招商等國央企的入場競爭，最終成交價上漲至197億元，詳情如下表所示：

長隆“超級地塊”土地基本信息 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

這一總地價，是緊鄰的越秀和樾府項目當(dāng)年土拍總價的2.63倍。而這也是華潤繼廣州白鵝潭地塊后一年內(nèi)再次獲取的廣州重磅商住地塊。

華潤長隆地塊構(gòu)成及片區(qū)控規(guī) | 來源：廣州樓市發(fā)布

如果說華潤落子白鵝潭的意義，是以先航者之力“讓世界重回白鵝潭”，那再度羊城落子，則瞄準(zhǔn)了以重磅盟友之勢“騰飛長隆-萬博紐帶”。

在這條紐帶上，東側(cè)的“萬博商務(wù)區(qū)”已落成粵海天河城、萬達(dá)廣場、海印又一城、廣晟萬博城、敏捷廣場等九大商業(yè)地標(biāo)，以六棟200米以上的寫字樓構(gòu)筑萬博天際線；

已成型的萬博商務(wù)區(qū)實拍 | 來源：廣州房產(chǎn)

另一端的漢溪長隆則已入駐了保利大都匯、奧園城市天地、時代·芳華里CR8，更有K11 select即將加入。

此次華潤聯(lián)合體拿下的項目，將有望橫跨番禺兩大標(biāo)志性區(qū)域，串聯(lián)起萬博和漢溪長隆的能級，為區(qū)域乃至廣州商業(yè)注入更大的能量。

“長隆-萬博”紐帶 | 來源：拆神

根據(jù)我們了解到的相關(guān)信息，華潤對長隆-萬博的板塊還有更大的期待，或?qū)F(xiàn)有兩塊宅地更東側(cè)的教育和商辦用地，一并納入整體項目規(guī)劃中，構(gòu)建一座“永不落幕的灣區(qū)活力之城”。

在這一定位下，華潤將圍繞“萬象天地”開放式商業(yè)街區(qū)，打造覆蓋住宅、商辦的全系列產(chǎn)品——

商業(yè)：“城市活力文化策源地”

商辦：“城市愉悅森活靈感高地”

住宅：“擁抱世界歡樂的活力住區(qū)”

教育：“城市中心的生態(tài)活力教育實踐區(qū)”

再結(jié)合北側(cè)長隆歡樂世界確定的開放式主題樂園的打造，華潤+長隆就這一超級地塊，所給出的長期愿景是——

世界商圈上的黃金2公里。

來源：網(wǎng)絡(luò)資料，具體以官宣為準(zhǔn)

02

挑戰(zhàn)幾許？

197億元的地價是什么概念？

去年華潤購物中心業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)的租金收入為138億元；華潤萬象生活全年實現(xiàn)的營業(yè)收入為120億元。

這還只是地價，如果我們按照1萬元/平米（計容建面）的造價估算，這個84.6萬平米建面的項目，總投資將超過280億元。超過了本次摘地的華潤置地華南大區(qū)，去年256億元的全年簽約額！

如此來看，這一航母級別的項目，在整體房地產(chǎn)開發(fā)不景氣的時點，是對開發(fā)商現(xiàn)金流的巨大挑戰(zhàn)。

但高能級區(qū)位規(guī)劃+TOD加持+頂級旅游IP伴身，也使得超級地塊有望成為去年業(yè)績不盡如人意的華潤置地華南大區(qū)的一場“漂亮的翻身仗”。

華潤置地2022年年度簽約額 | 來源：華潤年報

對于整個華潤商業(yè)板塊來說，繼白鵝潭之后，廣州重磅項目的再度落子，也有著極其深遠(yuǎn)的價值。

在購物中心全國化布局的進(jìn)程中，對一個城市的深耕，能極大地提高品牌溢價能力、運營管理水平和經(jīng)營管理效益。這一點，無論在龍湖的重慶、深圳，還是印力的上海，都得到了充分的印證。

而擁有羅湖萬象城、深圳灣萬象城、萬象天地、萬象前海、萬象食家、布吉萬象匯等最強“萬象”組合的華潤深圳，一定最有體會。

49萬平的深圳華潤置地未來城 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

據(jù)悉，華潤置地內(nèi)部已經(jīng)提出了“廣州全面復(fù)制深圳模式”的要求。在同屬華南區(qū)、同屬廣東省、同屬一線城市，且已經(jīng)深耕9年，可謂最具備“天時地利人和”的廣州，這一嘗試能否成功？

其意義絕非在于一城，而將決定華潤商業(yè)未來進(jìn)一步大規(guī)模擴張的戰(zhàn)略方向與發(fā)展效率！

這，或許才是此次超級地塊開發(fā)對于華潤而言的最大挑戰(zhàn)。

03

期待幾何？

當(dāng)萬象城、太古匯陸續(xù)敲定在白鵝潭-廣船一帶落地，K11、萬象天地相繼進(jìn)駐長隆-萬博一帶，廣州的商業(yè)將很快迎來爆炸式供給增長。

這個帶有“務(wù)實”標(biāo)簽的城市，是否能吸納極速新增的商業(yè)空間？是首要的問題。

從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，據(jù)南方都市報調(diào)研，截至2022年第四季度，廣州優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)總存量約501.3萬平米；人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積0.72平米，是上海三分之一，不到北京一半；

已進(jìn)駐國際奢侈品品牌數(shù)量99家，居全國城市11名；奢侈品消費者總量占全國約1.50%，排名第9。顯然，目前廣州在優(yōu)質(zhì)商業(yè)內(nèi)容的供給上，和它一線城市的地位是不匹配的。

但這里并沒有出現(xiàn)如同北京SKP、國貿(mào)、上海ifc、上海恒隆、深圳羅湖萬象城這樣的頂流旗艦；甚至也沒有出現(xiàn)南京德基、武漢武商武廣這樣的本土巨無霸。上述項目的年銷售業(yè)績都在130億元以上。

廣州目前的商業(yè)佼佼者，是天河路-珠江新城商圈中，2022年銷售額92億的廣州太古匯、70億的正佳廣場、近60億的天河城。雖然整個商圈總額非常高，但單個量級遠(yuǎn)遜色于上海、北京、深圳的頭部項目。

廣州正佳廣場 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

區(qū)域代表中，我查到的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)顯示，海珠保利廣場銷售額12億（2021年）、凱德樂峰廣場10億（2022年）、荔灣悅匯城13億（2021年）、白云百信廣場33.9億（2021年）、番禺萬達(dá)廣場11.5億（2021年），不算差，但也只能算平平。

就此而言，即使是在不內(nèi)卷的情況下，廣州購物中心市場的銷售業(yè)績，也并不突出。

究竟是缺乏優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)，導(dǎo)致了銷售額的平淡？還是居民理性務(wù)實的消費習(xí)慣，不足以支撐更多更高的商業(yè)供給？這是每一個在廣州想要打造地標(biāo)商業(yè)的開發(fā)商、運營商，都需要面對的實際問題。

畢竟，如果按照現(xiàn)有數(shù)據(jù)推算，以番禺的地緣客流和發(fā)展情況，20億銷售額恐怕就是華潤萬象天地的銷售天花板。

長隆超級地塊效果圖 | 來源：政府規(guī)劃文件

但從土拍地價被抬高20億后，仍全力摘地的魄力來看，我相信華潤對這里，有足夠的信心。

長隆-萬博商圈，是與天河路-珠江新城商圈、白鵝潭商圈，并列《廣州市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中的五個世界級地標(biāo)商圈之一。

來源：《廣州市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》

如上文所述，現(xiàn)有的商業(yè)格局方面，隨著萬達(dá)、粵海、保利、新世界等頭部購物中心品牌的進(jìn)駐，商圈的整體氛圍已經(jīng)成型。

但千篇一律的盒子商業(yè)，仍給華潤的開放式街區(qū)的發(fā)揮留下了足夠的留白。疊加現(xiàn)有長隆歡樂世界樂園自身帶來的過千萬年客流量、廣州南站和地鐵3號線巨大的客流輸送能力。

以及未來長隆開放式樂園的聯(lián)合互動所帶來的增量空間，東側(cè)正在進(jìn)行的393萬平米里仁洞舊村改造所潛藏的未來更多人流、產(chǎn)業(yè)和連片面貌。

長隆歡樂世界樂園 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

全新的華潤萬象天地，是有希望具備跨區(qū)域乃至跨城的消費虹吸力，產(chǎn)生破圈效應(yīng)的。

在這樣的背景下，比肩甚至超越深圳萬象天地的水平（近年平均約40億元），相信會成為華潤的期待和目標(biāo)。

畢竟，政府在出讓的履約協(xié)議書里也是這么寫的：

該地塊系萬博商務(wù)區(qū)、長隆-萬博世界級商圈開發(fā)建設(shè)的突破口和主陣地，將打造廣州培育建設(shè)國際消費中心城市的標(biāo)桿項目。

……引進(jìn)國際知名購物中心、高端特色商場、國際一線品牌等新型高端業(yè)態(tài)，樹立全球消費潮流標(biāo)桿。

04

結(jié)語

在這次土拍爭搶至搖號的過程中，也傳出了各類爭議和花絮。但單純從運營能力來說，我想沒有哪家競標(biāo)對手能夠拍著胸脯說：我做商業(yè)一定比華潤做得好。

我不能說華潤最后中標(biāo)是眾望所歸，但確實會給到很多人對這個區(qū)域的更大期待。而長隆的加持，也讓我有了更多的憧憬：

商業(yè)和主題樂園兩大開放式街區(qū)的結(jié)合示范；

廣州另一地標(biāo)商業(yè)乃至地標(biāo)商圈的崛起。

在氣溫全面轉(zhuǎn)暖的日子里，用朱先生的文字作為結(jié)語吧：

盼望著，盼望著，東風(fēng)來了，春天的腳步近了。