5月20日，成都環(huán)貿(mào)ICD試營業(yè)。

此時，距離新鴻基2007年拿下成都ICC項目地塊，已經(jīng)過去近15年。

我預留了整個周末的時間，要好好為新鴻基的這座「15年磨一劍」的西南商業(yè)首秀，寫一篇扎扎實實的「CRR百圖斬」。

這這篇文章的另一個愿望，是希望能從因眾所周知的原因而導致內(nèi)容高度一致的「媒體宣傳」中，盡可能地去還原真實客觀的成都環(huán)貿(mào)ICD開業(yè)現(xiàn)場。

*聽說我要開始寫成都環(huán)貿(mào)ICD了，一位競品項目的負責人表達了這樣的愿望

雖然我們會始終秉持不吹不黑的態(tài)度，但個人視角必然有限，歡迎不同視角與觀點的碰撞。

不過抬杠請繞行，杠就是你對，我先行認輸。

01

先交代一下項目背景

環(huán)貿(mào)ICD是成都環(huán)貿(mào)廣場（INTERNATIONAL COMERCIAL CENTER，縮寫為ICC，下簡稱為「成都ICC」）綜合發(fā)展項目中的商業(yè)部分名稱，后者是一座包含城市綜合體，包含住宅、公寓、寫字樓、零售商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)在內(nèi)的城市綜合體，百度百科查詢?nèi)缦隆?/p>

公開信息顯示，2007年12月，新鴻基地產(chǎn)底價摘得攀成鋼板塊約259畝地塊，拿地后，聯(lián)手恒基兆業(yè)及九龍倉集團，計劃打造成都ICC。

資料顯示，成都ICC分為東大街北側(cè)的A、B地塊和南側(cè)的C地塊三個部分，將進行分階段開發(fā)，包含住宅、商場、寫字樓及酒店等業(yè)態(tài)。

其中，A地塊為純住宅項目「天曜」，由10棟高層電梯住宅及1棟會所組成，共計926戶，建筑面積約15萬㎡，已于2016年全部交付業(yè)主。

B地塊包含住宅、商場、寫字樓等業(yè)態(tài)。

其中，住宅1期 「凱旋門」由兩棟塔樓組成，共計547戶，建筑面積約6.4萬㎡，已于2018年5月全部交付業(yè)主；

住宅2期「天峻」由兩棟塔樓組成，共計1132戶，建筑面積約9.2萬㎡，已被錦江區(qū)整體購買作為保障性租賃住房；

寫字樓建筑面積約21萬㎡，由兩棟高度分別為210米及280米的超高層地標建筑組成，目前已建成。

此外，11萬方購物中心和1.8萬平方商業(yè)街組成的裙樓商業(yè)物業(yè)，即為5.20開業(yè)的成都環(huán)貿(mào)ICD商場。

截至目前，成都 ICC東大街北側(cè)的A、B地塊均已基本呈現(xiàn)，東大街南側(cè)C地塊還未正式動工。

不過，4-5月，新鴻基在成都的風頭正盛。

有消息顯示，就在環(huán)貿(mào)ICD開業(yè)前一個月左右的4月24日，「成都環(huán)球貿(mào)易廣場第7期商業(yè)住宅綜合項目」完成了備案，項目單位為祥寶投資（成都）有限公司，建設地點位于成都市雙桂路以南、牛沙路以北、二環(huán)路以東、沙河以西片區(qū)（C2、C3、C4），擬開工時間為2022年8月，擬建成時間為2028年3月。

這便是成都ICC的C地塊。

根據(jù)此前披露的規(guī)劃信息，C地塊有約43萬㎡住宅，這或?qū)⑹桥食射摵诵膮^(qū)域最后的新房供應。

事實上，新鴻基的住宅在成都房地產(chǎn)市場上一直備受矚目。

5月10日前后，新鴻基在成都的另一個項目「天府新區(qū)新鴻基悅城」增量入市，立馬成為近期天府新區(qū)最炙手可熱的樓盤。

除了成都之外，新鴻基今年在內(nèi)地的動作頻繁，頗有逆勢而上的氣勢。

比如，在蘇州最炙手可熱的金雞湖園區(qū)落子「蘇州環(huán)貿(mào)匯」項目，設計為總高310 米臨湖多業(yè)態(tài)綜合體， 底部為精致商業(yè)區(qū)，中部為國際標準甲級寫字樓，頂部則為住宅。

同時，與成都環(huán)貿(mào)ICD一樣，位置極佳、等待極久的蘇州ICC項目，也在今年上半年1月正式開放了展廳，帶來了一批性價比極佳的住宅。

啊，扯遠了。

說回成都環(huán)貿(mào)ICD。

這里要多講一句，住宅和商業(yè)通常在大集團內(nèi)部是不同條線，這已是常規(guī)架構(gòu)，不新鮮。

不過，據(jù)知情人士透露，新鴻基的商業(yè)板塊還細分了4條線：成都環(huán)貿(mào)ICD是與北京NTP同屬一條線，而上海的IFC、iapm和ITC又是另一條線（據(jù)稱，涉及重奢的商業(yè)歸屬同一條線），而北京apm、廣州天環(huán)、蘇州的ICC、杭州的IFC、以及廣州南站的ICC等項目的商業(yè)板塊，業(yè)務管理條線似乎又有不同。

總之，實力雄厚、作品不俗的新鴻基在成都ICC項目上，從拿地到首期商業(yè)正式亮相花了近15年時間，出現(xiàn)希望越大、失望越大的市場心理落差，當然也是再正常不過的事情。

不過，鑒于C地塊已經(jīng)正式備案、即將動工，建成之后的商業(yè)部分如果也納入環(huán)貿(mào)ICD的案名之下，將無疑會成為成都攀成鋼片區(qū)的商業(yè)從體量到建筑品質(zhì)的絕對王者。

因此，我們必須要用更長遠的發(fā)展的眼光，來看待B地塊上剛剛開出的「小荷才露尖尖角」的成都環(huán)貿(mào)ICD。

02

再聊聊區(qū)位、交通及地緣客群

關于環(huán)貿(mào)ICD所在的位置，大概應該算是攀成鋼的腹地。

放兩張舊圖，大家可以簡單了解一下環(huán)貿(mào)ICD的位置。

不僅區(qū)域位置相當優(yōu)渥，成都環(huán)貿(mào)ICD的交通可達性極佳，堪稱罕見：是目前成都首個同時擁有同層停車場和6個無縫接駁地鐵口的雙地鐵上蓋購物中心（B2層與地鐵2號線與8號線出入口貫通）。

須知，成都的2號線與上海10號線類似，是穿城而過、連接重要交通節(jié)點（火車站）與市中心的重要軌道線路之一。

可以說，如果以成都遠洋太古里和成都IFS為核心的城市核心CBD是成都商業(yè)第一梯隊的話，那么由此延伸出來的東大街沿線的「天府門廊」攀成鋼片區(qū)商業(yè)，便應該是當仁不讓的「第二把交椅」。

巨大區(qū)域優(yōu)勢下的實力港企作品，等待了15年的萬眾自然翹首以待。

03

接下來說說建筑和硬件

在開業(yè)前官方搞了一場名為「FIND ICD」的攝影大賽，成都本地攝影大神們紛紛出動，火爆了多個社交平臺。

不得不說，如此充滿現(xiàn)代感且質(zhì)感極佳的建筑形態(tài)與周邊的城市氛圍形成了極強的反差感，抬高了片區(qū)的城市天際線，提升了城市板塊的風貌。

尤其是能在疫情陰霾籠罩的當下，環(huán)貿(mào)ICD還能能逆市開業(yè)、提振行業(yè)信心，難怪大家熱情高漲。

環(huán)貿(mào)ICD的建筑和硬件至肉眼可見的「港資風」，全玻璃外墻的塔樓筆直挺拔，底部商業(yè)裙樓外部的「絲帶」元素的設計靈感則源自附近的沙河，有一說一，各個角度都很美。

整個項目分為東西兩個區(qū)域，其中東區(qū)與街區(qū)獨棟商業(yè)街區(qū)「樂活里」相連。西區(qū)為上組圖中1和3的部分，圖2為東西區(qū)的連接處，這里有張L1層的平面圖可以比較清楚看到商業(yè)部分的整體結(jié)構(gòu)。

就L1層而言，動線是非常清晰的：西側(cè)主入口、東側(cè)樂活里街區(qū)接駁的出入口、外加中部東西區(qū)相接的出入口，整個項目呈一字型東西走向，內(nèi)部涉及3個主中庭，逛起來毫不費勁。

由于項目位于成都向東的坡地上，因此在負二層也設計出可采自然光線的玻璃頂，與商場頂部的玻璃穹頂形成了很贊的呼應，而扶梯的鏤空輪廓也與穹頂形成了對應，諸如此類的小巧思貫穿項目內(nèi)部多個細節(jié)空間內(nèi)。

不過，也有不太看得懂的「死角」空間，比如從東側(cè)③號門進入后左側(cè)的這部電梯。

這個電梯的按鈕只有4個，分別是B1M、1、3、4，與地下停車場及同層停車樓均不接駁，且3樓和4樓分別是兩個品牌租戶，一個是瑜伽館，一個是威爾士健身。

*5.20當天尚未開始正式營業(yè)的威爾士健身房

由于這個部分的空間與場內(nèi)任何地方均不相連，因此該電梯作為此2個租戶的專用電梯，開門即達店內(nèi)；但同時這部電梯也是這兩個租戶唯一的可達動線。

此外，東區(qū)的樓柱顯然比西區(qū)更密集，尤其是在ZARA門口的一組，視線幾乎被阻斷。

以及部分店鋪的展面遮擋極為嚴重。（目前這個凹進去的店鋪還沒有品牌圍擋上墻，我比較期待最后這個店鋪會花落誰家）

*位于超級猩猩樓下的這個店鋪整個在扶梯的后面

我簡單測了一下，整個L1層的主動線最寬處約13米左右，最窄處約6米左右，且最窄處恰好是上述密集樓柱所在地，因此在小鵬汽車門口的區(qū)域顯得非常逼仄。

商場的建筑設計，嚴格來說是藝術與工業(yè)的結(jié)合體，外觀過目不忘與內(nèi)部實用性強的平衡點，向來都是企業(yè)的孜孜以求。

但確實很難有人能做到兩者兼顧。

這讓我想起了成都來福士廣場和凱德天府這兩個項目，都是在追求外觀極致的訴求中犧牲了一些內(nèi)部商業(yè)空間的實用性和動線的合理性。

*成都來福士廣場傲人的外觀 | 圖據(jù)網(wǎng)絡

當然，建筑本身的形態(tài)對于城市風貌的提升和優(yōu)化，依然是不可忽視的評判一個商場建筑好壞的重要維度。

因此，相比之下，成都環(huán)貿(mào)ICD在這兩個維度的平衡性上，似乎略勝一籌。

至于被做為亮點放在官宣內(nèi)容的同層停車場，由于位于東區(qū)住宅底部，因此我把車停在L2M層之后，一進電梯間就遇到了幾個遍尋不著商場入口的業(yè)主。

簡單的一個停車入場的動線，我發(fā)現(xiàn)了至少以下幾個細節(jié)有待改進：

1. 上圖1，出入口為雙向，很容易產(chǎn)生剮蹭和擁堵；

2. 上圖3，紅框處的高差很容易崴腳，且這樣的細節(jié)問題全場都有；

3. 上圖4，從圖3的入口進來之后就是這樣一處電梯間，且僅有一部電梯正常運行，完全沒有任何導視，業(yè)主們就是在這里來回找不著北；

4. 上圖5，電梯按鈕面板壞了，不干膠一貼，也能過一天；

5. 上圖6，前面那位阿姨就是找不到路的業(yè)主，這是L2M層通往商場的扶梯，這層高的確對我們這種五短身材比較友好。

洗手間等公區(qū)相對還是比較OK的，早上去的，人比較少，干凈無味。

小紅書上有人爭論說ICD的硬件很棒，遠遠優(yōu)于萬象城。

工程材料我不專業(yè)，但肉眼可見的細節(jié)確實在做工上還是比較粗糙，港資的那種高標準嚴要求的痕跡確實不太明顯。

其他的一些細節(jié)圖我也不多PO了。

追根究底，大概還是因為大家都等太久了，總覺得應該毫無瑕疵地閃亮登場，所以主觀上可能期待值很高，對細節(jié)呈現(xiàn)的要求也太苛刻了，我去反思一下……

04

到了大家最關心的招商環(huán)節(jié)

先說幾個要點：

1. 商業(yè)樓層維度，整個項目B2-L5一共7層商業(yè)樓面，開業(yè)當天，B1和L5均處于封閉狀態(tài)，未對外開放；此外，東側(cè)樂活里街區(qū)的幾個獨棟商業(yè)，僅有一棟打圍，均未開放。

2. 主力店維度，僅有與商場內(nèi)部空間不相連的威爾士健身已經(jīng)同期試業(yè)，影院百麗宮打圍中，網(wǎng)傳的Ole超市暫未見圍擋。

3. 品牌維度，看點與遺憾并存。

比較有看點的是，除了Lavazza和尚未進入成都市場的Peet's Coffee，幾乎集齊了當下所有熱門咖啡品牌——%ARABICA、星巴克臻選店（圍擋中）、Tim Hortons、M Stand、Manner、Seesaw；比較遺憾的是，受限于極低的開業(yè)率，開業(yè)當天能看到的品牌組合與級次的確與15年的等待與區(qū)域片區(qū)的發(fā)展難以匹配。

話不多說，直接上樓層平面落位圖。

L1層最大店鋪編號162，已開業(yè)及打圍的入駐品牌有32個，其中包含14個圍擋，實際開業(yè)店鋪為18家，從店鋪數(shù)量維度來看，開鋪率為29%，品牌進駐率為51.6%。

很奇妙的是，位于東區(qū)很大一個店鋪的O The Hang，第一眼看上去我以為是個臨時店鋪，問了店員才知道是個永久店，也是非常厲害了……

L2層最大店鋪編號為254，已開業(yè)及打圍的入駐品牌有28個，其中包含圍擋10個，實際開業(yè)店鋪有18家，從店鋪數(shù)量維度來看，開鋪率為33.33%，品牌進駐率為51.85%（跨層店ZARA計入L1層已入駐品牌，清越旗下的越南菜與泰國菜合計為1個品牌）。

L3層最大店鋪編號為341，已開業(yè)及打圍的入駐品牌有29個，其中包含圍擋16個，實際開業(yè)店鋪為13家，從店鋪數(shù)量維度來看，開鋪率為31.7%，品牌進駐率為70.73%。

L4層最大店鋪編號為440，已開業(yè)及打圍的入駐品牌有27個，其中包含圍擋10個，實際開業(yè)店鋪為17家，從店鋪數(shù)量維度來看，開鋪率為42.5%，品牌進駐率為67.5%。

本層是主力店健身房和影院的所在樓層，目前威爾士已經(jīng)可以登記會員，但尚未正式對外開放；百麗宮影院則處于圍擋狀態(tài)。

B2層最大店鋪編號為B265，已開業(yè)及打圍的入駐品牌有49個，其中包含圍擋13個，實際開業(yè)店鋪為36家，從店鋪數(shù)量維度來看，開鋪率為55.38%，品牌進駐率為75.38%。

以上是用現(xiàn)場的觸摸屏上拍攝的平面圖，根據(jù)我們實地走訪記錄的內(nèi)容進行的落位示意，精確度相對較高。

不過，由于平面圖上本身有很多與現(xiàn)場結(jié)構(gòu)不相匹配的店鋪標注，因此以上落位圖依然無法達到100%精確，但5.20開業(yè)檔的品牌明細，以上應該是非常準確的了。

*B2層地鐵接駁出入口

很明顯，與地鐵接駁的B2層顯然是開業(yè)率最高的樓層。這層樓的層高比常規(guī)購物中心的B2層更高，天花與玻璃幕頂?shù)脑O計也確實走心。

此外，還有一些功能性的空間也被放在B2層，比如儲物柜。

不過，這個儲物柜所在的位置，就算我說出來你也不一定能找得到——如果說L1-L4層動線清晰的話，那么B2層真的就是暈頭轉(zhuǎn)向的代表作了。

而且還有這種還有不知道通往哪里的巨大通道。（盡頭左轉(zhuǎn)有個電梯，但是未運營，按鈕也少了一個）

B1層和L5層由于沒有開放，因此沒有太多可以講的東西。不過B1層的動線很神奇，被停車場分成了兩個看起來并不互通的部分。

不過，如果要去B2層，是可以從B1層西側(cè)經(jīng)過的，那里是展覽區(qū)。我站在扶梯上拍了一張，幾乎就是B1層目前的全貌了。

而L5目測是屋頂花園部分，店鋪數(shù)量不多，大概率會進駐大餐類型品牌。

行走在場內(nèi)3-4層，只要你舉目四望，大概率會是這樣的場景。

開業(yè)當天我也遇到了項目方的朋友，聊起開業(yè)情況，TA嘆了口氣說，「哎，上海疫情這次確實很難，有好多品牌的物料和設備過不來……」

是啊，疫情真是太討厭，讓我們等了15年的新鴻基西南首秀開業(yè)率這么低、客流這么差，我真的恨死新冠了。

05

還有開業(yè)檔的活動情況

大概是因為開業(yè)率確實不高、疫情影響確實太大，這次環(huán)貿(mào)ICD在520的亮相被官宣為「新鴻基西南首秀」或「試營業(yè)」。

開業(yè)前宣的部分，最大的一個操作就是前面提到的「FIND ICD」攝影大賽，這個比賽的成果最后也在現(xiàn)場呈現(xiàn)了很大面積的一個店鋪。

現(xiàn)場部分的開業(yè)展有兩個部分：活出彩國際裝置藝術節(jié)和喵屋家族潮流藝術展。

前者據(jù)說是6個國際漫畫家的聯(lián)合作品，后者在一層東西區(qū)各占據(jù)了兩個巨大的店鋪，怎么說呢，藝術就是公說公有理婆說婆有理的事情，所以我就不在這里發(fā)表個人主張了，看看實景圖就行。

只不過喵屋的宣傳圍擋在全場可以用「漫山遍野」來形容，至少有20個以上，視覺震撼……

最后，再PO幾張館內(nèi)的照片，作為本篇的收尾，成都環(huán)貿(mào)ICD是寵物友好商場哦。

由于開業(yè)時間一再延后，我們在去年3月寫過的一篇合作稿件「新鴻基地產(chǎn)西南首座商場年內(nèi)開業(yè)」閱讀量不低，但標題所述時間的確延后了5個多月。

之前在小紅書上看到大家對環(huán)貿(mào)ICD項目的評價比較一邊倒，主要詬病在招商上，但也有不少片區(qū)內(nèi)的業(yè)主表示，硬件一流、背景一流的本項目，必定未來可期。

其實我本人對攀成鋼板塊的主觀感受，也是「長久且堅定的期待」。

15年的等待終于開出，這本身就是積極向好的信號。而且商業(yè)始終都是動態(tài)發(fā)展的，任何一篇文章都只能代表當下，不能代表未來。

而且我堅信，未來成都環(huán)貿(mào)ICD一定會有更好的發(fā)展值得期待。

我也相信，我們的「愛之深、責之切」，新鴻基一定看得見。