出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級顧問團成員潘玉明

大約四、五年前，人們說起海淀區(qū)北部（當?shù)厮追Q山后）的零售商業(yè)，大有面面相覷、欲言還休的感覺。筆者曾跟隨海淀區(qū)商聯(lián)會的課題組，走訪了北部大大小小十幾個村鎮(zhèn)，印象中，經(jīng)過規(guī)劃進樓的居民，對社區(qū)商業(yè)服務功能需求呼聲很高，我們將調(diào)查走訪情況寫成報告，向主管機構(gòu)做了專題匯報。

轉(zhuǎn)眼三年多過去了，12月上旬，筆者再次跟隨相關(guān)評價調(diào)研課題組走進北部街區(qū)，先后走訪中部的大鐘寺物美、偏東北的東升、清河一帶，再轉(zhuǎn)道學院路向北，沿著永豐路及北清路一線的西北旺的六里屯、中關(guān)村一號、唐家?guī)X的奧特萊斯等商業(yè)店鋪場景，不由得感慨，海淀北部商業(yè)已經(jīng)全面轉(zhuǎn)型升級、新商業(yè)生態(tài)雛形已現(xiàn)。

突出有“三新”

第一、理念新。海淀北部的業(yè)態(tài)規(guī)劃是站在國家高科技和前沿綠色生態(tài)戰(zhàn)略的高度構(gòu)建的。海淀區(qū)統(tǒng)籌多方面的資源和力量，進行組合配置，高科技核心產(chǎn)業(yè)和配套的社會文化、居住服務功能有機整合，整體系統(tǒng)化聚合，其中蘊含的下一代發(fā)展理念，是國家對于海淀區(qū)國際化戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的布局，由此帶動區(qū)域社會群體結(jié)構(gòu)改變，顯然有別于一般區(qū)域商業(yè)功能調(diào)整。

從社群特性看，新的就業(yè)群體和居住群體生活方式呈現(xiàn)本地轉(zhuǎn)移、時尚國際、消費多元的特點。一方面，原有的村鎮(zhèn)社區(qū)經(jīng)過整體規(guī)劃集合，形成新老居住穿插混合的消費群體，另一方面受產(chǎn)業(yè)聚集聯(lián)動影響，年青一代時尚群體從不同業(yè)態(tài)和地域向這里匯合，初步構(gòu)成全新的區(qū)域化主題消費集群。

這兩個特性決定，與中部、南部的傳統(tǒng)區(qū)域社區(qū)比較有明顯的差異。他們對于生活服務功能的需求和購買服務產(chǎn)品的渠道需求，呈現(xiàn)小型自主化、數(shù)字全渠道的特點。

第二、定位新。對于新的消費組合的分析和評估，經(jīng)歷了幾年的討論，結(jié)合多方面的論證，新的商業(yè)產(chǎn)品在三到五年的醞釀中，逐漸規(guī)劃落位。從目前顯現(xiàn)的生態(tài)趨勢看，新的區(qū)域性經(jīng)營定位已經(jīng)完全擺脫傳統(tǒng)的吃穿用戴買賣交易為主的商業(yè)模式，與既有的中部和南部傳統(tǒng)商業(yè)比較，顯示出重大的跨越發(fā)展價值。

已經(jīng)陸續(xù)開業(yè)的新的商業(yè)體中，生活類綜合生活服務業(yè)態(tài)占比在一半以上，業(yè)態(tài)場景組合更加靈活，年齡層定位主要是在20到40歲的新生代群體，運營依仗的技術(shù)手段，已經(jīng)全面滲透數(shù)字化科技工具，同時根據(jù)政府主管部門的倡導，積極開設家居基本生活需求功能項目，在跟隨或引領(lǐng)時尚的同時，關(guān)照傳統(tǒng)家庭基本生活功能需求，呈現(xiàn)出創(chuàng)新與務實有機融合的經(jīng)營理念和經(jīng)營定位風范。

第三、產(chǎn)品新。從考察的十幾個項目推進情況看，已經(jīng)開業(yè)的項目絕大部分經(jīng)營產(chǎn)品是本地區(qū)的小規(guī)模新產(chǎn)品，產(chǎn)品組合方式新穎，與當?shù)啬贻p消費群體的需求緊密聯(lián)動。同時，在一些店鋪也保留了傳統(tǒng)的老字號等經(jīng)營產(chǎn)品，與新的經(jīng)營產(chǎn)品復合化經(jīng)營，這種調(diào)整模式，對于社區(qū)的中老年人消費者感覺很新，有的是沒有聽說，年輕群體則感到很熟悉。

以下列舉三個案例解釋說明。

清河悅茂完全擺脫傳統(tǒng)零售

位于清河區(qū)域，地鐵八號線西小口站西南部的悅茂購物中心，從經(jīng)營產(chǎn)品組合角度看，是一個全新的社區(qū)商業(yè)綜合服務中心，也是海淀區(qū)社區(qū)商業(yè)e中心名錄的主力成員。

悅茂建筑面積約為3萬平米，租賃營業(yè)面積約為1萬平米，其中綜合服務產(chǎn)品占90%以上，在筆者粗淺的印象中，這是海淀區(qū)第一個完全擯棄傳統(tǒng)零售布局窠臼的新商業(yè)店鋪。

一層靠東側(cè)大部分為盒馬鮮生，只是在靠近西部服務臺附加保留了大約50平米的快閃區(qū)，作為應季商品促銷，我們在現(xiàn)場看到的是戶外棉服促銷。二層到五層全部圍繞家庭基本需求組織經(jīng)營產(chǎn)品，包括健康運動類、個體護理類、親子互動類、餐飲類等。部分家居服務功能限于坪效考慮，采用了智能自助服務柜，將市場經(jīng)營效率和社區(qū)服務價值友好結(jié)合，受到社區(qū)不同類型消費群體的普遍歡迎。

從經(jīng)營結(jié)果看，2019年以來悅茂的經(jīng)營收益保持穩(wěn)定增長，在現(xiàn)場沒有發(fā)現(xiàn)空鋪現(xiàn)象，也就是說，這個店鋪的運營維護沒有受到疫情的悲劇傷害，精干的運營團隊很好的抓住了疫情波動起伏機會，主動作為，將年輕朝氣賦予社會服務價值，是海淀新商業(yè)的優(yōu)等生。

六里屯商街填補了一個空白

幾年前，西北旺六里屯社區(qū)先期入住的居民對于商業(yè)需求呼聲很高，筆者曾經(jīng)在社區(qū)聽取居民呼聲。短短幾年過去，在海淀區(qū)商業(yè)主控部門及屬地街鎮(zhèn)、開發(fā)機構(gòu)等相關(guān)部門的緊密協(xié)調(diào)下，克服一系列困難，終于將六里屯特色商街的規(guī)劃落地開業(yè)。

六里屯商街大體分三個特色區(qū)域，主要印象是緊密貼合社區(qū)基本需求和新生活方式功能需求，產(chǎn)品規(guī)模適度、功能齊全，彼此呼應，走進經(jīng)營商戶店鋪，可以發(fā)現(xiàn)這里的產(chǎn)品新穎，經(jīng)營團隊思路機智靈活，兼顧數(shù)字化全渠道功能、東西部協(xié)作項目、商業(yè)主控部門及商業(yè)協(xié)會主張的民生基本功能項目，全面規(guī)范。與海淀區(qū)現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)的差別明顯，識別度很高，在區(qū)域內(nèi)找不到明確的對標經(jīng)營項目，在一定程度上填補了主題特色商街的空白，體現(xiàn)出貫徹習總書記提出的“人民對美好生活的向往就是我們的奮斗目標”的宗旨的經(jīng)營理念。

從現(xiàn)場觀察和訪談中了解到，這個特色商街目前出租率在90%以上，社區(qū)居民反響良好，是街區(qū)新商業(yè)生態(tài)的一個典型代表。

超市發(fā)堅持親情與復合共融

超市發(fā)是海淀區(qū)民生商業(yè)的標桿之一，其親情與復合化經(jīng)營的口碑已經(jīng)走出海淀，廣受關(guān)注。在集中突出旗艦店的功能示范效應同時，超市發(fā)位于海淀區(qū)北部的店鋪也在持續(xù)改進完善。

在我們走訪的店鋪中，店鋪的產(chǎn)品組合豐富多樣，既有便民功能項目，也有網(wǎng)紅產(chǎn)品，既有滿足社區(qū)特色群體需求的品類品牌，也有復合化的便利項目，努力兼顧經(jīng)濟效益和社會公共服務價值，積極承擔國企的社會責任。

從現(xiàn)場訪談的社區(qū)居民口中了解到，超市發(fā)的社區(qū)親情服務到位、員工的主動服務意識很強，滿意度很高。

超市發(fā)為海淀區(qū)社區(qū)居民提供的溫馨、有溫度的貼心服務，既傳承了傳統(tǒng)商業(yè)的優(yōu)勢，又結(jié)合了新的網(wǎng)絡數(shù)字化和復合化共融發(fā)展的時尚趨勢特點，是傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的一個優(yōu)秀標桿。對于超市發(fā)的便民優(yōu)質(zhì)服務，首經(jīng)貿(mào)大學陳立平教授說過（大意），如果傳統(tǒng)商家大部分做到超市發(fā)這樣貼近社區(qū)消費群體轉(zhuǎn)型需求，深耕社區(qū)，我們的商業(yè)前景將非�？捎^。

現(xiàn)場走訪一天，勝過論壇十場。通過實地考察、比較和評估，筆者與同行前輩專家的三點感受是：

第一、社會發(fā)展趨勢帶動社會消費群體的結(jié)構(gòu)變化，消費群體需求，呼吁商業(yè)經(jīng)營定位和經(jīng)營產(chǎn)品快速調(diào)整，主動迎合或者引領(lǐng)。

第二、過去海淀商業(yè)由南部、中部向北部逐漸趨于平淡，從現(xiàn)在開始，這種印象評價要改變了，發(fā)展生態(tài)趨勢已經(jīng)轉(zhuǎn)變。

第三、未來兩到三年，海淀區(qū)北部還有一批大型的商業(yè)綜合體陸續(xù)開業(yè)，當這些全新組合的綜合商業(yè)體開業(yè)以后，海淀北部將從東到西形成不同類型、不同風格的全新商業(yè)生態(tài)格局，從戰(zhàn)略上形成海淀區(qū)商業(yè)的新高地，與高科技、新型綠色產(chǎn)業(yè)有機配套，逐漸構(gòu)建起國際化、高質(zhì)量發(fā)展的社會文明生態(tài)體系。