聯(lián)商網(wǎng)消息：伴隨軌道交通帶動城市發(fā)展提速，“地鐵+物業(yè)”成為眾人搶吃的香餑餑。然而，如何實現(xiàn)聯(lián)動效能最大化，內(nèi)地還亟需有人走出一條新的道路。

距離不是問題，時間才是距離。地產(chǎn)行業(yè)最講求區(qū)位，人人都想選址在市中心、商務(wù)核心區(qū)，看重的便是那里到達(dá)最便捷、資源最匯集、升值潛力最大�，F(xiàn)在，當(dāng)城市格局因地鐵軌道交通而改寫的時候，因為縮短了時間距離、拉近了城市空間，地鐵軌道交通正在成為代表著“區(qū)位”的新標(biāo)簽，可謂是房地產(chǎn)項目價值看漲的重要風(fēng)向標(biāo)之一。

如今，國內(nèi)主要城市的軌道交通都進(jìn)入了高速發(fā)展階段。商業(yè)物業(yè)融合軌道交通帶來的優(yōu)勢，將自身商業(yè)影響力“輻射性”擴展，也讓人看到了高度集約城市化背景下的物業(yè)發(fā)展方向�！暗罔F+物業(yè)”不僅引得知名開發(fā)商紛紛布局，也讓各地的軌道交通集團(tuán)看到了能為耗資巨大的地鐵建設(shè)“造血”的可能性。

在這方面，香港地鐵無疑是國內(nèi)“地鐵+物業(yè)”模式一直拿來對標(biāo)的典型。作為世界上第一個實現(xiàn)盈利的地鐵，港鐵也是香港最大的地產(chǎn)開發(fā)商之一。從政府手中獲得“土地發(fā)展權(quán)”，再加上項目開發(fā)與商業(yè)管理獲得長期物業(yè)發(fā)展受益，港鐵上蓋不僅造就了多個商業(yè)地標(biāo)，也實現(xiàn)了對地鐵公司的反哺。

然而在內(nèi)地，諸如土地政策等物業(yè)開發(fā)基礎(chǔ)資源的區(qū)別，讓一味照搬港鐵模式無法走得通。但是地鐵公司懂地產(chǎn)，形成集地鐵運營、上蓋物業(yè)開發(fā)、管理、運營的綜合性模式，卻是實現(xiàn)城市利用效率最大化的必然趨勢。在這條道路上，與香港一衣帶水的深圳，隨著 “地鐵網(wǎng)絡(luò)化時代”的到來，其城市地鐵開發(fā)與運營的主導(dǎo)者——深圳市地鐵集團(tuán)似乎已經(jīng)踐行出一條內(nèi)地“地鐵+物業(yè)”的新模式。

四位一體產(chǎn)業(yè)鏈，多點落子改變城市格局

在軌道交通帶動城市發(fā)展提速的起步階段，深圳地鐵便洞察到“地鐵+物業(yè)”在內(nèi)地的發(fā)展?jié)摿ΑＫ麄兩钪�，如果地鐵公司要開發(fā)物業(yè)項目，必須要有地產(chǎn)開發(fā)方面的專業(yè)力量。從2007年起，專業(yè)的地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)版塊便成為深圳地鐵的重要組成部分之一，并逐漸形成了從土地儲備到商品房前期策劃、工程建設(shè)、后期營銷及運營管理的完整業(yè)務(wù)鏈。

近年，城市發(fā)展能級的提升讓“地鐵+物業(yè)”不再是單一的地鐵與住宅或單體商業(yè)的結(jié)合，地鐵上蓋綜合體正成為深度城市化背景下物業(yè)發(fā)展的終極方向。為了能給經(jīng)營性物業(yè)提供最可靠的運營保障，最大程度提升項目價值，深圳地鐵再次整合了具有豐富管理經(jīng)驗的運營團(tuán)隊，成立了深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司，開發(fā)并管理購物中心、寫字樓及酒店等類型物業(yè)。

至此，深圳地鐵成為集軌道交通建設(shè)、運營、物業(yè)開發(fā)、投融資“四位一體”的綜合經(jīng)營實體，無論是軌道建設(shè)，還是地鐵沿線物業(yè)開發(fā)，都可以做好前期整體規(guī)劃、有序開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營。而缺少整合與統(tǒng)一，正是此前其他地鐵物業(yè)難以成功的癥結(jié)所在。

從交通樞紐站，例如地鐵匯通大廈、前海樞紐項目、深圳北站項目、紅樹灣項目，到各主要地鐵線路上的重要節(jié)點，例如1號線鯉魚門站的前海時代、3號線六約站的地鐵錦薈廣場、5號線塘朗站的塘朗城、11號線碧頭站的松崗項目……作為國內(nèi)首個獲得國家批準(zhǔn)采用“地鐵+物業(yè)”創(chuàng)新發(fā)展模式的企業(yè)，深圳地鐵在實現(xiàn)地鐵可持續(xù)發(fā)展的同時，正在用一座座地標(biāo)建筑為城市注入新的活力。

一站式生活空間，百萬平米地鐵商業(yè)改寫區(qū)域價值

如果說國內(nèi)早前第一代地鐵物業(yè)只是簡單地依托靠近地鐵的交通優(yōu)勢，第二代地鐵物業(yè)實現(xiàn)了物業(yè)與地鐵優(yōu)勢在空間上的貫穿連通，那么如今發(fā)展到第三代，才是真正將城市規(guī)劃與地鐵建設(shè)相結(jié)合，以地鐵站為原點，打造出“一站式”生活空間。

深圳地鐵商業(yè)管理公司所發(fā)力的商業(yè)地產(chǎn)版塊正是這樣的地鐵物業(yè)新模式。通過多種便捷的路徑，形成地鐵、商業(yè)、寫字樓、住宅相互通達(dá)的人流動線，從而將蓋上和蓋下不同功能、用途的物業(yè)貫穿起來，真正使得生活其中的人們可以輕松享受居住、購物、娛樂、休閑、餐飲、辦公等生活工作便利。

交通、人力、資源……除了串聯(lián)起人的生活，更為重要的是，“地鐵+商業(yè)綜合體”發(fā)展模式匯集起各種優(yōu)勢所形成的合力，通過作用于產(chǎn)業(yè)而讓周邊區(qū)域能夠充分分享到地鐵和商業(yè)帶來的區(qū)域價值提升。在特區(qū)的發(fā)展最前沿——前海，深圳市地鐵集團(tuán)聯(lián)手前海金控打造的前海深港基金小鎮(zhèn)，不僅在功能布局上高度集中了商務(wù)、公寓、酒店、住宅、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，更為區(qū)域的發(fā)展帶來了政策保障、平臺資源和完善的配套服務(wù)。其所構(gòu)成的“小空間大戰(zhàn)略”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在為整個區(qū)域鑄就了一個基金產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的同時，也成為代表深圳的一張金融新名片。

未來5年，深圳地鐵商業(yè)管理公司運營及管理的購物中心面積將逾50萬平方米，寫字樓面積逾35萬平方米，酒店面積逾25萬平方米，整體商業(yè)物業(yè)面積將超過110萬平方米，而這一數(shù)字還將在10年后改寫為超過155萬平方米。隨著開發(fā)及運營管理項目的逐漸增加，這些代表著新商圈、軌道樞紐門戶的高端商務(wù)綜合體、新型生活綜合體，將遍布城市核心及主要區(qū)域，激活著每一個所到之處。

以人為項目初心，創(chuàng)新商業(yè)模式創(chuàng)造新的生活方式

如果說地鐵改變了一座城市的格局，那么地鐵商業(yè)物業(yè)所切實改變的便是城市里人們長久以來的消費和生活習(xí)慣。也正是如此，當(dāng)我們探討地鐵物業(yè)到底應(yīng)該怎么發(fā)展的時候，其歸根結(jié)底，都應(yīng)該是形成以“人”為最根本出發(fā)點的綜合開發(fā)模式。

這也是深圳地鐵并不一味求快，甘于沉下心來仔細(xì)打磨商業(yè)模式與項目內(nèi)涵的初心。在深圳地鐵商業(yè)管理公司正式推出的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目——地鐵錦薈廣場上，我們也可以看到這樣的用心：利用地勢高差打造的多首層外部空間銜接系統(tǒng)，與城市相融又獨具魅力;深諳消費趨勢又極富差異化的運動休閑商業(yè)主題，用創(chuàng)新的“體育公園+購物中心”新商業(yè)模式為區(qū)域生活帶來了新的可能性;專業(yè)而精細(xì)的后期運營管理，為充分發(fā)揮地鐵優(yōu)勢、真正實現(xiàn)“地鐵物業(yè)”高效能提供了保障。

12月23日，深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司成立盛典暨地鐵錦薈廣場招商大會將在深圳中心公園隆重舉行，屆時將正式推出11大地鐵商業(yè)項目，開啟自身在深圳地區(qū)形成品牌化、規(guī)模化、系列化的戰(zhàn)略布局。

與一些軌道集團(tuán)意圖用開發(fā)物業(yè)主要來填補軌道資金缺口不同，深圳地鐵希望利用軌道資源以及專業(yè)能力，洞見生活的變遷、城市的發(fā)展，進(jìn)而為城市構(gòu)建一種全新的生活方式與消費路徑，推動著城市向前邁進(jìn)。因為深圳地鐵一直以來想要做的，不僅僅是建地鐵，更是建城市。