繼三大零售商之一TESCO宣布在華自建區(qū)域購物中心“樂都匯購物廣場”后，國內最大的超市連鎖企業(yè)華潤萬家也宣布進軍區(qū)域購物中心，其標志性項目“歡樂頌”日前在深圳開業(yè)。據華潤萬家負責人透露，華潤計劃未來將這一業(yè)種(區(qū)域購物中心)比例占到整個業(yè)務40%左右。記者了解到，宜家、歐尚、麥德龍、卜蜂蓮花等零售企業(yè)也在自建物業(yè)進行嘗試。業(yè)內人士指出，自建區(qū)域購物中心，零售商其實比地產商更有資本做好。因為零售業(yè)加入后，有望調整商場后續(xù)招商、業(yè)態(tài)組合及運營管理上等格局。

　　零售商探路這一業(yè)種

　　此前在2009年業(yè)績發(fā)布會上，華潤高層就曾表示，將加大區(qū)域購物中心的開發(fā)力度。華潤萬家購物中心事業(yè)部總經理孫韜表示，“歡樂頌”主要面對家庭消費，建筑面積在10萬平方米以下，未來5年內，歡樂頌計劃拓展到15~20家的規(guī)模。而記者了解到，大型的城市購物中心建筑面積一般都在十幾萬平方米以上。

　　另外，TESCO本月初公布2010/2011財年中旬業(yè)績報告稱，其計劃財年內在華新開約20家門店，計劃未來一年內將在中國開出9家Lifespace樂都匯購物中心。這意味著TESCO正在加大區(qū)域購物中心的投入。

　　除Tesco、華潤萬家之外，宜家、韓國易買得、日本永旺、歐尚等都雄心勃勃地在中國進行“圈地”計劃，自建購物中心。楚睿商業(yè)有限公司董事長黃文杰表示，零售商正從單一業(yè)態(tài)發(fā)展到整合餐飲、休閑、娛樂所有業(yè)態(tài)，意欲全面瓜分中國零售區(qū)域市場。

　　市場競爭格局將改變

　　“自建區(qū)域購物中心難點在于招商和后續(xù)運營、旺場。盡管一些地產商與超市、服裝、餐飲連鎖企業(yè)保持密切的戰(zhàn)略聯盟，但招商涉及到百貨、娛樂、酒店等多種業(yè)態(tài)，需要有專業(yè)的團隊來進行操作。”廣州市商道咨詢公司總經理李志堅認為，相比于地產商，零售商更有資源去做這些業(yè)態(tài)整合。據悉，國內地產巨頭萬達集團當年進軍商業(yè)地產萬達廣場時，因當初招租乏力是被動介入商業(yè)，不得不組建自己的萬千百貨。

　　孫韜指出，“歡樂頌”60%的體量由自己旗下業(yè)態(tài)及緊密合作品牌實行一級控制，而其余40%的體量才對那些松散合作的外部品牌進行招商。另外，在TESCO的樂都匯中，樂購超市一般占據1/3面積，其余2/3由KTV、電影院、美食中心等其它品牌組成。

　　李志堅表示，多元化的零售企業(yè)需要加強自己的專業(yè)性，而地產企業(yè)將會實行先招商再建設的方式來避免風險。零售業(yè)加入后，商業(yè)地產競爭會更加激烈。

　　受高投資回報率誘惑

　　事實上，零售商自建物業(yè)的趨勢在2009年已蔚然成風。在不斷上漲的租金壓力下，零售商試圖通過運作區(qū)域購物中心來提升商業(yè)升值空間。

　　“零售業(yè)投資不動產能優(yōu)化資產結構，尤其是上市零售企業(yè)，通過不斷擴張投資或并購來保持業(yè)績增值。”黃文杰指出，與零售行業(yè)低微的利潤相比，開發(fā)區(qū)域購物中心更具誘惑力，這也促使零售業(yè)轉投商業(yè)地產的原因。據中國連鎖經營協(xié)會發(fā)布的2009年度國內連鎖百強企業(yè)統(tǒng)計顯示，行業(yè)平均凈利潤率只有1.32%，即便是銷售額排名前十位的國內零售商，凈利潤率也只有1.77%，這與商業(yè)地產升值空間相比，投資回報率相差甚遠。

　　不過，對于零售商此輪大舉進軍區(qū)域購物中心，也有專家保持謹慎態(tài)度，他們認為自購物業(yè)投資大、回報周期長，對現金流的要求非常高，并且需要大量的資金，這樣會嚴重影響零售企業(yè)在主業(yè)方面的擴張速度。
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