外行做地產(chǎn)，在中國不是新的話題。作為為數(shù)不多的暴利行業(yè)，進入的門檻又相對較低，沒有太多的準入限制，房地產(chǎn)吸引眾多的業(yè)外資金進入，就是意料之內(nèi)的事情了。
但在目前這個時刻，恐怕沒有很多人會認為是投身地產(chǎn)的良機。我們不難看到，現(xiàn)在不僅外行做地產(chǎn)的在大量減少，就是房地產(chǎn)企業(yè)本身，改行的也不少。業(yè)內(nèi)外不少人今天都認同，房地產(chǎn)已經(jīng)不像前幾年那么好賺錢了。
那么，胡潤富豪榜上的中國首富，家電零售行業(yè)的頭號巨無霸，曾在京城地產(chǎn)界小試牛刀的黃光裕，他為什么選擇在這個時候大舉進軍房地產(chǎn)？他心目中的制勝秘笈又是什么？
像賣家電一樣賣房子
黃光裕是賣家電起家的。家電零售不僅給了他第一桶金，也給了他最大的一桶金。黃光裕賣家電的殺手锏是價格戰(zhàn)，他會在房地產(chǎn)復制這套營銷策略嗎？
看來是會的。在北京，正是黃開發(fā)的鵬潤家園第一個打出了打折賣房的策略，一時令地產(chǎn)界側(cè)目，甚至使不少消費者以為房地產(chǎn)價格真的要崩盤了。黃光裕本人也不諱言，在他看來，賣房子和賣家電，本質(zhì)上并沒有區(qū)別，都是賣東西。“房地產(chǎn)不過是多了一道生產(chǎn)的程序而已， 需要買地和蓋樓。”黃笑言。在他看來，房地產(chǎn)和家電零售一樣，都是生意，本來就不該有太大的區(qū)別。
黃光裕不打算按牌理出牌。不僅僅是房地產(chǎn)，在家電零售業(yè)，他也一貫如此。他的信條是，盡一切努力贏得客戶�！叭绾钨N近老百姓，這是最重要的�！秉S總結(jié)說。國美第一城低價入市，就是這種策略的反映。不追求單位利潤，但求盡快回籠現(xiàn)金。黃光裕打算在一年內(nèi)將國美第一城能夠全部賣完，將獲得的現(xiàn)金再去做其他項目。他將做家電的心得，運用在了房地產(chǎn)上。
但黃光裕不愿承認自己做的是中低檔產(chǎn)品�！拔覀兛隙ㄒ矔龈叨水a(chǎn)品，也許價格會高不可攀。”黃語帶調(diào)侃的說。
黃光裕的競爭策略，也許會像業(yè)內(nèi)人士所說的，將“終結(jié)房地產(chǎn)暴利時代”，也可能像順馳那樣，創(chuàng)造一種新的經(jīng)營模式，快速銷售，掌握現(xiàn)金，以現(xiàn)金流為核心來整合業(yè)務(wù)。
雖然一直沒有在房地產(chǎn)上做出名堂，但黃光裕其實是個老地產(chǎn)。他的第一個項目鵬潤家園1995年就開始準備，1996年動工，彼時房地產(chǎn)處于低潮，手下人都很懷疑房子能不能賣出去。但黃自己是充滿信心的。但在那之后，由于集團將業(yè)務(wù)重點放在了零售業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)就沒有進一步發(fā)展。用黃光裕自己的話說，“我一直游離在房地產(chǎn)的邊緣。”
現(xiàn)在國美電器已經(jīng)部分上市，零售業(yè)務(wù)的擴張也已走上軌道�！艾F(xiàn)在我不需要刻意做什么了，國美電器可以憑它自己的力量擴張�！秉S光裕暗示了自己重新殺回房地產(chǎn)的雄心。
然而時機的選擇依然令人費解。從任何一個角度來看，現(xiàn)在介入房地產(chǎn)算不上是好的時機。因為，成本在急劇提高，最容易賺錢的時代已經(jīng)成為過去。1998—2003才是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代。但黃光裕不斷強調(diào)，他選擇在這個時機大舉擴張自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要看重的不是市場環(huán)境，而是集團業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在他看來，中國房地產(chǎn)至少還有二三十年的生命力，沒有暴利，微利足矣。況且做家電的他早已習慣了微利經(jīng)營�！拔覀兪紫瓤紤]的是企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和風險控制問題，利潤多高不是最重要的。”
與國美在全國的快速擴張一樣，黃光裕在房地產(chǎn)上的胃口也非常之大。除了在北京再開幾個項目之外，他的目光同時投向了全國，目前已鎖定五六個城市。“目前我們才剛剛開始發(fā)力，到明年，我們的項目就會大量地推出�！秉S躊躇滿志。
視土地儲備為核心競爭力
在許多房地產(chǎn)大腕兒看來，黃光裕的房地產(chǎn)經(jīng)營理念也許相當陳舊。在他看來，開發(fā)商的核心競爭力不是人才，不是開發(fā)團隊，不是設(shè)計理念，而是土地儲備——這已是兩三年前的觀念了。
土地對于開發(fā)商當然很重要。正如黃光裕自己說的，“開發(fā)商沒有土地就像農(nóng)民沒有土地一樣。”但歸根結(jié)底，土地只是生產(chǎn)要素之一。到底哪一種要素可以成為核心競爭力，要看哪一種要素獲得的難度最高。在土地協(xié)議出讓的時代，能否拿到土地得看關(guān)系和運氣，而協(xié)議出讓價又往往很低，而且不需要在短期內(nèi)付清，這樣，多儲備一些土地對于開發(fā)商來說就是有益無害的。但現(xiàn)在的情況有所不同。土地公開出讓后，不僅價格大幅上升，而且要在短期內(nèi)全部支付，儲備土地的財務(wù)成本已經(jīng)大大提高。另一方面，“招、拍、掛”使得企業(yè)隨時可以從市場上拿地，土地儲備的必要性就大大降低了。
但黃光裕顯然不是這樣考慮問題，他依然希望大量擴充土地儲備。目前鵬潤房地產(chǎn)的土地儲備量已有約200萬平米，黃希望再將之擴充一倍。他似乎并不在乎土地儲備的財務(wù)成本。采訪中黃光裕透露，目前他手里掌握的現(xiàn)金有十幾億之多，搞房地產(chǎn)開發(fā)基本上不需要從銀行貸款。如果再加上快速銷售回款，他能夠負擔的財務(wù)成本是非常之高的。
黃同表示，目前他手里的土地成本并不高，基本上都是協(xié)議拿地，沒有參與過“招、拍、掛”。實際上，前幾年雖然沒有做地產(chǎn)，但并沒有停止儲備土地�，F(xiàn)在他手里的地，基本上都是過去4年積攢下來的。
黃光裕暗示，選擇大規(guī)模擴張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一個重要原因是房地產(chǎn)的現(xiàn)金流與零售業(yè)有很大的互補性。“零售業(yè)是天天都有流水，天天都有利潤，而房地產(chǎn)是一次性投入，一次性獲利�！彼幌矚g用支持這個詞來說明零售與房地產(chǎn)的關(guān)系，但并不否認，通過零售業(yè)獲得的現(xiàn)金流對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要。
做房地產(chǎn)“投資商”
近來鵬潤房地產(chǎn)在大規(guī)模招聘房地產(chǎn)人才，這是頗令人費解的。房地產(chǎn)開發(fā)是非常復雜的過程，從拿地、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計到最后的市場營銷，每一環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，都需要專業(yè)的團隊來處理。黃光裕并不是第一次做房地產(chǎn)，他的第一個項目1996年就動工了。以他的經(jīng)驗，連團隊都沒有準備好，怎么可能現(xiàn)在就謀劃大規(guī)模擴張？
黃光裕并不否認專業(yè)性的重要，也認同人才非常關(guān)鍵。但他表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)相當成熟，你需要的任何方面的專業(yè)服務(wù)，都可以很方便地從市場上花錢買到，不一定要全部用自己人�！皩τ诜康禺a(chǎn)，我就是一個投資者。我投資的首先是一個企業(yè)，而不是房地產(chǎn)。”黃光裕簡單直接地說出了自己的想法。
黃光裕將房地產(chǎn)視為鵬潤投資旗下的兩大支柱業(yè)務(wù)之一。雖然重視程度很高，但看來黃光裕并不打算做一個地產(chǎn)人。他從1996年就開始涉足房地產(chǎn)，做了第一個項目鵬潤家園，但直到2001年才全部完成，速度并不快。在過去的幾年中，黃將他的主要精力和資源放在了零售業(yè)務(wù)上，從某種意義上說，這使他錯過了房地產(chǎn)賺錢最容易的幾年。黃光裕承認，鵬潤的確錯過了前幾年的好機會，少開了一些項目，但他認為，即使如此，現(xiàn)在的市場依然相當不錯。況且，這也是集團業(yè)務(wù)布局的需要。黃光裕表示，中國加入WTO，加上北京獲得奧運舉辦權(quán)，是他確信房地產(chǎn)大有前途的關(guān)鍵因素，之后才下定決心大規(guī)模儲備土地。
黃光裕顯然是個謹慎的投資者。與許多人豪賭地產(chǎn)不同，他一開始就不指望從房地產(chǎn)開發(fā)上獲取暴利。他看重的是更長遠的前景和更長期的發(fā)展。這也許可以解釋他為什么遲遲“停留在房地產(chǎn)的邊緣”(黃光裕語)。
有一件事可以證明黃光裕對房地產(chǎn)其實興趣有限。他賴以起家的國美電器是與他的大哥一起創(chuàng)建的，但1993年后就兄弟分家，各自發(fā)展了。原因在于，他大哥更喜歡做房地產(chǎn)，而黃本人還是對零售情有獨鐘。1993年之后國美的發(fā)展，基本上都是黃一個人操持的。
因此，今天黃光裕謀劃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴張，首先不是自己喜歡做地產(chǎn)，也不僅僅是看中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠貢獻的利潤，更重要的恐怕是整個集團資產(chǎn)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。對于鵬潤這樣一個大集團來說，僅僅從事零售一種業(yè)務(wù)顯然是單薄了一點。
一句話，黃光裕選擇的是做生意，而不是做地產(chǎn)。
住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)全面推進
與號稱走專業(yè)道路的萬科、萬通、順馳等開發(fā)商不同，黃雖然明白專業(yè)化對房地產(chǎn)開發(fā)的重要，但既然是做投資商，他的目光就不可能單單局限于某一類產(chǎn)品。黃光裕明確地對《新地產(chǎn)》表示，今后自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將廣泛地擴張到包括住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的幾乎所有產(chǎn)品種類上。
實際上，做商業(yè)地產(chǎn)是有利于發(fā)揮他的長處的。黃光裕做零售起家，商業(yè)業(yè)態(tài)是其最熟悉的領(lǐng)域，也是麾下專業(yè)人才最豐的領(lǐng)域。從零售業(yè)到商業(yè)項目開發(fā)，這對國美是最順理成章、最合理的選擇。黃光裕承認，未來發(fā)展商業(yè)項目的確有這方面的考慮，可以將國美電器開在自己開發(fā)的項目里。他還透露，鵬潤明年打算在北京開發(fā)一個商業(yè)項目。
黃光裕同時認為，大型購物中心未必前景最好，未來社區(qū)商業(yè)中心有可能是商業(yè)地產(chǎn)的主流態(tài)勢�！跋裢醺�、賽特這種地方當然會有，但恐怕不會是主流。主流還是更貼近老百姓的社區(qū)商業(yè)，這也符合國際上的趨勢�！秉S透露了自己開發(fā)商業(yè)項目的思路。他開玩笑說，未來的人一定是有錢沒時間，誰愿意跑得很遠去買東西呢？
目前，國美電器已經(jīng)擴張到28個分部、41個城市、200多個店面。這些店面都以租而不是買的方式建立�！拔覀円p資產(chǎn)運轉(zhuǎn)，不追求做地主�！秉S笑著說。但做房地產(chǎn)，就不可避免地要做地主了。黃光裕開發(fā)的第一棟寫字樓鵬潤大廈的經(jīng)營方式就是有租有售，目前他的總部也設(shè)在這里。黃光裕表示，未來開發(fā)的出租型物業(yè)，自己也會考慮持有一部分，不會全部拿出來出售。
與他的許多潮汕同鄉(xiāng)一樣，黃光裕極具商人天份。他同時又是個極其自信的人，不屑于向同行學習。對于做生意，他有自己的理解，并且只愿意按照自己的方式賺錢。他不喊口號，也不玩弄概念，實實在在的生意才是他真正關(guān)心的。
黃光裕明確表示，自己從來沒有刻意研究過哪個開發(fā)商，也并沒有把誰作為自己的學習榜樣。但這并不意味著他缺乏學習能力。雖然黃學歷不高，但在開發(fā)鵬潤家園的過程中，他親力親為的參與了許多設(shè)計和規(guī)劃工作，例如，2.15米的懸窗就是他本人的創(chuàng)意。在第一次聽說“品牌連鎖”這個概念之前，他已經(jīng)按照品牌連鎖的方式擴張了好幾家分店。他的國美謀劃大規(guī)模擴張急需融資的時刻，他又通過一系列令人眼花繚亂的資本運作借殼上市，還成功地規(guī)避了香港聯(lián)交所關(guān)于借殼上市的限制性規(guī)定。對于一個16歲就開始做生意，初中都沒有畢業(yè)，人生履歷中也沒有MBA等耀眼學歷的人來說，這樣的學習能力是驚人的。
平心而論，雖然涉足從事房地產(chǎn)已有不少年頭，黃光裕對于房地產(chǎn)的認識仍有粗淺之處。例如，他似乎沒有為房地產(chǎn)特別進行人才方面的儲備，以至于現(xiàn)在才開始大量招聘房地產(chǎn)方面的人才。但以他的精明，補上這一課大概不需要很長時間。
黃光裕的經(jīng)營秘笈:薄利多銷
黃光裕的生意從小本經(jīng)營開始。當年與大哥北上發(fā)展，全部資金只有區(qū)區(qū)4000元人民幣。1987年在北京珠市口開第一家家電商場，投資3萬，營業(yè)面積也只有100平米。起點低，家底薄，如何與國營大商場競爭，成了黃光裕需要面對的第一個問題。他的想法很樸素，就是中國傳統(tǒng)的“薄利多銷”四個字，路人皆知，簡單地不能再簡單。
多少令人意外的是，黃光裕竟然將“薄利多銷”發(fā)揚光大，而他今天的事業(yè)發(fā)展到這個程度，所持的經(jīng)營理念，依然是這簡簡單單地四個字。
不過，簡單之中有不簡單。薄利多銷并非不要利潤，做生意歸根結(jié)底還是要賺錢。在家電業(yè)內(nèi)，黃光裕有個不太文雅的綽號：價格屠夫。他的每一次擴張，每一次名聲大噪，幾乎都是憑借價格戰(zhàn)這個殺手锏。黃屢次強調(diào)，產(chǎn)品一定要貼近顧客，而更低的價格顯然是貼近對價格非常敏感的中國顧客的最好辦法。價格降下來了，利潤就只能來自更低的成本。能夠大幅地降低成本才是黃成功的關(guān)鍵。與其說黃光裕打的是價格戰(zhàn)，還不如說他打的是成本戰(zhàn)。
在零售業(yè)，黃光裕降低成本的主要手法是減少中間環(huán)節(jié)，降低流通成本。最出名的是1990年，黃光裕在家電業(yè)首創(chuàng)了一種營銷模式，撇開中間商，直接跟廠商合作，擺脫了中間商的制約，零售企業(yè)的議價能力大大提高。黃光裕在不同的廠商之間周旋，在成功壓價的同時，憑借價格戰(zhàn)牢牢地控制了渠道。在“渠道為王”的時代，黃的成功是順理成章的事。國美目前在中國家電零售業(yè)的市場份額已經(jīng)占到了4%以上，對13億人的市場來說，這不是一個小數(shù)目。
黃的成功并非特例，而是零售業(yè)的通例。對幾乎所有的零售企業(yè)來說，低價都是最重要的競爭手段。就是沃爾瑪、家樂福這些跨國零售巨頭，也無不依靠低價獲得市場份額，例如沃爾瑪?shù)膭?chuàng)始人山姆.沃爾頓，當年就是憑借價格戰(zhàn)成就了今天美國最富有的家族。
靠著薄利多銷四個字發(fā)展到今天，黃光裕自然不會輕易丟掉這個制勝的法寶。做房地產(chǎn)，他同樣要使用這個法寶。也許是性格使然，黃對短期內(nèi)牟取暴利的經(jīng)營手法不太認同�！岸唐诘耐稒C不是我的目的，如果那樣我也不會投房地產(chǎn)。我看中的還是長期穩(wěn)定的發(fā)展空間。”
也許正是因為這個原因，黃才沒有在前幾年外行蜂擁而入做地產(chǎn)的時候跟風，而是選擇在現(xiàn)在這個時候，在許多人已經(jīng)黯然離開地產(chǎn)業(yè)，許多內(nèi)行都不再做地產(chǎn)的時候才大規(guī)模介入。黃光裕的投資風格顯然相當謹慎。
黃光裕當年是和他哥哥一起創(chuàng)業(yè)的。后來在1993年分家，他做家電零售，哥哥則完全投身房地產(chǎn)。他沒有細說兩人分家的更深層的原因，但經(jīng)營理念的不同，肯定是其中一個重要的原因。“可能我比較笨，只能賺點小錢一點點積累吧�！彼靡痪渥猿拜p輕帶過了這個話題。
黃的大規(guī)模介入也許真的會終結(jié)房地產(chǎn)暴利時代。正是他和其他家電零售商的努力使家電業(yè)成為微利行業(yè)，在地產(chǎn)業(yè)，他會書寫同樣的故事嗎？
草根富豪
1986年，年僅17歲的黃光裕跟著哥哥從廣東潮汕來北方做生意。秉承潮汕人的傳統(tǒng)，黃光裕希望在異鄉(xiāng)混出名堂，將來好衣錦還鄉(xiāng)。出身草根的他，絕沒有想到自己日后能夠成為中國首富
1986年，年僅17歲的黃光裕跟著哥哥從廣東潮汕來北方做生意。秉承潮汕人的傳統(tǒng)，黃光裕希望在異鄉(xiāng)混出名堂，將來好衣錦還鄉(xiāng)。出身草根的他，絕沒有想到自己日后能夠成為中國首富。
憶昔當年，黃光裕表示，出來做生意就是為了掙錢，沒有更多的想法。剛來北京的時候，手中資金有限，他曾做過一年的推銷員。主要就是推銷那時廣受歡迎的廣貨�？磥碜龅牟诲e。僅僅一年之后，他與哥哥就投資3萬元——這在當時是不小的一筆錢——在北京開了第一家電器商店，牌號國美。那個年代電器奇缺，尤其是進口電器，進多少賣多少，利潤自然也十分可觀。零售商們競爭的不是誰能賣東西，而是誰能進到貨。
20世紀80年代是改革開放剛剛風起云涌的時候，黃光裕的家鄉(xiāng)廣東地處改革開放的最前沿，是中國商業(yè)氣氛最濃厚，賺錢也最容易的地方。但黃卻沒有選擇留在家鄉(xiāng)發(fā)展，而是來到了陌生的北方。不過這個選擇，倒頗有幾分潮汕特色。在他的家鄉(xiāng)，雖然歷來經(jīng)商人才輩出，但傳統(tǒng)是走出家鄉(xiāng)發(fā)展，而不是留守自己的故土。
因為這個傳統(tǒng)，海外有大量的潮汕人，坊間有“海內(nèi)一個潮汕，海外一個潮汕的說法”。從事商業(yè)經(jīng)營也是潮汕人出外發(fā)展最常見的選擇。黃光裕當然是潮汕商人中的佼佼者，不知道與他走得較遠是否有關(guān)系。
黃光裕坦言，選擇北京作為自己的落腳地，其實是很偶然的。“走的累了，想找個地方停下來。當時覺得，雖然廣東做生意的環(huán)境不錯，但要真正做成一個企業(yè)，感覺仍然不是太好，沒有拿著做事的感覺。來了北京之后，覺得這里還是有機會也有空間�！边b想當初，黃這樣比較了廣東和北京兩個地方。
剛開始做生意，黃光裕完全沒有管理的概念。直到他在北京開了三四家分店之后，管理的問題開始浮現(xiàn)，才開始學習怎么把人用好�！罢嬲凶銎髽I(yè)的感覺是在1990年。當時把所有的店都統(tǒng)一稱為國美，企業(yè)開始比較系統(tǒng)的擴張。有人告訴我這種模式叫‘零售連鎖’，我還是第一次聽說這個名詞�！秉S光裕就是這樣邊干邊學做起來的。
也許是因為出身草根，黃對牟取暴利的經(jīng)營手法似乎不太欣賞。在電器零售行業(yè)，黃光裕也許是第一個打破暴利的人。他在1990年率先撇掉了中間商，大幅度地降低了流通成本，并以此在家電業(yè)掀起了價格戰(zhàn)。之后又屢次掀起降價潮，在使國美全面擴張的同時，把家電業(yè)變成了也許競爭最充分、也最貼近老百姓的行業(yè)。
黃光裕少年得志，年僅35歲就成為家電業(yè)的巨無霸。今年更登上胡潤百富榜榜首，和福布斯排行榜的第二位。對于自己在這類排行榜上的位置，黃光裕表示無所謂。“中國是藏龍臥虎的地方，有錢人太多了，我肯定不是最有錢的�！彼灾t道，“不過現(xiàn)在大環(huán)境可能好了一點，人們的仇富心態(tài)也少了不少。不像過去，排行榜就像通緝榜。”他似乎并不擔心自己的財富曝光。
黃光裕最欣賞的同行是同為潮汕人的李嘉誠。李在香港發(fā)跡，是世界華人首富；黃在內(nèi)地起家，按照胡潤的排行，是內(nèi)地首富。李嘉誠靠房地產(chǎn)成就大業(yè)。在黃光裕的心里，是否也有一個李嘉誠式的夢想？
“如果可以選擇的話，我會選擇不做生意。做生意真的太累了！”黃的說法似乎言不由衷。
家電和地產(chǎn)對我來說都是買賣
現(xiàn)在大家都是踏踏實實做事情起來的，并不是爆發(fā)起家的。所以這很正常，大家還是很正面的。錢對于我來說，就是做事情的一種資源，一種力量。
記者：國美是那一年開始做房地產(chǎn)的？
黃光裕(以下簡稱“黃”)：1995年開始準備，1996年開始正式做地產(chǎn)，最早的項目就是西南二環(huán)上的鵬潤家園，1997年動工，2001年左右項目結(jié)束。當時鵬潤家園的很多地方都是我自己設(shè)計的。
記者：到現(xiàn)在為止有著六七年的時間，你們做的項目不是很多��？
黃：是不多。因為那段時間進入WTO和申辦奧運等事情還沒有落實，情況如何我們不知道，所以我們決定停止做房地產(chǎn)這一塊，全力以赴去發(fā)展我們的零售業(yè)。但是房地產(chǎn)這邊也不是不做，而是從2000年開始，我們用了4年時間進入土地儲備。
記者:你們儲備這么多土地，但是開發(fā)的項目又不是很多，那么你們打算什么時候開始發(fā)力，向市場大量的供應(yīng)產(chǎn)品？
黃：國美第一城是今年頭一個項目，我想明年陸續(xù)會有很多的項目出來吧！
記者:為什么采用這種策略呢?因為大家感覺前兩三年是房地產(chǎn)的黃金時段，但是從今年開始因為土地政策改變了，土地成本提高了，為什么你們會選擇在房地產(chǎn)暴利已經(jīng)剛剛過去的時候呢？
黃：地產(chǎn)市場是國家的政策問題，也是一個國際環(huán)境問題，因為，國際國內(nèi)的環(huán)境市場是對地產(chǎn)影響很大的。什么是暴利時代，什么是微利時代是很難評論。對于我們來講，我們集團有兩個行業(yè)，一個是地產(chǎn)，一個是零售業(yè)，我們要考慮的是企業(yè)的安全和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的問題。從目前看，我覺得，雖然中間錯失了幾個機會，晚推出幾個項目，但總的來說，我覺得還很不錯，像現(xiàn)在我們儲備的地，推出的頭一塊地，我覺得還很不錯的，我們的項目應(yīng)該是想做的話，幾個月就可以開工，因為手續(xù)我們已經(jīng)齊備了。
記者：有消息透露，你們手上應(yīng)該有200萬的土地儲備吧？
黃：應(yīng)該說最起碼有這么多吧！
記者：你們最終的目的，想把土地儲備做到什么規(guī)模？
黃：今年我們調(diào)整了策略，我們會向全國發(fā)展，這個規(guī)模就不太好說了，可能會比較大吧！我們下一步可能會同時幾個進行，一個是寫字樓，一個是住宅，一個是商業(yè)地產(chǎn)。
記者：在北京會做商業(yè)項目么？
黃：應(yīng)該會做。這是今年我們剛剛調(diào)整好的事情，準備明年就開始做了。商業(yè)項目的規(guī)模，小的可能在6—8萬平米之間，大的可能會有幾十萬或者幾百萬的規(guī)模。我們的企業(yè)主要是做地產(chǎn)和零售業(yè)，我們做商業(yè)項目選地的時候我們會從地產(chǎn)和商業(yè)的角度選擇，我們認為，中國逐漸也會形成在社區(qū)里面的商業(yè)中心為主，像真正集中型的商業(yè)中心，將不再是最重要的發(fā)展位置，這將與國際趨勢接軌。我們做商業(yè)地產(chǎn)也具備這種條件，因為，這和我們的企業(yè)也形成一種互補的形式。
記者：你們做零售業(yè)應(yīng)該是對商業(yè)非常熟悉了，那么，為什么沒把重點放在商業(yè)地產(chǎn)上呢？
黃：實際上我們會有很多團隊，分成很多塊來做。你可以看到，我們1999年的零售業(yè)發(fā)展是從北京，我想2005年地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是從北京。我們鋪的規(guī)模和概念是不太一樣，但照樣是以北京為核心、為基礎(chǔ)。
記者：現(xiàn)在土地儲備的成本很高，有人講，只要需要土地的時候，隨時可以通過招、拍、掛的方式拿到土地，但是你們儲備這么多土地，有沒有擔心過土地的成本過高?
黃：我們手續(xù)已經(jīng)都做完了，已經(jīng)不存在成本提高或降低的問題了。從土地儲備和開發(fā)速度來講，我覺得這是一個戰(zhàn)略問題，我們不可能什么都要求資金周轉(zhuǎn)快，我們也考慮回報的問題。
記者：你是做零售業(yè)起家的，在這方面取得了很大的成就，怎么會想到做房地產(chǎn)這個并不太熟悉的行業(yè)？
黃：最重要是兩個因素：一是地產(chǎn)是一個可以正面發(fā)展的一個行業(yè)，并且它還能夠發(fā)展的很大，最起碼還有二三十年的生命力；二是這個行業(yè)的投資和社會資源是和我們企業(yè)互補的。我們做地產(chǎn)并不是因為行業(yè)好我們才做，而是因為這個行業(yè)和我們的零售業(yè)非常互補。
記者：作為一個集團，你們的現(xiàn)金流應(yīng)該是整體的管理，是不是也可以說充分運用你們手上的現(xiàn)金流，也是你們投資房地產(chǎn)的一個原因？
黃：我在做這個行業(yè)的時候，講究的是一種互動關(guān)系，應(yīng)該說我從1990年就開始做地產(chǎn)了，但是真正要做還是從明年開始。
記者：價格戰(zhàn)在家電零售當中是你的一個制勝法寶，也是國美迅速擴張的武器，那你在地產(chǎn)行業(yè)會不會繼續(xù)實施這個策略？
黃：高品質(zhì)、低價位，性價比良好，這是我們公司的一個長遠戰(zhàn)略，因為我所做的事都是比較貼近老百姓的，所以這一點是不會改變的。地產(chǎn)是一個非常成熟的行業(yè)，每一步都會有專業(yè)機構(gòu)給你服務(wù)，這是錢花多花少的問題，是怎么整合的問題。最重要的，你是在建立一種企業(yè)模式，不是在建立一種操作模式。
記者：你是不是也希望通過這種價格策略，快速銷售，快速的回籠現(xiàn)金？你們是否有過這樣的說法，國美第一城打算開盤一年后就將房子全部銷售出去？
黃：從做生意來講，我們當然希望資金周轉(zhuǎn)越快越好，我們是希望做更多的事，但并不是每一單賺更多的錢。我們需要營造的是企業(yè)的一些氣候。這種做法也是國際上一些成規(guī)模公司的一種很關(guān)鍵做法。儲備地皮是一種有限資金，開盤以后就是一種無限資金，做到快速銷售是很關(guān)鍵的。我們力爭一年之內(nèi)將房子全部賣出去，這是我們的一個目標。
記者：既然你們有足夠的土地儲備，也有強大的資金作為后盾，有沒有考慮做一些高端的產(chǎn)品？
黃：我們肯定會做。我們會從多個層面去切近，因為現(xiàn)在我們啟動的項目比較少，所以，很難看出我們在幾個層次上切入。作為一個企業(yè)首先是要具有競爭力，規(guī)模是很關(guān)鍵，如果沒有規(guī)模就沒有互補性，就沒有抗衡風險能力，特別是地產(chǎn)行業(yè)。
記者：國美是非常重視土地儲備的，而且將土地作為國美的核心競爭力，為什么？
黃：對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，土地儲備沒有了，就相當于農(nóng)民沒有田種一樣。你想市場好的時候，再去買地，再去辦手續(xù)，再開工，那市場早就過去了。未來兩三年都將以“招、拍、掛”的形式拿地，我們可能也會減少土地儲備，但是時間會造成價值差的問題。
記者：以你們目前的土地儲備，夠你們開發(fā)幾年？你們向外擴張的話，主要看好哪幾個城市？
黃：那要看我們土地整合的情況。目前來講，我們會選擇GDP比較高的城市，大概我們會向五六個城市同時啟動，深圳肯定會有，上海也在考慮，重慶和成都也會選擇一個城市。
記者：國美在香港上市以后，鵬潤目前整體的布局是什么樣？
黃：很簡單，一是以零售業(yè)為主的國美電器，二是鵬潤地產(chǎn)。國美電器有28個分部，分布在41個城市，在全國家電行業(yè)所占的份額在4%左右，進入了全國20%左右的城市，目前上市的是其中13個比較成熟分部的65%。還有15個分部在鵬潤投資旗下，并沒有上市, 這是因為你要給投資者最好的東西，當發(fā)展還沒有進入到可持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展階段，我不應(yīng)該交給他們。
記者：是否考慮將房地產(chǎn)這部分注入到股票市場上去？
黃：不會的，可能會考慮獨立上市。因為行業(yè)不同，如果注進去投資者會搞不明白。
記者：請談?wù)劮康禺a(chǎn)和家電零售業(yè)這兩個行業(yè)，你覺得這兩個不同行業(yè)的區(qū)別和共性在哪兒？
黃：實際上這兩個行業(yè)都是很貼近老百姓的行業(yè)，還有它就是一個加工廠，并且都是做銷售。從投資的理念來講應(yīng)該是相同的，從創(chuàng)建一個企業(yè)和建立一種模式上應(yīng)該是相同的，但是由于專業(yè)不同，也會導致專業(yè)人才的不同。家電和房地產(chǎn)對我來說都是買賣。
記者：你覺得你做地產(chǎn)的模式和其他做房地產(chǎn)的人士有什么不同？
黃：我沒有和他們比較過，但是我覺得他們的做法和我不一樣，從想房地產(chǎn)和想在這個行業(yè)里做成什么樣，包括選地、設(shè)計的構(gòu)思和宣傳的思路和我們都不一樣。我做地產(chǎn)是投資，我希望選擇我們房子的人也是投資，我不會當投機者。
記者：國美在全國所占的份額是非常大的，那你們希望在房地產(chǎn)領(lǐng)域達到什么規(guī)模？
黃：我們的布局是把地產(chǎn)作為我們的第二個行業(yè)，真正能夠擴張，真正能夠具有一定規(guī)模的企業(yè)，作為一個長期發(fā)展的規(guī)劃。至于做到什么程度，很難預(yù)料，但是只要有機會，我們就不會放慢速度，會做得很快，可以看國美走出北京以后的發(fā)展速度吧！
記者：國美為什么會選擇這個時機進入房地產(chǎn)行業(yè)？從這個時機的選擇上你是怎么考慮的？
黃：這主要是我認為，中國的未來是很穩(wěn)定的，而且很支持地產(chǎn)的發(fā)展，我們企業(yè)這個時候從實力、人才儲備，精力都是最恰當?shù)�，就是所謂的天時、地利、人和。
記者：胡潤富豪榜將你評為中國的首富，你怎么看待這件事情？
黃：我覺得無所謂，因為現(xiàn)在大家都是踏踏實實做事情起來的，并不是爆發(fā)起家的。所以這很正常，大家還是很正面的。錢對于我來說，就是做事情的一種資源，一種力量。
黃光裕：站在中國財富之巔
2004年胡潤百富榜上，國美電器總裁黃光裕以身價105億人民幣登上富豪榜頭把交椅。17歲開始經(jīng)商的黃光裕，今年35歲，如果純粹用數(shù)字來計算，35歲與105億資產(chǎn)，這中間的距離是很多人難以跨越的，不可否認黃光裕創(chuàng)造了一個神話，一個現(xiàn)實生活中真實的神話。他，因為財富而成名，他，因為財富而備受人們的關(guān)注。
1987年1月1日，黃光裕在北京開了第一家電器商店；1993年，他統(tǒng)一了所有店面的標志，建立了國美這個品牌；1997年他成功轉(zhuǎn)變了國美的經(jīng)營模式；1999年國美走出北京，向全國擴張；2003年11月，國美在香港開設(shè)了第一家分店，邁出了開拓海外市場的第一步；2004年9月10日，在香港股票市場，代碼0493的股票簡稱由“中國鵬潤”正式更改為“國美電器”， 在這場“左手倒右手”的收購游戲中，黃光裕身價一飛沖天，奠定了他在內(nèi)地首富的位置。目前，國美電器已發(fā)展成為全國最大的家電零售連鎖企業(yè)之一，擁有200余家大型連鎖商城，10000多名員工，年銷售能力達200多億元。
11月20日，休息日，我們一行人來到鵬潤大廈的18層，黃光裕正在開會，這正好讓我們有時間仔細體會一下鵬潤的企業(yè)氛圍，雖然是周末，但是職員們還依舊處在工作狀態(tài)中，看得出來這種忙碌絕對不是刻意地安排。鵬潤給人的感覺很舒服，沒有因財富而讓人感到壓抑。采訪黃光裕是一件讓人期待的事情，畢竟他太過耀眼，也太過充滿傳奇色彩。采訪地點被安排在他裝飾得古樸而又大的略有點夸張的辦公室，偌大的辦公桌上豎立著國美和鵬潤的企業(yè)標志，辦公室內(nèi)的一角擺放著“國美第一商城”的模型和規(guī)劃圖，這是國美宣布正式進入地產(chǎn)界的第一個起點。
當所有關(guān)于“首富”的猜測，放在眼前這個透著自信的男人身上的時候，不覺地會有一種釋然，那種淡定自若的神態(tài)并非一時的修煉。財富在他眼中，也許早已被視為常物。整個采訪過程輕松而又愉快，他是一個坦白的商人，也許正如他所說的，今天這一切都是自己18年來努力的結(jié)果，不是偷來，搶來的。所以，當所有人對坐擁這些財富而不知所措的時候，他卻能夠欣然面對財富帶給他的成功和喜悅。作為首富的黃光裕沒有給人焦躁的感覺，語氣很平穩(wěn)，為人也很內(nèi)斂。他并沒有因為我們休息日的到訪而感到不耐煩，對于我們提出的問題都很耐心地給出很直接的答案。采訪的過程中，不時的有電話打進來，他并沒有因這些電話而打斷我們的談話，他的這種姿態(tài)很令人欽佩，也給我們留下了很深刻地印象，這是一個懂得尊重人的富豪，也是一個值得尊重的富豪。
黃光裕在接受中央電視臺王牌節(jié)目“對話”的采訪中，當被問到：為什么對待財富會和大家有不同的時候，黃光裕說：“有可能有些人創(chuàng)業(yè)的時候為了掙錢，可能有些人是為了做一番事業(yè)，完了呢，要做到盡可能做大，一有機會絕對是出擊，我屬于是這一種。我并不是說我掙錢，完了有個名，趕緊帶老婆孩子享福去，完了看著錢別丟了，我可能不是這種人�！边@就是中國首富黃光裕的財富觀。（新地產(chǎn)）
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