聯(lián)商網(wǎng)消息：當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)剩、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益嚴(yán)重，如何盤(pán)活存量資產(chǎn)成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的難題。為此，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始摸索輕資產(chǎn)之路，抑或積極探索將成熟商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)化管理，以降低融資成本、提高資金周轉(zhuǎn)。

其中，光大安石旗下“PERE+REITs”房地產(chǎn)證券化融資模式的“首譽(yù)光控-光控安石大融城資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”已于2016年9月在深交所成功掛牌上市，這一合作模式，間接擴(kuò)充了私募地產(chǎn)基金退出的途徑。且國(guó)內(nèi)目前類(lèi)似的基金產(chǎn)品還十分稀少，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化具有極大的借鑒意義。

事實(shí)上，光大安石投資通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷耕耘，榮登2016中國(guó)房地產(chǎn)基金綜合能力TOP10榜單第一。從企業(yè)背景來(lái)看，光大安石基金原名亞雷投資，2008年被以光大銀行和光大證券為主要股東的光大控股成功收購(gòu)，其核心團(tuán)隊(duì)全部來(lái)自高盛、摩根大通、美林證券、雷曼兄弟、UBS、華平投資和麥肯錫等，業(yè)務(wù)集投資、開(kāi)發(fā)、商業(yè)管理于一體。

從規(guī)模上來(lái)看，光大安石基金旗下大融城系列在中國(guó)的版圖已經(jīng)初現(xiàn)端倪。截止2016年，大融城管理/在建項(xiàng)目已達(dá)9個(gè)（重慶江北大融城、重慶解放碑大融城，上海嘉定大融城、重慶大坪英利大融城、新北京中心大融城、上海靜安大融城、湖南湘潭大融城、青島卓越大融城、南昌大融城）。未來(lái)5年內(nèi)，光大安石還有望在全國(guó)推廣復(fù)制25-30個(gè)大融城項(xiàng)目，管理商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到700億元。

那在不少企業(yè)都在收縮陣線的當(dāng)下，光大安石為何敢加速擴(kuò)張？它所踐行的資產(chǎn)證券化路徑與國(guó)內(nèi)多樣化的輕資產(chǎn)模式有何大不同？聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)與光大安石（北京）資產(chǎn)管理有限公司副總裁兼商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理周頌明先生進(jìn)行了面對(duì)面交流。

（重慶江北大融城）

以下是采訪實(shí)錄：

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：光大安石的金融商業(yè)模式相較于行業(yè)其他企業(yè)有什么特點(diǎn)？

周總：對(duì)于購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程而言，新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心實(shí)際上未并入財(cái)務(wù)報(bào)表，所以擁有低成本、長(zhǎng)期資金的基金，意味著能幫助新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心安然度過(guò)培育期。而光大安石創(chuàng)新的金融商業(yè)模式，就是在為大融城長(zhǎng)期持有物業(yè)的同時(shí)加速發(fā)展提供充足動(dòng)力。

以2007年開(kāi)業(yè)的第一家大融城重慶觀音橋店（與聯(lián)想控股屬下的融科智地合作）為例，2013年以美元退出，內(nèi)部收益率IRR達(dá)到30%的回報(bào)。2013年光大安石再與信托公司合作，通過(guò)團(tuán)隊(duì)悉心調(diào)整，年現(xiàn)金流由四千萬(wàn)飆升至1.27億元，復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)40%，經(jīng)過(guò)幾輪融資，當(dāng)時(shí)投入的基金基本都已經(jīng)退出，但光大安石一直持有物業(yè)。

（光大安石（北京）資產(chǎn)管理有限公司副總裁兼商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理周頌明先生）

（重慶解放碑大融城）

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：除了收購(gòu)之外，大融城各地項(xiàng)目還有哪些合作模式？今年的發(fā)展計(jì)劃是？

周總：除了重資產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目外，大融城也早已布局輕資產(chǎn)，例如和卓越集團(tuán)綠地集團(tuán)合作的青島和南昌的大融城項(xiàng)目。未來(lái)，大融城的輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)預(yù)計(jì)將各占一半。2017年我們將開(kāi)出湘潭、上海靜安及青島三家大融城，其中上海靜安大融城將是集團(tuán)第六個(gè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，但光大安石仍在洽商多個(gè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)案，不排除在靜安大融城開(kāi)幕前，有一至多個(gè)現(xiàn)成項(xiàng)目翻牌加入大融城家族。

（上海嘉定大融城）

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：相較于上海商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，多個(gè)購(gòu)物中心一再延遲開(kāi)業(yè)而言，光大安石大融城卻在曝出接替星光耀僅一年多時(shí)間，就宣布將于2017年9月28日開(kāi)幕，為何有此膽氣與豪情？

周總：目前，國(guó)內(nèi)各地的商業(yè)地產(chǎn)普遍放量，幾乎沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目會(huì)舒舒服服的沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。事實(shí)上，大融城自創(chuàng)立以來(lái)，團(tuán)隊(duì)一貫以擅長(zhǎng)打硬仗啃硬骨頭而著稱，依靠長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)實(shí)力樹(shù)立的口碑，大融城擁有大量品牌擁躉。

此外，靜安大融城相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在商業(yè)建筑體量，設(shè)施設(shè)備，場(chǎng)景動(dòng)線等方面具有先天優(yōu)勢(shì)，全部自持的五棟商場(chǎng)構(gòu)成的19萬(wàn)平方米的MALL足以承載最全最豐富的業(yè)態(tài)。現(xiàn)代商業(yè)，場(chǎng)景、氛圍、休閑、人文、體驗(yàn)缺一不可，光憑規(guī)模尚不足以制勝，所以團(tuán)隊(duì)是否用心才是真正的關(guān)鍵因素，故我們?cè)诳腿菏袌?chǎng)調(diào)研、由內(nèi)至外的燈光亮化工程、屋頂空間、內(nèi)外街連通優(yōu)化、業(yè)態(tài)構(gòu)成等一系列細(xì)節(jié)上進(jìn)行了大量研究及創(chuàng)新，而用心經(jīng)營(yíng)“說(shuō)到做到”正是大融城的座右銘。

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：大融城倡導(dǎo)“年輕時(shí)尚的生活方式”，定位為“因精彩而年輕”，打造“全齡時(shí)尚潮流的聚集地”。請(qǐng)?jiān)忈尅耙蚓识贻p”的定位及“全齡時(shí)尚潮流的聚集地”的概念。

周總：大融城的年輕定位指的是心態(tài)的年輕，而不是狹義的年齡段定位，凡是熱愛(ài)生活具有年輕心態(tài)的任何年齡的客群都是我們的目標(biāo)消費(fèi)者。大融城五彩繽紛的LOGO代表生活五彩繽紛各有特點(diǎn)，一成不變盲目復(fù)制的商業(yè)不會(huì)成功，購(gòu)物中心唯有因地制宜因人而異地隨機(jī)應(yīng)變才會(huì)成功。雖然同一商圈的客群基本一樣，但不同的主廚由于輔料、烹飪方式、火候、擺盤(pán)不同，即使使用相同的食材，最終呈現(xiàn)的菜品味道也會(huì)截然不同。

（上海靜安大融城效果圖）

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：靜安大融城如何在業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合、建筑設(shè)計(jì)、場(chǎng)景氛圍及景觀設(shè)計(jì)，人性化服務(wù)等方面，讓消費(fèi)者踏上全新的體驗(yàn)之旅？

周總：靜安大融城是大融城家族第六個(gè)成員，相比其他兄弟，靜安大融城業(yè)態(tài)更全面，主題更明確，裝飾更雅致，休閑體驗(yàn)更豐富。例如，屋頂將設(shè)有天空足球場(chǎng)和體育公園；萬(wàn)達(dá)影院將在項(xiàng)目里打造北上海規(guī)模最大設(shè)施最先進(jìn)的大型影城——2800座（相當(dāng)于三家大型影院），雙IMAX巨幕廳外加9個(gè)標(biāo)準(zhǔn)影廳，配置遠(yuǎn)超五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)和寶山萬(wàn)達(dá)內(nèi)的萬(wàn)達(dá)影城；還有樂(lè)運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)館、匯樂(lè)學(xué)兒童館等室內(nèi)場(chǎng)景均為創(chuàng)意迭出的主題設(shè)計(jì)。

具體而言，根據(jù)品牌定位，靜安大融城將豐富多元的業(yè)態(tài)分布在5棟時(shí)尚藝術(shù)建筑當(dāng)中：1棟主題為“尚生活”，定位家庭型商業(yè)中心，主力業(yè)態(tài)包括影院、大型超市、時(shí)尚、親子、美食及娛樂(lè)；2棟主題為“樂(lè)運(yùn)動(dòng)”，定位北上海最大的運(yùn)動(dòng)綜合館，擁有樓頂燈光運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和玻璃陽(yáng)光泳池；3棟主題為“品滋味”，是區(qū)域內(nèi)最集中的夜宵集合地，帶來(lái)24小時(shí)的舌尖享受；4棟主題為“聚魅力”，滿足各年齡層愛(ài)美時(shí)尚人士全面的私人護(hù)理需求；5棟主題為“匯樂(lè)學(xué)”，匯聚多形式多樣化的兒童教育機(jī)構(gòu)，寓教于樂(lè)，全面發(fā)展。

景觀設(shè)計(jì)方面，則由泛亞國(guó)際景觀（中國(guó)）機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)。秉承大自然與夢(mèng)想結(jié)合的理念，整個(gè)靜安大融城項(xiàng)目運(yùn)用了諸多符合定位的概念性設(shè)計(jì)，營(yíng)造獨(dú)特的年輕時(shí)尚潮流效果。諸如以一個(gè)巨型室內(nèi)鵝卵石的雕塑空間，貫穿整個(gè)商業(yè)空間；凸出中庭設(shè)計(jì)概念，從天窗引入光線，使光源自上而下?tīng)I(yíng)造出動(dòng)感的光舞畫(huà)面，帶出不同的光色變化；通過(guò)主環(huán)、黃光環(huán)、水藍(lán)環(huán)的參差穿插，形成建筑物的“河水”流暢動(dòng)線由室外伸延到室內(nèi)�？傮w而言，靜安大融城項(xiàng)目希望開(kāi)業(yè)后能讓消費(fèi)者充分感受到時(shí)尚、休閑、生態(tài)的生活方式。

（上海靜安大融城效果圖）

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：上海靜安大融城在集團(tuán)內(nèi)首創(chuàng)“競(jìng)標(biāo)招商”模式，請(qǐng)問(wèn)如今項(xiàng)目招商普遍困難重重，公司的底氣來(lái)源于哪里？具體執(zhí)行時(shí)，只看租金高低還是品牌方必須兼?zhèn)涮厣斑\(yùn)營(yíng)實(shí)力以及與商圈的匹配度？如果某些新興品牌新興業(yè)態(tài)，雖然非常契合本項(xiàng)目，但承租能力不高的話，是否會(huì)在前期采取某種共贏的合作方式？是否會(huì)帶入一些特色自營(yíng)項(xiàng)目？

周總：所謂競(jìng)標(biāo)模式，我們首先從品牌庫(kù)中篩選出符合我們項(xiàng)目定位的品牌名單，然后由入圍的品牌方出具競(jìng)標(biāo)方案，我們兼具商務(wù)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)（例如個(gè)性化裝修方案、跨界資源投入程度、創(chuàng)新差異化），所以最終選出的品牌絕對(duì)不是只看租金不顧特色的。我們也是非常支持新興業(yè)態(tài)和新興品牌的，所以集團(tuán)還特意設(shè)立了消費(fèi)零售基金入股投資孵化新興商業(yè)品牌。

比如，重慶大坪英利大融城去年就推出了英倫風(fēng)的室內(nèi)主題商業(yè)街區(qū)——妙街，其中的特色小店都是團(tuán)隊(duì)走街串巷遴選出來(lái)的，以及重慶江湖菜特色品牌云集的愉筷江湖，和上海大悅城近日推出的日本拉面競(jìng)技館有異曲同工之妙。當(dāng)然，作為擁有豐富自營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，上海靜安大融城也會(huì)在自營(yíng)方面進(jìn)行一定的研究。

后注：順應(yīng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的新形勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為企業(yè)謀求創(chuàng)新發(fā)展勢(shì)在必行。全產(chǎn)業(yè)鏈的打通，迫在眉睫。光大安石投資開(kāi)辟的地產(chǎn)基金創(chuàng)新之路，必將引領(lǐng)行業(yè)新的發(fā)展�！按笕诔菚r(shí)代”已經(jīng)來(lái)了！

（聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) 郭歆曄/文）