左手住宅、右手商業(yè)。中國房地產(chǎn)巨頭戰(zhàn)略性地進入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展的必然

　　2010年以來，一系列房產(chǎn)調(diào)控政策如疾風暴雨般宣泄而下，似乎預示著以住宅為主導的出售型房地產(chǎn)開發(fā)黃金時代的終結。多個地產(chǎn)大鱷紛紛“殺入”商業(yè)地產(chǎn)掘金，或轉型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，或提高商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局比例。

　　密集的戰(zhàn)略轉型是否意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一個轉折點?

　　商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動

　　一直以來只做住宅開發(fā)的萬科一反常態(tài)，正式涉足商業(yè)地產(chǎn)，并宣布未來持有型物業(yè)將占據(jù)20%的開發(fā)比例;金地集團也表示，將不再單純從事住宅開發(fā)，2010年的土地投入計劃中，有20%的資金會投向商業(yè)項目;保利計劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資占到總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質物業(yè);中糧集團宣布以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務鏈城市綜合體”;綠地、綠城和上海世茂等房企也開始更多介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

　　左手住宅、右手商業(yè)。中國房地產(chǎn)巨頭戰(zhàn)略性地進入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展的必然。然而，在這片看似平靜的海面下，同樣暗流涌動。

　　首先，商業(yè)地產(chǎn)將增加企業(yè)資金鏈斷裂的風險。建設階段需要占壓大量現(xiàn)金，資金周轉率慢;投資回報周期較為漫長，可能需要10～20年的時間。在此期間，利潤都沉淀到資產(chǎn)上，從而給企業(yè)帶來很大的資金壓力。企業(yè)資金鏈緊繃、且房地產(chǎn)折舊會讓物業(yè)貶值進而吞噬利潤，使企業(yè)陷入資金困局。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)對房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力及后期的運營能力提出了一定的挑戰(zhàn)。

　　一般而言，做商業(yè)項目的開發(fā)商不如做住宅項目的開發(fā)商經(jīng)驗豐富，缺乏完整操盤商業(yè)項目定位、選址、規(guī)劃、租售、招商、運營管理的經(jīng)驗和能力，而鏈條較長的商業(yè)項目對專業(yè)化水平的要求非常高，任何一個環(huán)節(jié)出問題都會直接導致經(jīng)營風險的增加。

　　另一方面，目前的商業(yè)項目，特別是小型獨立商業(yè)和社區(qū)商業(yè)多采用的是散售模式，銷售完成后，產(chǎn)權分散，很難形成統(tǒng)一的商業(yè)定位和商業(yè)氛圍;若由開發(fā)商返租統(tǒng)一經(jīng)營，則協(xié)調(diào)難度較大。

　　REITs成融資首選工具

　　商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，融資是核心問題。

　　在海外證券市場已運作成熟的房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)不失為突破開發(fā)商融資瓶頸的絕佳途徑。

　　REITs實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票集合公眾投資者資金，由專門機構經(jīng)營管理。通過多元化的投資，將不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風險的同時，將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

　　通過發(fā)行REITs，可以將商業(yè)資產(chǎn)，尤其是經(jīng)營收益比較好的資產(chǎn)打包上市銷售，變現(xiàn)后用于新物業(yè)項目的開發(fā)。這樣做不僅能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時也沒有失去對物業(yè)的控制權。

　　REITs很可能成為商業(yè)地產(chǎn)這個未來主戰(zhàn)場上的決勝利器。它在國外已運作十分成熟，業(yè)界認為，新加坡模式更適合于中國。

　　新加坡模式以嘉德置地為代表，強調(diào)“私募地產(chǎn)基金(PE)+REITs”的地產(chǎn)基金平臺作用，目標是借助第三方資金來實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，在獲取管理費收益的同時分享投資收益。新加坡REITs對上市資產(chǎn)的收益率有明確的規(guī)定，在7%到8%之間，這就要求REITs打包的資產(chǎn)必須是成熟優(yōu)質的物業(yè)。

　　因此，從目前開始兩三年的時間內(nèi)對物業(yè)進行很好的孵化，待國內(nèi)REITs市場發(fā)展起來之后再退出賣給REITs，可能是地產(chǎn)商更好的選擇。

　　國務院“金融30條”的出臺，無疑給REITs頒發(fā)了最高級別的準生證。今年一系列REITs試點緊鑼密鼓地推進，有山雨欲來風滿樓之勢，但是從試點到全面推行，仍有一段路要走。
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