對(duì)于一些懷揣巨資的“門(mén)外漢”來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)依然是塊優(yōu)質(zhì)的淘金地。

　　今年6月，娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后在河南—浙江投資合作洽談會(huì)上突然向媒體爆料，娃哈哈要在河南商丘投建自己的ShoppingMall，并在未來(lái)的3~5年內(nèi)建100個(gè)購(gòu)物中心。

　　“我們正在全國(guó)范圍考察，尋找合適的項(xiàng)目。有機(jī)會(huì)的話，不排除在北京、上海、廣州等一線城市建設(shè)購(gòu)物中心，也不排除引入合作伙伴。”7月21日，宗慶后接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　此前并無(wú)跡象顯示娃哈哈將大舉投身地產(chǎn)領(lǐng)域。在今年全國(guó)兩會(huì)期間，宗慶后還曾公開(kāi)表示，在今后娃哈哈一不上市、二不做房地產(chǎn)。

　　盡管此次宗慶后將娃哈哈涉足商業(yè)地產(chǎn)的舉動(dòng)定義為“進(jìn)駐零售業(yè)”，但其地產(chǎn)野心仍可見(jiàn)一斑。

　　值得注意的是，不止娃哈哈，在浙江，存在一大批類(lèi)似的跨界公司。日前，代表浙江民營(yíng)企業(yè)綜合實(shí)力的“2009年度浙江省民營(yíng)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜單”出爐，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，榜單中的100家民企中至少有64家涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。這些企業(yè)大多為傳統(tǒng)制造型企業(yè)，涉足地產(chǎn)首選進(jìn)入三四線城市，投資類(lèi)型也以商業(yè)地產(chǎn)為主。

　　“不差錢(qián)”的娃哈哈

　　商丘只是娃哈哈涉足商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)試點(diǎn)。

　　6月17日，河南商丘市政府與娃哈哈集團(tuán)簽署了投資總額約5億元人民幣的娃哈哈(商丘)交易大廈、娃哈哈(商丘)生產(chǎn)基地的協(xié)議。宗慶后解釋說(shuō)，該交易中心就是此前所說(shuō)的ShoppingMall。

　　7月21日，宗慶后向記者透露，娃哈哈商丘項(xiàng)目正在洽談中，雖然已經(jīng)簽約，但具體的哪塊地以及怎么弄還在商談，“因?yàn)樵诳拷袇^(qū)中心的位置，還有很大一批拆遷房要處理”。目前，購(gòu)物中心名字還沒(méi)想好，但中間應(yīng)該會(huì)有“娃哈哈”三個(gè)字，其中的超市業(yè)態(tài)將由自己經(jīng)營(yíng)，其他業(yè)態(tài)則考慮招商。

　　按照宗慶后的設(shè)想，該項(xiàng)目將由其女兒宗馥莉負(fù)責(zé)，若在河南進(jìn)展順利，將進(jìn)一步向全國(guó)推廣。

　　談及“跨界”進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，宗慶后所述的初衷很簡(jiǎn)單：在做飲料的過(guò)程中，各大商超的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等各種名目收費(fèi)讓他感覺(jué)很不爽，反正娃哈哈現(xiàn)金流充裕，索性自行建設(shè)零售終端網(wǎng)絡(luò)，拓展產(chǎn)業(yè)鏈和銷(xiāo)售渠道。

　　“中國(guó)的大型零售店都被‘老外’控制了，進(jìn)店費(fèi)特別高，占用供應(yīng)商資金，還亂收費(fèi)，很不規(guī)矩。銷(xiāo)售渠道受到很大影響，所以才考慮自己把零售做起來(lái)，避免影響娃哈哈產(chǎn)品的銷(xiāo)售。”宗慶后說(shuō)。

　　與現(xiàn)在的意氣風(fēng)發(fā)、多元化涉獵相比，去年宗慶后還為轟動(dòng)一時(shí)的“達(dá)娃之爭(zhēng)”(達(dá)能與娃哈哈商標(biāo)糾紛)而焦頭爛額。這場(chǎng)糾紛持續(xù)了兩年多，最終以達(dá)能的退出而和平分手。

　　他說(shuō)，和達(dá)能分手后，娃哈哈現(xiàn)在有充足的資金，現(xiàn)在正在全國(guó)范圍考察，尋找合適的項(xiàng)目。

　　作為中國(guó)最大、全球第五的食品飲料生產(chǎn)企業(yè)，娃哈哈穩(wěn)居國(guó)內(nèi)飲品頭把交椅12年。去年，娃哈哈實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入432億元，凈利潤(rùn)87億元，是浙江效益最好的企業(yè)。

　　盡管娃哈哈“不差錢(qián)”，但面對(duì)復(fù)雜且專(zhuān)業(yè)要求頗高的新領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn)，娃哈哈還差什么？

　　宗慶后坦言，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)普遍存在的人才問(wèn)題、經(jīng)營(yíng)難題，娃哈哈同樣也要面對(duì)。“剛開(kāi)始進(jìn)入這個(gè)行業(yè)難題肯定比較多，人才也好，經(jīng)驗(yàn)也好，我們逐步克服吧。目前，我們正在和專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)公司合作，也在招聘商業(yè)管理人才。”他表示，娃哈哈的項(xiàng)目是自己買(mǎi)地自己建房并且自己使用，因此也不擔(dān)心會(huì)受到行業(yè)調(diào)控的影響。

　　實(shí)際上，娃哈哈覬覦商業(yè)地產(chǎn)并不是新近的事。早在2007年，娃哈哈即決定在洛陽(yáng)投建娃哈哈購(gòu)物廣場(chǎng)，不過(guò)至今三年時(shí)間早已過(guò)去，該項(xiàng)目卻已擱淺。

　　至于合作失敗的原因，宗慶后并未透露。不過(guò)，他說(shuō)，娃哈哈的一貫作風(fēng)是做事就要實(shí)實(shí)在在做，以后100個(gè)購(gòu)物中心主要由集團(tuán)自己操盤(pán)，“即使找合作伙伴也不和亂七八糟的公司合作”。

　　記者從河南省商務(wù)廳官網(wǎng)查詢(xún)到的“河南省引進(jìn)省外資金68000萬(wàn)元以上在建項(xiàng)目一覽表”顯示，娃哈哈購(gòu)物廣場(chǎng)投建單位為“洛陽(yáng)娃哈哈天基地產(chǎn)公司”，但“因投資方原因項(xiàng)目無(wú)進(jìn)展”。

　　三四線商業(yè)謀略

　　宗慶后表示，娃哈哈目前還未成立專(zhuān)門(mén)的地產(chǎn)公司運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有機(jī)會(huì)的話也會(huì)在北上廣等一線城市開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心。

　　不過(guò)他也意識(shí)到，一線城市的商業(yè)已經(jīng)較為發(fā)達(dá)，機(jī)會(huì)已經(jīng)不多。宗慶后認(rèn)為，地級(jí)市、縣級(jí)市等三四線城市的零售業(yè)會(huì)更好做一點(diǎn)，因此，以后選址也會(huì)側(cè)重于小城市。

　　更為重要的是，娃哈哈只是目前浙江企業(yè)的一個(gè)縮影。在浙江，與娃哈哈一樣的跨界公司大量存在。據(jù)2009年度浙江省民營(yíng)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜單顯示，榜單中的100家民企中至少有64家涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　這些企業(yè)中大部分以傳統(tǒng)制造業(yè)為主業(yè)，兼顧發(fā)展房地產(chǎn)。以雅戈?duì)?/a>為例，該企業(yè)最早以服裝為公眾熟知，1992年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，目前雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)逐漸占據(jù)其收入的半壁江山。2009年雅戈?duì)柟就瓿芍鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入121.15億元，其中房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)收入51.95億元，占總收入的42.9%。

　　而這些跨界投資地產(chǎn)業(yè)的公司，多數(shù)首選進(jìn)入三四線城市，投資的地產(chǎn)類(lèi)型大多是商業(yè)地產(chǎn)。其投資路徑主要有二：一是在渠道建立的過(guò)程中收購(gòu)門(mén)店，這類(lèi)物業(yè)一般在幾年后都會(huì)大幅升值；二是擴(kuò)張產(chǎn)業(yè)園，以此為由，申請(qǐng)地塊。

　　一般而言，這類(lèi)公司的主業(yè)實(shí)力均很強(qiáng)，有找尋其他盈利點(diǎn)的需求;也有的公司因門(mén)店物業(yè)租賃成本不斷攀升，主業(yè)利潤(rùn)不斷被攤薄，因而考慮將渠道資源掌握在自己手中。比如手機(jī)零售連鎖企業(yè)迪信通，店面租金幾乎是它最大的成本支出，約占總成本30%左右。目前，迪信通的做法即是：把那些已經(jīng)或即將到期的店面購(gòu)買(mǎi)下來(lái)。

　　宗慶后亦表示，娃哈哈自建物業(yè)初衷即為降低零售成本。如其所言，有的超市在銷(xiāo)售飲料等產(chǎn)品時(shí)實(shí)施的是半年結(jié)算，大多超市上架費(fèi)驚人，這給不少經(jīng)銷(xiāo)商造成了困擾，現(xiàn)在娃哈哈每年即會(huì)補(bǔ)貼上億元給經(jīng)銷(xiāo)商。

　　不過(guò)，這并非娃哈哈涉足商業(yè)地產(chǎn)最重要的原因。商業(yè)地產(chǎn)研究人士指出，來(lái)自地方政府的招商支持以及商業(yè)地產(chǎn)可觀的前景給予了其更大的圈地動(dòng)力。以娃哈哈為例，作為知名企業(yè)，其在拿地中能夠獲得當(dāng)?shù)卣嗟闹С帧?/P>

　　公開(kāi)信息顯示，今年6月，宗慶后在鄭州簽訂投資協(xié)議的前一天，被商丘方面特意從鄭州請(qǐng)到商丘考察。簽約后，商丘市方面立刻舉辦了項(xiàng)目對(duì)接會(huì)，當(dāng)?shù)卣Q(chēng)“將為娃哈哈集團(tuán)在商丘的投資興業(yè)提供周到、細(xì)致的服務(wù)，打造優(yōu)良的環(huán)境”。

　　事實(shí)上，在國(guó)內(nèi)很多三四線城市，由于地方政府招商引資需求迫切，不少企業(yè)趁機(jī)低價(jià)拿地，然后或倒手變現(xiàn)，或把地產(chǎn)業(yè)務(wù)做為一個(gè)資本的平臺(tái)，這樣的案例在業(yè)內(nèi)早已不再鮮見(jiàn)。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授陳立平推測(cè)，娃哈哈最有可能的打算是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，和萬(wàn)達(dá)類(lèi)似，運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)的同時(shí)兼顧零售業(yè)。

　　不過(guò)，宗慶后表示，娃哈哈并沒(méi)有目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有哪家開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目能做到遍地開(kāi)花，這個(gè)生意的機(jī)會(huì)還很大。

　　但在業(yè)界看來(lái)，娃哈哈的百店計(jì)劃有些過(guò)于理想化。北京工商大學(xué)教授洪濤認(rèn)為，作為制造企業(yè)的娃哈哈，畢竟對(duì)零售業(yè)很生疏，要在短時(shí)間內(nèi)完成上述目標(biāo)并不實(shí)際。且購(gòu)物中心的招商運(yùn)營(yíng)、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)管理等要求更為專(zhuān)業(yè)細(xì)致，有多年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)都很難將某一種模式廣為復(fù)制，更何況一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)“門(mén)外漢”。
　　（中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 劉晨）