上海黃浦區(qū)163街坊歷盡了滄桑，嘗盡了人世的悲喜。在被推向繁華的巔峰之后，又瞬間歸于沉寂。2007年，該地曾被蘇寧環(huán)球以44.04億元攬入懷中，單價6.7萬元/平方米，使其榮任全國單價地王。然世事難料，一年后，該地意外被退。一年后，163街坊再度重出江湖。在預公告制下，它還能續(xù)演地王神話嗎？

　　站在上海南京路步行街的東頭，人潮擁擠，商場高樓鱗次櫛比，一切皆在訴說這個城市的繁華。惟有一塊四面用圍墻圈起來的空地在喧囂中顯得有些另類。
　　這塊空地即是曾在上海土地市場引起軒然大波的地王—黃浦區(qū)163街坊。

　　在上海土地市場經(jīng)歷生死輪回的2年多時間里，163街坊并沒有陷入無人應拍的尷尬，亦或享受地產(chǎn)大鱷競相追捧的熱鬧，它只是一直靜默地守候在南京東路這條人氣最旺的商業(yè)街的始端位置。周邊豎立的巨大手表廣告牌和染了色彩的圍墻，讓它與世隔絕。

　　實際上，這塊黃金寶地也有過一段風云歲月。2007年8月24日，163街坊爭奪戰(zhàn)上，新鴻基、華潤置地、九倉等地產(chǎn)巨頭從底價18億元一路緊咬廝殺，經(jīng)過100多輪激烈奮戰(zhàn)后，蘇寧環(huán)球最終以44.04億元的價格突圍而出。163街坊的樓面價也因此高達6.7萬元/平方米，刷新了中國房地產(chǎn)史上土地樓板價的最高紀錄。

　　自此，任由市場變幻，163街坊始終沒有面世。直到2009年的10月22日，土地市場如火如荼之時，上海市土地出讓部門小心翼翼地將其再次推向市場。

　　為防止再流標，上海市政府相關(guān)部門對這塊地的推出形式和競拍開發(fā)商資質(zhì)要求等方面做了諸多修改。然而，在這樣一個地王頻出的市場環(huán)境下，它能否會再度上演神話？

　　蘇寧環(huán)球抽身天價地

　　黃浦區(qū)163街坊地塊位于南京路步行街東端—東至江西中路、南至南京東路、西至河南中路、北至天津路，出讓土地面積雖然僅有13709平方米，但規(guī)劃容積率高達4.8，可建面積約65803平方米，同時也是軌道交通10號線站點，被認作是近年來上海公開市場上位置最好的一個地塊。

　　由于163街坊地塊位置特殊，當年的地塊標書對開發(fā)商要求極為嚴格，“境外，同期銀行存款在1.5億美元以上，且有投資開發(fā)高檔寫字樓、商場業(yè)績的自然人、法人和其他組織；境內(nèi)，已進行工商登記、擁有營業(yè)執(zhí)照、具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，注冊資金在1.5億元人民幣以上，同期銀行存款在10億元人民幣以上，且有投資開發(fā)高檔寫字樓、商場業(yè)績的企業(yè)均可申請參加。”

　　2007年6月28日一經(jīng)公告，163街坊地塊立即引起了國內(nèi)外眾多地產(chǎn)商的關(guān)注，不僅有新鴻基、九龍倉、中信泰富等港商大鱷，也有鐵獅門等美資機構(gòu)參與。

　　當年親歷拍賣現(xiàn)場的上海商業(yè)地產(chǎn)資深人士陳立民對競拍最后階段，房企的火拼情景至今仍然記憶猶新：蘇寧環(huán)球與九龍倉兩家殺紅了眼，從39億元多一路飆升，經(jīng)過200多輪的相互廝殺，最終以44.04億元收場，直教現(xiàn)場觀眾面面相覷。

　　這樣的拍賣結(jié)果讓陳立民“大跌眼鏡”。陳立民推算，按照當時上海甲級寫字樓的租金和回報率情況看，該地塊最高總價不會超過22.24億元。陳立民做了一個簡單的計算：按開發(fā)成本1萬元/平方米計，黃浦區(qū)163號地塊的總成本約為7.7萬元/平方米，10%回報率的話，租金每年要7700元/平方米，或者每天21元/平方米，而市場價卻只有這個價格的一半。

　　天價拿地讓蘇寧環(huán)球成為當時的業(yè)界焦點。然而，樓板價達到6.7萬元／平方米的歷史高價，給蘇寧留下的亦是一道難題。業(yè)界人士分析，如果再加上正常的建設成本，163地塊項目建成后每平方米產(chǎn)品成本接近10萬元。

　　當時負責南京東路163地塊項目前期規(guī)劃的戴德梁行商鋪部董事韋澤銘曾公開表示，163地塊拿地成本太高，要達到理想的租金回報率，難度相當大。

　　蘇寧環(huán)球拍得地塊后，遲遲不見開工跡象。此時，全國土地市場急劇降溫至冰點，宏觀政策方面也有了變化。政府開始緊縮銀行信貸，開發(fā)商銀行貸款受阻。與此同時，證監(jiān)會對房地產(chǎn)公司增發(fā)“喊停”，停止審批開發(fā)商的上市申請，不少開發(fā)商資金鏈極度緊張。

　　時代周報記者發(fā)現(xiàn)，在蘇寧環(huán)球拍得163地塊之前4個月，其剛剛完成股市再融資方案，融資額超過4億元。在競拍之前半月，蘇寧環(huán)球又提出100億元的定向增發(fā)再融資申請。不過該申請直到2008年歲末才得以實現(xiàn)，而且最終募資額縮水四成。

　　市場傳出蘇寧環(huán)球可能會退地的消息。2008年8月13日晚上，蘇寧環(huán)球終于發(fā)布公告，承認163地塊退地的事實。其在相關(guān)公告中聲稱：“為共同支持上海市重大工程地鐵建設，蘇寧房地產(chǎn)和黃浦區(qū)房地產(chǎn)管理局經(jīng)友好協(xié)商，已經(jīng)簽署協(xié)議，解除原土地出讓合同。”

　　幸運的是，蘇寧環(huán)球不但退出了一塊棘手的天價地，還全額拿回了已支付的土地出讓款。

　　預公告設置較高門檻

　　經(jīng)歷最為難熬的谷底時期后，上海土地市場隨著樓市的飆升而再次瘋狂。

　　今年9月末，市場即開始傳出163地塊將重新拍賣的消息。但當時代周報記者向上海市黃埔區(qū)規(guī)劃和土地管理局求證時，其稱“要出讓的話會出公告的”，而對其他問題皆避而不答。

　　然而，市場顯然嗅到了一些氣息。“那幅地一定會拿出來的，因為南京路上留這么一塊空地，對于整個南京路的形象也不是很好。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為。

　　果不其然，10月22日，上海市規(guī)劃和土地管理局便發(fā)布了163地塊將掛牌拍賣的“預公告”。

　　預公告類似香港“勾地制”的土地預申請制度，即開發(fā)商在獲得土地信息后，可與當?shù)匾?guī)劃和土地管理局進行溝通，在申請時給一個意向購買價格，在政府認可其出價后，再行掛牌、招標、拍賣的交易方式。一旦開發(fā)商獲得預公告中地塊的競買資格，競買價格將不得低于申請報價。

　　“主要是為了防止開發(fā)商盲目高價搶地。”上海市規(guī)劃和土地管理局相關(guān)人士解釋道。不過，高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢告訴時代周報記者，這種制度更大程度上是為了保證地塊買家的開發(fā)實力，讓真正想開發(fā)這塊地的地產(chǎn)商進入，避免土地出現(xiàn)流標現(xiàn)象。

　　163地塊除了實行預公告的形式外，對競拍開發(fā)商資金實力、開發(fā)資質(zhì)等設置了諸多限制。

　　“比如有建設軌道商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗這條規(guī)定，也是一個比較高的門檻。”陸騎麟說道。意向所指，十分清楚。當年的買主蘇寧環(huán)球，在大型綜合型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、定位、建造、招商等方面，就無任何成功的個案記錄，更別談軌道商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗。

　　預公告還對開工時間做了詳細規(guī)定，嚴禁開發(fā)商拿地不開發(fā)現(xiàn)象出現(xiàn)。公告顯示，項目開工時間控制在2010年11月1日至2011年4月30日期間，也就是說，地塊在完成出讓近一年，即世博會結(jié)束后再開工。

　　163地塊或成新地王

　　163街坊并不是上海惟一一塊重新拍賣的地塊。

　　在2008年慘遭流標的長風7C地塊，今年和相鄰的一幅地塊打包出現(xiàn)在土地市場時，被中海地產(chǎn)以70億元的高價獲得，創(chuàng)造了2009年的全國地王。土地市場競爭環(huán)境的改變，讓這些曾經(jīng)無人問津的地塊變得炙手可熱。

　　而當年退地的蘇寧環(huán)球，也已重整旗鼓，繼續(xù)活躍在上海土地市場上。但當時代周報記者向蘇寧環(huán)球問及會否再次申請競拍163地塊時，其證券事務部稱目前還不清楚。

　　另外，上海商業(yè)地產(chǎn)堅冰已破。上海高力國際認為，上海甲級寫字樓市場在今年第三季度出現(xiàn)一定程度的回穩(wěn)，整體空置率13.7％，較第二季度小幅下降了0.4個百分點。租賃成交的回暖使租金下降速度減緩，第三季度上海甲級寫字樓市場平均租金為每天7元/平方米，市場收益率約為7.5％。高力國際認為，寫字樓市場租金在2011年觸底，單價下跌幅度較年初預期收窄，同時2011年之后的反彈幅度也較之前預期增大。

　　“像163地塊所在的黃浦區(qū)寫字樓市場一直需求穩(wěn)定，而零售商業(yè)物業(yè)需求旺盛，供應不多，如353廣場、來福士等零售業(yè)績很好。如果163地塊建成物業(yè)推向市場后，相信可以很快被租售出去。”李慶賢介紹。

　　163街坊正是在這樣一個各方面都向好的市場環(huán)境之下重新出現(xiàn)在市場上的。正是如此，市場才擔心，163地塊會不會又遭到市場的熱炒，成為新的地王？

　　陸騎麟認為，目前土地市場正熱，并且上海市中心的優(yōu)質(zhì)土地尤其缺少，因此163地塊會吸引很多開發(fā)商過來競標。不過，李慶賢認為該地塊不會達到2007年的天價，“從成本、回報率看，6.7萬/平方米的單價是遠遠偏離市場價值的，現(xiàn)在黃浦區(qū)甲級寫字樓市場每天7元/平方米的租價，無法支撐如此高的樓板價。”

　　李慶賢認為，盡管163地塊存在一定的稀缺性，但現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已不像2007年時瘋狂，拿地比較理性，“像最近陸家嘴濱江地段成交的幾幅商業(yè)用地，雖有一線江景，但樓板價也僅在3.4萬-3.6萬元/平方米。”
　�。〞r代周報）