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撰文/福貴

廣州，還能再造一個(gè)天河嗎？

自1996年廣州天河城在天河路開(kāi)業(yè)，天河路逐漸聚集了正佳廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯、廣州太古匯、廣州天環(huán)等商業(yè)載體，并一步步成長(zhǎng)為“華南第一商圈”。

但是，很多年間，提起廣州城市商業(yè)封面，除了天河路-珠江新城商圈，就是北京路步行街、上下九步行街等幾個(gè)老生常談的地方，沒(méi)有多少新興商圈崛起。

直至近幾年，番禺-萬(wàn)博商圈、白鵝潭商圈逐漸嶄露頭角，成為廣州下一輪商業(yè)爆發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)。

特別是白鵝潭商圈，這里曾是廣州對(duì)外貿(mào)易的門(mén)戶(hù)，如今齊聚白鵝潭萬(wàn)象城以及聚龍灣太古里兩大重磅商業(yè)項(xiàng)目，“讓世界重回白鵝潭”，成為廣州市場(chǎng)頻頻提及的話題。

白鵝潭商圈殺到，能掀翻廣州商業(yè)市場(chǎng)嗎？它會(huì)成長(zhǎng)為下一個(gè)天河路商圈嗎？

01

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探

聚龍灣太古里年底部分將開(kāi)

白鵝潭萬(wàn)象城主體已完成

聚龍灣太古里是由太古地產(chǎn)與珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的廣州首個(gè)濱水開(kāi)放式街區(qū)商業(yè)綜合體，占地15萬(wàn)㎡。

聚龍灣太古里效果圖

8月19日，從地鐵11號(hào)線大沖口站出來(lái)（C/D口皆可），就是聚龍灣太古里項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

旁邊是大沖口公交站，有10條公交線路。

項(xiàng)目還緊鄰芳村大道東，設(shè)雙向8車(chē)道，與廣佛路相連，當(dāng)時(shí)看到，路上的車(chē)流量很大。

不過(guò)，經(jīng)過(guò)觀察，乘坐地鐵11號(hào)線和公交車(chē)的人不算多。

現(xiàn)場(chǎng)整體來(lái)看，項(xiàng)目有幾棟樓已經(jīng)建起十多層，從建筑輪廓上，能看出一些樓棟的商業(yè)主體已經(jīng)建好。

具體來(lái)看，靠近大沖口站D口處，已經(jīng)有幾棟樓建好，只剩下地面平整。按照建筑形態(tài)，應(yīng)該是商業(yè)區(qū)（部分）。

旁邊還有幾棟高層建筑，已經(jīng)建了十幾層，目測(cè)是高層辦公區(qū)。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)一位工作人員表示，靠地鐵口的位置，預(yù)計(jì)會(huì)在年底開(kāi)放，不過(guò)，首先開(kāi)放的區(qū)域會(huì)比較小，算是熱場(chǎng)。（濱江區(qū)沒(méi)能進(jìn)去現(xiàn)場(chǎng)，廣州本土媒體報(bào)道，濱江沿岸商業(yè)區(qū)已初見(jiàn)雛形。）

啟動(dòng)區(qū)效果圖

聚龍村，圖源：廣州商務(wù)

此前，太古地產(chǎn)發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，聚龍灣太古里從2025年年底開(kāi)始，將陸續(xù)舉辦展覽、大型活動(dòng)、快閃店及其它精彩體驗(yàn)，提前激活片區(qū)商業(yè)氛圍及連接社區(qū)。

所以，可以期待，但是暫時(shí)不用過(guò)于期待。

沿著芳村大道東向南走，透過(guò)一些圍擋縫隙，能夠看到部分區(qū)域還在拆樓，平整土地，按照現(xiàn)場(chǎng)張貼的施工計(jì)劃，預(yù)計(jì)要到年底完成。主體施工應(yīng)該是在明年。

再向南走一段路，這里亦是幾棟高層辦公樓，已經(jīng)出地面十幾層，辦公樓底層的商業(yè)裙樓也已經(jīng)能夠明顯顯現(xiàn)出來(lái)。

至于項(xiàng)目整體施工進(jìn)度，上述現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示，大部分樓棟都會(huì)在今年底封頂，明年會(huì)進(jìn)入裝修階段，具體情況需要看實(shí)際施工進(jìn)展。

與聚龍灣太古里相隔僅一個(gè)地鐵站（芳村站）的白鵝潭萬(wàn)象城，目前進(jìn)展也很迅速，多棟住宅樓目測(cè)已經(jīng)裝修好。

商業(yè)部分，主體架構(gòu)也已完成。按照工程進(jìn)度，可能明年就會(huì)開(kāi)業(yè)。

02

廣州

能再造一個(gè)天河嗎？

華潤(rùn)與太古地產(chǎn)，都是國(guó)內(nèi)頭部商業(yè)地產(chǎn)商，兩大運(yùn)營(yíng)商旗下的“萬(wàn)象城”和“太古里”產(chǎn)品線，也在業(yè)內(nèi)享有盛名。

兩大巨頭齊聚白鵝潭商圈，能夠推動(dòng)區(qū)域成為下一個(gè)天河嗎？

有業(yè)內(nèi)人士提出一個(gè)看法，相較于廣州天河，白鵝潭商圈未來(lái)的發(fā)展前景可能沒(méi)有想象中那么好。

這個(gè)觀點(diǎn)的提出，主要基于白鵝潭商圈位處老城區(qū)，位置比較偏僻，能夠輻射的范圍比較小，且廣州發(fā)展一直很慢，總是讓人很心急。

目前來(lái)看，這個(gè)想法可能過(guò)于悲觀，畢竟，30年前在天河開(kāi)荒的那一批人，也不會(huì)想到現(xiàn)在的天河，會(huì)成為廣州的中心。

//首先，以城市空間發(fā)展來(lái)看，廣州的發(fā)展中心一直在遷移，近些年有轉(zhuǎn)移到中心城區(qū)。

從1988年開(kāi)始，廣州先后經(jīng)歷公元前、東山口、天河北，最后到珠江新城，形成如今多中軸線并行的格局。

盡管廣州發(fā)展軸線不斷遷移，但是近40年，中軸線從北京路到天河路-珠江新城一帶，直線距離僅僅6公里。

除了中心發(fā)展緩慢，廣州近郊發(fā)展也不盡如人意。

且近些年，廣州一直在折騰，從10多年前的“1+2+3”城市結(jié)構(gòu)（1個(gè)都會(huì)區(qū)、2個(gè)新城區(qū)、3個(gè)副中心），到后來(lái)規(guī)劃了國(guó)際金融城、海珠生態(tài)城、天河智慧城、廣州國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)城、廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、廣州南站商務(wù)區(qū)、廣州國(guó)際創(chuàng)新城、花地生態(tài)城、黃埔臨港商務(wù)區(qū)9座新城，還有各區(qū)推出各種新城新區(qū)平臺(tái)。

對(duì)比深圳，40多年時(shí)間，從小漁村建設(shè)成為國(guó)際性大都市，廣州的速度確實(shí)非常慢。

投入很多，最終發(fā)展比較好的地方，沒(méi)有幾個(gè)。這也是很多人批判廣州的原因。

但是，從另一角度來(lái)看，廣州地理面積廣大，是深圳的3倍多，且地形復(fù)雜，真正適合發(fā)展，大規(guī)模開(kāi)發(fā)的是珠江兩岸的沖積平原。

另外，深圳不像廣州，沒(méi)有多少歷史保護(hù)建筑，深圳不少地方都是填海形成的，早些年可以大開(kāi)大合的全力建設(shè)。

所以，廣州的慢，能夠理解。

而在折騰多年后，廣州又將城市建設(shè)重點(diǎn)放在主城區(qū)。去年9月，《廣州市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》獲國(guó)務(wù)院正式批復(fù)，將中心城區(qū)、東部中心、南沙新區(qū)列為“三個(gè)城市核心”。

中心城區(qū)主要是越秀區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)，以及白云區(qū)、黃浦區(qū)部分區(qū)域。

回歸中心，更多資源將會(huì)聚集，比如華潤(rùn)、太古地產(chǎn)、保利等運(yùn)營(yíng)商集中在白鵝潭商圈，老城區(qū)也將煥發(fā)新的活力。

//其次，老城區(qū)，并不意味著就不如新城。

以地鐵交通來(lái)看，1997年，一號(hào)線貫通芳村與天河，標(biāo)志著廣州正式邁入“地鐵時(shí)代”。

如今廣州地鐵運(yùn)營(yíng)總里程已突破750公里大關(guān)，達(dá)到751.1公里。地鐵線網(wǎng)密度排在前四的分別是越秀區(qū)（0.710）、海珠區(qū)（0.398）、荔灣區(qū)（0.392）、天河區(qū)（0.320）。

四通八達(dá)的地鐵網(wǎng)線，早已將各區(qū)串聯(lián)起來(lái)，只是目前天河現(xiàn)代化程度很高，各區(qū)人口習(xí)慣性聚集在天河。

待白鵝潭商圈慢慢成型，只要不太差，至少會(huì)對(duì)老城區(qū)產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，為老城區(qū)帶來(lái)新的體驗(yàn)。且白鵝潭商圈正好處在佛山禪城與廣州天河的中間點(diǎn)上，它能夠輻射的范圍不僅僅是老城區(qū)，還能輻射到佛山。

我們可以期待一下，廣州沿江、沿海，但是目前還沒(méi)有一個(gè)好的濱江、濱海商業(yè)，靠近江邊的聚龍灣太古里和白鵝潭萬(wàn)象城，能夠打破這一局面嗎？

而高奢，就目前的市場(chǎng)環(huán)境，只能當(dāng)做彩蛋了，不要過(guò)于糾結(jié)華潤(rùn)、太古能不能引來(lái)重奢，對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，能有一個(gè)合適的休閑體驗(yàn)場(chǎng)所，就很不錯(cuò)了。