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撰文/徐穎珊  

“恭喜成都·鳳凰城太陽隊，奪得潤BA2025全國業(yè)主籃球聯(lián)賽總冠軍！”8月24日，一場持續(xù)了4個月，覆蓋48座城市，吸引約2.45萬名業(yè)主參與的體育競賽圓滿結(jié)束。

這是華潤置地聯(lián)合旗下華潤萬象生活、華潤文體共同發(fā)起打造的業(yè)主體育競賽IP。

8月27日，華潤置地發(fā)布2025年中期業(yè)績公告，上半年實現(xiàn)綜合營業(yè)額949.2億元，同比增長19.9%；股東應占溢利118.8億元，同比增長16.2%；核心凈利潤100億元，同比小幅下降6.6%。

自去年上半年，華潤置地打破了核心凈利潤連續(xù)18年保持增長紀錄后，便維持著增收不增利的局面。

從業(yè)務構(gòu)成來看，上半年開發(fā)銷售型業(yè)務營業(yè)額為743.6億元，同比增長25.8%；經(jīng)常性業(yè)務合計收入205.6億元，同比增長2.5%。

利潤層面，占總營業(yè)額僅有21.7%的經(jīng)常性業(yè)務成了“主力軍”，貢獻了60.2%核心凈利潤，為60.2億元；開發(fā)銷售型業(yè)務僅帶來了39.8億元核心凈利潤，同比減少23.8%。

對此，有投資者表示：“華潤置地今年看來是轉(zhuǎn)頻道成功了�！�

截止當天發(fā)稿日收盤，華潤置地總市值2168億港元，在房企中位列第一。

銷售業(yè)務

“短期內(nèi)，開發(fā)銷售業(yè)績?nèi)允枪粳F(xiàn)金流的重要來源，也是支撐其他業(yè)務拓展的基礎。”盡管近年來華潤置地大部分重心放在了轉(zhuǎn)型，但仍需解決房地產(chǎn)下行帶來的銷售承壓。

不同于過去“蓋了就能買”的增量時代，如今房企銷售重點更加聚焦于存量時代下的新項目銷售與舊庫存去化。

從拿地動作來看，華潤置地上半年拿地總價447.3億元，權益地價322.8億元，增持18宗土地儲備，新增總計容建筑面積148萬平方米。

相比之下，去年華潤置地新增了11個項目，總地價256億元，權益地價183.3億元，新增總計容建筑面積202萬平方米。

據(jù)此，華潤置地今年上半年權益拿地金額同比增加76%，新增總計容建面同比減少27%。

與此同時，今年上半年華潤置地在一二線城市投資占比為100%，而去年占比僅為87%。這恰恰反映出，華潤置地在拿地策略更聚焦于核心高價值板塊，產(chǎn)品定位也在向高溢價改善型領域靠攏。

例如今年年初，華潤置地聯(lián)合中鐵置業(yè)、招商蛇口以91.52億元競得北京海淀朱房村29號地塊，該地塊成交樓面價高達8.92萬元/平方米。據(jù)悉，該地塊將打造138-300平方米全改善戶型，項目名為“臻澐”，定價12.5萬-13萬元/平方米。

雖然地塊質(zhì)量不斷上升，但華潤置地銷售利潤依舊呈現(xiàn)下滑趨勢，這也與高價拿地和“以價換量”的銷售策略密切相關。

具體來看，期內(nèi)，開發(fā)銷售型業(yè)務錄得營業(yè)額743.6億元，按年增加25.8%；核心凈利潤錄得39.8億元，按年減少23.8%；毛利率錄得15.6%，較上年同期有所修復，較年初下降1.2%。

在北京市場，5月30日，“華潤臻澐”首批521套房源入市，據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，成交均價12.48萬元/平方米，同板塊同定位下的建發(fā)海晏項目6月12日開盤，成交均價13.58萬元/平方米。

值得一提的是，觀點指數(shù)發(fā)布的房企銷售榜單中，今年上半年，華潤置地實現(xiàn)全口徑銷售金額1103億元，排名第四，同比上升1名。15個城市市占率排名前三，45個項目位列當?shù)厍笆?/p>

據(jù)管理層透露，上半年新增項目均實現(xiàn)年內(nèi)開盤，下半年總可售貨源是3894億元，其中88%位于一二線高等級城市，住宅產(chǎn)品占比72%。

至于能否憑借“高凈值”項目提升銷售毛利率，還有待觀察。

賽道轉(zhuǎn)型

新簽約項目會帶來怎樣的結(jié)算收入和利潤，目前還無法斷言，但至少經(jīng)常性收入已成為了華潤置地提升利潤率的切實路徑。

上半年經(jīng)常性收入當中，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務營業(yè)額為121.1億元，同比增長5.5%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務營業(yè)額為60億元，同比增長1.1%；生態(tài)圈要素型業(yè)務營業(yè)額為24.5億元，同比減少7.7%。

更為重要的是，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務核心凈利潤已超過了開發(fā)銷售型業(yè)務1.01億元，且毛利率同比提升1.4個百分點至72.9%；華潤萬象生活運營管理效率提升帶動毛利率同比提升3.1個百分點至37.1%。

毫無疑問，經(jīng)常性不動產(chǎn)收入成為了華潤置地管理層今年上半年業(yè)績匯報的重點，商業(yè)是毋庸置疑的重中之重。

上半年，華潤置地購物中心實現(xiàn)租金收入104億元，同比增長9.9%；營業(yè)成本及兩費占比分別下降0.9個百分點和2.0個百分點，毛利率及經(jīng)營利潤率分別升至78.4%及65.9%；預計全年EBITDA成本回報率9.7%。

同期，購物中心實現(xiàn)零售額1101.5億元，同比增長20.2%，近九成在營購物中心零售額排名當?shù)厍叭�。整體出租率為97.3%，租售比維持在12.0%。集團購物中心評估增值51.4億元，評估后資產(chǎn)賬面總值為2235億元，占集團資產(chǎn)總值19.5%。

截至2025年6月30日，華潤置地購物中心總建筑面積1185萬平方米，同比增加13.3%；權益建筑面積895萬平方米；期內(nèi)新開業(yè)購物中心2座，在營購物中心數(shù)量達到94座。

據(jù)董事會主席李欣介紹，未來華潤置地購物中心將保持每年6個左右的開業(yè)節(jié)奏，今年下半年將開業(yè)4座。

購物中心數(shù)量的增加，也為華潤置地商業(yè)REIT未來擴募提供了充足的資產(chǎn)儲備，進一步推動了大資管業(yè)務模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。

進入2025年以來，華夏華潤商業(yè)REIT已連續(xù)兩次宣布進行擴募。

今年首次宣布擴募是在3月，擴募資產(chǎn)為蘇州昆山萬象匯，目前仍在審理過程當中；第二次擴募是在7月，擬購入項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目以及淄博萬象匯項目，也在過審當中。

值得一提的是，目前華夏華潤商業(yè)REIT總市值已首破百億元，位處消費基礎設施REITs首位。自去年3月14日上市以來，股價累計上漲超49%（截至2025年8月27日），連續(xù)六個季度現(xiàn)金分紅合計4.95億元。

華潤置地首席財務官郭世清表示，目前正積極推進公募REIT常態(tài)化擴募，“計劃未來做到300億到500億的規(guī)模�？幢O(jiān)管的審批，我們的資產(chǎn)還是很充足的，計劃平均每年推出的規(guī)模大概在50億到100億元之間�！�

截至2025年6月30日，華潤置地資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)達4835億元，較2024年末增加214億元。