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撰文/徐穎珊  

“恭喜成都·鳳凰城太陽(yáng)隊(duì)，奪得潤(rùn)BA2025全國(guó)業(yè)主籃球聯(lián)賽總冠軍！”8月24日，一場(chǎng)持續(xù)了4個(gè)月，覆蓋48座城市，吸引約2.45萬(wàn)名業(yè)主參與的體育競(jìng)賽圓滿結(jié)束。

這是華潤(rùn)置地聯(lián)合旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活、華潤(rùn)文體共同發(fā)起打造的業(yè)主體育競(jìng)賽IP。

8月27日，華潤(rùn)置地發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)公告，上半年實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額949.2億元，同比增長(zhǎng)19.9%；股東應(yīng)占溢利118.8億元，同比增長(zhǎng)16.2%；核心凈利潤(rùn)100億元，同比小幅下降6.6%。

自去年上半年，華潤(rùn)置地打破了核心凈利潤(rùn)連續(xù)18年保持增長(zhǎng)紀(jì)錄后，便維持著增收不增利的局面。

從業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，上半年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為743.6億元，同比增長(zhǎng)25.8%；經(jīng)常性業(yè)務(wù)合計(jì)收入205.6億元，同比增長(zhǎng)2.5%。

利潤(rùn)層面，占總營(yíng)業(yè)額僅有21.7%的經(jīng)常性業(yè)務(wù)成了“主力軍”，貢獻(xiàn)了60.2%核心凈利潤(rùn)，為60.2億元；開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)僅帶來(lái)了39.8億元核心凈利潤(rùn)，同比減少23.8%。

對(duì)此，有投資者表示：“華潤(rùn)置地今年看來(lái)是轉(zhuǎn)頻道成功了�！�

截止當(dāng)天發(fā)稿日收盤(pán)，華潤(rùn)置地總市值2168億港元，在房企中位列第一。

銷(xiāo)售業(yè)務(wù)

“短期內(nèi)，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)允枪�司現(xiàn)金流的重要來(lái)源，也是支撐其他業(yè)務(wù)拓展的基礎(chǔ)。”盡管近年來(lái)華潤(rùn)置地大部分重心放在了轉(zhuǎn)型，但仍需解決房地產(chǎn)下行帶來(lái)的銷(xiāo)售承壓。

不同于過(guò)去“蓋了就能買(mǎi)”的增量時(shí)代，如今房企銷(xiāo)售重點(diǎn)更加聚焦于存量時(shí)代下的新項(xiàng)目銷(xiāo)售與舊庫(kù)存去化。

從拿地動(dòng)作來(lái)看，華潤(rùn)置地上半年拿地總價(jià)447.3億元，權(quán)益地價(jià)322.8億元，增持18宗土地儲(chǔ)備，新增總計(jì)容建筑面積148萬(wàn)平方米。

相比之下，去年華潤(rùn)置地新增了11個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)256億元，權(quán)益地價(jià)183.3億元，新增總計(jì)容建筑面積202萬(wàn)平方米。

據(jù)此，華潤(rùn)置地今年上半年權(quán)益拿地金額同比增加76%，新增總計(jì)容建面同比減少27%。

與此同時(shí)，今年上半年華潤(rùn)置地在一二線城市投資占比為100%，而去年占比僅為87%。這恰恰反映出，華潤(rùn)置地在拿地策略更聚焦于核心高價(jià)值板塊，產(chǎn)品定位也在向高溢價(jià)改善型領(lǐng)域靠攏。

例如今年年初，華潤(rùn)置地聯(lián)合中鐵置業(yè)、招商蛇口以91.52億元競(jìng)得北京海淀朱房村29號(hào)地塊，該地塊成交樓面價(jià)高達(dá)8.92萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，該地塊將打造138-300平方米全改善戶型，項(xiàng)目名為“臻澐”，定價(jià)12.5萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米。

雖然地塊質(zhì)量不斷上升，但華潤(rùn)置地銷(xiāo)售利潤(rùn)依舊呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，這也與高價(jià)拿地和“以價(jià)換量”的銷(xiāo)售策略密切相關(guān)。

具體來(lái)看，期內(nèi)，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)錄得營(yíng)業(yè)額743.6億元，按年增加25.8%；核心凈利潤(rùn)錄得39.8億元，按年減少23.8%；毛利率錄得15.6%，較上年同期有所修復(fù)，較年初下降1.2%。

在北京市場(chǎng)，5月30日，“華潤(rùn)臻澐”首批521套房源入市，據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，成交均價(jià)12.48萬(wàn)元/平方米，同板塊同定位下的建發(fā)海晏項(xiàng)目6月12日開(kāi)盤(pán)，成交均價(jià)13.58萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的房企銷(xiāo)售榜單中，今年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額1103億元，排名第四，同比上升1名。15個(gè)城市市占率排名前三，45個(gè)項(xiàng)目位列當(dāng)?shù)厍笆��?/p>

據(jù)管理層透露，上半年新增項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)年內(nèi)開(kāi)盤(pán)，下半年總可售貨源是3894億元，其中88%位于一二線高等級(jí)城市，住宅產(chǎn)品占比72%。

至于能否憑借“高凈值”項(xiàng)目提升銷(xiāo)售毛利率，還有待觀察。

賽道轉(zhuǎn)型

新簽約項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)怎樣的結(jié)算收入和利潤(rùn)，目前還無(wú)法斷言，但至少經(jīng)常性收入已成為了華潤(rùn)置地提升利潤(rùn)率的切實(shí)路徑。

上半年經(jīng)常性收入當(dāng)中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為121.1億元，同比增長(zhǎng)5.5%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為60億元，同比增長(zhǎng)1.1%；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為24.5億元，同比減少7.7%。

更為重要的是，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)已超過(guò)了開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)1.01億元，且毛利率同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)至72.9%；華潤(rùn)萬(wàn)象生活運(yùn)營(yíng)管理效率提升帶動(dòng)毛利率同比提升3.1個(gè)百分點(diǎn)至37.1%。

毫無(wú)疑問(wèn)，經(jīng)常性不動(dòng)產(chǎn)收入成為了華潤(rùn)置地管理層今年上半年業(yè)績(jī)匯報(bào)的重點(diǎn)，商業(yè)是毋庸置疑的重中之重。

上半年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入104億元，同比增長(zhǎng)9.9%；營(yíng)業(yè)成本及兩費(fèi)占比分別下降0.9個(gè)百分點(diǎn)和2.0個(gè)百分點(diǎn)，毛利率及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率分別升至78.4%及65.9%；預(yù)計(jì)全年EBITDA成本回報(bào)率9.7%。

同期，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額1101.5億元，同比增長(zhǎng)20.2%，近九成在營(yíng)購(gòu)物中心零售額排名當(dāng)?shù)厍叭�。整體出租率為97.3%，租售比維持在12.0%。集團(tuán)購(gòu)物中心評(píng)估增值51.4億元，評(píng)估后資產(chǎn)賬面總值為2235億元，占集團(tuán)資產(chǎn)總值19.5%。

截至2025年6月30日，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心總建筑面積1185萬(wàn)平方米，同比增加13.3%；權(quán)益建筑面積895萬(wàn)平方米；期內(nèi)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心2座，在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)到94座。

據(jù)董事會(huì)主席李欣介紹，未來(lái)華潤(rùn)置地購(gòu)物中心將保持每年6個(gè)左右的開(kāi)業(yè)節(jié)奏，今年下半年將開(kāi)業(yè)4座。

購(gòu)物中心數(shù)量的增加，也為華潤(rùn)置地商業(yè)REIT未來(lái)擴(kuò)募提供了充足的資產(chǎn)儲(chǔ)備，進(jìn)一步推動(dòng)了大資管業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。

進(jìn)入2025年以來(lái)，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT已連續(xù)兩次宣布進(jìn)行擴(kuò)募。

今年首次宣布擴(kuò)募是在3月，擴(kuò)募資產(chǎn)為蘇州昆山萬(wàn)象匯，目前仍在審理過(guò)程當(dāng)中；第二次擴(kuò)募是在7月，擬購(gòu)入項(xiàng)目包括杭州蕭山萬(wàn)象匯項(xiàng)目、沈陽(yáng)長(zhǎng)白萬(wàn)象匯項(xiàng)目以及淄博萬(wàn)象匯項(xiàng)目，也在過(guò)審當(dāng)中。

值得一提的是，目前華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT總市值已首破百億元，位處消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位。自去年3月14日上市以來(lái)，股價(jià)累計(jì)上漲超49%（截至2025年8月27日），連續(xù)六個(gè)季度現(xiàn)金分紅合計(jì)4.95億元。

華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清表示，目前正積極推進(jìn)公募REIT常態(tài)化擴(kuò)募，“計(jì)劃未來(lái)做到300億到500億的規(guī)模�？幢O(jiān)管的審批，我們的資產(chǎn)還是很充足的，計(jì)劃平均每年推出的規(guī)模大概在50億到100億元之間。”

截至2025年6月30日，華潤(rùn)置地資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)達(dá)4835億元，較2024年末增加214億元。