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撰文/高天

“耗資百億”“7年精心打造”“大灣區(qū)文化藝術(shù)商業(yè)新地標(biāo)”，“甲醛味重”“動(dòng)線亂”“設(shè)計(jì)雷人”“品牌拉胯”......

今年4月28日試營(yíng)業(yè)的深圳K11 ECOAST海濱文化藝術(shù)區(qū)(下文簡(jiǎn)稱(chēng)為“深圳K11”)亮相前后的口碑“兩極分化”，陷入了一股“黑紅”的輿論中。

同時(shí)，日前又有市場(chǎng)消息稱(chēng)“新世界正考慮出售深圳K11、杭州K11等內(nèi)地地標(biāo)項(xiàng)目，以及上海K11寫(xiě)字樓標(biāo)價(jià)28.5億待售”。不過(guò)該項(xiàng)目尚未得到官方確認(rèn)，更未明確是整體出售還是部分物業(yè)出售。

不過(guò)，開(kāi)業(yè)僅兩個(gè)月就傳出被出售的消息，加上此前開(kāi)業(yè)時(shí)差強(qiáng)人意的表現(xiàn)，不免讓市場(chǎng)對(duì)深圳K11這個(gè)抱以期待的項(xiàng)目有些許落差感。

《聯(lián)商網(wǎng)》于6月初對(duì)深圳K11進(jìn)行了實(shí)地探訪，在開(kāi)業(yè)一個(gè)月后該項(xiàng)目的情況如何？被吐槽的問(wèn)題是否已經(jīng)解決？一起看看。

01

開(kāi)業(yè)一個(gè)月后真實(shí)情況

實(shí)探當(dāng)日是6月5日，距離深圳K11試營(yíng)業(yè)已經(jīng)39天。地鐵12號(hào)線太子灣站出來(lái)可通過(guò)地下通道直達(dá)項(xiàng)目北館B1層，步行距離約5分鐘。

整個(gè)北館地上地下一共10層，各樓層因業(yè)態(tài)差異有不同的主題定位。

B1層裝修以暖色調(diào)為主，燈光偏暗，被大眾吐槽的“丑地板”應(yīng)該就在這層，不過(guò)扶梯處原木色與黑白搭配顯示出了高級(jí)感。

業(yè)態(tài)上，B1小餐飲層瑞幸咖啡、野人先生、淡馬茶坊、趙記傳承、燕之屋、椿風(fēng)手作、小叢山、茉酸奶、RR rolling等品牌，空鋪較多。

地上1層是深圳K11打造的DAST創(chuàng)意零售街區(qū)，涵蓋了POP SUNDAY、Dreams多麗夢(mèng)、三月獸等多個(gè)潮玩、藝術(shù)文創(chuàng)品牌，首波快閃活動(dòng)只到6月30日。

眾所周知一樓作為商場(chǎng)的黃金位置，往往會(huì)引入最能體現(xiàn)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)號(hào)召力的品牌，根據(jù)深圳K11最初的高端定位，在未能達(dá)成招商計(jì)劃的情況下，引入與項(xiàng)目藝術(shù)定位相關(guān)的快閃活動(dòng)進(jìn)行“填鋪”不失為明智之舉。

其他各樓層品牌情況如下：

2樓有星巴克、宮囍、Top Tea House等6家店鋪營(yíng)業(yè)；

3樓也有9家店鋪營(yíng)業(yè)，包括小米之家、順電味、OPPO、榮耀、渝月川等；

4樓是開(kāi)業(yè)率較高的樓層，大榕樹(shù)下、順電味(雙層門(mén)店)、sanse、耐克、fantown聚星商店、24/7Fitness、厚米潮、art house影城等品牌正常營(yíng)業(yè)，同時(shí)李寧、安德瑪、斯凱奇圍擋中；

5樓有馥綠德雅、常樂(lè)·推拿、LADY N蕾蕾安等幾家生活服務(wù)品牌營(yíng)業(yè)；

6樓只有費(fèi)大廚和探魚(yú)兩家餐飲店；

7樓四家餐飲，分別是深圳首家客頌、潮發(fā)潮汕牛肉店、鮮譚蒸汽石鍋魚(yú)、唐棠燒；

8樓整層都是伶伴喵跡·藝術(shù)中心。

其中二至四層都可以南北館互通。南館商業(yè)樓層由地上1層至6層組成，探訪當(dāng)日6樓還未開(kāi)放，1至5層的開(kāi)業(yè)率也不理想。

其中1樓圍擋較少，10個(gè)不到，MUJI無(wú)印良品、蕉下、Manner、M Stand、霸王茶姬、小舞兔、蔚來(lái)、聞獻(xiàn)、樂(lè)道、聚星動(dòng)力等品牌開(kāi)業(yè)；

2樓至少有14個(gè)圍擋，入駐了周大福、MONOLOGUE、周大生、蓮七珠寶、RE調(diào)香室、LOHO等品牌；

3樓以?xún)和瘶I(yè)態(tài)為主，至少有20個(gè)圍擋，營(yíng)業(yè)的有麥當(dāng)勞、星際傳奇、Meland、玩具反斗城、balabala、科大訊飛、泰蘭尼斯等品牌；

4樓有15個(gè)以上圍擋，營(yíng)業(yè)的有綠茶、海米撈、禧牛薈等餐飲品牌和朱炳仁銅、玩刻等零售品牌；

5樓只開(kāi)了相撲手·味增拉面，并設(shè)有空中花園平臺(tái)，可遠(yuǎn)眺深圳灣大橋、蛇口碼頭和山海景色，十分出片。

而且南館為一字型動(dòng)線，相比北館的游逛體驗(yàn)更好。

不過(guò)南北館的開(kāi)業(yè)率均不理想。

客流方面，探店當(dāng)天是工作日下午，客流并不理想，但費(fèi)大廚依然有排隊(duì)情況，不少是游客慕名而來(lái)，以及一些拍照打卡的市民。據(jù)悉，深圳K11開(kāi)業(yè)四天累計(jì)客流量60萬(wàn)人次。

至于剛開(kāi)始試營(yíng)業(yè)期間被詬病的問(wèn)題，如今實(shí)探后發(fā)現(xiàn)：馬桶錯(cuò)位問(wèn)題已解決，保潔問(wèn)題已經(jīng)解決，甲醛味道基本沒(méi)有，而且商場(chǎng)的冷氣開(kāi)得很足。

層高方面，高樓層的層高確實(shí)不高，在暗光線和高飽和度設(shè)計(jì)下有些壓抑，不過(guò)這似乎是K11的特性，上海K11的層高也不高。當(dāng)然，目前深圳K11的開(kāi)業(yè)率確實(shí)是個(gè)問(wèn)題，對(duì)后期的招商運(yùn)營(yíng)考驗(yàn)較大。

02

一些可圈可點(diǎn)的細(xì)節(jié)

深圳K11依然有很多可圈可點(diǎn)之處。

作為一個(gè)濱海商業(yè)，項(xiàng)目在空間設(shè)計(jì)上花了很多心思。比如北館中庭的吊頂，非常具有視覺(jué)沖擊；比如北館的“扇子電梯”，布滿(mǎn)綠植在光影投射下異常夢(mèng)幻；6樓至8樓也有步梯退臺(tái)；南館四樓的戶(hù)外環(huán)廊步道，視野開(kāi)闊，散步跑步皆宜。

▲北館中庭吊頂

▲北館“扇子電梯”

▲南館環(huán)海步道

值得一提的是，屋頂?shù)穆杜_(tái)花園，空間開(kāi)闊、視野絕佳，可以眺望俯瞰蛇口碼頭、深圳灣大橋，廣袤海景盡收眼底，吸引了一眾顧客拍照。

一樓的環(huán)海戶(hù)外公園，可以看海吸氧，可以休閑小憩，可以快樂(lè)騎行，深圳K11還會(huì)定期舉行快閃活動(dòng)，極大增強(qiáng)了項(xiàng)目的藝術(shù)體驗(yàn)。

服務(wù)上，深圳K11專(zhuān)門(mén)設(shè)置了香港專(zhuān)線的跨境巴士，在B1層有一個(gè)巨大的巴士�？空�，給香港游客往來(lái)深圳的出行選擇提供了便捷。同時(shí)，筆者在找服務(wù)臺(tái)咨詢(xún)行李寄存服務(wù)時(shí)，工作人員的態(tài)度良好，在因試營(yíng)業(yè)期間還未開(kāi)設(shè)行李寄存點(diǎn)的情況下，幫忙暫存在服務(wù)臺(tái)。

不過(guò)，南館的藍(lán)色、黃色、紫色的高飽和度主題色被吐槽“丑”，現(xiàn)場(chǎng)看來(lái)確實(shí)丟失了一些質(zhì)感。

03

給新商業(yè)一點(diǎn)時(shí)間

K11的成功之處在于將藝術(shù)與商業(yè)融合的恰到好處。深圳K11在官方宣傳時(shí)也將項(xiàng)目定義為內(nèi)地首個(gè)旗艦項(xiàng)目，以文化、商業(yè)、生態(tài)三大產(chǎn)品，塑造親近海岸、沉浸藝術(shù)、自由漫步的城市文化體驗(yàn)空間，激發(fā)城市文化活力，打造深圳濱海文化新名片。

深圳K11的整體造型像一艘氣勢(shì)磅礴的巨型郵輪，玫瑰金的外立面以及金屬材質(zhì)的門(mén)頭設(shè)計(jì)，質(zhì)感十足，很有香港K11一脈相承的奢華藝術(shù)感。

同時(shí)，深圳K11的濱海優(yōu)勢(shì)也是所有K11項(xiàng)目中與香港K11最像的�！耙贿吅戎Х取⒊灾溜垺�，一邊看游輪從身邊開(kāi)過(guò)”的場(chǎng)景如出一轍。

▲香港K11

某種程度而言，深圳K11不只是一個(gè)單純的商場(chǎng)。這個(gè)總建筑面積22.8萬(wàn)㎡，涵蓋文化零售地標(biāo)K11 ECOAST、多功能文化空間K11 HACC、新世代辦公空間K11 ATELIER，以及海濱長(zhǎng)廊Promenade的濱海文化藝術(shù)綜合體，更多的是對(duì)文化藝術(shù)與商業(yè)消費(fèi)共生的探索，對(duì)深圳商業(yè)而言也是一種全新的嘗試。

目前深圳太子灣形成了招商蛇口的海上世界和太子灣花園城(目前開(kāi)業(yè)了太子灣VILLA街區(qū))、以及K11 ECOAST的商業(yè)矩陣，尤其是海上世界已經(jīng)形成了比較成熟的生活配套，與K11的藝術(shù)文化氛圍互相促進(jìn)，對(duì)整個(gè)商圈的和諧共進(jìn)大有裨益。

▲太子灣VILLA街區(qū)

對(duì)深圳K11而言，其獨(dú)特的濱海松弛感是極大的優(yōu)勢(shì)，就像上海的西岸夢(mèng)中心，因超松弛的商業(yè)品質(zhì)吸引了一大波流量。

后續(xù)，深圳K11應(yīng)該做好招商和內(nèi)容的完善，不然也只能成為一個(gè)可以拍照打卡的“網(wǎng)紅商場(chǎng)”，尤其是2026年還要推出二期，屆時(shí)的招商壓力可能會(huì)更大。