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撰文/夢(mèng)縈

歷經(jīng)一個(gè)月的市場(chǎng)猜測(cè)，永旺廣州天河城店“撤場(chǎng)”風(fēng)波迎來戲劇性反轉(zhuǎn)。

近日，永旺正式官宣與天河城集團(tuán)達(dá)成新租賃協(xié)議，位于廣州天河城負(fù)一樓的永旺超市成功續(xù)約，將延續(xù)營(yíng)業(yè)。

值得關(guān)注的是，該商鋪將用于永旺廣東以“AEON STYLE”商號(hào)經(jīng)營(yíng)超級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)。

01

永旺不關(guān)了

6月24日，永旺宣布與天河城集團(tuán)簽訂一項(xiàng)為期8年的租賃協(xié)議，自2025年7月1日起至2033年6月30日止，涉及位于中國(guó)廣東省廣州市天河區(qū)天河路208號(hào)天河城購(gòu)物中心負(fù)一層B113及B114號(hào)商鋪及其負(fù)二層和負(fù)三層的倉(cāng)庫(kù)。

該店也承載著廣州消費(fèi)者近30年的購(gòu)物記憶，其續(xù)約消息發(fā)布后，立即在廣州消費(fèi)者中引發(fā)熱烈反響。眾多忠實(shí)顧客紛紛在社交平臺(tái)留言表達(dá)欣喜之情：“太好了”、“吉之島挺住”、“我的三文魚續(xù)上了”……

作為永旺內(nèi)地首店，永旺天河城店自1996年以“吉之島”品牌開業(yè)以來，歷經(jīng)多年革新，已發(fā)展成為廣州實(shí)體零售領(lǐng)域的鮮活樣本。

1985年，日本零售巨頭永旺株式會(huì)社通過在香港成立永旺百貨進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，并于兩年后開設(shè)香港首家綜合百貨超市Jusco“吉之島”。

基于香港市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，1996年7月，永旺將戰(zhàn)略目光投向內(nèi)地，擇址廣州天河城開設(shè)內(nèi)地首店。彼時(shí)，“吉之島”內(nèi)不僅有日式百貨、進(jìn)口商品，還售賣生鮮，既有國(guó)際范，價(jià)格又接地氣，一時(shí)間廣州人蜂擁而至。

2013年，永旺將旗下的“吉之島”“佳世客”統(tǒng)一更名為“AEON”永旺，吉之島天河城店也正式更名為永旺天河城店，持續(xù)鞏固其在廣州零售市場(chǎng)的地位。

此前，對(duì)于永旺天河城店疑似撤場(chǎng)的消息，曾引發(fā)多方猜測(cè)。永輝超市曾透露將在今年入駐廣州天河城，還計(jì)劃將其打造為全國(guó)旗艦店。

天河城相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，自今年官宣史上最大力度的“三年改造計(jì)劃”以來，天河城的升級(jí)動(dòng)作有條不紊。“今年，廣州天河城B1全層即將啟動(dòng)煥新改造，屆時(shí)空間動(dòng)線、商業(yè)定位和業(yè)態(tài)內(nèi)容將全面迭代升級(jí)，希望給市民朋友帶來更好的購(gòu)物體驗(yàn)�！�

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租金下調(diào)

根據(jù)最新公告，此次租賃協(xié)議中，永旺廣東將獲得90天的裝修期，租賃協(xié)議項(xiàng)下年期內(nèi)的應(yīng)付總租金(不含稅)約為人民幣1.02億元(不包括管理費(fèi)、其他費(fèi)用及支出)，年管理費(fèi)約為人民幣302萬元，年公用事業(yè)開支約為人民幣271萬元，以及其他年費(fèi)用約為人民幣233萬元�；咀饨鸺肮芾碣M(fèi)須在每月7日或之前支付。永旺廣東需支付人民幣338萬元作為保證金，管理費(fèi)保證金為人民幣80萬元。使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值約為人民幣8834萬元。

對(duì)比之前，永旺天河城店再次續(xù)簽租金有明顯下調(diào)。根據(jù)永旺百貨2010年6月發(fā)布的公告，2010-2025年間，永旺天河城店每年(指的是每年6月到明年6月)租金從3720萬元逐步增至5200萬元，每年租金漲幅約5%，而最新續(xù)租的8年，其年度平均租金(不含稅)約為1270萬元。

另?yè)?jù)永旺百貨2010年的公告，永旺廣東此前租賃的物業(yè)為天河城負(fù)一層，此次最新協(xié)議租賃的物業(yè)為負(fù)一層B113及B114號(hào)商鋪(連同負(fù)二層和負(fù)三層的倉(cāng)庫(kù))。兩份公告的表述有所不同，新公告租賃面積并未覆蓋天河城整個(gè)負(fù)一層。有永旺廣東相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)，新租賃面積確實(shí)有縮小。

可以看到，此次永旺天河城店的改造，正是在永旺在存量資產(chǎn)盤活、業(yè)態(tài)模式創(chuàng)新方面的重要嘗試。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從行業(yè)影響維度看，此次續(xù)約事件對(duì)實(shí)體零售與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有雙重啟示。對(duì)于零售企業(yè)而言，在存量商業(yè)時(shí)代，通過資產(chǎn)優(yōu)化配置與業(yè)態(tài)創(chuàng)新組合實(shí)現(xiàn)價(jià)值再造，已成為突破增長(zhǎng)瓶頸的關(guān)鍵路徑；對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言，從“租金收益導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“租戶價(jià)值共生”的運(yùn)營(yíng)理念轉(zhuǎn)變，將有效提升商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的韌性。

03

門店升級(jí)

另一個(gè)值得關(guān)注的內(nèi)容是，針對(duì)永旺天河城店的升級(jí)改造，將圍繞年輕中產(chǎn)家庭核心客群。

同時(shí)，永旺廣東通過官方公眾號(hào)透露，永旺天河城店將從今年7月起升級(jí)改裝為“AEON STYLE”，預(yù)計(jì)在10月重新開業(yè)。

據(jù)了解，“AEON STYLE”是日本永旺近年打造的模塊式商業(yè)模式，在超過20多個(gè)模塊中，根據(jù)不同的市場(chǎng)進(jìn)行不同的組合。

具體來看，升級(jí)后的永旺天河店將以“場(chǎng)景重構(gòu)、商品煥新、服務(wù)進(jìn)階”為核心，聚焦年輕中產(chǎn)家庭對(duì)健康、便利、品質(zhì)的需求，構(gòu)建“五感體驗(yàn)賣場(chǎng)”。

并將重磅打造“新生鮮市集”和“新美食世界”，充分發(fā)揮集團(tuán)的全球供應(yīng)鏈，嚴(yán)選高品質(zhì)商品，同步強(qiáng)化自有品牌“特慧優(yōu)”和“旺選味道”矩陣。此外，將創(chuàng)新推出“美食共創(chuàng)伙伴”計(jì)劃，設(shè)置料理實(shí)驗(yàn)室、五感體驗(yàn)站等互動(dòng)場(chǎng)景，搭配智能價(jià)簽，實(shí)現(xiàn)線上線下無縫切換。

有分析指出，這一全新業(yè)態(tài)的落地，預(yù)示著永旺將依托成熟商圈優(yōu)勢(shì)，以更精準(zhǔn)的商品定位與創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)模式，為消費(fèi)者打造差異化購(gòu)物場(chǎng)景，有望為區(qū)域商業(yè)生態(tài)注入新活力。

而除了永旺天河城店順利續(xù)約，永旺在廣州的商業(yè)矩陣不斷穩(wěn)固。今年5月17日，廣州永旺恒寶廣場(chǎng)店開業(yè)，這是廣東永旺以“食品超市”業(yè)態(tài)進(jìn)駐荔灣區(qū)的首家店鋪；6月23日，永旺在廣州荔灣區(qū)城光薈的新店開始試營(yíng)業(yè)。

今年，永旺百貨計(jì)劃在廣東市場(chǎng)新開8家店，涉及城市包括廣州、深圳、江門、佛山，預(yù)計(jì)截至年底，永旺在廣東市場(chǎng)的門店將增至41家店。同時(shí)，根據(jù)財(cái)報(bào)，去年永旺在中山、廣州各開一家門店，銷售業(yè)績(jī)均達(dá)到預(yù)期。

數(shù)據(jù)顯示，永旺在內(nèi)地運(yùn)營(yíng)的門店總數(shù)仍超150家，業(yè)務(wù)布局呈現(xiàn)出區(qū)域收縮與擴(kuò)張并行的動(dòng)態(tài)特征。

盡管永旺通過業(yè)態(tài)升級(jí)和門店調(diào)整展現(xiàn)出積極的轉(zhuǎn)型姿態(tài)，但未來發(fā)展仍面臨諸多挑戰(zhàn)。永旺的收入可分為香港和內(nèi)地兩個(gè)板塊，其內(nèi)地業(yè)務(wù)指的主要是廣東永旺和永旺華南的業(yè)務(wù)。店鋪數(shù)量在增加，永旺的綜合百貨和超市業(yè)務(wù)收入?yún)s在逐年下滑。

數(shù)據(jù)顯示，從2017年起，永旺在中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)就開始陷入虧損泥淖中，營(yíng)收水平也逐年下滑，2017年至2024年上半年，永旺內(nèi)地業(yè)務(wù)共錄得虧損超7.37億元港元(約人民幣6.8億元)。

對(duì)于零售企業(yè)而言，在市場(chǎng)增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，單純的規(guī)模擴(kuò)張已難以支撐企業(yè)發(fā)展，必須通過精細(xì)化成本管控、差異化業(yè)態(tài)創(chuàng)新和區(qū)域化戰(zhàn)略布局，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展能力。