出品/時(shí)代財(cái)經(jīng)

作者/梁爭譽(yù)

繼萬科、金茂后，中海地產(chǎn)（00688.HK）也即將吃上公募REITs這碗“資本飯”。

6月26日，中海地產(chǎn)公告稱，擬將位于佛山市南海區(qū)的購物中心項(xiàng)目“中海佛山南海映月湖環(huán)宇城”（以下簡稱“映月湖環(huán)宇城”），以公募REITs形式在深交所獨(dú)立上市，計(jì)劃募資13.55億元，中海地產(chǎn)將認(rèn)購約20%的基金份額。

按照公告，項(xiàng)目將由華夏基金發(fā)起設(shè)立封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，并擔(dān)任公募基金管理人，負(fù)責(zé)基金日常運(yùn)營。項(xiàng)目公司“佛山海映商業(yè)管理有限公司”將由該基礎(chǔ)設(shè)施REIT全資持有。此外，公募基金管理人、項(xiàng)目公司及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)將簽訂運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議，后者將負(fù)責(zé)映月湖環(huán)宇城的日常運(yùn)營與管理。

募資完成后，公募基金將動(dòng)用所得資金全額認(rèn)購資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃份額。該專項(xiàng)計(jì)劃隨后以所獲認(rèn)購款項(xiàng)向中海地產(chǎn)收購項(xiàng)目公司全部權(quán)益，同時(shí)用于償還項(xiàng)目公司債務(wù)及支付相關(guān)交易費(fèi)用。

“通過公募基金單獨(dú)上市，公司將能夠盤活其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免基礎(chǔ)設(shè)施投資回收期較長及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的不利影響。”中海地產(chǎn)稱。

目前，華夏基金及中信證券已向中國證監(jiān)會(huì)及深交所提交注冊及上市申請。

“中海地產(chǎn)通過公募REITs分拆佛山購物中心上市，具有示范效應(yīng)�！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成功發(fā)行將提高基礎(chǔ)設(shè)施資金的使用效率，減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，公募基金的單獨(dú)上市將為基礎(chǔ)設(shè)施REITs的運(yùn)營及未來擴(kuò)展提供獨(dú)立的募資平臺(tái)。未來其他房企可參考這一路徑，以購物中心等商業(yè)資產(chǎn)發(fā)行REITs，拓寬融資渠道。

收購5年后，映月湖環(huán)宇城將獨(dú)立上市

映月湖環(huán)宇城是中海地產(chǎn)首個(gè)以存量資產(chǎn)收購方式獲得的購物中心項(xiàng)目。

項(xiàng)目前身為南海怡豐城，由新加坡豐樹集團(tuán)投資開發(fā)，于2014年投入運(yùn)營。2020年3月，中海地產(chǎn)完成收購南海怡豐城并更名為“映月湖環(huán)宇城”——這是中海地產(chǎn)在佛山布局的第二座“環(huán)宇城”。

彼時(shí)，映月湖環(huán)宇城存在出租率低、經(jīng)營狀況不佳等問題。中海商業(yè)副總經(jīng)理、中海環(huán)宇商業(yè)總經(jīng)理張建華在克而瑞近期舉辦的一場公開活動(dòng)上介紹，為改善映月湖環(huán)宇城狀況，團(tuán)隊(duì)對其中4萬平方米進(jìn)行大規(guī)模改造，涉及公區(qū)、車庫、天花，以及交通動(dòng)線和鋪位分割等多項(xiàng)內(nèi)容。

改造期間，映月湖環(huán)宇城同步完成超130家商鋪的調(diào)整，引入海底撈等區(qū)域首店或首進(jìn)品牌，新增租賃面積逾1萬平方米，調(diào)整率接近87%。

2020年底，映月湖環(huán)宇城完成改造，再次開業(yè)。來自中海商業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，重新開業(yè)當(dāng)月，映月湖環(huán)宇城客流同比提升超30%，新成交租金提升超20%。

基金招募說明書顯示，映月湖環(huán)宇城2022年、2023年、2024年及2025年1-3月營業(yè)收入分別為1.01億元、1.12億元、1.37億元、3245.56萬元，凈利潤分別為3460.06萬元、4503.78萬元、4448.52萬元及919.50萬元，近三年實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長。

出租率方面，截至2024年12月31日及2025年3月31日，映月湖環(huán)宇城的出租率為98.64%、97.92%。

而根據(jù)劉水的觀察，當(dāng)前佛山商業(yè)市場呈高度競爭態(tài)勢，部分商場正面臨租金下滑、客流增長瓶頸等挑戰(zhàn)�！爸泻７鹕巾�(xiàng)目在資產(chǎn)質(zhì)量、租金穩(wěn)定性和運(yùn)營表現(xiàn)方面具備一定的優(yōu)勢，但也存在進(jìn)一步提升的空間�！�

映月湖環(huán)宇城擬通過REITs上市的募集金額為13.55億元，體量在中海地產(chǎn)體系內(nèi)并不算大。截至2024年末，中海地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)總數(shù)達(dá)152個(gè)，總建面約1012萬平方米。其中，在營項(xiàng)目123個(gè)，總建面758萬平方米，98%位于一二線城市核心地段。

劉水認(rèn)為，中海地產(chǎn)具有較多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，未來有望將更多項(xiàng)目納入REITs平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表、回籠資金，降低杠桿率并提高資金使用效率。

2024年，中海地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入71.3億元，同比增長12.1%。其中，購物中心租金收入同比增長34.6%至22.6億元，整體出租率95%，銷售額、客流同比分別提升30%、24%。

中海地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)地產(chǎn)主席王林林透露，2020年以來，“環(huán)宇系”購物中心收入的復(fù)合增長率是27%，面積增長率是20%�！�2025年中海商業(yè)的目標(biāo)還是實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的收入增長，對此我們是有信心的。”

存量資產(chǎn)“打包上市”，房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入新階段

自2023年3月商業(yè)地產(chǎn)首次被納入公募REITs適用范圍以來，華潤置地（01109.HK）、萬科（000002.SZ）、中國金茂（00817.HK）等多家房企已初嘗公募REITs甜頭。

2023年10月26日，華潤置地、萬科、中國金茂、物美集團(tuán)率先試水，分別拿出優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)——青島華潤萬象城、杭州西溪印象城、長沙金茂覽秀城，以及物美集團(tuán)位于北京的4個(gè)小型項(xiàng)目組合，申報(bào)4只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，全市場共有9只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，基金規(guī)模約226億元，包括華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT等。

最新上市的中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT，是今年首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，于6月19日成立，底層資產(chǎn)系位于山東濟(jì)南的領(lǐng)秀城貴和購物中心——自2014年開業(yè)以來出租率穩(wěn)定在95%左右，基金管理人為中金基金。另外，華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金唯品會(huì)奧特萊斯REIT正處于申報(bào)階段。

今年上半年，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs多只產(chǎn)品在二級市場出現(xiàn)顯著漲幅。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT等年內(nèi)漲幅超過40%。截至6月25日，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的平均分派率為3.7%，整體收益性尚可，但仍有優(yōu)化空間。

數(shù)據(jù)來源：Wind，統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2025年6月26日

“房企通過設(shè)立REITs進(jìn)行資產(chǎn)證券化，意味著輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)入新階段�！眲⑺J(rèn)為，發(fā)行REITs可將房企存量資產(chǎn)“打包上市”，釋放沉淀資金，使企業(yè)從資產(chǎn)持有者轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y參與方和運(yùn)營方�！鞍l(fā)行REITs促進(jìn)房企從傳統(tǒng)開發(fā)模式向資產(chǎn)管理模式創(chuàng)新，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型。”

“發(fā)行公募REITs并非簡單‘一錘子買賣’將資產(chǎn)直接出售，而是要求企業(yè)要保留項(xiàng)目部分股權(quán)且確保經(jīng)營穩(wěn)定�！笨硕饛�(qiáng)調(diào)，在母公司資金普遍承壓的背景下，發(fā)行公募REITs的意義更多是提升企業(yè)旗下商業(yè)板塊的獨(dú)立性，通過市場募集資金，更好實(shí)現(xiàn)自給自足，獨(dú)立發(fā)展。