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撰文/龔麗欣 

圖源/山東魯能商業(yè)管理有限公司公眾號

零售市場的回暖，無疑為底層資產(chǎn)的經(jīng)營帶來了正向的反饋，從而為消費REITs的上漲提供了堅實的基礎。

交易所的玻璃幕墻，將晨光切割成一道道的光斑，正前方的高臺上，鋼青色的銅鐘懸掛于大紅燈籠下，氣勢恢宏。

上午九點三十分，中國綠發(fā)黨委書記、董事長孫瑜、中國綠發(fā)投資集團有限公司外部董事許高峰、中國綠發(fā)投資集團有限公司山東商務網(wǎng)公司黨委書記、董事長楊榮剛等人手執(zhí)木錘，敲響了銅鐘。

“鐺、鐺、鐺”，銅鐘還在搖曳，鐘聲仍在回蕩，而背后的大屏上，交易代碼、開盤價、成交量等信息已然顯現(xiàn)。

至此，國內(nèi)第九單消費基礎設施REITs成功上市。

如預料那般，中金綠發(fā)商業(yè)REIT開盤之后便迅速飄紅，漲幅達到了30%。

不過，上市之外，市場更加關注的是，中金綠發(fā)商業(yè)REIT如何保障底層資產(chǎn)的經(jīng)營，如何實現(xiàn)資產(chǎn)增值，后續(xù)是否有持續(xù)擴募的可能。

上市一角

6月27日，中金綠發(fā)商業(yè)REIT成功登陸深交所。

據(jù)了解，該基金由中金基金管理有限公司擔任基金管理人，底層資產(chǎn)為位于濟南市市中區(qū)的領秀城貴和購物中心。

在上市儀式上，中國綠發(fā)投資集團有限公司黨委委員、總會計師李斌表示，這次REIT的成功上市，標志著中國綠發(fā)成功打造了商業(yè)資產(chǎn)運營管理核心平臺，為商業(yè)資產(chǎn)滾動發(fā)展開辟了新路徑、提供了新樣本。

從上市首日的情況來看，中金綠發(fā)商業(yè)REIT的發(fā)行價定為3.16元/份，開盤即上漲30%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限，收盤價達到4.108元/份。

而在此前的認購階段，這一基金便已獲得投資人的追捧。

數(shù)據(jù)顯示，該基金共收到113家網(wǎng)下投資者管理的549個配售對象的詢價報價信息，報價區(qū)間為2.257元/份至2.758元/份，擬認購份額數(shù)量總和為2,232,410萬份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的265.76倍。

實際上，受益于各地促消費政策的推動，自2024年3月首批上市以來，資本市場對于消費REITs的熱度空前高漲，二級市場迎來了強勁的上漲行情。

今年以來，消費REITs的火熱行情仍在延續(xù)。中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)超過15%，其中消費、保租房類產(chǎn)品領漲。

截至6月27日，在已經(jīng)上市的九單消費REITs當中，易方達華威市場REIT于年內(nèi)錄的最高漲幅，達到74.43%，其次，嘉實物美消費REIT收盤報價4.373元/份，年內(nèi)漲幅達到53.6%。

而華安百聯(lián)消費REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT的年內(nèi)漲幅均接近50%。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、商業(yè)客整理

為何消費基礎設施公募REITs能夠領漲全盤？

其一，政策的鼓勵與支持是消費REITs發(fā)展的重要推手。

商業(yè)客了解到，2023年3月國家發(fā)改委發(fā)布了236號文，第一次提出并指出支持消費基礎設施項目的建設，優(yōu)先支持百貨、商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點的項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)發(fā)行基礎設施REITs。

而后在2024年7月，國家發(fā)改委又進一步將消費類REITs的底層資產(chǎn)擴容至酒店和辦公用房。

在政策的助推下，自2024年3月首批上市至今，已有9單消費類REITs成功上市，總市值達到344.78億元。

其二，在各地促消費政策的推動下，年內(nèi)，消費市場迎來了強勁的復蘇。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至5月，社會消費品零售總額203,171億元，增長5.0%，商品零售額180,398億元，增長5.1%；餐飲收入22,773億元，增長5.0%。

零售市場的回暖，無疑為底層資產(chǎn)的經(jīng)營帶來了正向的反饋，從而為消費REITs的上漲提供了堅實的基礎。

資產(chǎn)透視

招募說明書顯示，中金綠發(fā)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為位于山東省濟南市市中區(qū)的領秀城貴和購物中心。

該項目的建筑面積為20.09萬平方米，其中購物中心部分面積16.21萬平方米，可租賃面積8.47萬平方米（不含地下車位），是一個集百貨零售、餐飲美食、休閑娛樂等為一體的體驗式購物中心。

熟悉消費REITs的相關人士表示，中金綠發(fā)商業(yè)REIT獲得超額認購，很大程度取決于底層資產(chǎn)的強勁表現(xiàn)。

商業(yè)客了解到，領秀城貴和購物中心于2014年12月28日開始運營，定位為面向家庭及城市青年的超區(qū)域型購物中心。

目前，項目三公里范圍內(nèi)，擁有令能領秀城、綠地新都會、外海蝶泉山莊、沐春家園、南康新居等多個住宅小區(qū)，常住人口規(guī)模達到47.55萬人。

這意味著，項目擁有龐大且穩(wěn)定的消費客群基礎。

此外，綠發(fā)相關人士介紹，該項目是周邊5公里范圍內(nèi)唯一體量超10萬平方米的大型綜合性購物中心，在所處商圈內(nèi)暫無相同體量的存量或計劃入市的競品項目。

數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，項目實現(xiàn)客流量1424.13萬人次，實現(xiàn)營業(yè)額22.31億元，除新能源汽車外的營業(yè)額達到9.32億元，營業(yè)收入為1.6億元。

從出租表現(xiàn)來看，2022年至2024年，項目的加權平均出租率為93.04%、95.17%及95.64%，呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的態(tài)勢。

不過，值得注意的是，截至2024年末，領秀城貴和購物中心在2025年和2026年，分別將有20.91%和26.33%的租賃面積面臨租約到期的情況，其應的2024年店鋪租賃收入占比分別為36.43%和32.05%。

如若這類租賃面積無法快速續(xù)約，或引入新的品牌，或?qū)�對底層資產(chǎn)的整體經(jīng)營帶來較大影響。

除底層資產(chǎn)以外，公募REITs的擴募同樣是當前熱議的話題，而此次上市的中金綠發(fā)商業(yè)REIT，其資產(chǎn)的原始權益人為山東魯能商業(yè)管理有限公司。

魯能商管是中國綠發(fā)集團的商業(yè)資產(chǎn)管理平臺，目前布局了“貴和”、“魯能城”、“美麗匯”等產(chǎn)品線，經(jīng)營管理的商業(yè)項目共10個。

此外，李斌在上市儀式透露，目前，中國綠發(fā)已在全國布局數(shù)十家高端酒店、商業(yè)項目以及文旅度假景區(qū)。

換言之，這些資產(chǎn)將為后續(xù)的擴募與上市帶來新的可能。