出品/時代財經(jīng)

撰文/梁爭譽

新世界發(fā)展（00017.HK）再現(xiàn)人事“地震”，三個月內(nèi)兩度易帥。

11月29日，新世界發(fā)展公告稱，馬紹祥提出辭任執(zhí)行董事及行政總裁，以便處理其他個人事物，亦不再擔執(zhí)行委員會成員以及可持續(xù)發(fā)展委員會主席及成員，自2024年11月29日起生效。

馬紹祥出任新世界發(fā)展行政總裁一職僅61天。今年9月26日，新世界發(fā)展宣布，馬紹祥接替鄭裕彤家族第三代鄭志剛，擔任行政總裁一職。

馬紹祥出身工程界，曾擔任香港特區(qū)政府發(fā)展局局長，熟悉建筑工程以及香港各地區(qū)發(fā)展規(guī)劃。2018年，馬紹祥轉戰(zhàn)商界，加入鄭裕彤家族旗下上市公司新創(chuàng)建集團（00659.HK）。2022年7月，馬紹祥加入新世界發(fā)展，獲委任為執(zhí)行董事。

近年來，新世界發(fā)展在香港新界北部積極拓展業(yè)務，先后與華潤置地、招商蛇口、深業(yè)集團達成合作，每一次簽約都有馬紹祥的身影。由于新世界發(fā)展在北部都會區(qū)持有約1500萬平方呎農(nóng)地儲備，馬紹祥上任行政總裁被認為將幫助新世界發(fā)展釋放土地價值。但還未大顯身手，馬紹祥即宣布去職。

馬紹祥的“繼任者”是一名職業(yè)經(jīng)理人——新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國行政總裁黃少媚。

新世界發(fā)展公告稱，黃少媚擁有超過20年房地產(chǎn)經(jīng)驗，長期擔任中國內(nèi)地城市大型基礎建設、城市規(guī)劃及城市更新的顧問工作，向內(nèi)地政府提供專業(yè)地產(chǎn)發(fā)展、城市規(guī)劃及相關專業(yè)建議。

黃少媚于2015年10月加入新世界集團，出任新世界中國副行政總裁，于2020年2月擢升為新世界中國行政總裁，同年5月出任新世界發(fā)展執(zhí)行董事。此次升職后，黃少媚將全面負責新世界發(fā)展在香港與內(nèi)地的業(yè)務，向新世界集團主席鄭家純匯報。

“在檢視集團的發(fā)展方向后，我了解到集團發(fā)展需要適時做階段性改變，而行政總裁的角色也需要作出調(diào)整。我十分高興覓得更適合的人選，而黃少媚女士也接受邀請，擔此重任�！编嵓壹儽硎荆瑧{借黃少媚女士過往豐富的地產(chǎn)及企業(yè)管理經(jīng)驗，以及協(xié)助集團在香港與內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)及投資管理的卓越成就，“我期待她在集團未來的管理發(fā)展及協(xié)同效應上發(fā)揮重要的作用�！�

黃少媚領銜的新世界發(fā)展高管團隊，圖源：新世界發(fā)展

新世界發(fā)展于11月29日下午2時32分停牌，停牌前報6.43港元/股，跌5.9%，年內(nèi)累計跌幅達45.77%。

曾與鄭志剛緊密搭檔

黃少媚曾與鄭志剛緊密搭檔，聯(lián)手開拓內(nèi)地市場。

據(jù)《廣州日報》2023年報道，在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)20多年，黃少媚是摸爬滾打成長起來的。從最基本的管培生學起，無論酒店、商場租賃、商場設計、寫字樓租賃，還是住宅的買賣、土地投資、物業(yè)管理、城市更新，她都有經(jīng)驗。

來自廣州市房協(xié)的信息顯示，黃少媚是廣東廣州人，曾就職于地產(chǎn)服務機構高力國際、港資房企新鴻基地產(chǎn)等。2015年底，黃少媚加入新世界集團，“任職周大福珠寶集團有限公司及新世界發(fā)展有限公司鄭家純主席私人助理，及新世界中國地產(chǎn)董事兼副行政總裁”，廣州市房協(xié)稱。

加入新世界發(fā)展后，黃少媚曾與彼時被視為接班人的鄭志剛緊密共事過一段時間。這對搭檔聯(lián)手跑馬圈地，推動新世界發(fā)展完成在粵港澳大灣區(qū)、長三角核心城市的布局。

2020年1月，新世界中國發(fā)布重要人事任命，宣布鄭志剛擔任聯(lián)席行政總裁，“他將以領航者的角色，帶領團隊上下一心，攜手邁向新的征程。”同時，黃少媚被提拔為營運總裁，負責公司的土地拓展、項目統(tǒng)籌、財務安排、銷售、租賃、公共關系、市場推廣及品牌傳訊等業(yè)務。

4個月后，黃少媚再次升職，獲委任為新世界發(fā)展執(zhí)行董事。新世界中國官方微信公眾號的一篇文章稱，“黃少媚女士是業(yè)內(nèi)少有的綜合型人才，帶領團隊一舉拿下深圳前海、深圳太子灣、廣州增城、廣州漢溪及杭州望江新城等項目。項目更在短時間內(nèi)奠基動工，一改外界認為港資企業(yè)開發(fā)節(jié)奏緩慢的印象�！�

2020年8月，新世界發(fā)展以41.11億元摘得上海黃浦淮海社區(qū)C020102單元055-2地塊，折合樓面地價約59855元/平方米。這是繼2013年內(nèi)地首個K11購物藝術中心入駐上海后，新世界發(fā)展再度入滬，進一步完善K11在華東的布局。

黃少媚代表新世界發(fā)展簽署C020102單元055-2地塊的成交確認書。她表示，“在鄭志剛先生非凡遠見、果敢而堅定的決策領導下，我們將深度挖掘長三角地區(qū)的優(yōu)勢，助力集團完善在華東的商業(yè)布局，讓其成為粵港澳大灣區(qū)之后的又一業(yè)績增長點�！�

廣深兩個一線城市也是這對搭檔關注的重點。

在黃少媚的主導下，新世界中國以廣州周大福金融中心為中心，在東部開發(fā)增城綜合發(fā)展項目，在南部打造漢溪綜合體項目，在北部打造云門NEW PARK項目。

前海周大福金融大廈是新世界中國在深圳落成的第一個綜合體項目，K11內(nèi)地首個旗艦項目K11 ECOAST選址深圳太子灣，計劃今年年底開業(yè)。新世界中國在深圳還布局多個城市更新項目，包括龍崗188工業(yè)區(qū)改造、西麗新圍工業(yè)區(qū)項目、光明光僑食品廠改造項目。

截至今年1月，新世界發(fā)展在粵港澳大灣區(qū)累計投資已超過2000億元。

2020年10月，鄭志剛與黃少媚一行巡視大灣區(qū)主要項目，圖源：新世界中國

鄭志剛宣布辭去家族企業(yè)相關職務前的最后一次公開露面，也是和黃少媚為公司活動站臺。今年9月18日，由新世界捐建的新疆首個綜合性非遺展館——新世界新疆非物質文化遺產(chǎn)館竣工并移交，鄭志剛與黃少媚一起出席了竣工儀式。

新團隊能否重振新世界發(fā)展？

新帥黃少媚接手的新世界發(fā)展，危機四伏。

由于過去數(shù)年的大舉擴張，疊加房地產(chǎn)市場長期深度回調(diào)，新世界發(fā)展債務高企，首現(xiàn)虧損。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020財年至2024財年，新世界發(fā)展的資產(chǎn)負債率分別為53.39%、51.49%、54.69%、56.45%、49.48%�？晒⿲Ρ鹊氖牵吓聘燮箝L實集團、太古地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)的最新資產(chǎn)負債率分別為20.64%、19.70%、25.31%、36.30%。

2024財年（2023年7月1日-2024年6月30日），新世界發(fā)展20年來首次出現(xiàn)年度虧損，母公司股東應占虧損196.83億港元。截至今年6月末，新世界發(fā)展綜合債務凈額約1236.57億港元，凈負債比率為55%，同比增長7.3個百分點。

在11月21日召開的股東會上，鄭家純重申，公司目前負債水平較高，現(xiàn)階段首要任務是降低負債，積極令現(xiàn)金回籠，任何收購或影響現(xiàn)金流的行動都不會考慮。

近年來，新世界發(fā)展通過出售非核心資產(chǎn)及業(yè)務，優(yōu)化財務狀況。馬紹祥在接任CEO后表示，將推動公司走輕資產(chǎn)模式，專注于地產(chǎn)本業(yè)的核心業(yè)務，今年計劃出售非核心資產(chǎn)130億港元。

2024財年，新世界發(fā)展已完成出售約77億港元的非核心資產(chǎn)，交易標的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權益等。

黃少媚的任命公告發(fā)布后，新世界發(fā)展旋即披露一則關連交易完成的消息——集團獲政府批準，向母公司周大福企業(yè)轉讓啟德體育園項目，代價約4.17億港元。

重振新世界發(fā)展，黃少媚已組建了團隊。

新世界發(fā)展表示，黃少媚將由管理團隊中特定領域的專業(yè)人員支援，就集團的香港和內(nèi)地業(yè)務分別成立一個營運委員會，以維護業(yè)務營運及將管理方向制定為可執(zhí)行之計劃。管理委員會成員包括新世界發(fā)展設計總裁薛南海、新世界發(fā)展人力資源負責人趙慧嫻、新世界發(fā)展首席財務官劉富強、新世界中國運營總裁陳耀豪、新世界中國財務負責人林義昆等，向黃少媚直接匯報。

黃少媚稱，未來會專注地產(chǎn)主業(yè)、秉持穩(wěn)健務實的經(jīng)營方針，加強市場導向，提升項目回報率。新世界的項目和產(chǎn)品在市場上已經(jīng)建立了獨特的品牌優(yōu)勢，會繼續(xù)發(fā)揮在人才、技術、產(chǎn)業(yè)資源、土地儲備上的強項，創(chuàng)造可持續(xù)的業(yè)務增長。

兩年前，黃少媚曾在公司內(nèi)部召開“總裁面對面”溝通會。她說，在這個“逆風逆水”的時候，就像大家在一艘巨輪上遇到一些顛簸，可能會感覺不舒服，但要堅信，只要方向是對的，這艘巨輪依然會乘風破浪，駛向美好的彼岸。

兩年后，風浪來得更為猛烈。震蕩不定的新世界發(fā)展會在新舵手的領導下駛向彼岸嗎？