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撰文/高天

今年以來(lái)，隨著疫情影響逐漸消退，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了復(fù)蘇加速期。

大環(huán)境上，國(guó)際機(jī)構(gòu)看好中國(guó)仍然具備對(duì)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動(dòng)及優(yōu)質(zhì)資本的吸引力，對(duì)中國(guó)2023年GDP增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)普遍上調(diào)約1個(gè)百分點(diǎn)，行至5%-5.5%區(qū)間。

政策上，各大城市紛紛出臺(tái)“提信心擴(kuò)需求穩(wěn)增長(zhǎng)”的相關(guān)政策，以上�！拔逦遒�(gòu)物節(jié)”為代表的一系列消費(fèi)措施積極提振市場(chǎng)消費(fèi)信心。

數(shù)據(jù)上，經(jīng)文化和旅游部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年中秋節(jié)、國(guó)慶節(jié)假期，全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游人數(shù)8.26億人次，按可比口徑同比增長(zhǎng)71.3%，按可比口徑較2019年增長(zhǎng)4.1%；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入7534.3億元，按可比口徑同比增長(zhǎng)129.5%，按可比口徑較2019年增長(zhǎng)1.5%。據(jù)商務(wù)部商務(wù)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，假期前七天，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)零售和餐飲企業(yè)銷售額同比增長(zhǎng)9%。

不過，多年疫情積累的巨大壓力無(wú)法短時(shí)間就消化，消費(fèi)者心理也發(fā)生了變化，在消費(fèi)決策更加理性的情況下，商業(yè)的復(fù)蘇任重道遠(yuǎn)。同時(shí)，一些新的商業(yè)趨勢(shì)產(chǎn)生，比如以華潤(rùn)和印力為首發(fā)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)生，輕資產(chǎn)賽道熱度漸升等等。

商業(yè)，正處于重塑變革的重要階段。

近日，在2023觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，《聯(lián)商網(wǎng)》感受到了浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、德信中國(guó)董事會(huì)主席及執(zhí)行董事胡一平，印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)，凱德投資(中國(guó))商業(yè)管理首席執(zhí)行官楊欽富，光大安石資產(chǎn)管理總裁周頌明等行業(yè)專家和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)“重塑商業(yè)”的可行性觀點(diǎn)，以做分享。

Q：丁總之前談到萬(wàn)科今年在中秋和國(guó)慶的增長(zhǎng)是非常高的，胡總從您的角度上，萬(wàn)科在杭州的增長(zhǎng)是偶然現(xiàn)象還是普遍現(xiàn)象？怎么看這個(gè)增長(zhǎng)和給行業(yè)信心？

胡一平：萬(wàn)科在杭州無(wú)論是住宅還是商業(yè)都做得非常不錯(cuò)。西溪印象城我去過不止10次，當(dāng)時(shí)那個(gè)位置很差，商業(yè)有很大的挑戰(zhàn)，但是印力做成功了，得益于印力的管理和萬(wàn)科的賦能，也得益于杭州較強(qiáng)的消費(fèi)力。其實(shí)不止在杭州，浙江其他城市也有機(jī)會(huì)，只要有好的品牌、好的運(yùn)營(yíng)公司。

Q：丁總從掌門人的角度，您覺得這種增長(zhǎng)來(lái)自哪里？

丁力業(yè)：首先這個(gè)增長(zhǎng)幅度是與去年同期比，去年情況大家都不好，所以今年這個(gè)增速特別高。當(dāng)然，商業(yè)和消費(fèi)一直都在，今年明顯感受到了客流和銷售恢復(fù)得很快，但是我們作為持有人收入?yún)s沒有增加，這是為什么？因?yàn)槲覀冃枰o品牌讓步，很明顯的一個(gè)現(xiàn)象是夫妻店少了而加盟店多了，三年疫情讓他們壓力很大，很多夫妻店都艱難生存。

其次，印力一直堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，相信只要品牌有錢賺愿意跟我們一起，我們的租金一定是可以增長(zhǎng)的。就像杭州西溪印象城這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)不被看好，但堅(jiān)持下來(lái)了。

Q：楊總?cè)ツ暌舱劦搅松虡I(yè)的不容易，今年疫情管控放開了，凱德的商業(yè)銷售和客流情況怎么樣？您怎么看待信心的增長(zhǎng)？

楊欽富：信心肯定比去年好，項(xiàng)目復(fù)蘇的情況客流比銷售恢復(fù)的更快，但是我們新加坡疫情后的復(fù)蘇非常明顯。國(guó)內(nèi)新增供應(yīng)量大，很多投資是疫情前的，所以今年集中入市的情況下，客流和銷售有增長(zhǎng)，但租金水平增長(zhǎng)有限，因?yàn)樽鈶舻倪x擇很多，這種現(xiàn)象預(yù)計(jì)要兩三年去消化。

同樣的邏輯是，疫情這三年新投資比較少，未來(lái)幾年的供應(yīng)量不會(huì)有這么多，市場(chǎng)在重新調(diào)整中。整體看，這個(gè)重組需要時(shí)間，調(diào)整后對(duì)消費(fèi)和商業(yè)充滿信心。

Q：光大安石作為不動(dòng)產(chǎn)管理基金的翹楚，現(xiàn)在大家都在歡呼REITs來(lái)了，您怎么看待這個(gè)信心？

周頌明：光大安石其實(shí)10年前就在做公募REITs，但中間一直沒出來(lái)就擱淺了，現(xiàn)在終于出來(lái)了，同時(shí)要求也很高。這是一個(gè)好現(xiàn)象，但也不能過于樂觀，看看之前發(fā)行的一些定向REITs，后面擴(kuò)募的規(guī)模并不大，因?yàn)閷?duì)回報(bào)、規(guī)范性等都有很高的要求。不過這是一個(gè)好現(xiàn)象，至少讓行業(yè)看到了一個(gè)退出的渠道，給大家了一個(gè)非常好的信心。

Q：關(guān)于輕資產(chǎn)，胡總的公司也在探索，您怎么看輕資產(chǎn)的輸出？是不是房企轉(zhuǎn)型很好的辦法？企業(yè)如何平衡輕與重？

胡一平：作為房地產(chǎn)背景的公司，輕資產(chǎn)拿手的是代建，基本排名前50的公司都有自己的代建公司，德信今年雖然拿地不多，但代建很忙。至于商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)，傳統(tǒng)地產(chǎn)公司做有一定難度，除非像印力這種有幾十年經(jīng)驗(yàn)，有突出的品牌影響力。對(duì)企業(yè)而言，輕重結(jié)合才可能有更好的競(jìng)爭(zhēng)力。

Q：丁總你們是怎么做輕資產(chǎn)的？

丁力業(yè)：印力在浙江的第一個(gè)輕資產(chǎn)是嵊州印象城，綠城宋衛(wèi)平找我做的。住宅、商業(yè)、寫字樓這是典型的重資產(chǎn)，是資金密集型行業(yè)，有足夠的資金量不會(huì)有人愿意去做輕資產(chǎn)。

為什么近幾年輕資產(chǎn)很火？因?yàn)榇蠹屹Y金量不足了。輕資產(chǎn)的收入來(lái)源是管理費(fèi)，印力是重輕并舉，不是輕重并舉，但是對(duì)輕資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也是按照重資產(chǎn)去做。輕資產(chǎn)對(duì)企業(yè)團(tuán)隊(duì)的鍛煉、擴(kuò)大客戶的影響力、吸引租戶都是有好處的，不失為一種業(yè)務(wù)，印力會(huì)控制比例，目前不到15﹪。

Q：凱德過去兩年也做了很大的變革，像凱德這樣的品牌，應(yīng)該也會(huì)有很多人找吧？ 

楊欽富：凱德在輕資產(chǎn)領(lǐng)域非常謹(jǐn)慎，有但很少，目前只有長(zhǎng)沙和成都兩個(gè)項(xiàng)目。但是酒店領(lǐng)域，雅詩(shī)閣就是輕資產(chǎn)模式，這個(gè)與商場(chǎng)的輕資產(chǎn)完全不一樣。酒店有50﹪的客戶是為品牌而來(lái)，而商場(chǎng)的核心是開業(yè)前包括資產(chǎn)計(jì)劃、招商等籌備工作，合作的出發(fā)點(diǎn)不能追求短期。不過凱德也不排斥輕資產(chǎn)，這是方向，會(huì)選擇合適的業(yè)主、城市、位置，只要掛上了凱德的品牌就要對(duì)品牌負(fù)責(zé)。

Q：周總你們是投資+運(yùn)營(yíng)的公司，如果品牌輸出的話，會(huì)有變化嗎？

周頌明：現(xiàn)在輕資產(chǎn)的機(jī)會(huì)很多，因?yàn)橐欢螘r(shí)間整個(gè)地產(chǎn)發(fā)展不行。光大安石接到的各種項(xiàng)目都有，有委托管理的，也有開發(fā)讓綠城代建然后讓我們資管監(jiān)管的，實(shí)際上這個(gè)市場(chǎng)目前很亂，一窩蜂去做輕資產(chǎn)實(shí)際上很多是沒有能力做好的。

在重資產(chǎn)有好的項(xiàng)目，有好的資源，能創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)，輕資產(chǎn)管理有優(yōu)勢(shì)。做不好寧可不做，這點(diǎn)很重要。

Q：目前存量商業(yè)的更新也是一個(gè)機(jī)會(huì)，胡總你們做了很多存量，您理解的好存量是什么？ 

胡一平：城市更新一定要和商業(yè)結(jié)合，住宅的增加值是有限的。還有一點(diǎn)輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)之間有個(gè)中資產(chǎn)，WEWORK當(dāng)時(shí)的模式就是中資產(chǎn)，現(xiàn)在看這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是最大的，所以存量更新一定要謹(jǐn)慎做中資產(chǎn)。

Q：丁總，您怎么看存量？

丁力業(yè)：存量是一種責(zé)任。商圈的變化、城市的發(fā)展是正常規(guī)律，所有存量的更新是很大的課題，也是很好的賽道。城市更新需要再現(xiàn)有的基礎(chǔ)上導(dǎo)入新的元素，增加新的活力，比如天津和平印象城，改造后重新把年輕人吸引回來(lái)了。

Q：新加坡是很典型的新舊結(jié)合，怎么把這個(gè)經(jīng)驗(yàn)移到中國(guó)來(lái)呢？你們?cè)谥袊?guó)怎么做存量更新？ 

楊欽富：從存量的角度，中國(guó)和其他市場(chǎng)的一個(gè)最大差異是土地年限，但從正面角度來(lái)看這是未來(lái)一個(gè)很大的發(fā)展空間。

我覺得未來(lái)很大的一個(gè)趨勢(shì)是更新土地年限，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)改造，很大程度能提升存量改造的投資信心和意愿。新加坡就是這樣的模式，土地年限是99年，有個(gè)很明確的補(bǔ)地價(jià)模式，凱德在市中心有很多商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)了幾十年后可以跟政府溝通補(bǔ)個(gè)地價(jià)，補(bǔ)回土地年限，如福南項(xiàng)目就是這樣，推倒重建。

周頌明：前些年我們?nèi)?guó)外看到一些案例，是利用晚上閉店的時(shí)間改造，白天繼續(xù)營(yíng)業(yè)，光大安石的更新改造基本也是這種模式。因?yàn)橄M(fèi)習(xí)慣養(yǎng)成后很難改變，當(dāng)你在市場(chǎng)“消失”一段時(shí)間后，消費(fèi)者走了就很難被吸引回來(lái)。未來(lái)的更新改造，不一定要推倒重建，而是局部改造。

未來(lái)的城市更新舊改是重頭戲，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，新開發(fā)的會(huì)越來(lái)越少，而更新運(yùn)營(yíng)會(huì)更多。同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)化也會(huì)減少，而是真正因地制宜去做一些產(chǎn)品，當(dāng)然對(duì)產(chǎn)品能力的綜合性要求也會(huì)提高。