來源/觀點指數(shù) 

撰文/馮彩云

繼春節(jié)前后迎來大規(guī)模項目入市后，本報告期并未錄得樣本企業(yè)有新開業(yè)項目，節(jié)后傳統(tǒng)開業(yè)淡季如期而至。

雖然增量市場較為平淡，但從消費數(shù)據(jù)的同比上升可以明顯感受到消費回暖的趨勢。相應(yīng)地，以北京及廣州為代表的一線城市也推出了不少有利于商業(yè)發(fā)展的積極政策。

樣本企業(yè)方面，多家港資報告期內(nèi)公布2022年業(yè)績情況，以高端商業(yè)為代表的九龍倉、太古等內(nèi)地租賃收入均有下滑，幅度在10%左右，主要受到去年疫情帶來的影響。

企業(yè)新增合作上，以輕資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)如珠海萬達(dá)商管等較為活躍。

樣本項目運營上，期內(nèi)新店引入調(diào)改的步伐仍在繼續(xù)，零售和餐飲是兩大主流方向。此外，隨著疫情影響減弱，樣本項目對于體驗業(yè)態(tài)店鋪的引入較為積極。

樣本企業(yè)進(jìn)入開業(yè)淡季，核心城市重視商圈提質(zhì)

繼上個報告期大量零售商業(yè)項目入市后，本報告期則進(jìn)入了傳統(tǒng)的開業(yè)淡季。期內(nèi)，觀點指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，并無新項目開業(yè)。

這與去年及前年同期保持一致，去年僅新城控股和大悅城各有一個項目開出，分別為烏蘭察布吾悅廣場和武漢大悅城，而前年同期無新項目開出。

雖然期內(nèi)樣本企業(yè)無新入市項目，但隨著消費回暖，商業(yè)市場的信心正在逐漸恢復(fù)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月社會消費品零售總額77067億元，同比增長3.5%，扭轉(zhuǎn)了2022年10月以來連續(xù)三個月下降的趨勢，在上年同期較高基數(shù)基礎(chǔ)上持續(xù)恢復(fù)。

而與零售業(yè)態(tài)密切相關(guān)的數(shù)據(jù)也有明顯增長，1-2月份，商品零售額同比增長2.9%，商品零售增長加快，增速比2022年全年加快了2.4個百分點。

此外，期內(nèi)以北京、廣州為代表的核心消費城市更有相關(guān)商業(yè)規(guī)劃舉措出臺。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

其中，北京將全面落實商業(yè)消費空間布局專項規(guī)劃，商圈提質(zhì)上，推動各區(qū)“一圈一策”方案落地，常態(tài)化推進(jìn)傳統(tǒng)商場升級改造，用好“一店一策”支持政策，加快推動京西大悅城、通州遠(yuǎn)洋樂堤港等項目落地。該規(guī)劃整體上對新舊項目發(fā)展做出針對性指導(dǎo)，助力商圈升級。此外，重點關(guān)注首店發(fā)展，給予不同等級首店不同的資金支持。

廣州則發(fā)布了全國首部國際消費中心城市建設(shè)專項規(guī)劃--《廣州市培育建設(shè)國際消費中心城市發(fā)展規(guī)劃》，該規(guī)劃提出了具有廣州特色的消費體系與消費空間布局，持續(xù)探索國際消費中心城市建設(shè)，提升城市商業(yè)影響力。

觀點指數(shù)認(rèn)為，以上規(guī)劃出臺背后主要是出于刺激商業(yè)消費、建設(shè)好國際消費中心城市的考慮。這會在一定程度上優(yōu)化營商環(huán)境，利好企業(yè)投資和項目推進(jìn)。

在商業(yè)環(huán)境整體趨好的大背景下，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)對于未來開業(yè)計劃較為樂觀。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2023年珠海萬達(dá)商管預(yù)計將有超47座萬達(dá)商業(yè)項目開業(yè)，其中大部分為萬達(dá)廣場項目，而華潤萬象生活和大悅城則分別有12個和6個商業(yè)項目開業(yè)，相比去年要更加積極。

港資高端商業(yè)租金普降，改造項目成輕資產(chǎn)熱門

期內(nèi)，以新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)及九龍倉集團(tuán)為代表的港資企業(yè)均發(fā)布了最新的業(yè)績公告。從披露的業(yè)績中，不難看出去年疫情和經(jīng)濟(jì)對零售商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展帶來的影響。

其中，新世界發(fā)展2022下半年內(nèi)地投資物業(yè)收入錄得8.96億港元，同比減少約12.24%；太古地產(chǎn)內(nèi)地零售商業(yè)租金收入也下跌9%至29.43億港元；九龍倉內(nèi)地投資物業(yè)出現(xiàn)近年來首次收入倒退，收入下跌11%至47.98億港元。

整體來看，港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2022年在內(nèi)地市場表現(xiàn)欠佳，受疫情等市場因素影響較大。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

在此背景下，即使王牌項目也同樣難以在疫情下錄得業(yè)績增長。如太古旗下5個成熟零售商業(yè)項目去年均錄得零售額同比下滑，其中最大下降幅度達(dá)到36%，最少也有10%，主要是疫情期間的閉店以及人手不足導(dǎo)致。而九龍倉內(nèi)地重要項目成都IFS，雖未披露具體租金及同比情況，但業(yè)績會上披露營業(yè)額和租金均受到拖累。

正常商業(yè)活動受限于疫情之下，有企業(yè)選擇發(fā)力線上銷售，并取得不錯的成效。據(jù)觀點指數(shù)觀察，新世界旗下K11代表項目在疫情和改造因素影響下，較為注重線上渠道銷售，2022下半年廣州和上海的K11項目線上銷售額均實現(xiàn)同比上升，最多上升20%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

此外，對于穩(wěn)定消費客群的重視，也使得會員的貢獻(xiàn)力度加強(qiáng)。期內(nèi)上海K11的會員消費占比達(dá)到7成，而廣州K11會員數(shù)量則錄得10%的增長。

項目儲備上，新世界仍有較多尚未開業(yè)的K11項目。未來，隨著全國各地的K11項目逐漸開業(yè)、個別項目改造及升級的完成，預(yù)計將為業(yè)績增長提供助力。此外，K11自去年宣布發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之后，2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項目將增至10個，預(yù)計也將提升內(nèi)地商業(yè)組合市場的競爭力。

隨著零售商業(yè)運營商們輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的深化，企業(yè)愈發(fā)重視商業(yè)市場上的項目獲取，其中以珠海萬達(dá)商管、華潤萬象生活為代表的頭部企業(yè)在第三方外拓上有不少收獲。

數(shù)據(jù)來源：公開披露，觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2022年珠海萬達(dá)商管、碧桂園文商旅及華潤萬象生活等在第三方外拓市場上有較為積極的表現(xiàn)，獲取了數(shù)量可觀的項目運營權(quán)。如華潤萬象生活2022年新簽13個輕資產(chǎn)商業(yè)項目，覆蓋了華北、華西等區(qū)域。

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值得關(guān)注的是，在輕資產(chǎn)項目獲取中，可以發(fā)現(xiàn)改造型項目成為重要的方向之一。以華潤萬象生活為例，2022年新簽的13個輕資產(chǎn)商業(yè)項目中，有不少是城市存量商業(yè)接管或文旅形態(tài)盤活。期內(nèi)新增的合作中也不乏存量改造項目，如紅星美凱龍南昌紅谷灘商場。

對比新項目，這類存量項目具有建設(shè)周期較短、位置相對優(yōu)越等有利條件，但對企業(yè)是否能夠精準(zhǔn)定位，準(zhǔn)確研判市場需求等能力要求較高，對企業(yè)商業(yè)能力而言是不小的考驗。

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在企業(yè)尋求合作新增項目方面，期內(nèi)以珠海萬達(dá)商管為代表的企業(yè)較為活躍，新獲取三座萬達(dá)廣場規(guī)劃。印力則繼續(xù)開拓上海區(qū)域的商業(yè)市場，繼上個報告期與上海臨港達(dá)成合作，開發(fā)上海臨港片區(qū)商業(yè)外，期內(nèi)又與浦發(fā)集團(tuán)合作打造上海唐鎮(zhèn)板塊兩大商業(yè)項目。

據(jù)觀點指數(shù)了解，目前印力已在上海浦東布局超50萬平方米商業(yè)項目，整個上海的項目規(guī)模則達(dá)到18個，管理面積達(dá)240萬平方米，在上海區(qū)域具備較強(qiáng)的規(guī)模競爭力。

餐飲零售仍是調(diào)改主方向，體驗店鋪關(guān)注度提升

期內(nèi)，觀點指數(shù)觀察下的樣本項目新店引入上趨于多元化，具有較強(qiáng)的創(chuàng)新性。除香氛、護(hù)膚等零售業(yè)態(tài)首店外，農(nóng)場概念店、限時快閃店等也有所涉及。其中，北京三里屯太古里繼續(xù)發(fā)揮其在招商引入上的優(yōu)勢，成為期內(nèi)引入新店最多的樣本項目。

數(shù)據(jù)來源：公開披露，觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，樣本項目不僅在店鋪業(yè)態(tài)類型上較為創(chuàng)新，傳統(tǒng)零售和餐飲業(yè)態(tài)結(jié)合的趨勢也愈發(fā)明顯。

如上海張園引入的美妝護(hù)膚品牌希思黎亞太首店，不僅有購物區(qū)域，還提供美容服務(wù)以及配套有咖啡店。這類店鋪通常租賃面積較大，會有兩到三層的營業(yè)空間。觀點指數(shù)認(rèn)為，這在較大程度上可以滿足消費者的多樣化消費需求，獲得一站式服務(wù)，提升購物體驗。

但另一方面，這類業(yè)態(tài)融合型店鋪運營難度也不小。據(jù)觀點指數(shù)了解，該類店鋪此前已有出現(xiàn)，如不少網(wǎng)紅書店嘗試閱讀+咖啡、餐飲等復(fù)合體驗的方式，吸引了不少消費者，但后續(xù)出現(xiàn)承租面積大、盈利空間有限等問題，難以長期維系。

從樣本項目引入的具體業(yè)態(tài)類型上看，餐飲品牌占比最多，其中更以甜品類的為主，其次是以美妝、香氛類為代表的零售型業(yè)態(tài)�？梢钥闯�，餐飲和零售依然是當(dāng)前零售商業(yè)項目招商調(diào)整的重要方向。

數(shù)據(jù)來源：公開披露，觀點指數(shù)整理

此外，期內(nèi)樣本項目比較突出的是加大了對體驗式店鋪的引入，觀點指數(shù)認(rèn)為這是商業(yè)項目在追求創(chuàng)新的重要表現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，項目不僅在營收等層面要有突出表現(xiàn)，更要成為市場風(fēng)向標(biāo)。此外，擺脫疫情影響后，項目更加注重消費者的交互性體驗或許也是重要原因。

如北京三里屯太古里項目引入的集度 ROBOVERSE 是全國首家元宇宙汽車品牌中心，主要給消費者提供聚合產(chǎn)品體驗、用戶服務(wù)、品牌展示等功能。

此外運動型的潮流中心也較受青睞，MIX POWER三里屯太古里店和上海K11的METAHIFA全國首店，均為潮流運動中心型店鋪，與當(dāng)下消費者追求健康生活方式的需求相契合。