來源/觀點網(wǎng) 

撰文/潘玲宣

自2013年接盤項目，十年之后，中國金茂“包圓”拿下曾經(jīng)的南京國際廣場。

3月15日晚間，中國金茂發(fā)布公告稱，其間接全資子公司金茂蘇皖和非全資間接子公司嘉興梁茂，及目標公司南京國際簽訂股權(quán)收購協(xié)議。

據(jù)此，金茂蘇皖同意收購，而嘉興梁茂同意出售南京國際37.7464%股權(quán)，對價為20.61億元。

于公告日，南京國際由中國金茂全資子公司成美投資持有62.2536%股權(quán)，剩余股權(quán)為嘉興梁茂持有。交易完成后，南京國際將成為中國金茂間接全資子公司。

此次交易涉及到的公司南京國際成立于1992年12月，注冊資本為17.99億元。其通過一家持股95.7827%的子公司，從事位于江蘇省南京市鼓樓核心商務(wù)區(qū)的項目，而該項目正是金茂廣場，也即曾經(jīng)的南京國際廣場。

流轉(zhuǎn)為安

項目的背后也有著一段較為曲折的流轉(zhuǎn)經(jīng)歷。

1993年南京國際集團購入項目所在地塊，當時計劃投資40億元打造45萬平方米的南京國際廣場，但之后因拆遷土地騰退等問題直至1999年才開始動工。

項目建設(shè)的擱置，無外乎“錢”的問題，40億元的資金投入計劃難以為繼之后，經(jīng)歷了近十年的開盤、停工、調(diào)整、收購等變動。直至2009年8月獲摩根士丹利12.5億元注資，這才短暫地恢復(fù)開發(fā)建設(shè)工作，并在2010年底終于開始試運營。

彼時項目定位高端，引入相當一部分國際品牌，但之后不久，隨著摩根士丹利的退出，項目再次陷入困境。

此后直到2013年，南京國際廣場由彼時名為方興地產(chǎn)的中國金茂接手，項目后改名為玄武湖金茂廣場，項目定位也由原先主打的高端奢侈品路線調(diào)整為輕奢。

項目一期購物中心更名為南京金茂匯，2015年開業(yè)，2021年5月1日又由南京金茂匯煥新升級為南京金茂覽秀城，商業(yè)建面14萬平方米。

據(jù)公開信息，南京項目是金茂商業(yè)第一個收購項目，也是第一個換標升級成覽秀城的項目。

其位于南京主軸城中央路最繁華商貿(mào)地段——鼓樓區(qū)中央路沿街，東側(cè)毗鄰玄武湖，遠眺紫金山，北臨南京站。由內(nèi)環(huán)北線、中央路等多條城市干道環(huán)繞，地理位置得天獨厚。周邊配套國際五星威斯汀酒店、超甲級寫字樓、高檔住宅御景華府、高級酒店式公寓等。

一處商業(yè)項目，歷經(jīng)南京國際廣場、金茂匯、金茂覽秀城的三次身份變化。

但也有分析認為，早期運營失敗，除商場設(shè)計和自身定位問題，與項目所處南京湖南路商圈的沒落有一定關(guān)系。

至于出售原因，中國金茂僅表示，嘉興梁茂因其自身原因擬出售其持有的相關(guān)股權(quán)。

據(jù)悉，該項目一期購物中心于2021年煥新升級為金茂覽秀城重裝開業(yè)，結(jié)合配套五星級酒店、寫字樓，營造社群消費場景，項目經(jīng)營在新冠疫情后逐步穩(wěn)定。項目二期將持續(xù)開發(fā)。

從最新情況來看，該項目一期包括住宅物業(yè)、寫字樓、一家大型購物中心及一家酒店，建筑面積共計約22.8萬平方米。除部分住宅及寫字樓已售外，其余資產(chǎn)均由中國金茂持有并運營。

項目二期擬建設(shè)為超高層綜合體，包括普通公寓、豪華公寓、辦公樓、酒店等，建筑面積共計約26.2萬平方米，預(yù)計2026年底竣工。

據(jù)中國金茂2022年中報顯示，于2021年6月30日、2022年6月30日，南京玄武湖金茂廣場一期寫字樓出租率分別為91.6%、87.4%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

而位于南京玄武湖金茂廣場南塔第23層至第35層的南京威斯汀大酒店，于2011年開業(yè)，該酒店擁有232間客房。截至2022年6月30日，其平均房價600元，平均入住率54.8%，每間房收益392元。

南京玄武湖金茂廣場項目二期，可銷售/出租面積20.3826萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

此次交易對價約為20.61億元，根據(jù)獨立評估機構(gòu)按照資產(chǎn)基礎(chǔ)法對南京國際于2022年8月31日的凈資產(chǎn)評估值（即人民幣約54.61億元）厘定，并代表了該凈資產(chǎn)評估值的37.7464%。

截至2022年8月31日，南京國際經(jīng)審核總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)，分別為41.18億元、24.68億元。截至2022年12月31日，稅后利潤虧損32.25億元。

于本次交易前，南京國際為中國金茂的間接非全資附屬公司，其日常經(jīng)營管理及項目的開發(fā)均由金茂主導(dǎo)負責。通過此次交易，南京國際將成為中國金茂的間接全資附屬公司，這可確保該項目成功收尾，相關(guān)各項事宜順利完成。

險資離合

出乎意料的是，此次交易中，賣方的一位股東卻與中國金茂頗有淵源。

企查查信息顯示，嘉興梁茂曾于2020年4月發(fā)生股權(quán)變更，天津金茂信和投資管理有限公司、北京金茂信通咨詢有限公司退出，新進金茂蘇皖企業(yè)管理（天津）有限公司、天津金茂嘉和股權(quán)投資管理有限公司、新華人壽保險股份有限公司、信達風投資管理有限公司。

但同時，天津金茂信和、北京金茂信通、天津金茂嘉和同為金茂投資咨詢（深圳）有限公司的全資子公司，金茂蘇皖企業(yè)管理為金茂投資管理（天津）有限公司的全資子公司。

隨著此次金茂向嘉興梁茂收購其所持南京國際商城建設(shè)有限公司37.7464%的股權(quán)，中國金茂也將全資持有后者。

而反觀新華保險從加入到退出只不過接近三年時間，短暫的交匯之后，中國金茂則是在項目層面“失去”一位合作伙伴。

2015年6月，新華保險以27.81億元認購方興地產(chǎn)10.13億配售股份，借此以9.5%的持股比例成為方興地產(chǎn)第二大股東。

在當年10月，方興地產(chǎn)更名為中國金茂并召開更名及戰(zhàn)略升級發(fā)布會，新華保險亦以第二大股東的身份出席現(xiàn)場。

彼時，新華資產(chǎn)管理股份有限公司總裁李全首次公開談及投資金茂的邏輯，并表示“房地產(chǎn)投資相對來說還是能夠提供一種長期穩(wěn)健的回報”。李全還提到，新華保險投資中國金茂并不僅僅想要獲得現(xiàn)金分紅，而是一定會支持公司的戰(zhàn)略發(fā)展。

從某種程度上來說，“支持”或許也意味著在資金等方面提供助力。

據(jù)當時消息，新華保險曾對萬科、萬達等當時國內(nèi)排名前十的房企都進行了投資，但最終達成戰(zhàn)略投資的僅有中國金茂一家。

顯而易見的是，自2015年以來，新華保險與中國金茂仍保持著一定的聯(lián)系。

例如，2018年12月，中國金茂完成向平安及新華保險配股，籌資凈額8.15億港元。配售及認購事項完成后，平安持股比例約為15.2%，新華保險持股比例約9.18%。

2022年11月，中國金茂獲得新華保險以每股均價1.4474港元的價格增持315萬股，總計涉資約455.93萬港元。增持后，新華保險持有金茂股份數(shù)為1,143,150,000股，持股比例由此前的8.89%上升至9.01%。

彼時的背景是，中國金茂三道紅線持續(xù)保持綠檔，2022年上半年累計回款733億元，回款率創(chuàng)新高達105%。截至6月30日，金茂現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物328.87億元，融資成本下降至3.76%。

在房企評級普遍遭遇下調(diào)之際，金茂仍獲國際評級機構(gòu)的肯定，標普更是上調(diào)評級至“穩(wěn)定”。

除開上述與中國金茂的淵源，新華保險在股權(quán)投資方面也稱得上是慣常操作。在2020年12月的新華保險投資者開放日上，該公司黨委書記、首席執(zhí)行官、總裁李全在回答媒體提問時曾提到，新華保險資管規(guī)模破萬億，并將加大股權(quán)投資比例。

但近年來，保險股市場低迷，公司回購及股東增持更常發(fā)生。同時，疊加不同投資領(lǐng)域的變化，壽險企業(yè)股權(quán)投資回撤及投資方向的調(diào)整也相伴隨。

以新華保險為例，其于2022年9月宣布，擬出售及國家管網(wǎng)集團擬收購公司持有的全部聯(lián)合管道公司約3.46%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價預(yù)計約為90.70億元。新華保險表示，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有助公司優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、聚焦主營業(yè)務(wù)；同時本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓為公司一次變現(xiàn)有關(guān)投資的良機，使其得以重新分配公司資源予其他現(xiàn)有業(yè)務(wù)。

回到此次事件，也不失為新華保險的一次撤退和調(diào)整。

值得注意的是，中國金茂關(guān)于ABS的運用越顯得心應(yīng)手。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年以來中國金茂發(fā)行ABS項目的相關(guān)動作較之以往更加頻繁。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

相對具有代表性的則有，2022年4月25日，金茂以北京凱晨世貿(mào)中心為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立碳中和專項CMBS，發(fā)行規(guī)模高達87.08億元，創(chuàng)造了目前全國規(guī)模最大的碳中和CMBS產(chǎn)品紀錄。

去年6月30日，金茂發(fā)行全國首單碳中和寫字樓類REITs，以長沙金茂廣場北塔寫字樓為標的物，發(fā)行規(guī)模達12.7億元。

一方面是相關(guān)政策環(huán)境的逐漸完善和市場熱度提升，另一方面自然離不開中國金茂在融資渠道上的探索嘗試。

新華保險的退出，又是否為中國金茂留下資產(chǎn)證券化的想象空間？