國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場從增量時代走向存量時代，已成無需贅言的事實。也因此，存量改造、城市更新成為熱度不減的行業(yè)關(guān)鍵詞。

縱觀國內(nèi)主流商業(yè)運營商，近幾年一直保持較高市場活躍度的印力，成為我們在討論存量改造話題時，一定不可能避開的重要角色。

去年上半年，印力開出5.6萬方的上海漕河涇印象城。改造歷時僅252天，引入150多家品牌商戶，其中首店占比超80%，開業(yè)當(dāng)日客流高達10萬人次，單日銷售額高達650萬元，成為業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的小體量存量改造項目的范本。

而在北方市場，印力也通過與政府合作城市改造項目，進駐了天津的傳統(tǒng)核心商圈，并正在嘗試一次大規(guī)模、高難度的存量改造——天津和平印象城正在逐步呈現(xiàn)。

01.市場-有阻力更有機遇

不得不說，擺在印力北京城市公司面前的市場環(huán)境是機遇和挑戰(zhàn)并存的。

從宏觀市場環(huán)境來看，當(dāng)今國內(nèi)大環(huán)境正在催化實體商業(yè)加速變革：

長期疫情導(dǎo)致消費市場的呈現(xiàn)出疲態(tài)，加劇了同質(zhì)化業(yè)態(tài)項目的進一步「內(nèi)卷」；同時，在動態(tài)防疫政策制定、保障經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展措施的共同努力之下，消費市場也不斷在關(guān)鍵節(jié)點期爆發(fā)出可觀的活力。

將視角拉回到我們關(guān)注的天津本土市場，激烈的「新舊交替」也正在進行中：

一方面，越來越多的成熟品牌進駐。

以去年為例，天津新增供應(yīng)共有包括K11、仁恒伊勢丹、生態(tài)城愛琴海購物公園等13座商業(yè)綜合體，新增面積居「十三五」以來歷年之冠。

另一方面，天津商業(yè)格局正處于升級階段，大量傳統(tǒng)項目正面臨著提升換擋。

今年擬新開業(yè)項目中，約三成屬于商業(yè)舊改范疇。新舊交替之間，商業(yè)形態(tài)持續(xù)豐富，對商業(yè)地產(chǎn)運營商的要求也更高。

因而，行業(yè)變革壓力推動著實體商業(yè)需要尋求更多「看點」去吸引消費者。

樂觀來看，這些看似來自客觀層面的市場阻力，對于具有創(chuàng)新魄力、運營經(jīng)驗和市場敏感度的成熟運營商而言，其實更多的是機遇。

這一點，在印力商業(yè)身上體現(xiàn)得尤為明顯�；仡櫽×σ酝俚兜拇蟠笮⌒〉呐f改項目，無一不是在空間打造、品牌升級、流量激活等方面表現(xiàn)優(yōu)秀。

而作為金街商圈的西側(cè)門戶，天津和平印象城更是肩負著復(fù)興商圈、重塑天津商業(yè)地標的使命。這也使我們對天津和平印象城的亮相極為期待。

02.項目-改造難點也是改造亮點

之于印力，改造天津和平印象城是一次不小的挑戰(zhàn)，壓力主要來自兩方面：

其一，是項目的知名度和風(fēng)向標意義使改造背負著極高的期望值；其二，是項目自身的復(fù)雜條件加大了具體的改造難度。

天津百年金街和平路始建于1905年，是全國八大步行街之一，也是天津集規(guī)模、業(yè)態(tài)、品牌能級之大成的商業(yè)步行街。金街作為全國首批步行街改造提升試點，近兩年來正在經(jīng)歷全面升級。

天津和平印象城是金街首個商業(yè)設(shè)施提升項目，且位于「門戶」位置，不僅是步行街的門面擔(dān)當(dāng)，更是天津市的城市名片。

與此同時，項目位于4號線與13號線上蓋，是和平路客流樞紐點，通達全城。并且享有俯瞰海河的絕佳視角，是稀缺的城市湖景商業(yè)項目。

選擇在天津的傳統(tǒng)熱門商圈，挑戰(zhàn)城市地標級項目，印力的魄力不小，且所肩負的責(zé)任重大。

尤其是，這個項目不同于以往更常見的單一物業(yè)改造。

這一次，印力面對的是年代、格局、空間和體量都不盡相同的四棟建筑——改造難度之大可想而知。

基于此前成功的舊改經(jīng)驗，印力給出的解題思路相當(dāng)有意思：原先的「改造難點」經(jīng)過印力大刀闊斧且足夠?qū)I(yè)的「二次調(diào)整」之后，都成為了全新亮相的天津和平印象城的「項目亮點」。

首先，顛覆原有主動線，使四棟建筑渾然一體。

天津和平印象城的前身分別是原百盛、沃爾瑪、國美電器、萬達影城四棟單體，印力通過規(guī)劃一條貫穿四棟單體盒子的特色連廊形成圓形閉環(huán)，確保了分別來自不同單體的人流能夠快速高效導(dǎo)入其他樓棟，實現(xiàn)「四合一」的效果。

并通過利用項目本身的外掛坡體，以「空中花園」的概念來塑造特色連廊的環(huán)境風(fēng)格。這樣一來，在高區(qū)形成了一條兼具開放性與通達度的全新主動線，為這片區(qū)域帶來了一定的人氣和活力????

其次，又分棟定制了不同的內(nèi)容方案。

A棟（原沃爾瑪商場）：以綠色生態(tài)為主題，融入休閑景觀大臺階，并在中庭設(shè)計兒童游樂區(qū)，營造了輕松的全家庭業(yè)態(tài)空間。

B棟（原天津百盛）：定位城市未來時尚潮流客群聚集地，聚焦時尚與跨界，匯聚全業(yè)態(tài)潮流品牌。

C棟（原萬達影城）：中庭以劇院OPERA為主題，通過內(nèi)部博物館式的科技交互體驗空間打造視聽方面的人文體驗盛宴。

D棟（原國美電器）：主打年輕化、社交化、娛樂化品牌業(yè)態(tài)，打造的是年輕人的超酷社交空間。

年輕、前衛(wèi)、潮流的設(shè)計與定位，無疑使和平印象城成為今年天津商業(yè)地產(chǎn)最值得期待的城市更新項目。

第三，特色空間點綴其中。

天津和平印象城在空間利用上更加關(guān)注如何抓住年輕力，通過多個維度打造不同調(diào)性的特色空間。

戶外屋頂部分有兩處大型主題「定制」——以「星空之光」為主題的開放式花園坐落于A棟屋頂，包括主題酒吧、外擺休閑餐吧等業(yè)態(tài)，和一個近5000㎡的超大文化娛樂場所，滿足了年輕客群的主流休閑娛樂需求。

而C棟的屋頂則定位于年輕時尚的運動公園，建構(gòu)集合年輕人熱衷的生活方式業(yè)態(tài)的健身社交空間。

室內(nèi)部分也有兩處主題鮮明的空間：一個是貫穿于A棟、C棟部分區(qū)域及B棟負一層，整合集市、美食、零售等特色門店形成復(fù)合型業(yè)態(tài)的「印象集市」；另一個是融合主題餐飲、演藝劇場、特色體驗等功能，具備文旅色彩的街區(qū)「ICON天津」。

四棟樓宇遵循項目「時間齒輪」的主題，通過差異化的建筑設(shè)計和主題業(yè)態(tài)分別體現(xiàn)了「過去、當(dāng)下、未來、時尚」。環(huán)繞其中的勝利公園融合大地藝術(shù)的表現(xiàn)手法、時間螺旋的概念，形成錯落有致的場地空間，將建筑群落襯托出靈動之姿。

在主題場景的設(shè)計上，天津和平印象城與天津2021年新開業(yè)的K11 Select、仁恒伊勢丹等項目形成差異，注重顧客消費過程的愉悅性和商業(yè)空間的品質(zhì)營造，設(shè)計戶外3大人文主題公園與室內(nèi)主題場景相呼應(yīng)，以開放性「街+mall」商業(yè)模式，致力于打造消費者新興生活方式和社群活動的主場。

在業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃方面，天津和平印象城則緊扣「商業(yè)與潮流、藝術(shù)、文化、旅游融合的時尚社交中心」這一定位，為每一棟商業(yè)匹配了核心業(yè)態(tài)，將目標消費客群圈層化。

03.內(nèi)容-以稀缺性填補商圈空白 

前文提到，天津商業(yè)市場格局正處于全面換擋提升階段。且近兩年，大量商業(yè)項目入市，可見消費需求足夠大。然而，與消費需求形成明顯反差的是，天津的整體市場活力不足，尤其缺少創(chuàng)新及體驗業(yè)態(tài)。

于是，天津和平印象城針對商圈乃至城市都相對稀缺的內(nèi)容進行補位。

為觸達不同圈層消費者，項目嘗試打破傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營時段，以極具差異化的品牌配置，覆蓋全時域消費需求，為消費者帶來全時消費的新體驗，積極探索「雙面派」生活，助力天津「夜經(jīng)濟」發(fā)展。

以去年年底率先開業(yè)的主力店SPACE CLUB為例，開業(yè)僅數(shù)月，SPACE CLUB就迅速成為天津年輕人和潮人的聚集地，為津城夜生活創(chuàng)造了不菲的業(yè)績，足以佐證天津消費者對于新潮有趣的生活方式的包容和渴望。

SPACE CLUB的開門紅，也極大提振了天津和平印象城大力引進先鋒業(yè)態(tài)和首進品牌的信心。

然后，我們看到天津首家沉浸式潮玩游藝空間星際傳奇、華北首家韓國兒童主題劇場造夢盒子以及全VIP觀影廳的影院品牌至潮影城天津首店、ALPHA阿爾法KTV全國首店、潮玩匯超大型一站式綜合娛樂中心全國首店等新興的特色體驗類品牌等品牌紛紛進場。

與此同時，萬家CITY城市旗艦店、哏都青年相聲劇場、名爵XPOWER體驗店、哈尼鹿家庭娛樂中心城市旗艦店、提供多樣化生活方式的無邊界的跨業(yè)態(tài)綜合體City Light等品牌也將陸續(xù)亮相。

天津和平印象城憑借市場稀缺的消費內(nèi)容，在填補市場空白的基礎(chǔ)上，也成為全新消費時代下，煥新城市核心商圈的關(guān)鍵先生和最強動力。

亮眼的品牌組合不僅助力和平印象城正在以「潮流」、「年輕」、「娛樂」、「社交」等強標簽重塑金街商圈，也助力天津建設(shè)國際消費中心城市，提升了城市商業(yè)魅力。

04.營銷-升級全新icon 

尤其值得一提的是，項目在4月推出了全新的icon——Woo�？梢灶A(yù)見，這將是印力內(nèi)容營銷升級的又一個經(jīng)典。

Woo的靈感來自于貫穿四棟單體的環(huán)形動線「O」，從「O」到「WOO」有三個層面的詮釋——

首先，「WOO」是擬聲詞，表達「親切」、「友好」，是天津和平印象城在正式開業(yè)前向天津人民問好。

其次，兩個O組成象形的「∞ 」，又代表無限，象征著項目有著無限可能，這也是「城市更新」的核心：循環(huán)和無限。

最后，延伸來看，「OO」又代表著「正反面」，表達了項目對全時域消費、「雙面派」生活的積極探索。

目前，主力店SPACE CLUB天津旗艦店所在的D棟已經(jīng)提前亮相，整個天津和平印象城預(yù)計將在年內(nèi)全面打開。屆時，勢必會有更多不同業(yè)態(tài)的代表品牌相繼現(xiàn)身，持續(xù)不斷地去挖掘并激活天津市場的消費活力。

天津和平印象城的出現(xiàn)，不僅僅是完成了一個或多個舊項目的空間及內(nèi)容煥新，實則更實現(xiàn)了一次傳統(tǒng)商圈的有機更新——其正在用先鋒的、稀缺的內(nèi)容，呈現(xiàn)出一個兼具調(diào)性品位和潮流態(tài)度的都市生活社交中心。

印力這一次在天津完成的存量改造，無論是物理空間上的難度與亮點，還是內(nèi)容組合上的先鋒與大膽，都再次證明了，作為「舊改熟手」，印力在存量改造領(lǐng)域愈發(fā)游刃有余。

而我們也有足夠理由認為，天津和平印象城將極有可能成為又一個存量改造的典型案例。