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撰文/王雪

2月21日上午11時(shí)，杭州地鐵3號(hào)線首通段、4號(hào)線二期、10號(hào)線首通段三條線路同時(shí)開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，至此，杭州地鐵運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)到401公里，朝著516公里目標(biāo)邁進(jìn)一大步。這一消息不僅令受益的杭州市民沸騰不已，同時(shí)也預(yù)示著杭州商業(yè)發(fā)展邁向新臺(tái)階。

杭州作為新一線城市，雖然地鐵建設(shè)起步相對(duì)較晚，但隨著G20、亞運(yùn)會(huì)等國(guó)際性會(huì)議賽事的推動(dòng)，其地下軌道交通建設(shè)日益提速。

截至2022年2月，杭州地鐵運(yùn)營(yíng)線路共11條，分別為杭州地鐵1號(hào)線、杭州地鐵2號(hào)線、杭州地鐵3號(hào)線、杭州地鐵4號(hào)線、杭州地鐵5號(hào)線、杭州地鐵6號(hào)線（含杭富段）、杭州地鐵7號(hào)線、杭州地鐵8號(hào)線、杭州地鐵9號(hào)線、杭州地鐵10號(hào)線、杭州地鐵16號(hào)線，共設(shè)車站217座（換乘站不重復(fù)統(tǒng)計(jì)），換乘車站32座。運(yùn)營(yíng)里程共計(jì)約401千米（不含2條市域線）。杭州都市圈軌道交通線網(wǎng)總里程約468千米。  

根據(jù)杭州地鐵三期規(guī)劃，至2022年杭州亞運(yùn)會(huì)前，杭州將形成“10條軌道普線+1條軌道快線+2條市域線”共計(jì)13條線路，總長(zhǎng)度達(dá)516公里的城市軌道交通骨干網(wǎng)絡(luò)。

俗語(yǔ)說(shuō)“地鐵一響，黃金萬(wàn)兩”，地鐵作為人們出行必不可少的交通工具，不僅構(gòu)建著現(xiàn)代城市的交通肌理，拓展著城市發(fā)展邊界，也在編織著商業(yè)淘金者的夢(mèng)想：給沿線商業(yè)帶來(lái)了客流與商機(jī)。地鐵優(yōu)越的地理位置和自帶的人流效應(yīng)影響了越來(lái)越多的購(gòu)物中心選址，地鐵和商業(yè)的關(guān)系越來(lái)越緊密。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心據(jù)此整理了杭州地鐵當(dāng)前11條線路沿線商業(yè)體（表格見(jiàn)文末），初步測(cè)繪出杭州地鐵商業(yè)分布面貌，一起來(lái)看看哪些商業(yè)項(xiàng)目搶占了地利先機(jī)？TOD商業(yè)發(fā)展情況又如何？

01

總體分析

1/2/4三線商業(yè)最繁榮

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看到，杭州11條在營(yíng)地鐵沿線大大小小的商業(yè)體（含開(kāi)業(yè)和在建）數(shù)量總計(jì)有87個(gè)（剔除換乘站上重復(fù)統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目）。各條線路的表現(xiàn)不一，1號(hào)線作為杭州最早貫通的一條地鐵，沿線商業(yè)發(fā)展相對(duì)較早，商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量也最多，達(dá)到了21個(gè)，包括杭州大廈、嘉里中心、湖濱銀泰in77、龍湖杭州金沙天街等成熟商業(yè)，也有龍湖杭州濱康天街、港龍悠樂(lè)城、國(guó)芳購(gòu)物中心等在建商業(yè)體。

2號(hào)線和4號(hào)線作為第二、第三開(kāi)通的線路，沿線商業(yè)發(fā)展也相對(duì)繁榮，2號(hào)線沿線布局有萬(wàn)象城、銀泰百貨慶春店、銀隆百貨等，4號(hào)線則有來(lái)福士中心、砂之船（杭州）奧萊、新天地購(gòu)物中心等等。

3號(hào)線雖然剛剛才開(kāi)通首通段，但其地位“顯貴”，是杭州城市軌道系統(tǒng)的骨干線，覆蓋了杭州西部—主城中心—東北部發(fā)展主軸，沿線都是杭州主要大型人口居住區(qū)，人群數(shù)量居多，出行需求明顯，整體開(kāi)通后可以加強(qiáng)城市西部未來(lái)科技城和東部臨平副城與主城區(qū)的聯(lián)系。除了人口密度大，3號(hào)線沿線商業(yè)陣容也較為龐大，囊括了遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港、新天地購(gòu)物中心、龍湖杭州丁橋天街等項(xiàng)目。

傳統(tǒng)核心商圈地鐵換乘優(yōu)勢(shì)明顯

從當(dāng)前杭州在營(yíng)地鐵換乘站沿線商業(yè)體統(tǒng)計(jì)中可以看到，地鐵雙線及以上換乘的站點(diǎn)共有20個(gè)，其中能實(shí)現(xiàn)三線換乘的有3個(gè)，分別是西湖文化廣場(chǎng)站（1/3/19號(hào)線，19號(hào)線在建）、錢江路站（2/4/9號(hào)線，9號(hào)線在建）和綠汀路站（3/5/16號(hào)線，3號(hào)線在建）。而火車東站則是換乘之王，達(dá)到了1/4/6/19號(hào)線4線換乘（19號(hào)線在建）。

上述20個(gè)換乘站位于傳統(tǒng)核心商圈的只有3個(gè)，分別是武林廣場(chǎng)、鳳起路、西湖文化廣場(chǎng)。隨著商業(yè)項(xiàng)目遍地開(kāi)花以及地鐵線路的不斷延伸，不同板塊的地鐵商圈也在加速形成。

羅馬非一日建成，新興地鐵商圈雖然快速起勢(shì)，但沿線商業(yè)體的影響力與成熟地鐵商圈的商業(yè)能力顯然不在同一個(gè)層次。

以武林廣場(chǎng)站沿線商業(yè)勢(shì)力為例，杭州大廈（含中央商城）、銀泰百貨武林店、國(guó)大城市廣場(chǎng)組成了超級(jí)商圈——武林商圈，不僅是杭州的傳統(tǒng)核心商圈，也是坐擁百億級(jí)店王的“頂流”商圈，其中杭州大廈多年來(lái)蟬聯(lián)杭州業(yè)績(jī)最高商場(chǎng)寶座。

據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)的2021年主要百貨“店王”銷售一覽表顯示，杭州大廈2021年業(yè)績(jī)逾100億，同比增長(zhǎng)了25%。

上述表格中換乘站點(diǎn)最多的是地鐵1號(hào)線，共9個(gè)，換乘站沿線商業(yè)數(shù)量也最多，共計(jì)12個(gè)，其次是4號(hào)線，8個(gè)換乘站，沿線有8個(gè)商業(yè)體（與1號(hào)線換乘站點(diǎn)重復(fù)項(xiàng)目未剔除）。

在建商業(yè)體中，未來(lái)5年內(nèi)，杭州IFC、杭州SKP、嘉里城市之星項(xiàng)目、城北萬(wàn)象城、華潤(rùn)綠汀路TOD項(xiàng)目（含萬(wàn)象城）等是較受市場(chǎng)期待的重磅商業(yè)體。僅從地鐵優(yōu)勢(shì)來(lái)看，華潤(rùn)綠汀路TOD做到了三線換乘，杭州IFC和城北萬(wàn)象城均有雙線換乘。

三大巨頭搶灘杭州地鐵商業(yè)發(fā)展先機(jī)

地鐵客流的導(dǎo)入無(wú)疑是商業(yè)人氣的發(fā)動(dòng)機(jī)，有限的黃金地段自然引得一眾開(kāi)發(fā)商趨之若鶩。

從統(tǒng)計(jì)中可以看到，龍湖、華潤(rùn)、寶龍都在杭州地鐵沿線大力布局，其中龍湖“參與度”最高，其在杭州布局了10座天街，幾乎每一座都與地鐵連通。此前龍湖杭州第八座天街豐收湖天街規(guī)劃方案進(jìn)行了調(diào)整，標(biāo)出了地鐵預(yù)留口，消息稱這或?qū)⑹呛贾莸罔F18號(hào)線豐收湖站所在。如若屬實(shí)，龍湖杭州10座天街都將實(shí)現(xiàn)地鐵導(dǎo)流。

繼2010年開(kāi)出首個(gè)商業(yè)綜合體錢江新城萬(wàn)象城，2018年開(kāi)出蕭山萬(wàn)象匯，近年來(lái)華潤(rùn)也在杭州攻城略地，四面出擊，相繼在火車東站開(kāi)出第二座萬(wàn)象匯，于城北、城西落地萬(wàn)象城。

作為長(zhǎng)三角市場(chǎng)的組成部分，杭州也成為寶龍開(kāi)拓版圖的戰(zhàn)略重地。從地鐵沿線布局看，寶龍已相繼開(kāi)發(fā)了下沙寶龍廣場(chǎng)、濱江寶龍城、大江東寶龍城、青山湖寶龍廣場(chǎng)。其中在建的桃源寶龍廣場(chǎng)將是地鐵4號(hào)線桃源街站上蓋。

TOD商業(yè)建設(shè)如火如荼

TOD是一種以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，承載著城市交通、人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多項(xiàng)重要職能，在革新城市發(fā)展理念、重塑城市空間形態(tài)、推動(dòng)城市實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量和綠色發(fā)展具有重要意義。占據(jù)著頂級(jí)交通資源的商業(yè)，意味著托起了城市至高點(diǎn)，TOD商業(yè)大有可為。國(guó)內(nèi)諸多實(shí)力開(kāi)發(fā)商均在搶占TOD商業(yè)開(kāi)發(fā)先機(jī)。

從統(tǒng)計(jì)中可以看到，目前龍湖在杭州的商業(yè)布點(diǎn)遵循著網(wǎng)格化布局和TOD商業(yè)發(fā)展理念。無(wú)論是已經(jīng)開(kāi)業(yè)的還是正在建設(shè)中的，基本都是TOD商業(yè)體，占據(jù)著城市各個(gè)板塊的流量輸入口，成為杭州TOD商業(yè)開(kāi)發(fā)先鋒。

除了龍湖，內(nèi)陸的萬(wàn)科、華潤(rùn)，港資的新鴻基、嘉里，均有TOD力作問(wèn)世或醞釀中。如地鐵萬(wàn)科杭行薈，華潤(rùn)城北萬(wàn)象城和綠汀路TOD項(xiàng)目，新鴻基杭州IFC，嘉里城市之星項(xiàng)目等。

02

重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目展望（排名不分先后）

杭州SKP

開(kāi)發(fā)商：北京華聯(lián)集團(tuán)

所在板塊：錢江世紀(jì)城

地鐵線路和站點(diǎn)：2號(hào)線盈豐路站

總建筑面積：（商業(yè)）20萬(wàn)方

開(kāi)業(yè)時(shí)間：待定

簡(jiǎn)介：

2021年5月7日，備受矚目的錢江世紀(jì)城核心區(qū)商住地塊被北京華聯(lián)以48.3億拿下，這意味著杭州SKP項(xiàng)目最終選址敲定。2021年12月22日，杭州SKP項(xiàng)目開(kāi)工儀式在錢江世紀(jì)城舉行，該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年摘地、當(dāng)年開(kāi)工。

地塊位于市心北路與盈豐路交叉口，緊鄰地鐵2號(hào)線盈豐路站，為地鐵上蓋TOD項(xiàng)目。將建設(shè)約20萬(wàn)平方米的SKP高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)和4幢約30萬(wàn)平方米的高端寫字樓，打造集時(shí)尚購(gòu)物、商務(wù)辦公、高端酒店于一體的高品質(zhì)核心商圈，建成后將填補(bǔ)錢江世紀(jì)城及整個(gè)錢江南岸高端商業(yè)的空白，進(jìn)一步提升錢江世紀(jì)城城市功能和國(guó)際化水平，為杭州高水平建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心注入強(qiáng)勁動(dòng)力，總投資160億元。

▲杭州SKP效果圖

設(shè)計(jì)方案顯示，杭州SKP項(xiàng)目共分為兩期，其中二期商業(yè)部分用地面積超過(guò)6.5萬(wàn)平方米，總建筑面積67.7萬(wàn)平方米，由多幢高度超過(guò)200米的摩天樓，以及高45米的商業(yè)綜合體組成，其中最高的兩幢樓高度達(dá)230米。

杭州SKP 項(xiàng)目總用地面積約9.3萬(wàn)平方米，總建筑面積約79.6萬(wàn)平方米——地上建筑面積約52.7萬(wàn)平方米，地下建筑面積約26.9萬(wàn)平方米。

北京華聯(lián)集團(tuán)董事局主席吉小安公開(kāi)表示：將高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)杭州SKP項(xiàng)目，打造成為北京SKP的“迭代升級(jí)版”。眾所周知，北京SKP是全國(guó)頂級(jí)百貨商場(chǎng)，連續(xù)多年蟬聯(lián)全國(guó)最賺錢的百貨店王寶座。2021年，北京SKP銷售額斬獲近240億，同比增長(zhǎng)35.59%。

杭州IFC

開(kāi)發(fā)商：新鴻基

所在板塊：江河匯流域

地鐵線路和站點(diǎn)：6/9號(hào)線三堡站，9號(hào)線江河匯站（在建）

總建筑面積：82.2萬(wàn)方

開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)于2024年起分期落成

簡(jiǎn)介：

2月10日，新鴻基地產(chǎn)官方宣布，其位于杭州錢江新城中央商務(wù)區(qū)江河匯的項(xiàng)目，被正式命名為“杭州國(guó)際金融中心（杭州IFC）”。 這是新鴻基地產(chǎn)繼1998年于香港首創(chuàng)IFC品牌、并先后布局上海及南京后，全球第四座IFC，將為杭州城市建設(shè)開(kāi)啟高品質(zhì)大型商業(yè)綜合體全新篇章。

項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)為300億元人民幣，規(guī)劃總建筑面積約82.2萬(wàn)㎡，將由辦公樓、商場(chǎng)、高端住宅及五星級(jí)酒店等多元業(yè)態(tài)共同構(gòu)成，以獨(dú)具匠心的綜合業(yè)態(tài)空間構(gòu)建，協(xié)同整合杭州于經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、文化、社會(huì)四個(gè)領(lǐng)域的卓著優(yōu)勢(shì)，無(wú)縫貫通車流、人流和信息流，打造滿足多層面復(fù)合型城市需求的第五領(lǐng)域。

▲杭州IFC效果圖

按照規(guī)劃，匯西地塊為商業(yè)屬性，南面將打造1座約14萬(wàn)方的街區(qū)式購(gòu)物中心，北面則通過(guò)商業(yè)和下沉式廣場(chǎng)與地鐵9號(hào)（在建）、15號(hào)線（規(guī)劃）交匯，為地鐵江河匯站上蓋，上方是1棟25F高層辦公樓和1棟29F高層服務(wù)式公寓及酒店。

而匯東地塊從屬性上分析則更為復(fù)雜，涵蓋了住宅、商場(chǎng)、寫字樓、酒店等多元業(yè)態(tài)。其運(yùn)用“垂直思維”，將寫字樓、酒店、住宅等“打包”，整體打造成了“購(gòu)物中心上蓋”。匯東與匯西，則由跨運(yùn)河景觀步行橋相串聯(lián)。此外，匯中區(qū)域還將打造世界級(jí)摩天輪和主題公園等。

這座空前的“無(wú)縫城市”將集聚高品質(zhì)商業(yè)、辦公、居住和大型公眾休閑空間，以地標(biāo)景致為杭州重塑全新城市名片。多維立體空間、多元精彩業(yè)態(tài)、城市與濱水體驗(yàn)，將在此形成一座不落幕的“24小時(shí)生活劇場(chǎng)”。

城北萬(wàn)象城

開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)集團(tuán)

所在板塊：北部新城

地鐵線路和站點(diǎn)：4/10號(hào)線杭行路站

總建筑面積：80萬(wàn)方

開(kāi)業(yè)時(shí)間：擬2024.01

簡(jiǎn)介：

作為華潤(rùn)置地在杭州的第二座萬(wàn)象城TOD綜合體項(xiàng)目，北部新城的城北萬(wàn)象城（推廣名）備受杭州商業(yè)圈和廣大市民關(guān)注，這一項(xiàng)目被視為將重新定義城北商業(yè)格局，革新城北人居的期待之作。

城北萬(wàn)象城是地鐵杭行路站上蓋，4、10號(hào)線雙地鐵線覆蓋�？偨ㄖ娣e約80萬(wàn)平方米（地下約28萬(wàn)平方米），含括了285米的超高層辦公塔樓、購(gòu)物中心，是未來(lái)城北的地標(biāo)性建筑，據(jù)悉，去年10月20日，杭州城北萬(wàn)象城項(xiàng)目就已沖破百米天際線。

▲杭州城北萬(wàn)象城

該項(xiàng)目是華潤(rùn)置地華東地區(qū)在建商業(yè)項(xiàng)目中面積最大的集中式購(gòu)物中心，總投資92億元，是集“品、顏、趣”為一體的超大體量綜合體，包括大型集中式購(gòu)物中心和285米高的甲級(jí)寫字樓地標(biāo)性建筑，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于2023年底竣工，力爭(zhēng)2024年1月開(kāi)業(yè)。

嘉里城市之星項(xiàng)目

開(kāi)發(fā)商：嘉里建設(shè)

所在板塊：文暉板塊

地鐵路線和站點(diǎn)：5號(hào)線杭氧站

總建筑面積：約46萬(wàn)方

開(kāi)業(yè)時(shí)間：待定

簡(jiǎn)介：

2019年5月17日，杭氧杭鍋五地塊集體打包正式開(kāi)拍。這一地塊由5個(gè)地塊組成，是“武林之星”博覽中心——也就是之前被杭州市民稱為“城市之星”項(xiàng)目的重要組成部分。

“武林之星”的規(guī)劃起步至今已經(jīng)多年：杭氧和杭鍋老廠房是杭州保護(hù)面積最大、品質(zhì)最高的工業(yè)遺存集群，2009年，杭州市委市政府就已經(jīng)決定要依托這一工業(yè)遺存打造國(guó)際城市展覽中心及國(guó)際文化旅游綜合體。

▲嘉里文暉項(xiàng)目效果圖

出讓的地塊是原下城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)罕見(jiàn)的大面積地塊，基本除了“武林之星”工業(yè)遺存部分外，囊括了余下的商住、住宅和商業(yè)商務(wù)用地，掛牌以來(lái)即成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)，多家開(kāi)發(fā)商向其拋出了橄欖枝，其中不乏一些港資企業(yè)。經(jīng)過(guò)3個(gè)小時(shí)126輪競(jìng)價(jià)，嘉里以68億拿下。

據(jù)相關(guān)人士透露，此次嘉里的“城市之星”綜合體項(xiàng)目，定位不會(huì)低于上海的浦東嘉里城。

從嘉里文暉項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖來(lái)看，嘉里預(yù)計(jì)將其打造為城市中“回歸自然”式的休閑商業(yè)中心，有茶園梯田似的退臺(tái)設(shè)計(jì)和溪流水景入街區(qū)的創(chuàng)意，有望成為未來(lái)杭州又一座“網(wǎng)紅打卡點(diǎn)”。這是嘉里繼延安路嘉里中心項(xiàng)目后，在杭州的第二個(gè)綜合體，同樣備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

附杭州11條在營(yíng)地鐵線路沿線商業(yè)體盤點(diǎn)：