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撰文/陳寧輝

站在時代更迭、城市更新的浪潮之下，商業(yè)年年在變，并無時不刻不在考驗我們的“隨機應變”。

去年因疫情影響，不少購物中心紛紛推遲開業(yè)，引發(fā)2021年的積累爆發(fā)。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2021年前三季度全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量為273個(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬方)，同比去年上漲65%。預計在2021年全年的新增開業(yè)數(shù)量將迫近500家。

結束2021年的“緊張”與“興奮”，2022年全國新商業(yè)項目供應情況如何？各個企業(yè)將如何展開實力競爭，搶占市場份額？有哪些頭部商業(yè)項目值得關注和期待？行業(yè)將呈現(xiàn)哪些新的發(fā)展趨勢？

基于此，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區(qū)域（不含港澳臺）2022年擬開業(yè)的商業(yè)項目，以供行業(yè)參考。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2022年全國擬開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量973個（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方）。新增商業(yè)建筑面積8566.21萬方，平均單體建筑面積8.8萬方。（總表見文末）

其他如貴陽老佛爺百貨、成都新津旭輝里、成都天投國際商務中心二期、長春北湖魔都活力城、榮耀·拉薩印等面積不明的未在此次統(tǒng)計中，但上述項目均預計2022年開業(yè)。

企業(yè)貢獻TOP10

頭部企業(yè)開發(fā)或運營的項目向來備受關注，往往一年中的“爆款”就是從這些項目中誕生。因此，每年盤點時，關于一些重點項目的解讀更為重要。2022年的擬開業(yè)名單中，北京華聯(lián)的成都SKP、老佛爺百貨在貴州打造的西南首店、由新鴻基、九龍倉、恒基兆業(yè)共同打造的成都環(huán)貿(mào)ICD、華潤萬象生活的南京萬象天地和上海蘇河灣萬象天地、中信泰富的上海蟠龍?zhí)斓?/strong>等項目就備受期待。

而諸如華潤萬象生活、大悅城控股、萬達集團、新城控股、寶龍商業(yè)、龍湖集團、愛琴海集團、招商蛇口、中海地產(chǎn)、銀泰商業(yè)、世茂集團、萬科集團、印力集團、保利地產(chǎn)、蘇寧置業(yè)、中駿商管、旭輝集團、步步高置業(yè)、恒太商業(yè)等全國性、知名的開發(fā)性企業(yè)均有項目開業(yè)。

其中，開業(yè)數(shù)量在前十的企業(yè)分別是萬達集團、新城控股、寶龍商業(yè)、愛琴海集團、龍湖集團、恒太商業(yè)、華潤萬象生活、萬科集團、大悅城控股、中駿商管。規(guī)模化發(fā)展雖然與企業(yè)當下的整體戰(zhàn)略有關，但一定程度上也反映了企業(yè)的開發(fā)能力和運營實力，因此對市場投資價值的導向也有一定引導作用。

TOP10中，萬達在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營中的實力毋庸置疑，近些年來一直都領跑企業(yè)榜，也是目前國內(nèi)購物中心開業(yè)數(shù)量最多的企業(yè)，2022年計劃開業(yè)項目也達到了39個，與其每年40個左右開業(yè)量的節(jié)奏基本保持一致。

與萬達相似的還有新城控股，近年來一直是保持著高速發(fā)展的態(tài)勢，其打造的吾悅廣場產(chǎn)品也是下沉市場最具代表性的商業(yè)。

寶龍商業(yè)在“1+1+N”的戰(zhàn)略理念下高速發(fā)展，尤其是在新帥陳德力帶領下，穩(wěn)健與高速并舉，在拋開寶龍星匯運營的項目之余，仍然以19個擬開業(yè)量穩(wěn)居前三。且最高端的寶龍一城繼廈門項目后，2022年全國第二座寶龍一城將在寧波開業(yè)，值得期待。

值得一提的是中駿商管，這個首次進入榜單的企業(yè)今年以來的“高調(diào)”令人刮目相看。在剛剛過去的12月一口氣開出了張家港、平頂山、泰州三個世界城項目，而2022年的開業(yè)數(shù)量將擴大至7個。據(jù)報道，截至目前，中駿商管旗下中駿世界城已布局全國33個城市，在建及開業(yè)項目39個。

榜單中還反映了兩個現(xiàn)象：

1、輕資產(chǎn)賽道漸熱。典型如萬達、寶龍和恒太商業(yè)，尤其是萬達和恒太商業(yè)的輕資產(chǎn)物業(yè)比重較高。大悅城控股在2021年同樣加碼了輕資產(chǎn)業(yè)務。

2、商管獨立上市趨熱。榜單中，寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、中駿商管均已獨立上市。

城市TOP20

從七大區(qū)域的分布情況上看，華東遙遙領先，391個擬開業(yè)量占比約40%，這一數(shù)據(jù)比位列二三位的華中和華南的總和還多，華中和華南分別擬開145個和134個。華北的擬開業(yè)量也超過了三位數(shù)至113個，其他西南、西北和東北分別擬開81個、81個和28個。

從城市上看，以擬開業(yè)量≥11個的基準線統(tǒng)計的城市分布TOP20榜中，擬開業(yè)量最多的為北京至31個，這一改以往上海領跑的格局，實屬難得；且上海2022年僅以24個擬開業(yè)量位居第四。2-3位分別是26個的重慶、25個的廣州。

北上廣州四大一線城市均在榜，且為前八的排位；前二十中主要以一線、強省會城市和經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市為主。安徽阜陽是唯一一個入榜的三線城市，像新城控股、保利、愛琴海集團等知名企業(yè)都有進駐。

商業(yè)體量以5-10萬方為主

體量上看，2022年擬開商業(yè)項目的體量發(fā)展與行業(yè)整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規(guī)模，同時在一些經(jīng)濟發(fā)達、商業(yè)起步早和成熟的城市，城市市級商業(yè)發(fā)展相對完善，開始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購物中心發(fā)展。

結果顯示，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，具體占比約38％；規(guī)模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約26％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約23％；15萬方以上（含15萬方）占比約13％。

超20萬方的巨型購物中心寧波寶龍一城、紹興蘇寧廣場、張家港金茂覽秀城、常州弘陽1936、SM揚州城市廣場、銅陵萬象購物公園、阜南愛琴海購物公園、青島萊西萬達廣場、棗莊雙子星恒太城、深圳K11、長沙步步高·星城天地、北京東壩萬達廣場、成都天府和悅廣場二期等超60個項目。

延期成常態(tài)

從2022年這擬開業(yè)數(shù)量名單中可以看出，有很多項目“似曾相識”，它們甚至在過去幾年的擬開業(yè)統(tǒng)計名單中出現(xiàn)，雖然不是自我所愿，卻也只能無奈延期。尤其是這兩年來受疫情影響，一些項目工期受影響，只能被迫延期。

實際上，像萬達、新城、寶龍、龍湖這些商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗比較豐富的企業(yè)往往按照既定節(jié)奏開業(yè)的企業(yè)外，大多項目受不可控因素影響開業(yè)時間調(diào)整的空間相對比較大。

根據(jù)國家商務部委托中國連鎖經(jīng)營協(xié)會編制的《中國購物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，近年來，因存在階段性供應過剩的風險，平均每年有近50％的購物中心會延期開業(yè)。

以江蘇為例，從我們近幾年統(tǒng)計的結果發(fā)現(xiàn)，2018年江蘇擬開業(yè)近百個，實際開業(yè)38個，開業(yè)率接近40%；2019年江蘇擬開業(yè)163，實際開業(yè)66個，開業(yè)率40%左右；2020年江蘇擬開業(yè)98個，實際開出55個，開業(yè)率56%左右�？梢园l(fā)現(xiàn)，近一半的項目沒能按計劃開出，因此雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)中擬開業(yè)數(shù)量高達973個，但最終能開出一半以上已實屬難得。

在這份擬開業(yè)名單中，諸如MOHO上海、上海海夢一方、杭州C+西嘉廣場、溫州萬鴻廣場、溫州樂清江南里、合肥鳳凰文化廣場、南昌洪大·長薪Mall、贛州I Mall夢廣場購物中心、成都藍潤摩里中心、重慶融匯半島購物中心、貴陽花果園海豚廣場、昆明邦盛廣場、如成都招商大魔方、成都樂天廣場、重慶巴南大融城等項目都是上年延期下來的項目。

可見，按照往年情況看，實際開業(yè)量還會低于擬開業(yè)量，且受疫情影響，企業(yè)復工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實際入市情況還有待后期觀察。

附：2022年全國計劃新開商業(yè)項目統(tǒng)計表