來源/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/拾一

編者按：站在時(shí)代更迭、城市更新的浪潮之下，商業(yè)年年在變，并無時(shí)無刻不在考驗(yàn)我們的“隨機(jī)應(yīng)變”。

去年因疫情影響，不少購物中心紛紛推遲開業(yè)，引發(fā)2021年的積累爆發(fā)。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為273個(gè)(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬方)，同比去年上漲65%。預(yù)計(jì)在2021年全年的新增開業(yè)數(shù)量將迫近500家。

結(jié)束2021年的“緊張”與“興奮”，2022年全國新商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況如何？各個(gè)企業(yè)將如何展開實(shí)力競爭，搶占市場份額？有哪些頭部商業(yè)項(xiàng)目值得關(guān)注和期待？行業(yè)將呈現(xiàn)哪些新的發(fā)展趨勢？

基于此，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心盤點(diǎn)了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區(qū)域（不含港澳臺）2022年擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，以供行業(yè)參考。

本期關(guān)注東北地區(qū)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，遼寧、吉林、黑龍江、內(nèi)蒙古東部（呼倫貝爾市、通遼市、赤峰市、興安盟、錫林郭勒盟）四省市計(jì)劃2022年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)28個(gè)（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方，且不含未披露或開業(yè)時(shí)間不詳?shù)捻?xiàng)目），新增商業(yè)建筑面積超223.6萬方，平均單體建筑面積超過8萬方（哈東萬達(dá)廣場與哈爾濱孔雀時(shí)代廣場為存量改造，不計(jì)入新增商業(yè)面積）。

沈陽數(shù)量、體量均領(lǐng)跑，省會城市成為商業(yè)熱土

從開業(yè)數(shù)量上看，東北地區(qū)2022年擬開業(yè)項(xiàng)目最多的省份是遼寧省，擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目為13家；吉林省緊隨其后，擬開10個(gè)購物中心；黑龍江省則擬開5個(gè)購物中心，位列第三；內(nèi)蒙古東部擬開購物中心最少，僅有1家。

從城市分布來看，省會城市依然是商業(yè)熱土，遠(yuǎn)超省內(nèi)其他城市。而三大省會城市中，沈陽在開業(yè)數(shù)量位居榜首，擬開業(yè)購物中心達(dá)10家；長春擬開業(yè)購物中心7個(gè)；哈爾濱擬開業(yè)購物中心4個(gè)。除了三大省會城市，大連擬開業(yè)購物中心3個(gè)；通化擬開業(yè)購物中心2個(gè)；大慶、白山、興安盟擬開業(yè)購物中心各1家。

從新增商業(yè)項(xiàng)目體量上看，依然是沈陽領(lǐng)跑，新增商業(yè)建筑面積超85.8萬方；排名第二的為長春，將新增65萬方；然而第三名并非開業(yè)數(shù)量排第三的哈爾濱，而是將新增22.7萬方的大連；哈爾濱以新增21萬方位列第四。大連實(shí)現(xiàn)“翻盤”的原因在于，哈爾濱4家擬開業(yè)購物中心里2家大體量的購物中心均為存量改造（哈東萬達(dá)和孔雀時(shí)代）。除此之外，其余城市新增體量均為超過20萬方。

2022年，西北地區(qū)擬開業(yè)的28個(gè)購物中心中，規(guī)模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）的有9個(gè)，占比32%；規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）的有7個(gè)，具體占比約25％； 10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）的有7個(gè)，占比約25％；15萬方以上（含15萬方）的有5個(gè)，占比約18％。

對比聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心去年年末所統(tǒng)計(jì)的“2021年東北地區(qū)擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目”數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，2022年東北擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量明顯有所下降。但值得注意的是，2021年東北地區(qū)實(shí)際開出的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)則遠(yuǎn)低于原計(jì)劃，這其中，一部分因未及時(shí)完工或招商不利不得不延緩開業(yè)；還有很大一部分則成為了開業(yè)時(shí)間“明年復(fù)明年”的爛尾項(xiàng)目。

一線商業(yè)品牌已在“在路上”，東北商業(yè)進(jìn)入“大牌時(shí)代”？

一直以來，提到東北地區(qū)，就避不開“投資不過山海關(guān)”的評價(jià)。從數(shù)據(jù)來看也印證了東北地區(qū)商業(yè)的“冷清”，從2022年擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目上來看，橫向?qū)Ρ龋谌珖叽髤^(qū)域中，東北地區(qū)新開項(xiàng)目數(shù)量是最少的，而這種情況已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年。

可以發(fā)現(xiàn)，在東北地區(qū)多數(shù)城市中，本土開發(fā)商延續(xù)著強(qiáng)勢表現(xiàn)，以吉林省為例，9個(gè)2022年擬開購物中心，半數(shù)以上商業(yè)項(xiàng)目是由本土企業(yè)開發(fā)，以吉林大眾置業(yè)集團(tuán)為例，除了二道活力城，其開發(fā)的北湖魔都活力城、摩天活力城二期、星光活力匯等項(xiàng)目都處于在建狀態(tài)，有望在未來2、3年內(nèi)建成開業(yè)。

雖然在建項(xiàng)目不少，但本地開發(fā)商們的日子過的也并不舒坦。作為吉林省會城市但長春就在在近兩年接二連三的遭遇商場停業(yè)潮，前有重慶路活力匯因經(jīng)營不善閉店停業(yè)，后有中東七彩城沒有熬過疫情沖擊……

事實(shí)上，這也是東北地區(qū)商業(yè)的縮影。而相比于長春等省會城市，在牡丹江、鞍山、丹東、盤錦、通化、四平等城市，更多的大型商業(yè)項(xiàng)目往往以“爛尾”告終，或建成數(shù)年始終無法開業(yè)，或直接在建設(shè)階段“卡殼”。比如號稱具有國際水準(zhǔn)的鞍山莊士中心城，建成已有近5年時(shí)間，至今仍未開業(yè)。類似的項(xiàng)目不勝枚舉。

不過，東北經(jīng)濟(jì)一直以來都是機(jī)遇與困境并存。近年來，面對著日益飽和的一線城市高端市場，一線商業(yè)品牌們開始尋求開拓新一線城市和潛力二線城市。而東北地區(qū)的三大省會城市也因此迎來了從南邊吹來“暖風(fēng)”，這些向下的進(jìn)擊的高端商業(yè)品牌，一方面推動(dòng)著二線城市高端商場進(jìn)化，另一方面，也在改變著所進(jìn)城市的商業(yè)格局。

可以發(fā)現(xiàn)，沈陽2022年擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，不乏華潤、龍湖等商業(yè)巨頭的身影。同樣，長春也吸引了這些外來企業(yè)，據(jù)了解，龍湖天街已簽約落位凈月區(qū)，中糧大悅春城也有望落位寬城區(qū)，而老牌商業(yè)企業(yè)太古集團(tuán)也被傳出和凈月區(qū)合作。

相比于本地企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目，這些高端商業(yè)往往擁有更加優(yōu)秀招商運(yùn)營能力�；蛟S在未來幾年里，隨著這些高端商業(yè)項(xiàng)目的落成，將會為東北地區(qū)引進(jìn)更多的高端品牌、首店品牌。

整體來看，外來開發(fā)商的到來，無疑將進(jìn)一步促使東北商業(yè)加快進(jìn)化腳步，改變老牌本土商業(yè)大多固守陳規(guī)的現(xiàn)狀。但是，值得注意的是“外來和尚”能否“念好經(jīng)”仍是未知數(shù)，比如將在明年開業(yè)的哈爾濱孔雀時(shí)代廣場，就是由原來的哈西吾悅廣場，從哈西吾悅廣場正式到本土企業(yè)黑龍江君貴從吾悅接盤，不過短短數(shù)月。

在寒冷的東北商業(yè)“土地”上開出花并非易事。華潤系、龍湖系、中糧系等一線品牌的項(xiàng)目能否成功，不止需要品牌力，對于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的解讀與優(yōu)秀的運(yùn)營力同樣很重要。

來勢洶洶的外來商業(yè)品牌與升級求變的本土地產(chǎn)企業(yè)，未來5年，東北商業(yè)是否會發(fā)生翻天覆地的變化？讓我們拭目以待。

附2022年東北區(qū)域擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：