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撰文/拾一

編者按：站在時(shí)代更迭、城市更新的浪潮之下，商業(yè)年年在變，并無(wú)時(shí)無(wú)刻不在考驗(yàn)我們的“隨機(jī)應(yīng)變”。

去年因疫情影響，不少購(gòu)物中心紛紛推遲開(kāi)業(yè)，引發(fā)2021年的積累爆發(fā)。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為273個(gè)(不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比去年上漲65%。預(yù)計(jì)在2021年全年的新增開(kāi)業(yè)數(shù)量將迫近500家。

結(jié)束2021年的“緊張”與“興奮”，2022年全國(guó)新商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況如何？各個(gè)企業(yè)將如何展開(kāi)實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)份額？有哪些頭部商業(yè)項(xiàng)目值得關(guān)注和期待？行業(yè)將呈現(xiàn)哪些新的發(fā)展趨勢(shì)？

基于此，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心盤(pán)點(diǎn)了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國(guó)七大區(qū)域（不含港澳臺(tái)）2022年擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，以供行業(yè)參考。

本期關(guān)注東北地區(qū)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，遼寧、吉林、黑龍江、內(nèi)蒙古東部（呼倫貝爾市、通遼市、赤峰市、興安盟、錫林郭勒盟）四省市計(jì)劃2022年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)28個(gè)（不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方，且不含未披露或開(kāi)業(yè)時(shí)間不詳?shù)捻?xiàng)目），新增商業(yè)建筑面積超223.6萬(wàn)方，平均單體建筑面積超過(guò)8萬(wàn)方（哈東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與哈爾濱孔雀時(shí)代廣場(chǎng)為存量改造，不計(jì)入新增商業(yè)面積）。

沈陽(yáng)數(shù)量、體量均領(lǐng)跑，省會(huì)城市成為商業(yè)熱土

從開(kāi)業(yè)數(shù)量上看，東北地區(qū)2022年擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目最多的省份是遼寧省，擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目為13家；吉林省緊隨其后，擬開(kāi)10個(gè)購(gòu)物中心；黑龍江省則擬開(kāi)5個(gè)購(gòu)物中心，位列第三；內(nèi)蒙古東部擬開(kāi)購(gòu)物中心最少，僅有1家。

從城市分布來(lái)看，省會(huì)城市依然是商業(yè)熱土，遠(yuǎn)超省內(nèi)其他城市。而三大省會(huì)城市中，沈陽(yáng)在開(kāi)業(yè)數(shù)量位居榜首，擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心達(dá)10家；長(zhǎng)春擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心7個(gè)；哈爾濱擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心4個(gè)。除了三大省會(huì)城市，大連擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心3個(gè)；通化擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心2個(gè)；大慶、白山、興安盟擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心各1家。

從新增商業(yè)項(xiàng)目體量上看，依然是沈陽(yáng)領(lǐng)跑，新增商業(yè)建筑面積超85.8萬(wàn)方；排名第二的為長(zhǎng)春，將新增65萬(wàn)方；然而第三名并非開(kāi)業(yè)數(shù)量排第三的哈爾濱，而是將新增22.7萬(wàn)方的大連；哈爾濱以新增21萬(wàn)方位列第四。大連實(shí)現(xiàn)“翻盤(pán)”的原因在于，哈爾濱4家擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心里2家大體量的購(gòu)物中心均為存量改造（哈東萬(wàn)達(dá)和孔雀時(shí)代）。除此之外，其余城市新增體量均為超過(guò)20萬(wàn)方。

2022年，西北地區(qū)擬開(kāi)業(yè)的28個(gè)購(gòu)物中心中，規(guī)模在2至5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）的有9個(gè)，占比32%；規(guī)模在5至10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）的有7個(gè)，具體占比約25％； 10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）的有7個(gè)，占比約25％；15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）的有5個(gè)，占比約18％。

對(duì)比聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心去年年末所統(tǒng)計(jì)的“2021年?yáng)|北地區(qū)擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目”數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，2022年?yáng)|北擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量明顯有所下降。但值得注意的是，2021年?yáng)|北地區(qū)實(shí)際開(kāi)出的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)則遠(yuǎn)低于原計(jì)劃，這其中，一部分因未及時(shí)完工或招商不利不得不延緩開(kāi)業(yè)；還有很大一部分則成為了開(kāi)業(yè)時(shí)間“明年復(fù)明年”的爛尾項(xiàng)目。

一線商業(yè)品牌已在“在路上”，東北商業(yè)進(jìn)入“大牌時(shí)代”？

一直以來(lái)，提到東北地區(qū)，就避不開(kāi)“投資不過(guò)山海關(guān)”的評(píng)價(jià)。從數(shù)據(jù)來(lái)看也印證了東北地區(qū)商業(yè)的“冷清”，從2022年擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目上來(lái)看，橫向?qū)Ρ龋谌珖?guó)七大區(qū)域中，東北地區(qū)新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量是最少的，而這種情況已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年。

可以發(fā)現(xiàn)，在東北地區(qū)多數(shù)城市中，本土開(kāi)發(fā)商延續(xù)著強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，以吉林省為例，9個(gè)2022年擬開(kāi)購(gòu)物中心，半數(shù)以上商業(yè)項(xiàng)目是由本土企業(yè)開(kāi)發(fā)，以吉林大眾置業(yè)集團(tuán)為例，除了二道活力城，其開(kāi)發(fā)的北湖魔都活力城、摩天活力城二期、星光活力匯等項(xiàng)目都處于在建狀態(tài)，有望在未來(lái)2、3年內(nèi)建成開(kāi)業(yè)。

雖然在建項(xiàng)目不少，但本地開(kāi)發(fā)商們的日子過(guò)的也并不舒坦。作為吉林省會(huì)城市但長(zhǎng)春就在在近兩年接二連三的遭遇商場(chǎng)停業(yè)潮，前有重慶路活力匯因經(jīng)營(yíng)不善閉店停業(yè)，后有中東七彩城沒(méi)有熬過(guò)疫情沖擊……

事實(shí)上，這也是東北地區(qū)商業(yè)的縮影。而相比于長(zhǎng)春等省會(huì)城市，在牡丹江、鞍山、丹東、盤(pán)錦、通化、四平等城市，更多的大型商業(yè)項(xiàng)目往往以“爛尾”告終，或建成數(shù)年始終無(wú)法開(kāi)業(yè)，或直接在建設(shè)階段“卡殼”。比如號(hào)稱(chēng)具有國(guó)際水準(zhǔn)的鞍山莊士中心城，建成已有近5年時(shí)間，至今仍未開(kāi)業(yè)。類(lèi)似的項(xiàng)目不勝枚舉。

不過(guò)，東北經(jīng)濟(jì)一直以來(lái)都是機(jī)遇與困境并存。近年來(lái)，面對(duì)著日益飽和的一線城市高端市場(chǎng)，一線商業(yè)品牌們開(kāi)始尋求開(kāi)拓新一線城市和潛力二線城市。而東北地區(qū)的三大省會(huì)城市也因此迎來(lái)了從南邊吹來(lái)“暖風(fēng)”，這些向下的進(jìn)擊的高端商業(yè)品牌，一方面推動(dòng)著二線城市高端商場(chǎng)進(jìn)化，另一方面，也在改變著所進(jìn)城市的商業(yè)格局。

可以發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)2022年擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，不乏華潤(rùn)、龍湖等商業(yè)巨頭的身影。同樣，長(zhǎng)春也吸引了這些外來(lái)企業(yè)，據(jù)了解，龍湖天街已簽約落位凈月區(qū)，中糧大悅春城也有望落位寬城區(qū)，而老牌商業(yè)企業(yè)太古集團(tuán)也被傳出和凈月區(qū)合作。

相比于本地企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這些高端商業(yè)往往擁有更加優(yōu)秀招商運(yùn)營(yíng)能力�；蛟S在未來(lái)幾年里，隨著這些高端商業(yè)項(xiàng)目的落成，將會(huì)為東北地區(qū)引進(jìn)更多的高端品牌、首店品牌。

整體來(lái)看，外來(lái)開(kāi)發(fā)商的到來(lái)，無(wú)疑將進(jìn)一步促使東北商業(yè)加快進(jìn)化腳步，改變老牌本土商業(yè)大多固守陳規(guī)的現(xiàn)狀。但是，值得注意的是“外來(lái)和尚”能否“念好經(jīng)”仍是未知數(shù)，比如將在明年開(kāi)業(yè)的哈爾濱孔雀時(shí)代廣場(chǎng)，就是由原來(lái)的哈西吾悅廣場(chǎng)，從哈西吾悅廣場(chǎng)正式到本土企業(yè)黑龍江君貴從吾悅接盤(pán)，不過(guò)短短數(shù)月。

在寒冷的東北商業(yè)“土地”上開(kāi)出花并非易事。華潤(rùn)系、龍湖系、中糧系等一線品牌的項(xiàng)目能否成功，不止需要品牌力，對(duì)于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的解讀與優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)力同樣很重要。

來(lái)勢(shì)洶洶的外來(lái)商業(yè)品牌與升級(jí)求變的本土地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)5年，東北商業(yè)是否會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化？讓我們拭目以待。

附2022年?yáng)|北區(qū)域擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：