出品/聯(lián)商專欄

撰文/王瑋博士

日前看到群里轉(zhuǎn)發(fā)的一篇關(guān)于“輕資產(chǎn)”的文章（點(diǎn)擊可直接閱讀：輕重模式之辯：冒風(fēng)險(xiǎn)吃有限的肉還是憑實(shí)力喝多家的湯？）。關(guān)于輕資產(chǎn)，本文在此不做評(píng)論。不過(guò)看到這家頭部證券公司對(duì)2025年國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的租金收入可以高達(dá)1.6萬(wàn)億元的預(yù)測(cè)確實(shí)嚇了一跳。

我仔細(xì)看了一下他們的推算邏輯是到2025年社零總額可以達(dá)到73萬(wàn)億元，購(gòu)物中心占社零總額的比例為15%，租金與購(gòu)物中心銷售額的租售比也是15%，所以的得出了這個(gè)1.6萬(wàn)億元的數(shù)字。但是該證券公司的計(jì)算忽略了4點(diǎn)：

01

忽略2019年的基準(zhǔn)

既然以2019年為起點(diǎn)，但卻完全忽略了2019年國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的銷售額的基數(shù)僅為 3.5 萬(wàn)億元，占社零總額的比例僅約為8.5%；

02

無(wú)視2020年疫情的影響

2020年面對(duì)疫情沖擊，雖然社零總額依然保持了適度的增長(zhǎng)，但購(gòu)物中心受到的沖擊影響首當(dāng)其沖，致使銷售額下降40%以上到2萬(wàn)億元左右，占當(dāng)年社零總額的比例僅為5%。

03

忽略2021年到目前為止的市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)

2021年至今雖然相對(duì)2019年已經(jīng)恢復(fù)了80～90%的情況，但到年底達(dá)不到2019年的水準(zhǔn)已成定局。

04

用頭部市場(chǎng)和頭部企業(yè)的數(shù)據(jù)推算全國(guó)

用國(guó)內(nèi)的頭部的上海市場(chǎng)和頭部企業(yè)華潤(rùn)和龍湖等的15%的滲透率和租售比推斷全國(guó)市場(chǎng)實(shí)在太過(guò)樂(lè)觀。比通常線性思維的銷售額與規(guī)模成正比的推算還要過(guò)分。

所以，綜合上面的4點(diǎn)判斷，即使沿襲該文作者的思路，以2020年2.8萬(wàn)億元的基數(shù)（按90的恢復(fù)程度）和6%的年增長(zhǎng)，到2025年國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的總銷售額僅為3.8萬(wàn)億元，租金收入0.38萬(wàn)億元（必須按10%的租售比）。所以這個(gè)頭部證券公司的分析比實(shí)際已經(jīng)是很樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)測(cè)更是放大了4.2倍。（計(jì)算為3.8=2.8x(1+6%)^5)

該文章的數(shù)據(jù)得到了一些專業(yè)平臺(tái)和咨詢公司的轉(zhuǎn)摘和引用，但筆者覺(jué)得有必要給以最基本的專業(yè)澄清。也是給所有“輕資產(chǎn)”和“重資產(chǎn)”的經(jīng)理人和投資人提個(gè)醒。