聯(lián)商網(wǎng)消息：5月28日，備受關(guān)注的杭州百井坊商業(yè)地塊終于出讓。地塊價(jià)值的稀缺性同時(shí)吸引了包括恒隆、九龍倉、華潤(rùn)、新鴻基、銀泰、城投（阿里）等在內(nèi)的開發(fā)商激烈爭(zhēng)奪，出讓過程堪稱驚心動(dòng)魄，經(jīng)過336輪競(jìng)拍，最終恒隆地產(chǎn)以107億擊敗各路對(duì)手，將寶地收入囊中。

恒隆地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)港資發(fā)展商代表，旗下恒隆廣場(chǎng)被視為高端購物中心代名詞，它的到來注定將為杭州商業(yè)抹上不一樣的色彩。今后會(huì)不會(huì)改寫武林商圈格局？又會(huì)在杭州掀起怎樣的商業(yè)風(fēng)潮？值得每一位在杭商業(yè)地產(chǎn)人士的思考。

對(duì)此，《聯(lián)商網(wǎng)》特別策劃“杭州城市商業(yè)冷思考”系列報(bào)道，對(duì)話一批杭城優(yōu)質(zhì)商業(yè)掌舵人，請(qǐng)他們一一發(fā)表真知灼見。

恒隆入局，杭州商業(yè)人對(duì)此持什么態(tài)度？新生血液的到來會(huì)給其所在的武林廣場(chǎng)商圈以及湖濱等杭州其他商圈帶來何種沖擊力？又將給杭州整個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展帶來哪些變化？

杭州某資深商業(yè)操盤手在接受《聯(lián)商網(wǎng)》采訪時(shí)表示，首先，百井坊地塊被恒隆拿去其實(shí)是挺意外的。個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)地塊被華潤(rùn)、新鴻基或者九龍倉拿去對(duì)杭州來說是最好的。華潤(rùn)在杭州已經(jīng)開了萬象城，又在武林廣場(chǎng)拿下了杭州中心項(xiàng)目，但是杭州中心這個(gè)項(xiàng)目的面積不大，僅8萬方，如果能拿下百井坊這塊地，可跟杭州中心聯(lián)合做，而且這次華潤(rùn)是與新鴻基聯(lián)合拿地，如果被他們拿下的話，做成IFC、APM任何一個(gè)產(chǎn)品對(duì)杭州來說都是一大進(jìn)步。九龍倉更不必說，作為全中國(guó)商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)極為豐富的企業(yè)，任何一個(gè)城市都會(huì)歡迎它。相對(duì)而言，恒隆目前運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目中除上海恒隆廣場(chǎng)和港匯恒隆廣場(chǎng)外，其他城市商業(yè)項(xiàng)目的操盤能力和成績(jī)比九龍倉、新鴻基稍遜色，較大的疑惑是不清楚恒隆會(huì)把百井坊做成什么樣。

▲百井坊地塊

其次，不管怎樣，恒隆能來，就是好事。一個(gè)新商業(yè)的入局，勢(shì)必會(huì)給現(xiàn)有的商業(yè)格局造成沖擊，入駐武林廣場(chǎng)后，恒隆至少會(huì)激發(fā)目前存在商業(yè)的主動(dòng)變革的動(dòng)力，杭州大廈、武林銀泰等物業(yè)是時(shí)候坐下來想想如何去應(yīng)對(duì)。

最后，在武林廣場(chǎng)，已有的杭州大廈和武林銀泰面積有20多萬方，加上國(guó)大城市廣場(chǎng)以及未來的杭州中心，區(qū)域的消費(fèi)供應(yīng)已然飽和，這個(gè)時(shí)候恒隆應(yīng)該怎么做，值得考量。從奢侈品的角度上看，恒隆有實(shí)力，但是杭州大廈幾乎把奢侈品一網(wǎng)打盡，加上杭州奢侈品的開店數(shù)量是有一定限制的。如果恒隆想從奢侈品入手，一來要寄希望于奢侈品能重新認(rèn)識(shí)杭州，多給杭州幾個(gè)開店數(shù)量，同時(shí)應(yīng)該抓住杭州大廈分區(qū)結(jié)構(gòu)的劣勢(shì)，可以將各品類的奢侈品整合到一個(gè)盒子里，或許是個(gè)機(jī)會(huì)。另一方面，區(qū)域內(nèi)的武林銀泰主打零售和餐飲，缺失了諸如快消、輕奢、兒童等業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)有很多空間可挖掘。另外，現(xiàn)在的武林商圈在家庭、娛樂、功能服務(wù)等業(yè)態(tài)的消費(fèi)上還比較欠缺。因此，對(duì)恒隆而言，找到武林廣場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)留下的市場(chǎng)縫隙或可生存，但要做優(yōu)，應(yīng)該狠下功夫。

縱觀杭州商業(yè)地產(chǎn)近幾十年來的發(fā)展軌跡，從商場(chǎng)到商街，從商街到商圈，由點(diǎn)及線，由線到面，每一次的變遷都伴隨著商圈格局的演變。從圍繞延安路發(fā)展的武林、湖濱、吳山商圈到錢江新城、濱江、城西、城北等商圈的成型，杭州大大小小的商圈已經(jīng)超過了十個(gè)，可真正能稱得上城市級(jí)商圈僅武林廣場(chǎng)、湖濱和錢江新城三個(gè)，且將這些商圈放在全國(guó)乃至世界商業(yè)舞臺(tái)上來看，與頂級(jí)或國(guó)際級(jí)商圈相差甚遠(yuǎn)。

該商業(yè)人士坦言，目前杭州還不具備升級(jí)國(guó)際化商圈的先決條件。在他看來，武林商圈和湖濱商圈是目前杭州發(fā)展最好的兩大商圈，且代表了商圈發(fā)展的兩大特性。

一種是以武林商圈為代表的人造商圈，這種類型的商圈會(huì)隨著歷史的進(jìn)程而衰落，很難擁有成為國(guó)際級(jí)商圈的實(shí)力。

一種是以湖濱商圈為代表的天然商圈，因西湖坐落其中，逐漸發(fā)展成為一個(gè)城市的商業(yè)中心。湖濱商圈有個(gè)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，就是客流量巨大，地鐵龍翔橋站是目前杭州已開通地鐵線路中客流量最大的站點(diǎn)。但是不可否認(rèn)的是湖濱商圈現(xiàn)有真正好的商業(yè)還比較缺乏，且更為關(guān)鍵的是市政規(guī)劃不夠完善，商圈內(nèi)的延安路是條交通主干線，很難與紐約第五大道、倫敦?cái)z政街等國(guó)際商圈一樣，將商圈內(nèi)幾大主要道路打通，建設(shè)步行街或類步行街，從而形成商業(yè)聚合效應(yīng)。

▲武林廣場(chǎng)商圈

“對(duì)線下店來說，交通是很重要的因素，具體體現(xiàn)在地鐵設(shè)施和停車位配套上，單這點(diǎn)來說，湖濱就比武林廣場(chǎng)更具優(yōu)勢(shì)�！彼Q，“湖濱商圈想打造成國(guó)際級(jí)商圈，應(yīng)該把商圈內(nèi)延安路、學(xué)士路、東坡路、郵電路等主要道路規(guī)劃成分時(shí)段的步行街，并連通湖濱銀泰in77、利星名品廣場(chǎng)、工聯(lián)大廈等商業(yè)體，聯(lián)合形成一個(gè)有影響力的商業(yè)中心” 。

▲湖濱商圈

見微知著，杭州商圈的現(xiàn)狀一定程度上反映出杭州整個(gè)商業(yè)環(huán)境的態(tài)勢(shì)。

十幾年前，如果有人說杭州的商業(yè)水準(zhǔn)不高，一定沒人答應(yīng)。根深葉茂的百貨業(yè)態(tài)，是杭州商業(yè)水準(zhǔn)的最好代表，杭州大廈、銀泰百貨是全國(guó)標(biāo)桿。如今商業(yè)變遷十余載，可杭州如今的商業(yè)主要?jiǎng)萘σ琅f是杭州大廈和銀泰。在業(yè)內(nèi)人看來，雖然近年來杭州市場(chǎng)也涌入了萬象城、來福士中心等大央企和外資項(xiàng)目，但與北京、上海、廣州、成都等城市仍然有不少差距，甚至有聲音稱，杭州的商業(yè)水準(zhǔn)已經(jīng)被甩開。

對(duì)此，該商業(yè)人士認(rèn)為，目前杭州的城市商業(yè)的確不成熟。

首先，杭州整個(gè)城市最初的商業(yè)規(guī)劃就缺乏專業(yè)性和長(zhǎng)期性。相信北京、上海這些城市在做城市規(guī)劃時(shí)就對(duì)這座城市未來的核心商圈、衛(wèi)星城在哪？要打造幾條商街等有了綜合考量，可杭州目前的狀況并沒有體現(xiàn)出這點(diǎn)。

第二，杭州當(dāng)時(shí)在招商引資時(shí)可能也沒想到要去洽談一些標(biāo)桿企業(yè)，因?yàn)楹贾荽髲B、銀泰當(dāng)時(shí)在全國(guó)知名，很難會(huì)去想其他企業(yè)。事實(shí)上，杭州真正意義上的首個(gè)購物中心就是2009年到來的萬象城，那個(gè)時(shí)候杭州才真正開始想方設(shè)法的去吸引好的企業(yè)，后來也有了來福士中心、嘉里中心、大悅城。

第三，杭州現(xiàn)有的商業(yè)缺乏主動(dòng)求變的動(dòng)力。活得太滋潤(rùn)，就不會(huì)想去改變。事實(shí)上，杭州是一個(gè)極容易做商業(yè)的地方，這里的人群消費(fèi)能力和意識(shí)都很強(qiáng)，互聯(lián)網(wǎng)的成熟讓杭州擁有一大批小老板，西湖又引來了一眾國(guó)內(nèi)外游客，加上其對(duì)浙江省內(nèi)其他城市和地區(qū)的輻射力，杭州的商業(yè)應(yīng)該更好。

不管未來什么企業(yè)進(jìn)來，商業(yè)最后拼的是創(chuàng)新，是實(shí)力，優(yōu)勝劣汰是亙古不變的發(fā)展軌跡，杭州的城市商業(yè)發(fā)展需要變革、汰換和外部支撐。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 陳寧輝）

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