蘇寧環(huán)球獲得廣州白鵝潭地區(qū)28平方公里土地一級(jí)開發(fā)權(quán)的消息攪動(dòng)了整個(gè)廣州業(yè)界。

　　蘇寧環(huán)球公告表示，擬與廣州市西關(guān)國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司合資在廣州市注冊(cè)成立“廣州白鵝潭投資有限公司”，注冊(cè)資本為1億元。其中，蘇寧環(huán)球以現(xiàn)金方式出資8800萬元，占注冊(cè)資本的88%；廣州西關(guān)以現(xiàn)金方式出資1200萬元，占注冊(cè)資本的12%。

　　據(jù)了解，蘇寧環(huán)球與廣州市荔灣區(qū)人民政府還約定，廣州市西關(guān)國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司需對(duì)白鵝潭地區(qū)土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)行時(shí)間和成本控制，確保白鵝潭對(duì)應(yīng)地塊自銀行資金到位之日起18個(gè)月內(nèi)完成征收并公開上市，征收成本不超過合作各方共同認(rèn)定的成本總額。

　　對(duì)此，蘇寧環(huán)球內(nèi)部人士稱，廣州白鵝潭地區(qū)28平方公里的土地體量巨大，擬分期開發(fā)，總共動(dòng)用的資金預(yù)計(jì)將超過千億元人民幣。公司已經(jīng)和國(guó)家開發(fā)銀行廣東省分行達(dá)成了貸款協(xié)議，因此資金方面已經(jīng)不存在問題。

　　隨后，因項(xiàng)目體量巨大、涉及巨額資金，以及首入華南的知名企業(yè)蘇寧環(huán)球等等因素，該合作事件迅速引發(fā)全國(guó)關(guān)注，而蘇寧環(huán)球是否能夠獨(dú)力承擔(dān)也成為議論的焦點(diǎn)。

　　不過，暫且不論蘇寧環(huán)球是否有資格、有能力完成如此體量項(xiàng)目，從廣州房地產(chǎn)界來看，如此方式的一級(jí)土地整理方式也尚屬首次。

　　就廣州此番創(chuàng)新的土地儲(chǔ)備模式，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪了廣州社科院高級(jí)研究員彭澎和廣東國(guó)土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬，以下為采訪整理實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看這次廣州政府在白鵝潭區(qū)塊上所采取的土地儲(chǔ)備模式呢？

　　彭澎：目前土地儲(chǔ)備沒有讓給蘇寧環(huán)球，蘇寧環(huán)球只是作為戰(zhàn)略投資商，在融資這方面來發(fā)揮更大的作用，這種模式我們認(rèn)為確實(shí)是比較新穎。總而言之，我們這個(gè)城市區(qū)域的開發(fā)可以允許有更多創(chuàng)新的手段，目的就是確保規(guī)劃的協(xié)調(diào)和連續(xù)性。

　　第二，這也讓企業(yè)能夠形成公平競(jìng)爭(zhēng)的格局。第三，政府也起到監(jiān)督的責(zé)任，當(dāng)然這里面還要保障在拆遷中居民能有合理的補(bǔ)償，這些因素都需要考慮。

　　黃鵬：之前的土地儲(chǔ)備不會(huì)讓企業(yè)完全介入，這次蘇寧環(huán)球介入的比例還是比較大的，程度還是比較深的。以前基本上要收購(gòu)一個(gè)土地都是政府在弄，當(dāng)然也有可能找另外一個(gè)公司介入，但沒有讓整個(gè)開發(fā)都引入其他公司來做。

　　另外以前沒有這么大面積去儲(chǔ)備土地，最多就是一個(gè)廠一塊地，或者幾個(gè)廠一塊地，政府只是零零星星的做這些土地儲(chǔ)備，這種大型的土地儲(chǔ)備以前沒有過，包括現(xiàn)在全國(guó)也沒有像現(xiàn)在這樣去做這種形式的大型土地儲(chǔ)備活動(dòng)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺得在這種新的嘗試當(dāng)中最容易出現(xiàn)問題，或者最應(yīng)該關(guān)注的是哪方面？

　　彭澎：一個(gè)就是擔(dān)憂蘇寧環(huán)球會(huì)不會(huì)就是一個(gè)大批發(fā)商，就和政府合作取得一種中間利潤(rùn)。第二，在真正的項(xiàng)目公司選擇的時(shí)候，或者是一些地塊具體開發(fā)商選擇的時(shí)候，蘇寧環(huán)球可能有自己的傾向性。因?yàn)樘K寧環(huán)球是戰(zhàn)略合作伙伴，很難說不影響到政府最后的決策。

　　現(xiàn)在我們對(duì)北方來的強(qiáng)勢(shì)投資商也很擔(dān)憂，像萬達(dá)一來別的開發(fā)商都躲他。那么，我們也是希望這些開發(fā)商是有實(shí)力迅速開發(fā)，而不是吃中間差的，如果是專門吃中間差的，我覺得這就是一種不太好的模式；如果能夠保證規(guī)范的連續(xù)性和統(tǒng)一性那可能就是成功的。

　　現(xiàn)在還需要進(jìn)一步觀察和監(jiān)督，我覺得社會(huì)的力量就是觀察監(jiān)督提出建議。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：據(jù)您了解，為什么政府在這個(gè)項(xiàng)目上會(huì)愿意讓開發(fā)商做如此深入的參與呢？?jī)H僅是資金的原因嗎？

　　彭澎：可能是為了確保這個(gè)區(qū)域開發(fā)的完整性和統(tǒng)一性，還要確保資金來源的可靠性，政府可能基于這樣的考慮，如果說有其他的問題我們也不得而知。

　　黃鵬：資金有關(guān)聯(lián)，還有一個(gè)我覺得畢竟政府還是想借助這些公司或機(jī)構(gòu)來把項(xiàng)目運(yùn)作得更好，不純粹是因?yàn)殄X。政府以政府信用擔(dān)保，銀行還是愿意借錢的，但在投入方面不一定有優(yōu)勢(shì)，但作為企業(yè)來說有專業(yè)水平。

　　另外有一些錢申請(qǐng)下來，比如要談拆遷補(bǔ)償，政府談和企業(yè)談是兩個(gè)不同的概念。像政府談是有規(guī)定必須評(píng)估，評(píng)估給你是500元就是500元，人為加到1000元是不可能的；但是企業(yè)評(píng)估500，如果想讓業(yè)主快走可以給1000元/平米，靈活性會(huì)更大。包括這種行政機(jī)構(gòu)也沒辦法，不是說不想抬高這個(gè)價(jià)錢，但是如果抬高了就是違規(guī)操作了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為在這種模式下，蘇寧環(huán)球這樣的企業(yè)的退出機(jī)制如何？

　　彭澎：雖然沒有看到他們合作的文本，但是我覺得應(yīng)該有一種約束機(jī)制，就是開發(fā)年限。

　　如果說沒有一個(gè)時(shí)間的保障和資金到位的保障，那給開發(fā)商拿在手上隨便玩就是政府的缺位和誤差，所以我相信是有一定的約束機(jī)制和補(bǔ)救機(jī)制，但是具體什么樣的約束和補(bǔ)救，我想肯定是資金和年限。

　　黃鵬：一直都有，比如說現(xiàn)在不可能全部拆完，應(yīng)該是一種滾動(dòng)式的。就是拆建，拿出一片拆，在拆之前必須先建安置房，或者如果說沒有這種空地建安置房就協(xié)商在其他地方買房，或者臨時(shí)安置租房。然后把這塊拆了以后建安置房，建了安置房以后把那部分人遷回來，就是這種不斷滾動(dòng)的開發(fā)模式。

　　另外一個(gè)，這種的資金到位情況是要專戶的，就是不能說自有資金、融資完以后就好像就功成身退了，一旦進(jìn)入專戶是動(dòng)不了的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：整個(gè)白鵝潭這么大的項(xiàng)目由蘇寧環(huán)球一家公司來進(jìn)行運(yùn)作，你們對(duì)此會(huì)不會(huì)有一些擔(dān)憂呢？

　　彭澎：會(huì)的。但是這個(gè)項(xiàng)目一方面大家都在關(guān)注，一方面也看到政府在不斷進(jìn)行說明，說到底最后這個(gè)土地的出讓方式是怎么樣的，我認(rèn)為可能還是要經(jīng)過招拍掛，如果是這樣可能還是有其他的開發(fā)商可以參與。

　　現(xiàn)在這個(gè)模式到底是怎么樣還是由政府來確定，政府也在不斷的獲得新的信息，還有待觀察最后的運(yùn)作模式會(huì)是什么樣。

　　我覺得各種可能性都存在，因?yàn)楝F(xiàn)在只是一種框架性的協(xié)議，很可能不是由蘇寧環(huán)球一家來做這個(gè)事情。

　　黃鵬：我個(gè)人覺得不是特別好，因?yàn)閺V州的舊改情況和外省不同。

　　另外，從目前研究的一些東西來說，廣州的拆遷和其他地方人們所考慮的一些東西不是特別相同。就是說一個(gè)不熟悉廣東情況的公司來做，擔(dān)心接下來會(huì)找其他人來做這個(gè)東西。

　　我個(gè)人覺得蘇寧環(huán)球會(huì)找其他的單位來合作，而他們只不過作為一個(gè)大的承包商。因?yàn)橐瞿敲创蟮捻?xiàng)目，即便是廣東省的任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司目前都沒有這么大的實(shí)力。亞運(yùn)城的開發(fā)都是幾家來做的，何況現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目比亞運(yùn)城要大得多，做下來應(yīng)該比較困難。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在廣州政府和蘇寧環(huán)球之間的協(xié)議中有沒有在這方面做一些限制？比如說蘇寧環(huán)球是否可以自行尋找一些合作伙伴共同來出資，參與到這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中。

　　彭澎：現(xiàn)在我基本上可以判定蘇寧環(huán)球是一個(gè)總承包商，政府發(fā)包，然后具體的一些項(xiàng)目和小地塊可能會(huì)由蘇寧環(huán)球或者和政府一起來分包，很可能是這樣一種格局。

　　所以蘇寧環(huán)球有沒有那么大的資金實(shí)力本身也是很值得關(guān)注，當(dāng)然蘇寧環(huán)球畢竟有一個(gè)上市平臺(tái)，可以融資。此外蘇寧環(huán)球原來在廣東也沒有項(xiàng)目，所以下的力度也比較大，關(guān)鍵是這個(gè)地塊也很重要，區(qū)位很好，應(yīng)該說投資的前景也不錯(cuò)。所以，即使蘇寧自己投資也好，引進(jìn)其他戰(zhàn)略伙伴都是完全可能的。

　　黃鵬：就合作這一塊，合作開發(fā)能做不能做就沒有相關(guān)的具體協(xié)議，就是主要是看蘇寧環(huán)球愿意尋求哪些合作伙伴。表面看起來是可以跟別人合作，然后去做這些工作。蘇寧環(huán)球或許不會(huì)說直接報(bào)出這個(gè)項(xiàng)目就和另外一個(gè)單位合作，因?yàn)楹贤呀?jīng)簽好了，如果是簽好的話是只允許這一家來做。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但是如果蘇寧環(huán)球作為一個(gè)總包，下面還有層層合作單位，會(huì)擔(dān)心影響整個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)一性等等嗎？

　　彭澎：首先，如果說蘇寧環(huán)球作為整體的戰(zhàn)略性合作伙伴，今后的具體部署也不知道會(huì)怎么樣。但是我們?cè)O(shè)想企業(yè)和政府合作，可能會(huì)保證整個(gè)區(qū)域的協(xié)調(diào)，這個(gè)項(xiàng)目能否有協(xié)調(diào)性和統(tǒng)一性的確是可能有不足之處。但是整個(gè)項(xiàng)目都由蘇寧環(huán)球一家來做好像不太現(xiàn)實(shí)，目前可借鑒的項(xiàng)目就是亞運(yùn)城，亞運(yùn)城最后也是五家合作開發(fā)的模式。一個(gè)亞運(yùn)城都要好幾家來承擔(dān)開發(fā)，可以想象蘇寧環(huán)球一家是不可能做到那么大體量的獨(dú)家開發(fā)。

　　在這個(gè)過程中我們最大的擔(dān)憂是，一家來總控能夠保證規(guī)劃的連貫性和協(xié)調(diào)性，又不至于分包以后產(chǎn)生更大的投資成本，這里面我覺得政府要發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用。但是，這個(gè)模式在我們廣東來講還是比較新穎的，我們只能讓媒體來關(guān)注，專家學(xué)者來監(jiān)督，來督促他向著一種后續(xù)方向發(fā)展。

　　項(xiàng)目現(xiàn)在還沒有開始建設(shè)，我們都是一種擔(dān)憂而已。也許這種模式會(huì)成功，也許會(huì)走入一些誤區(qū)也很難說，但是隨著我們社會(huì)這種持續(xù)的關(guān)注，我覺得還是有很大可能取得成功的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前看起來蘇寧環(huán)球只是在一級(jí)開發(fā)上面做資金引入這方面的參與，在土地交由政府之后，您覺得蘇寧環(huán)球還可以繼續(xù)參加二級(jí)開發(fā)嗎？

　　彭澎：有這個(gè)開發(fā)資質(zhì)應(yīng)該就可以，理論上是可以。

　　黃鵬：我認(rèn)為即使蘇寧環(huán)球覺得二級(jí)開發(fā)有利的話，也不會(huì)介入到全部里面去，可能會(huì)選一些優(yōu)質(zhì)的來做；還有就是看管理層對(duì)這方面的考量是什么。
　�。ㄓ^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)　武瑾瑩）