第二屆中國浙江商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇前不久在杭州舉行，大連萬達集團董事長王健林先生的心得給人啟發(fā)，特摘錄刊登，供業(yè)界朋友參考借鑒。
商業(yè)地產(chǎn)，我個人的理解不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡單的商業(yè)＋地產(chǎn)，我認為商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資，這就是商業(yè)地產(chǎn)，首先這個概念是以零售業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資行為。如果開發(fā)完了就賣出去我認為就不一定是商業(yè)地產(chǎn)了，開發(fā)的目的不是以零售物業(yè)為開發(fā)目的的，就不是商業(yè)地產(chǎn)。
在中國目前來說，商業(yè)地產(chǎn)還不是進入的最佳時期，或者說中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期還沒有到來，商業(yè)地產(chǎn)有三個要件和前提：第一收入水準。從世界來看是人均3000、4000美元的時候才是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的高速時期，沿海地區(qū)到了這個水平。第二、市場需求。住戶有這個需求，要來租店你才有這個市場。WTO 進入之后，零售業(yè)前50強都進入了中國市場，要競爭爭奪這塊市場，沃爾瑪的首席執(zhí)行官出席了武漢店的開幕，這是亞洲地區(qū)他出席的惟一一個開業(yè)典禮，他說我希望十年以后，每年100 家，反過來和家樂福及其他的跨國企業(yè)談的時候，他們都是希望一年都有100 家。在缺少房地產(chǎn)金融情況下，購物中心這種產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)這種產(chǎn)業(yè)只有發(fā)展房地產(chǎn)信托基金才能托住這個產(chǎn)業(yè)健康地向前發(fā)展。即使銀行開發(fā)出十年、十五年期的長期貸款，也不適合做商業(yè)地產(chǎn)。中國是新興市場，存在風(fēng)險，那么回報率是10％左右，那么去掉稅也就8 ％左右，50年才能收回投資，肯定是不行的。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較好的國家，無一例外的都是商業(yè)地產(chǎn)基金投資，是退休基金、保險基金、政府基金，這種求穩(wěn)的對房地產(chǎn)回報率要求不高的，才能支撐商業(yè)地產(chǎn)向前發(fā)展，凡是支撐這種情況的國家，都有很好的發(fā)展態(tài)勢，英國的市場是比較平穩(wěn)的，現(xiàn)在有1400多家開業(yè)，在建的有200 家，購物中心這一塊，占到整個英國基本建設(shè)的30％左右的投資，不僅僅是房地產(chǎn)只要這個產(chǎn)品一解決，就發(fā)展非�？�。
中國內(nèi)地目前還沒有開發(fā)出房地產(chǎn)信托基金的基礎(chǔ)，那么這個商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期還沒有到來。香港特區(qū)政府在2005年允許正式放開商業(yè)地產(chǎn)投資基金，我相信香港的三五年之后大概會有這個產(chǎn)品出來，那時候就會是商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期的到來。
商業(yè)地產(chǎn)需要長期適用的資金平臺
一、解決資金。購物中心，或者是商業(yè)地產(chǎn)，其實是一個進入門檻非常高的，全世界的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)公司，只有30％的做購物中心，中國就更少了，是一個復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，決不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是簡單的商業(yè)行業(yè)，包括了投融資等等，這個行業(yè)中，最需要的就是資金。而這個資金是低成本的，長期的可以使用資金。所以做購物中心、商業(yè)地產(chǎn)，首先要解決資金，其實真是一個門檻。解決不了長期的資金管道，這個購物中心你是很難做的，即使你做了也是很難走遠，跌跌撞撞的。
做商業(yè)地產(chǎn)首先要有資金實力，或許是有一個長期適用的資金平臺。這方面萬達是有很深刻的教訓(xùn)。在2005年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時候，是用房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維考慮的，那時候是貸款利率很低的，銀行是追著你來的，銀行說沒有關(guān)系。2004年宏觀調(diào)控，短融長投的矛盾就出現(xiàn)了，融資是短期，投資是長期，這個弊端就出現(xiàn)了，尤其是國家把購物中心列為限制的七大行業(yè)之一，幸我們的決策部門提供了一個比較好的決策意見，開了辦公會議，決定除了已經(jīng)開工的，其他未開工的暫停，尋找長期融資管道，引進了戰(zhàn)略投資者，拿了幾十億元，把銀行的貸款還了，這個問題就解決了，如果是銀行逼還貸的時候去找，可能就比較危險了。所以首要的問題就是要解決資金，這是長期可以使用的資金，成本還是其次。
人才對于商業(yè)地產(chǎn)的成功至關(guān)重要
二、人才。這個可能是所有的行業(yè)都要講的，但是商業(yè)地產(chǎn)更需要，因為這個行業(yè)是一個復(fù)合型的行業(yè)，大家不要理解為商業(yè)地產(chǎn)就是搞百貨、超市。不是所有的人才拿來就能用的，搞百貨、超市是零售思維，做房地產(chǎn)的單純是房地產(chǎn)思維都不行，購物中心首先是商業(yè)的規(guī)劃，規(guī)劃做完之后，再找租戶，先解決主力店和次力店的租戶，再做后期的商業(yè)物業(yè)管理，所以單純做房地產(chǎn)的、百貨的、超市的都不適合，所以人才是非常緊張的，尤其是在中國。舉個例子來說明，萬達在上海的副中心，做了一個30多萬平方米的購物中心，現(xiàn)在是正建的，計劃明年開業(yè)，我們的規(guī)劃是請了號稱世界第一的商業(yè)設(shè)計公司，澳大利亞的BATA，有20多年的專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的做出來的購物中心，設(shè)計完了，樁打下去之后，又找到了美國的一個專業(yè)公司，請他的租賃公司看看我們的項目，人家看了半天提出了很多的修改意見，我們是不能改了，在現(xiàn)有的情況下修改了。來的不是設(shè)計總監(jiān)，不是什么總裁，而是一個租賃總裁，一個老頭子，白胡子白頭發(fā)的，租賃人才來改的，改了之后，是每年可以增加300 萬元的租金，這完全是水平和經(jīng)驗的問題了。所以做商業(yè)地產(chǎn)，或者是購物中心，沒有這種復(fù)合型的，既懂商業(yè)，又懂地產(chǎn)，還有金融投資的復(fù)合型人才，你是很難做的。
我們現(xiàn)在幾乎是學(xué)校里挖出來的再培養(yǎng)兩三年的，就很容易被人挖走了，我現(xiàn)在是決定做自己的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢地培養(yǎng)出來。
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營需要有效性和整體性
三、只租不售，這是做商業(yè)地產(chǎn)切記的一點。這方面萬達是有深刻的教訓(xùn)。前十個購物中心我們是有商鋪銷售，總的面積賣了9 萬多平方米，要從銷售的角度來看，是很厲害的，全國平均價達到4 萬多元，拿了接近50億元回來，很厲害很高興，賣了商鋪，這十個商鋪，經(jīng)營之后，也搞了一些商業(yè)策略，但是一銷售之后，這10個商鋪當(dāng)中5 個出了問題，可以說是6 個出了問題，4 個不錯，多多少少出了問題，銷售之后，你再進行商業(yè)規(guī)劃整合，兩個方面保證不了：
1 、經(jīng)營的整體性。
2 、經(jīng)營的有效性。
這兩方面都達不到，這個商鋪的業(yè)主想怎么做就怎么做。賣鋪的時候，因為是長期做房地產(chǎn)銷售是比較有水平的，法律上你推掉了責(zé)任，但是他經(jīng)營不好，就會鬧事的，道義上的責(zé)任你是無法推卸的，如果我不是一個品牌企業(yè)，如果萬達不是將購物中心作為長期發(fā)展目標的企業(yè)，打一槍換一個地方的，那么打官司的輸?shù)目隙ㄐI(yè)主，但是我們作為長期的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，就要解決老百姓的長期發(fā)展的問題，今年上半年，前一個季度做出了決定，把賣出去的10個項目，除了兩個項目是特殊原因，地段是太好了，一個是南京的新街口，是四面單邊，租金往上走，其他的項目我們都拿回來，重新的進行回租經(jīng)營，要負責(zé)任的，要不然他們就要在網(wǎng)上罵你，或者是在當(dāng)?shù)貟鞓苏Z牌了。這方面我們是有深刻教訓(xùn)的。
做商業(yè)地產(chǎn)，即使個別的成功銷售之后，也有活起來的先例，但是我認為是個例，而不能成為規(guī)律。萬達賣了十個就超過了一半出了問題，而且從2004年1月1 日開發(fā)的購物中心，是只租不售，還不能大多數(shù)的以租為主，而是只租不售，凡是銷售了購物中心的在全國失敗的例子是比比皆是的。
比如說東莞的一個MALL，是價錢很好，但是剛剛開業(yè)問題就出來了，我可以斷定它正在走以前我們走的事情。黃金鉆石地段的無錫城市部分廣場，賣的時候是很火的，賣了之后，經(jīng)營兩年不到，就整體關(guān)門了，200 多個業(yè)主正在打官司，只不過是政府的公司，就打起來很困難了，還有很多的例子，中國的購物中心我們有一個地形圖，每個城市在哪里，凡是我們觀察的，凡是賣商鋪的來做商業(yè)地產(chǎn)項目的，九成以上的命運都不好。有個別成功的，那就是天時、地利、人和或者是蒙的了。
那么說了半天的商業(yè)地產(chǎn)只租不售，因為你有自己的融資管道，我們該怎樣做？
第一，要做購物中心的旁邊要賣一點住宅，來提升回報率，投資5 個億，賣住宅是2 個億，3 個億做這個投資回收就可以了，不要單獨的做購物中心。第二，核心區(qū)域不允許你做住宅的，就做一點寫字樓和公寓，賣上面的也不要賣下面的商鋪。第三，既不能做公寓的，上面是定死的只有做商業(yè)的，不讓賣的，就要好好的策劃一下，大的賣出去，規(guī)劃的小的店鋪就不要賣，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的增值而不斷的增加、上升的，大店的租金是十分穩(wěn)定的，幾乎不用增長，就把大店賣出去，套一點資金回來平衡你的資金。全世界做購物中心都是這樣的道理，美國的購物中心中，50％的租金、50％以上房子都是送的，美國的沃爾瑪這樣的店，很牛的，決定一個項目進入至少要反復(fù)調(diào)查三年，每一個時段都要看人流、車流的分析，而且你的房子蓋好白送給他，還要靠它來拉人流，不能在城市中拆遷的，所以境外的購物中心都是在郊區(qū)，就要靠這一招，拉了主力店之外，人流就來了，慢慢的小店的租金就漲上去了。
除了上面的三點，想做購物中心的，我勸大家就拉倒吧。
商業(yè)地產(chǎn)運作需要做對程序
四、做對程序。為什么這么說呢？做購物中心的發(fā)展商，幾乎九成多以上是從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)行而來的，包括了萬達，不可避免的帶有房地產(chǎn)商的思維定式，自己先做規(guī)劃，挺好看的，各方面都挺好，就開始建了，建得差不多了再去招商，甚至是建好了再去招商的，談不成，就成為了弱勢，你就要被迫的屈辱的接受別人的價了，大連有一個發(fā)展商跟我說，跨國企業(yè)的價格真是太糟糕了，你不要跟他一個人談，你放風(fēng)出去說你跟其他的也在談，也有談成的可能性，你的談判的價碼就高了。還有要做對程序，一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后面。而且招商不能僅僅是主力店一個問題，我們是七八個主力店，決不能是一個業(yè)態(tài)的，一定要是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，這樣滿足一站式的購物需求，而且主力店是有排他性的，不能出現(xiàn)第二家的美食廣場和購物廣場等，這是把程序做對了，招商在前面，而且好處是能節(jié)省巨大的投資，萬達現(xiàn)在做購物中心，平均的成本，包括稅費、管理費等等，除了集團的采購，電梯等等設(shè)備的集中采購，還設(shè)計中要把關(guān)，不能有無效面積，都要反復(fù)的計算好，跟你討價還價，沒有浪費的面積，凡是可計的面積都是有租金的，我的購物中心2004年之后基本上都沒有無效面積的。而且和主力店簽訂了從驗收的第90天開始計租，大多數(shù)是在這之前開業(yè)的，也有少數(shù)的，我是拿了租金的。絕非是一個簡單的程序調(diào)整的問題，是給你帶來效益，避免麻煩。 （溫州晚報）
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