一邊擁抱格力、TCL等傳統(tǒng)制造業(yè)供應(yīng)商，一面向各類基金拋出橄欖枝，趕在2014年底完成了籌備多年的IPO計劃的大連萬達集團，在上市不到一個月內(nèi)拋出了第三次轉(zhuǎn)型計劃。盡管已經(jīng)是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)界無可置疑的“王者”，但越來越“重”的資產(chǎn)運營模式，卻讓外界評論萬達即將觸及以售養(yǎng)租的天花板，雖然萬達董事長王健林堅稱“任何商業(yè)模式都沒有天花板”，但越來越“重”的萬達，正在向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。

　　2015年1月14日晚萬達發(fā)布消息稱，萬達商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20余座萬達廣場，萬達商業(yè)負責(zé)建設(shè)和管理。在此之前，家電航母格力、TCL共同成為萬達的基石投資者。事實上，去年年底萬達商業(yè)地產(chǎn)的招股書就披露，萬達商業(yè)地產(chǎn)共計引入12名基石投資者，它們的認購額度占發(fā)售股份的六成，力保萬達商業(yè)地產(chǎn)成功上市，格力、TCL就在其列。

　　種種跡象顯示，曾經(jīng)依靠快速周轉(zhuǎn)、以售養(yǎng)租、號稱不缺錢的萬達商業(yè)，如今在自己的主業(yè)上開始試水輕重并舉。

　　1月7日，在港交所掛牌不久的萬達商業(yè)(03699.HK)發(fā)布了2014年業(yè)績快報 ，公司及其附屬子公司在2014年全年實現(xiàn)合同銷售收入1601.5億元人民幣，同比增長26.8%。 去年萬達的物業(yè)租賃全年實現(xiàn)租金回款110.8億元，同比增幅為32.7%，租金回款完成率達100%。

　　盡管有財大氣粗的投資看好，有亮眼業(yè)績金身加持，萬達商業(yè)的股價在利好頻出的背景下卻提振乏力，除了在上市當(dāng)天跌破發(fā)行價48港元外，截至2015年1月16日收市也只是在46港元左右。

　　過去的萬達模式，是依靠快速執(zhí)行力玩好現(xiàn)金流。每個項目爭取自土地收購的18個月內(nèi)完工，24個月內(nèi)開始運營購物中心。但以售養(yǎng)租時期的萬達，無法像它的香港同行如太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)那樣在招商、前期運營階段精雕細琢，為了“填滿”萬達廣場，它又要自己去做萬達百貨、萬達院線、北京大歌星等等項目。

　　但萬達在商超與百貨的嘗試在過去幾年可以說并不如人意，比如萬達百貨的收入在2013年只完成調(diào)整后計劃的91%，凈利潤增虧7%。這是萬達百貨歷史上第一次沒有完成利潤計劃，也是集團唯一完成指標不佳的公司。近日更有報道稱萬達計劃將經(jīng)營不佳的三四線城市的部分萬達廣場內(nèi)的萬達百貨關(guān)閉，騰出空間來重新引入餐飲、體驗式業(yè)態(tài)等吸引人氣的商鋪，涉及關(guān)閉調(diào)整的萬達百貨約10家。已經(jīng)大面積撤柜的包括東莞長安萬達百貨、青島李滄百貨，于2009年11月27日開業(yè)的青島CBD萬達百貨也有14600平方米面積進行了業(yè)態(tài)調(diào)整。

　　而在在中國房地產(chǎn)告別黃金十年的轉(zhuǎn)型階段，以租養(yǎng)售也不再是萬試萬靈的法寶。萬達已經(jīng)把自己的旗幟插遍了中國29個省份，112個城市，并深入了地級市和經(jīng)濟發(fā)展較好的縣城，下一步的潛力如何挖掘外界暫時還是霧里看花;且隨著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，其2011-2013年物業(yè)銷售板塊的毛利率分別為47.3%、50.6%、40.9%。未來萬達要面臨每年約200億元以上的投資規(guī)模，從融資規(guī)�？�，萬達對資金的需求日漸上升，2013年，萬達融資活動資金凈流入379億，而2014年上半年就幾乎超過了這個數(shù)，達到351億。與之相比，2014年末萬達靠IPO融資288億港元(約230億元人民幣)，這個數(shù)對于萬達未來的開發(fā)規(guī)模而言，估計只能解一年的“渴”。

　　盡管萬達已經(jīng)聯(lián)手了騰訊、百度，號稱要塑造時下最流行的O2O線下平臺，打造集文化、旅游、商業(yè)、住宅于一體的生態(tài)閉環(huán)。但至今并未總結(jié)出能讓業(yè)界廣泛認可的、行之有效的模式。畢竟，對于習(xí)慣了過去房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)、重產(chǎn)品、軍事化管理的傳統(tǒng)企業(yè)家而言，理解互聯(lián)網(wǎng)模式并不是一蹴而就的事。與之相比，類似新加坡凱德置地、美國西蒙那樣的類金融房地產(chǎn)運營模式，對于如今已經(jīng)擁有強大品牌效應(yīng)的萬達來說卻更好理解與借鑒。

　　萬達最近與基金公司、快錢合作要所打造的“輕資產(chǎn)”萬達廣場模式，等于萬達借“合作性融資”春風(fēng)，用較少的資金撬動20座萬達廣場，快錢負責(zé)的也許是其中的支付功能。萬達從此自身資金鏈風(fēng)險也隨之降低，而且合作將只限于萬達廣場商業(yè)部分，等于萬達先把容易銷售變現(xiàn)的住宅、公寓利潤吃掉，然后再把租金回報低、需要長期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)提前賣給基金。萬達則在加快購物中心鋪點的同時，獲得盡量多的客流大數(shù)據(jù)，將其導(dǎo)入電商公司，推動其一直不溫不火電商加快發(fā)展。

　　而萬達吸收格力、TCL入股，固然可以一方面通過批量定制、打造智慧廣場方面降低成本，另一方面，對于一直對電商心懷戒備的、像格力這類渠道為王的家電商來說，也許遍布全國的萬達廣場可以為其度身定做打造升級版的旗艦店，從此既獲得穩(wěn)定的租客又提升項目的客源結(jié)構(gòu)，可謂雙贏。

　　在萬達的電商之路暫時還沒能讓人看到驚喜期待時，我們大致可以從美國西蒙地產(chǎn)的現(xiàn)狀，推測未來一兩年內(nèi)萬達的發(fā)展之路：

　　美國最大零售商業(yè)地產(chǎn)商西蒙地產(chǎn)物業(yè)面積約2500萬平米，賬面開發(fā)成本為351億美元(約2160億元)，已經(jīng)計提折舊100億美元，賬面凈值251億美元(約1540億元)。在2013年，西蒙收入51.7億美元，凈利潤13.2億美元，折算過來，西蒙每100元投資物業(yè)，創(chuàng)造了20.6元的收入。

　　根據(jù)現(xiàn)有財報，萬達商業(yè)在2014年上半年總資產(chǎn)超過5040億元，投資物業(yè)貢獻2206億元，凈資產(chǎn)1126億元。截至2014年末，萬達的租金收入比約6.91%。不過，萬達是將物業(yè)增值計入了利潤，所以才產(chǎn)生了1126億元的凈資產(chǎn)，而西蒙則是一只標準的房地產(chǎn)信托基金(REITs)，全部收入來自租金和管理費，凈利潤100%分配。萬達要追上西蒙地產(chǎn)的租金收益率，還有很長一段時間要走，但萬達的輕資產(chǎn)模式，卻可以通過減少資金沉淀，降低企業(yè)負債，同時大幅改善其近幾年逐年下滑的凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。

　　其實這種輕資產(chǎn)模式，住宅地產(chǎn)龍頭萬科幾年前就開始運用，只不過萬科是在合作開發(fā)項目要收取一定比例的開發(fā)管理費用，而萬達則分享租金收益。

　　但與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“帝國沒有疆界”不同，王健林的O2O也好，“輕資產(chǎn)”也好，永遠都無法擺脫萬達商業(yè)這個實體，他的應(yīng)對只能是把萬達廣場打造成為新一代的“智慧廣場”——覆蓋吃住行游購娛的中國人生活消費體驗平臺。

　　由此可見，目前我們可以看得到的萬達轉(zhuǎn)型，依然不是沖破天花板的創(chuàng)新，只是將天花板不斷抬高而已。
　　（《福布斯》中文版 高級采編 吳曉波）