出品/時(shí)代財(cái)經(jīng)

撰文/梁爭譽(yù)

房地產(chǎn)市場深度調(diào)整之際，深圳再度出手托底。

7月28日，華發(fā)股份公告稱，全資子公司深圳融華置地投資有限公司（以下簡稱“融華置地”）收到深圳土儲中心發(fā)來的 《市土地儲備中心關(guān)于協(xié)商收回收購前海冰雪世界項(xiàng)目7塊商業(yè)用地有關(guān)事宜的函》，深圳市土地儲備中心擬以44.05億元（含政府本次收回收購承擔(dān)的契稅）收回收購融華置地持有的前海冰雪世界項(xiàng)目7塊商業(yè)用地。

“本次交易是為加快推進(jìn)公司滯重地塊盤活工作，降低資產(chǎn)流動性風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避持續(xù)開發(fā)存在的市場風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資產(chǎn)，回籠資金�！比A發(fā)股份表示。根據(jù)公告，交易標(biāo)的的賬面成本為58.41億元，交易價(jià)格與賬面值相比折價(jià)24.59%。

這是近期深圳主管部門的第二次出手。7月中旬，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，深圳計(jì)劃以68億元收儲世茂集團(tuán)旗下深港國際中心12宗地塊。

“收儲土地是政府的一項(xiàng)職能，或者說是政府保持國有資產(chǎn)保值增值的必然選擇。特別是在土地長期不開發(fā)、企業(yè)無力開發(fā)等，導(dǎo)致土地資產(chǎn)價(jià)值下滑的情況下，更有可能通過收儲來抑制價(jià)格波動�！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅指出，政府收儲對象多為房企高杠桿拿地形成的“問題資產(chǎn)”，通過政府介入避免項(xiàng)目爛尾引發(fā)的債務(wù)連鎖反應(yīng)，既緩解房企流動性壓力，又通過專項(xiàng)債等資金渠道實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。另外，通過收儲可將部分商業(yè)用地轉(zhuǎn)為保障性住房或市場化住宅，既消化存量，又避免新增土地開發(fā)對市場的沖擊。

2020年11月，融華置地以127.1億元競得前海冰雪世界項(xiàng)目地塊，時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

拿地近5年，前海冰雪世界7宗商地被收儲

拿地近5年，華發(fā)股份待交易的7宗地塊目前均處于未開發(fā)狀態(tài)。

前海冰雪世界項(xiàng)目7宗商業(yè)用地位于前海合作區(qū)會展新城片區(qū)沙井街道，具體位置為展城路與沙福路交匯處西北側(cè)、景從路東側(cè)，用地性質(zhì)均為商業(yè)用地。

7宗地塊總土地面積約7.05萬平方米，計(jì)容建筑面積約46.10萬平方米，其中辦公功能占比最高，達(dá)41.97萬平方米，另包括地上商業(yè)3.29萬平方米、地下商業(yè)0.35萬平方米，以及公共配套設(shè)施0.49萬平方米。

深圳市國房土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司（以下簡稱“深圳國房評估”）出具的資產(chǎn)評估報(bào)告顯示，截至2025年6月30日，前海冰雪世界項(xiàng)目7宗地塊采用剩余法評估的土地市場價(jià)值約為44.84億元，較賬面價(jià)值減值約13.58億元，減值率為23.24%。

深圳國房評估解釋稱，因資產(chǎn)于2020年取得時(shí)房地產(chǎn)市場正處于高位，近年來深圳房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整階段，尤其是辦公市場整體持續(xù)低迷。根據(jù)深圳市政府歷年公布的標(biāo)定地價(jià)成果，深圳市商辦用地地價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢，因此房地產(chǎn)市場整體下行導(dǎo)致評估價(jià)值減值。

華發(fā)股份則表示，政府收購價(jià)格（44.05億元）與評估值基本持平，符合當(dāng)前市場行情。公司預(yù)計(jì)因此將產(chǎn)生超過2024年經(jīng)審計(jì)凈利潤50%的賬面虧損。2024年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約9.51億元。

“若繼續(xù)持有上述地塊，公司可能面臨長期資產(chǎn)沉淀，占用大量資金，持有成本增加等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，未來存在較大不確定性�！比A發(fā)股份稱，通過政府收回收購方式可有效盤活資產(chǎn)、對沖風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)可回籠超40億元資金，有助于增強(qiáng)流動性、優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，并提升公司的投資能力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

李宇嘉表示，過去，商業(yè)辦公類項(xiàng)目以及綜合體項(xiàng)目的開發(fā)較為集中，但目前無論是進(jìn)行分割銷售，還是后續(xù)的物業(yè)運(yùn)營，均面臨較大困難。因此，此前已出讓但尚未開發(fā)的同類土地，因開發(fā)預(yù)期虧損或運(yùn)營難度較高，未來啟動建設(shè)的可能性已顯著降低。

根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年6月末，深圳甲級寫字樓空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)、同比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至30.6%。

李宇嘉進(jìn)一步指出，參考其他城市的類似做法，政府完成收儲后很可能會調(diào)整規(guī)劃條件，適度減少商辦指標(biāo)，重新組織土地出讓�！皩τ谇昂碚f，前期非住宅出讓的規(guī)模太大，未來從產(chǎn)城融合、組團(tuán)發(fā)展的角度來看，可能會增加出讓住宅用地�！�

孫紅梅認(rèn)為，前海冰雪世界定位為全球最大室內(nèi)滑雪中心，2024年已進(jìn)行工規(guī)調(diào)整，優(yōu)化商業(yè)與游樂設(shè)施比例�？紤]到前海合作區(qū)對港澳青年創(chuàng)業(yè)的政策傾斜，未來可能引入人才公寓或配套商業(yè)，形成“文旅+居住”復(fù)合功能。

目前，前海冰雪世界周邊的住宅項(xiàng)目包括華發(fā)新城華苑（人才房項(xiàng)目）、云海臻府、會展灣雍境花園等。

較買入價(jià)打折回收，兩大明星項(xiàng)目命運(yùn)反轉(zhuǎn)

前海冰雪世界是深圳的明星項(xiàng)目。

2020年11月23日，深圳上演“史詩級”土拍盛宴，28家房企爭搶8宗熱門地塊，合計(jì)攬金340億元。其中，寶安大空港A301-0575地塊以127.1億元成交，是當(dāng)年深圳總價(jià)最高地塊，也是深圳第7宗“百億地”。該地塊由融創(chuàng)中國與華發(fā)股份合資成立的融華置地競得。華發(fā)股份此次被收儲的7宗地塊就是這宗百億地塊的一部分。

地價(jià)高，規(guī)劃更是舉足輕重。A301-0575計(jì)劃投資約338億元建設(shè)成為年游客量超千萬級的灣區(qū)冰雪文旅綜合體，集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設(shè)施于一體。

自2022年5月陷入流動性危機(jī)后，融創(chuàng)中國于2023年1月退出融華置地，后者由華發(fā)股份全資接手。

接盤后，華發(fā)推進(jìn)前海冰雪世界項(xiàng)目的人才房與超雪中心建設(shè)。據(jù)深圳衛(wèi)視7月1日報(bào)道，前海冰雪世界計(jì)劃于今年11月對外開放并承辦賽事。不過，項(xiàng)目商業(yè)部分建設(shè)長期停滯，直至面臨收儲。

與前海冰雪世界命運(yùn)相似的，還有深圳東部的世茂深港國際中心。

近日澎湃新聞報(bào)道，根據(jù)中信信托近期發(fā)布的《關(guān)于召開中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃2025年第一次受益人大會的通知》，深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心擬以土地整備方式收回信托計(jì)劃項(xiàng)下抵債的11宗國有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上物，加上非信托計(jì)劃項(xiàng)下的1宗土地，12宗土地及地上物補(bǔ)償款合計(jì)為68億元。補(bǔ)償款分三期支付，不晚于2027年1月31日前付清全部補(bǔ)償款。

這批土地正是世茂深港國際中心所在地。

2017年12月，世茂集團(tuán)子公司福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司以239.43億元競得深圳龍崗G01046-0095號地塊。彼時(shí)，世茂集團(tuán)及華南區(qū)投資開發(fā)相關(guān)人士都來到土拍現(xiàn)場。

項(xiàng)目占地約32.19萬平方米，建筑面積達(dá)136.45萬平方米，原規(guī)劃包括會議展覽中心、創(chuàng)業(yè)中心、演藝中心、超五星級酒店、國際學(xué)校、寫字樓、商業(yè)、公寓等多個(gè)業(yè)態(tài)。建筑設(shè)計(jì)高度曾計(jì)劃達(dá)到700米，一度被視為“中國第一高樓”的有力競爭者。

但隨著世茂集團(tuán)流動性危機(jī)爆發(fā)，世茂深港國際中心遲遲未能推進(jìn)至實(shí)質(zhì)建設(shè)階段。如今面臨68億元的政府收儲報(bào)價(jià)，世茂集團(tuán)方面表達(dá)了異議。

7月16日，世茂集團(tuán)發(fā)布《致中信信托投資人的公開函》稱，68億元補(bǔ)償款不足12宗土地原價(jià)值的1/3，且支付周期長，難以保障投資人利益。世茂呼吁與信托方及投資人攜手與政府協(xié)商，探討包括退地退款、調(diào)整規(guī)劃繼續(xù)開發(fā)等可能路徑，以實(shí)現(xiàn)各方利益最大化。

李宇嘉認(rèn)為，政府收儲具有一定的示范效應(yīng)，但能否納入收儲范疇，通常由企業(yè)主動提出申請，需同時(shí)滿足相關(guān)條件，如企業(yè)無力開發(fā)或項(xiàng)目因規(guī)劃調(diào)整等原因難以推進(jìn)。對于僅面臨一般性開發(fā)困難的地塊，政府更傾向于優(yōu)先通過調(diào)整規(guī)劃或報(bào)建條件，鼓勵(lì)企業(yè)自主開發(fā)或在二級市場轉(zhuǎn)讓。僅當(dāng)上述路徑均無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，才考慮啟動政府收儲機(jī)制。

此外，政府是否具備收儲能力，也取決于財(cái)政條件�！耙环矫�，需要視地方政府能否成功申請收儲土地專項(xiàng)債券；另一方面，還需評估收儲土地未來的出讓可行性和收益預(yù)期�！崩钣罴伪硎�，若收儲土地難以出讓，或出讓收益不足以覆蓋收儲成本，地方政府也往往缺乏收儲意愿。

孫紅梅認(rèn)為，政府收儲確實(shí)是紓解房企流動性風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，但效果具有階段性特征。從世茂深港國際中心案例看，68億元補(bǔ)償款可覆蓋債權(quán)人部分本金，避免項(xiàng)目因司法拍賣陷入價(jià)值貶損循環(huán)。華發(fā)股份通過前海冰雪世界地塊收儲回籠44億元資金，可緩解其短期償債壓力，避免項(xiàng)目因市場低迷長期擱置。

“收儲并非萬能解藥，房企高杠桿模式的根本轉(zhuǎn)型需要時(shí)間�！睂O紅梅說。