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撰文/龔麗欣

前不久，LVMH、愛馬仕、Prada以及開云集團四大奢侈品巨頭相繼披露2025年三季報，點亮高端消費市場回暖的信號燈。

從數(shù)據(jù)來看，愛馬仕與Prada延續(xù)了增長勢頭，營收分別實現(xiàn)9.6%、8%的漲幅；而LVMH結(jié)束了前兩季的下行趨勢，重返正增長軌道；開云集團雖仍處于負(fù)增長區(qū)間，但虧損幅度顯著收窄，展現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇跡象。

奢侈品消費的積極信號同樣在高奢商場的運營表現(xiàn)中得到印證。

11月6日，太古地產(chǎn)披露三季度運營數(shù)據(jù)。

總體來看，其零售業(yè)務(wù)出租表現(xiàn)實現(xiàn)全面復(fù)蘇，辦公樓業(yè)務(wù)雖仍舊承壓，但出租率穩(wěn)中有升、租金調(diào)整幅度更為平緩。

零售全面復(fù)蘇

2024年，太古地產(chǎn)的零售物業(yè)租金收入首次超過辦公樓物業(yè)，成為其業(yè)績的“壓艙石”，2025年，其零售物業(yè)仍舊表現(xiàn)出較強的韌性。

從最新披露的2025年三季度運營數(shù)據(jù)來看，太古地產(chǎn)所持零售物業(yè)出租率維持高位，銷售額實現(xiàn)全面增長。

先來看看香港物業(yè)，受惠商戶組合升級及精彩的商場活動，太古地產(chǎn)于香港的零售物業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)定，太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉于期內(nèi)均維持了100%出租率。

至于零售銷售額方面，太古廣場商場、太古城中心延續(xù)了正增長的勢頭，且漲幅不斷擴大，而旅游業(yè)關(guān)系更深的東薈城名店倉也逆轉(zhuǎn)了頹勢，從二季度的下滑3.3%，到如今實現(xiàn)增長0.2%。

對于香港零售物業(yè)的走勢，太古地產(chǎn)認(rèn)為，旗下商場在第三季表現(xiàn)持續(xù)強勢，表現(xiàn)優(yōu)于市場。

提及四季度的預(yù)計，該公司認(rèn)為，盡管環(huán)球貿(mào)易爭端為經(jīng)濟帶來不確定性，但憑借商場吸引的商戶組合及創(chuàng)新的節(jié)慶活動，加上市場消費情緒持續(xù)改善，以及政府舉辦盛事以推動旅游業(yè)的幫助下，對第四季零售銷售表現(xiàn)和人流感到樂觀。

內(nèi)地市場的表現(xiàn)同樣不俗，太古地產(chǎn)提到，公司位于內(nèi)地的零售項目于2025年第三季度持續(xù)表現(xiàn)強勁，六個商場的銷售額均錄得按年增長。

其中，得益于今年LV全球最大地標(biāo)“路易號”的開幕，上海興業(yè)太古匯期內(nèi)實現(xiàn)了41.9%的銷售額正增長，按年實現(xiàn)一倍增長，錄得所有項目之最。要知道，去年同期，受到升級改造的影響，興業(yè)太古匯的銷售額同比減少了20.7%，降幅為所有項目當(dāng)中最高。

而北京三里屯太古里于年內(nèi)圍繞品牌能級提升、硬件空間優(yōu)化以及商圈聯(lián)動等方面進行了一系列調(diào)整，其北區(qū)強化重奢定位，Dior獨棟門店已于10月底揭幕，LV、Tiffany、Hermès、YSL、FENDI等奢侈品牌也已圍擋，進入施工階段；

而南區(qū)則側(cè)重潮流升級，引入TOTEME、HELLY HANSEN、KNOTIFY等品牌的北京或全國首店，加碼"首店經(jīng)濟"。同期，該物業(yè)在期內(nèi)實現(xiàn)了7.8%的增長。

除此之外，受惠于暑假消費熱潮及一系列沉浸式市場推廣活動，廣州太古匯、北京頤堤港、上海前灘太古里及興業(yè)太古匯的人流均錄得按年增長。

擁有強力業(yè)態(tài)陣容的上海前灘太古里期內(nèi)維持了98%的出租率，零售銷售額亦持續(xù)保持單位數(shù)正增長的態(tài)勢；北京頤堤港、成都太古里的出租表現(xiàn)均較去年末提升1個百分點，兩項目的銷售額較去年同期大幅逆轉(zhuǎn)，分別增長2.9%、2.4%。

至于廣州太古匯，其銷售額在今年二季度仍出現(xiàn)輕微下跌，但三季度數(shù)據(jù)來看，整體實現(xiàn)止跌回升，上漲0.3%。

寫字樓仍受困

第三季度，香港寫字樓租賃業(yè)務(wù)氣氛整體有所改善，金融、財富管理及專業(yè)服務(wù)行業(yè)推動核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求，而IPO市場回暖亦進一步推動租賃表現(xiàn)，但市場仍面對高供應(yīng)量及高空置率的壓力。

根據(jù)仲量聯(lián)行此前披露的數(shù)據(jù)，2025年第三季，香港寫字樓市場整體空置率由6月的13.6%改善至9月的13.4%。

不過，提及市場現(xiàn)狀，太古地產(chǎn)則強調(diào)，首次公開招股市場日趨活躍，帶動辦公樓市場氣氛，物業(yè)視察預(yù)約增加，然而，高空置率和新增供應(yīng)持續(xù)為租金帶來下行壓力。

商業(yè)客了解到，截至目前，該公司已落成寫字樓組合總樓面面積共計1000萬平方呎，占香港總投資物業(yè)面積超過七成。

期內(nèi)，位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項目，租金下降13%，位于港島東部鲗魚涌的太古坊延續(xù)了二季度的表現(xiàn)，租金減少15%。

不過，也有一些積極的信號，比如，上述項目的租金水平雖持續(xù)承壓，但整體降幅不再擴大，已表現(xiàn)出邊際回穩(wěn)的現(xiàn)象。

更重要的是，出租率方面則表現(xiàn)出穩(wěn)中有升。期內(nèi)，太古廣場與一間全球投資銀行簽訂續(xù)租協(xié)議，同時一間量化基金亦將其辦公空間擴充至1萬平方呎，得益于此，該項目的出租率從二季度末的94%提升至目前的96%。

而太古坊的出租率則保持穩(wěn)定達(dá)90%，旗下最新甲級辦公樓——太古坊二座及太古廣場六座，出租率均錄得增長，分別達(dá)到73%及65%。其中，三季度，太古地產(chǎn)與富衛(wèi)香港簽訂為期十年的租賃協(xié)議，承租太古坊33萬平方呎樓面作為香港總部。

至于內(nèi)地市場，根據(jù)第一太平戴維斯的報告，三季度，北京甲級寫字樓市場的空置率也持續(xù)回落，但租金水平仍舊震蕩下行。期末，北京平均空置率為19.0%，環(huán)比、同比分別下降0.6、1.1個百分點。租金方面，2025年第三季度全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降2.1%至每平方米每月223.7元。

上海面臨著同樣的情況，市場空置率小幅放緩至23.5%，但寫字樓平均租金為6.74元/平方米/天，環(huán)比下滑3.6%；而廣州甲級寫字樓市場在本季度則出現(xiàn)供應(yīng)新增、存量大，市場競爭加劇，租金持續(xù)下探的現(xiàn)象，空置率環(huán)比上升0.9%至20.8%，全市平均租金環(huán)比下降2.8%。

顯然，無論是香港市場亦或是中國內(nèi)地市場，甲級寫字樓市場雖有零星積極信號傳出，但整體仍處于淡市。

在太古地產(chǎn)內(nèi)地辦公樓資產(chǎn)包中，太古匯辦公樓出租率90%，相較二季度下調(diào)1個百分點；而香港興業(yè)中心一座及二座的出租率為93%，環(huán)比減少2個百分點，同比減少4個百分點。

相比之下，僅有頤堤港一座在出租率方面呈現(xiàn)正增長，從去年三季度的80%上調(diào)至89%，環(huán)比則提升3個百分點。