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撰文/龔麗欣

圖源/京東資產(chǎn)交易平臺

這不僅僅是一樁簡單的交易，更反映出當(dāng)下北京寫字樓市場進入了“抄底”時刻。

長安街畔，一座象征著現(xiàn)代商務(wù)巔峰的巨擘，如今卻變?yōu)槭袌鱿滦兄芷诘淖⒛_。

11月4日，根據(jù)京東司法拍賣消息，位于北京朝陽區(qū)建國路甲92號的世茂大廈成功出讓，其接盤方為揚子江藥業(yè)，成交價格為22.54億元，較評估價折讓三成。

這是世茂集團在北京CBD的首個作品，也曾是世茂“最賺錢”的商辦資產(chǎn)。然而，在市場波動與企業(yè)危機之下，這個標(biāo)志性的建筑卻走向了易主的境地。

對世茂集團而言，此番以“地板價”拍賣，是壓力之下不得不做出的艱難取舍，更是其化解債務(wù)危機的不二法門。

從接盤方揚子江藥業(yè)的視角來看，22.54億元的代價，收入囊中的不僅僅是摩天大樓，更是地標(biāo)級的“入場券”。

地標(biāo)易主

地處京城心臟地帶的世茂大廈，正式易主。

最新消息顯示，位于北京朝陽區(qū)建國路甲92號的世茂大廈于近日在京東司法拍賣平臺進行公開競拍。

截至11月4日上午十點，該項目僅獲得一輪報價，最終由揚子江藥業(yè)集團有限公司的全資孫公司北京揚子江置業(yè)有限公司以22.54億元競得。

資料顯示，北京世茂大廈位于朝陽區(qū)東三環(huán)與東四環(huán)之間，緊鄰SOHO現(xiàn)代城，北接建國路，西鄰北京電視臺，項目緊鄰地鐵1號線大望路站，更有多條交通主干道環(huán)繞，可謂是地處“黃金地帶”。

從項目的情況來看，世茂大廈的主體由三棟緊密相連的國際5A甲級寫字樓構(gòu)成，總建筑面積為7.02萬平方米，于2009年7月首次開業(yè)，2017年項目進行了新一輪的升級改造，重新面向市場。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，在過去很長一段時間里，北京世茂大廈是世茂集團投資業(yè)務(wù)的核心，其運營收益連續(xù)多年排在首位，即便是在市場疲軟的這些年，該項目的運營收益仍能排在前三。

數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京世茂大廈實現(xiàn)營業(yè)額1.54億元，而后2019年達到最高值，為1.72億元，在疫情突發(fā)的2021年至2023年，該項目仍能保持1.38億元、1.45億元及1.34億元的收益。

2024年全年，北京世茂大廈實現(xiàn)運營收入1.32億元，今年上半年，這一數(shù)值為0.59億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、商業(yè)客整理

一個璀璨之星，緣何走向司法拍賣的坎途？

據(jù)了解，此前，世茂集團曾多次將項目進行抵押融資。其中，2020年1月6日，世茂就曾將北京世茂大廈物業(yè)抵押給金融機構(gòu)，為控股子公司4億元借款進行抵押擔(dān)保，擔(dān)保期限3年。

此外，2021年9月8日，北京世茂大廈抵押給招商財富資產(chǎn)管理有限公司，涉及的擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為12.48億元，同年9月14日，該項目再度進行抵押擔(dān)保，抵押權(quán)人同樣為招商財富資產(chǎn)管理有限公司，涉及的金額為10億元。上述兩項抵押擔(dān)保共計涉及資金22.48億元，均于2023年8月30日到期。

然而，伴隨著世茂集團陷入流動性危機，其諸多債務(wù)未能及時清償，2023年年中，北京世茂大廈被查封登記。

而今，項目重新擺上貨架，并正式迎來新的接盤方。

揚子江藥業(yè)抄底

早在2015年，這個項目首次傳出整售的消息，當(dāng)時坊間消息表示，交易的報價為42億元。不過由于市場環(huán)境的變動與企業(yè)交易策略的調(diào)整，項目遲遲未見成交。

而后，時間來到2021年，陷入流動性危機的世茂集團，又一次打起了出售資產(chǎn)“自救”的主意，當(dāng)時世茂給出的報價是不低于40億元，同樣未能覓得白衣騎士。

除此之外，根據(jù)項目的估值報告，截至2024年8月22日，北京世茂大廈的估值總價為32.2億元，單位建筑面積房地產(chǎn)平均價格為4.59萬元/平方米。

而從此次拍賣結(jié)果來看，22.54億元的成交價格，相較于四年前直接腰斬，對比其估值總價來看，則是打了七折。

計算下來，其單位建面的平均成交價格僅為3.21萬元/平方米。

3.21萬元/平方米的價格是什么概念？或許可以用一組數(shù)據(jù)對比來觀察。

第三方平臺顯示，目前，北京世茂大廈的租賃單價為7元/平方米/天，按照項目地上建筑面積5.92萬平方米粗略計算，一年的租金大概為1.5億元。

此外，對比周邊散售的商務(wù)寫字樓項目，其中，距離北京世茂大廈不足一公里的，萬科大都會有4套房源在售，最低掛牌價格為6.72萬元/平方米，最高掛牌價格為9萬元/平方米；

億利生態(tài)廣場有兩套房源在售，均價為5.55萬元/平方米；藍堡國際中心有11套房源在售，價格在3萬元/平方米至4.8萬元/平方米不等；東方梅地亞中心也有6套房源在售，價格在3.48萬元/平方米左右……

換言之，3.21萬元/平方米的價格無疑是“擊穿地板價”，也因此，不少市場人士直呼，揚子江藥業(yè)此番撿了個大便宜。

此外，針對此次法拍，市場普遍認(rèn)為，這不僅僅是一樁簡單的交易，更反映出當(dāng)下北京寫字樓市場進入了“抄底”時刻。

實際上，自2020年以來，在供應(yīng)持續(xù)放量、有效需求疲軟的情況下，北京寫字樓市場面臨著較大的壓力，空置率持續(xù)走高、租金下滑成為常態(tài)。不過，進入到2025年，市場雖迎來新的轉(zhuǎn)機，但仍未真正逆轉(zhuǎn)頹勢。

根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報告，2025年第三季度北京甲級寫字樓市場延續(xù)回暖態(tài)勢，租賃活躍度穩(wěn)步提升。同期，全市寫字樓平均空置率為19.0%，環(huán)比、同比分別下降0.6、1.1個百分點。

租金方面，2025年第三季度全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降2.1%至每平方米每月223.7元，租金逐季度降幅正在持續(xù)收窄。

一般而言，在市場的下行周期，商業(yè)、辦公樓等具備穩(wěn)定收益型的資產(chǎn)往往成為市場追捧的對象。

此前，世邦魏理仕在報告當(dāng)中提到，2025年第三季度北京物業(yè)投資市場小體量及“抄底型”投資占主導(dǎo)，新興企業(yè)買家成北京投資市場的關(guān)鍵力量。同期，北京物業(yè)投資市場共錄得11筆大宗交易，累計成交金額約34.34億元。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責(zé)人李浩就認(rèn)為，越來越多以自用或資產(chǎn)長期配置為主要需求的企業(yè)買家不斷涌現(xiàn)，成為支撐北京不動產(chǎn)大宗交易市場活躍度的關(guān)鍵力量。區(qū)別于關(guān)注資產(chǎn)現(xiàn)成收益和短期投資回報，這類買家更多從宏觀周期和戰(zhàn)略布局角度，著眼于核心資產(chǎn)的跨周期長期配置價值。

顯然，未來一段時間，市場仍然將是結(jié)構(gòu)性機會，類似北京世茂大廈這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在大宗交易上將繼續(xù)吃香。