出品/樂居財經(jīng) 

撰文/李奕和

國內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場，迎來一位實力選手。

10月31日，華夏中海商業(yè)REIT（180607，以下簡稱“中海商業(yè)REIT”）在深交所上市。開盤價5.50元/份，較5.281元/份的發(fā)行價上漲4.15%，反映了二級市場資金對中海商業(yè)REIT的高度認可。

該REIT基金由中海發(fā)展發(fā)起，由華夏基金擔(dān)任基金管理人、中信證券擔(dān)任計劃管理人。底層資產(chǎn)為中海位于佛山的映月湖環(huán)宇城。

近兩年來，國內(nèi)公募REITs市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢，市場活躍度也在延續(xù)。

可以說，中海商業(yè)REIT的上市并受到熱捧，進一步豐富了境內(nèi)公募REITs的資產(chǎn)類型，提升整體市場規(guī)模與活力，推動REITs市場邁向高質(zhì)量發(fā)展。

于企業(yè)而言，意義則更為更重要。事件標(biāo)志著中海在穩(wěn)步構(gòu)建全周期資產(chǎn)管理能力中取得了關(guān)鍵進展，實現(xiàn)了“收購-改造-提升-退出”的全流程資本閉環(huán)。

加速其輕重并舉資管雙引擎發(fā)展模式的構(gòu)建。

底層資產(chǎn)成色亮眼，夯實長期價值與穩(wěn)健收益核心基礎(chǔ)

中海商業(yè)REIT，絕對可以說是公募REITs市場不容忽視的一位重磅選手。

為什么這么說？首先來看一下該基金的底層資產(chǎn)。

映月湖環(huán)宇城總建面15.3萬㎡，位于廣東省佛山市南海區(qū)桂城街道。是中海通過收購而來的，同時是目前消費REITs中，唯一通過收購盤活資產(chǎn)的代表性項目。

這幾年，經(jīng)過中海的業(yè)態(tài)重組、品牌煥新、場景再造，項目已經(jīng)成長為足以媲美一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的存在。

亮眼的數(shù)據(jù)就說明了一切。

映月湖環(huán)宇城的前身，是新加坡淡馬錫旗下豐樹集團的南海怡豐城，早在2014年開業(yè)。

2020年3月，中海商業(yè)將項目收購。

此后，依托中海環(huán)宇商業(yè)深耕大灣區(qū)核心城市的強大招商資源，及“工科中�！钡墓こ谈脑靸�(yōu)勢，基礎(chǔ)設(shè)施。

項目通過重新精準(zhǔn)定位、優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、場景體驗升級等，僅用9個月時間即實現(xiàn)了經(jīng)營業(yè)績大幅提升，實現(xiàn)了當(dāng)年收購、當(dāng)年調(diào)整、當(dāng)年盈利，成為全國商業(yè)的收購改造典范。

項目自2020年被收購以來，經(jīng)營效率持續(xù)提升，出租率從2020年末的約81%提升至2025年3月末的約98%。

2020-2024年，項目營業(yè)收入年均復(fù)合增長率24.75%，銷售額年均復(fù)合增長率22.82%，客流年均復(fù)合增長率19.20%。

2024年，映月湖環(huán)宇城銷售額達到9.6億元，營業(yè)收入達到1.37億元，客流量高達1413萬人次。成績十分亮眼。

無論是在綜合營收、坪效、利潤等經(jīng)營指標(biāo)，映月湖環(huán)宇城在目前中海體系內(nèi)的購物中心，均位居前列，是經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)異的優(yōu)質(zhì)購物中心資產(chǎn)。

在2025年9月，以項目為底層資產(chǎn)的中海商業(yè)REIT獲批上市，至此僅歷時5年多。

由此，映月湖環(huán)宇城也是目前所有消費REITs的底層資產(chǎn)中，最快實現(xiàn)了“收購-改造-提升-上市”完整閉環(huán)的資管運作標(biāo)桿。

項目的蛻變，已在行業(yè)獲得過不少殊榮。比如，2020年榮獲“中購聯(lián)2020年調(diào)改購物中心星秀獎”，并在2022-2023年度被評為“廣東優(yōu)秀調(diào)改商業(yè)項目”。

當(dāng)然了，中海的運維是一方面。映月湖環(huán)宇城自身的底子也不錯。

項目位于禪桂商圈映月湖片區(qū)，且緊鄰廣州，是南海區(qū)距離廣州最近的大型商業(yè)項目，周邊5公里范圍內(nèi)擁有超過80萬的消費人群。

更為重要的是，項目周邊3公里范圍內(nèi)無競品。甚至，映月湖片區(qū)在可預(yù)見的未來，也不會新增同類購物中心，面臨的競爭風(fēng)險相對較低。

這些核心優(yōu)勢共同構(gòu)筑了映月湖環(huán)宇城的區(qū)位護城河，成為其長期價值與穩(wěn)健收益的核心保障。根據(jù)測算，中海商業(yè)REIT 2025年4月1日至12月31日以及2026年的預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率分別達4.00%（年化）、4.21%。

事實上，在此次上市前，基金發(fā)售階段就已獲得市場高度認可，公眾投資者和網(wǎng)下投資者有效認購倍數(shù)分別為361.9倍和320.5倍，基金比例配售前認購金額累計近1600億元。

中海商業(yè)全業(yè)態(tài)與生態(tài)協(xié)同，可擴募資產(chǎn)池豐富

我們知道，投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資，其收益主要來源于底層資產(chǎn)的經(jīng)營收益以及因二級市場價格變化帶來的價差收益。

也因此，中海商業(yè)REIT的更大一個優(yōu)勢，是背靠央企中海發(fā)展。其背后擁有的龐大待注入資產(chǎn)，很大程度上決定了基金未來收益空間。

中海發(fā)展擁有46年的房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)運營管理的經(jīng)驗，是商業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的領(lǐng)先者。

資料顯示，目前，中海商業(yè)在管商業(yè)資產(chǎn)總規(guī)模已超過1000萬平方米，涵蓋購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店及產(chǎn)業(yè)園等多種業(yè)態(tài)，形成了以“全業(yè)態(tài)專業(yè)化運營”和“生態(tài)協(xié)同價值圍合”為核心的雙重競爭優(yōu)勢。

得益于近幾年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)發(fā)力，中海發(fā)展商業(yè)運營業(yè)務(wù)表現(xiàn)不俗。

2025年上半年，中海發(fā)展商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元，其中寫字樓收入為17億元，購物中心收入為11.7億元，長租公寓收入為1.6億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.1億元，持續(xù)為公司貢獻利潤。

特別在購物中心領(lǐng)域，該公司已經(jīng)成功打造了“3+3產(chǎn)品矩陣”，包括3條標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線——城市級一站式購物中心“環(huán)宇城”、精致商務(wù)型購物中心“環(huán)宇薈”、精品社區(qū)生活中心“環(huán)宇坊”，以及3條非標(biāo)產(chǎn)品線——“里、巷、集”系列。

今年年中業(yè)績會上，中海發(fā)展副總裁兼中海商業(yè)公司董事長王林林就表示，上半年公司聚焦商業(yè)戰(zhàn)略，圍繞三核目標(biāo)：核心城市、核心區(qū)位、核心資產(chǎn)，積極主動推動兩項經(jīng)營策略落地，一是積極推進資產(chǎn)優(yōu)化工作，二是有計劃地推動部分重點項目改造更新，比如北京環(huán)宇薈項目，改造后租金增長32%。

據(jù)了解，除了映月湖環(huán)宇城，中海商業(yè)發(fā)展還管理了佛山千燈湖環(huán)宇城、珠海環(huán)宇城、珠海富華里、上海環(huán)宇薈、北京環(huán)宇薈、北京大吉巷等合計40個消費類基礎(chǔ)設(shè)施項目（含在建、待建及輕資產(chǎn)項目），管理規(guī)模超400萬平方米，分布于全國主要經(jīng)濟圈重點核心城市。

這說明，中海具備豐富的可擴募資產(chǎn)。

目前，中海商業(yè)旗下可擴募資產(chǎn)規(guī)模超350萬平方米，且基本布局一線及新一線核心區(qū)域，其中重點擴募資產(chǎn)數(shù)量15個，總建筑面積為187萬平方米，超過擬首發(fā)資產(chǎn)規(guī)模的12倍。

這些資產(chǎn)，無不為為后期基金的擴募，提供了足夠厚的項目儲備池。

可以預(yù)見的是，依托豐富的可擴募資產(chǎn)儲備，中海未來還將通過擴募機制持續(xù)注入成熟資產(chǎn)，不斷做強REITs平臺，增強可持續(xù)發(fā)展能力。

同時，借助REITs工具，中海不僅可盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道，回收資金將用于新商業(yè)項目開發(fā)，形成正向循環(huán)，推動企業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展。