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撰文/黃金土

今年以來，擴內(nèi)需、促消費政策帶動消費市場增速回升，消費支出成為了經(jīng)濟增長核心動力。

但當前的消費需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了深度分化，高端消費承壓，行業(yè)“以價換量”現(xiàn)象依然存在，并在短期內(nèi)可預見地會持續(xù)下去。

另一方面，受房地產(chǎn)行業(yè)沖擊，物管行業(yè)增長空間受限，整體已然步入存量市場，行業(yè)競爭日漸激烈，頭部聚焦效應加速。

華潤萬象生活作為集消費、物管于一身的上市公司，所承受的壓力無疑也是雙份的。不過，從今年該公司的表現(xiàn)來看，其商業(yè)拓展的步伐似乎并未受到行業(yè)影響而有所放緩。

近期，華潤萬象生活再次取得成果，成功擴大其在成都的商業(yè)版圖。

成都再下一子

10月13日，天府藝術公園“文創(chuàng)坊項目持有型商業(yè)委托運營”招標結(jié)果公布，潤欣商業(yè)投資（深圳）有限公司成都分公司中標第一成交候選人。據(jù)了解，潤欣商業(yè)為華潤萬象生活的境內(nèi)主體，旗下?lián)碛腥f象城、萬象匯、萬象天地三條產(chǎn)品線。

資料顯示，華潤萬象生活此次中標的項目天府藝術公園文創(chuàng)坊，位于成都金牛區(qū)國賓板塊核心，是天府藝術公園“三坊”文博坊、文創(chuàng)坊、文商坊其中之一。該項目由5個地塊組成，主要包含科創(chuàng)、文創(chuàng)空間、潮流文創(chuàng)街區(qū)、配套商業(yè)及地下建筑，總投資約13億元。

據(jù)招標公告，文創(chuàng)坊項目持有型商業(yè)總面積約28.44萬㎡，擬委托運營商業(yè)部分面積約21.2萬㎡，該部分地上約11.3萬㎡、地下約9.9萬㎡，包含盒子、街區(qū)以及對應地下商業(yè)和配套空間。租賃年限15年，項目建設總投資28.55億元。

作為一塊“風水寶地”，該項目自9月12日發(fā)布招商公告以來便備受關注。實際上，早在10月10日開標之日便已有了爆料稱幸運兒是華潤萬象生活。10月16日，作為項目業(yè)主的成都城投置地在其微信公眾號上發(fā)文為這一消息蓋棺定論，華潤萬象生活正式成為了文創(chuàng)坊的商業(yè)運營方。

目前，關于華潤萬象生活會將文創(chuàng)坊項目打造成哪種產(chǎn)品，市場流傳著兩個版本，一個是“萬象匯”，這是流傳最早和最廣的說法；另一個則認為會是更高級的“萬象天地”，一方面是其“購物中心+開放式街區(qū)”的形態(tài)，與文創(chuàng)坊的設計規(guī)劃、公園環(huán)繞的自然氣質(zhì)更為契合，另一方面是要對標文博坊的街區(qū)商業(yè)“天府111”。

但無論是何種版本，市場各方大多對“頂流玩家”華潤萬象生活的到來備受期待。截至2025年6月30日，華潤萬象生活全國在營購物中心125座（26個為向第三方的管理輸出項目），其中104個項目零售額排名當?shù)厥袌銮叭�，零售額達1220億元，商業(yè)會員人數(shù)突破6500萬。

圖片來源：企業(yè)公告

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前華潤在成都已布局6座商業(yè)體，包括成都萬象城、中和萬象天地、東安湖萬象匯、武侯區(qū)國際體育公園城購物中心、川師TOD萬象匯等，但大部分都還未面世。因此在成都市場中，華潤經(jīng)常被“詬病”賣房才是主要目標。

據(jù)了解，華潤萬象生活本次主要負責文創(chuàng)坊項目持有型商業(yè)的前期定位及設計咨詢、招商管理、運營管理、物業(yè)咨詢等項目各項管理工作。另有消息稱，該公司團隊將在本周內(nèi)啟動針對文創(chuàng)坊項目的規(guī)劃設計會。

商管板塊快跑

從上半年的數(shù)據(jù)來看，華潤萬象生活商業(yè)板塊表現(xiàn)比較亮眼，期內(nèi)實現(xiàn)收入達32.67億元，同比增長14.6%，板塊毛利率高達66.1%。

具體來看，購物中心業(yè)務收入達22.64億元，較去年同期增長19.8%，毛利率同比提升6.2個百分點至78.7%；寫字樓業(yè)務收入10.02億元，較去年同期增長4.5%，毛利率達37.7%。

可以看到，華潤萬象生活商業(yè)航道中最重要的貢獻來自于購物中心業(yè)務，該分部78.2%的收益來自為購物中心提供的商業(yè)運營及物業(yè)管理服務，其余收益來自商業(yè)分租服務。

上半年，華潤萬象生活旗下在營購物中心實現(xiàn)零售額1220億元，同比增長21.1%；業(yè)主端租金收入147億元，同比增長17.2%；業(yè)主端經(jīng)營利潤率同比提升0.4個百分點至68.2%。期末購物中心整體出租率也保持在97.3%的高位。

寫字樓業(yè)務表現(xiàn)雖不及購物中心業(yè)務，但也有亮點。在公司“招商+運營+物管”一體化能力建設推動下，該分部提供運營服務的27個項目出租率較去年末提升了0.5個百分點至74.1%。只不過該分部94.5%的收益都來自物業(yè)管理服務，因此毛利率相對購物中心業(yè)務要低。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來華潤萬象生活已新開10個商業(yè)項目，分布在西安、南京、杭州、深圳等地。

截至年底，華潤萬象生活預計還有5個項目待開業(yè)，分別為深圳懷德萬象匯、蘇州萬象天地、東莞MIXCVILLAGE萬象濱海購物村、合肥瑤海天地BYMIXC、深圳自由里Neighbors等。

在項目簽約方面，該公司則已拿下合肥濱湖寶能城商業(yè)地塊、廣州白云萬象匯、武漢漢陽龜北片文創(chuàng)園、重慶盤龍廣場等項目。

可以說，華潤萬象生活的商業(yè)管理板塊在今年是一路高歌，但與之相比，旗下的物業(yè)板塊要稍顯遜色。

今年上半年，華潤萬象生活來自物業(yè)航道收入約為51.56億元，占總收入比例分別的60.5%（商業(yè)航道占比38.3%）。但在毛利貢獻方面，物業(yè)航道約為9.68億元，占總毛利比例僅有30.6%（商業(yè)航道占比68.2%）。

公司管理層在上半年的業(yè)績會上表示，在短期內(nèi)公司物管與商管的利潤結(jié)構(gòu)將維持在3：7的比例，但從中長期來看，兩者將會進一步拉開5點左右的差距。也就是說，其物管板塊將會進一步落后于商管。

另外，華潤萬象生活旗下物管板塊還面臨著收繳難題。數(shù)據(jù)顯示，其社區(qū)空間業(yè)務收繳率一直在走低，2022-2024年分別為91%、89%、87%。另一方面，公司應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)也在逐年拉長，2022-2024年分別為40天、44天、47天，今年上半年則達到了56天。

因此，該公司下半年的重點工作之一便是收繳清欠，推動大宗回款落地。與此同時，為了改善收繳率，公司主動退出了一些低質(zhì)低效項目，并優(yōu)化取消了增值服務業(yè)務部門中存在庫存環(huán)節(jié)的部分業(yè)務。

管理層表示，經(jīng)過一系列調(diào)整后，公司利潤和毛利率將會出現(xiàn)小幅度的正向提升，并預計今年毛利率水平較去年會有一定程度的改善。