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撰文/王滿華

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)再現(xiàn)百億級(jí)重磅交易。

近日，有媒體援引知情人士透露，英格卡正計(jì)劃打包出售國(guó)內(nèi)的10座薈聚購(gòu)物中心。首批出售的是位于無(wú)錫、北京、武漢的三座購(gòu)物中心，涉及資金160億元，接盤(pán)方或?yàn)樘┛等藟垲I(lǐng)投的基金。

作為1943年成立于瑞典的跨國(guó)商業(yè)帝國(guó)，英格卡集團(tuán)旗下三大業(yè)務(wù)板塊——宜家零售、英格卡購(gòu)物中心及英格卡投資。此次交易的賣(mài)方正是負(fù)責(zé)“薈聚”品牌運(yùn)營(yíng)的英格卡購(gòu)物中心。

近年來(lái)，英格卡集團(tuán)面臨諸多挑戰(zhàn)，特別是宜家板塊的業(yè)績(jī)失速，或許是英格卡作出出售購(gòu)物中心決定的重要原因之一。

而透過(guò)這筆交易，險(xiǎn)資的身影也逐漸清晰。事實(shí)上，除了泰康人壽之外，新華保險(xiǎn)、中郵保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，過(guò)去也通過(guò)成立股權(quán)投資基金的形式參與了多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資。

眼下，保險(xiǎn)資金已經(jīng)成為不動(dòng)產(chǎn)投資的重要玩家。

3座購(gòu)物中心，叫價(jià)160億

隨著出售消息的傳出，此次交易細(xì)節(jié)也浮出水面。

據(jù)報(bào)道，此次英格卡出售計(jì)劃采取分批推進(jìn)策略，首批標(biāo)的鎖定為無(wú)錫、北京與武漢三座運(yùn)營(yíng)超10年的成熟項(xiàng)目，總交易金額高達(dá)160億元。

其中，薈聚無(wú)錫店是英格卡在中國(guó)的第一個(gè)項(xiàng)目，于2014年6月開(kāi)業(yè)，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米。據(jù)官方數(shù)據(jù)，該店開(kāi)業(yè)首月的客流量就超過(guò)百萬(wàn)，隨后十年業(yè)績(jī)、客流量穩(wěn)步提升。到2024年，薈聚無(wú)錫店的客流量已突破1800萬(wàn)人次，約為無(wú)錫常住人口的2.5倍，同期銷售額達(dá)到43億元，穩(wěn)居無(wú)錫市購(gòu)物中心前列。

2014年12月開(kāi)業(yè)的薈聚北京店，總建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平米，是亞洲最大單體購(gòu)物中心之一，以年客流量約3000萬(wàn)人次常年穩(wěn)居北京人氣TOP3，被稱為南城的“商業(yè)引擎”，預(yù)估年銷售額近百億。

作為三座薈聚中最晚（2015年4月）開(kāi)業(yè)的武漢店，同樣表現(xiàn)出了不俗的成績(jī)——開(kāi)業(yè)首日，客流量高達(dá)8萬(wàn)人次，創(chuàng)下了集團(tuán)在中國(guó)的開(kāi)業(yè)新紀(jì)錄。時(shí)至今日，周末客流量依然穩(wěn)定在10萬(wàn)人次以上。

據(jù)界面新聞援引知情人士透露，此次交易首批選中這三座購(gòu)物中心，正是因?yàn)樗鼈兪窃u(píng)估下來(lái)在10座中最好的。

具體到交易細(xì)節(jié)。市場(chǎng)傳聞，本次接盤(pán)方為泰康人壽領(lǐng)投的基金，基金總規(guī)模 80 億元。其中，泰康人壽認(rèn)購(gòu) 30 億元，其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會(huì)人壽等險(xiǎn)資，共計(jì)認(rèn)購(gòu) 30 億元，同時(shí)，英格卡將認(rèn)購(gòu)基金的劣后級(jí)，出資約 20 億元。此外，剩余的 80 億元擬采用銀行融資的方式獲取。

收購(gòu)?fù)瓿珊�，�?xiàng)目主體將變?yōu)楹腺Y公司，單一項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)不變，仍在英格卡手中，但其承諾在投資期間為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提供接近7%的回報(bào)率。截止目前，交易各方仍在溝通合作條款和細(xì)節(jié)。

值得一提的是，市場(chǎng)傳聞還提到，除了以上3座購(gòu)物中心，后續(xù)英格卡可能會(huì)將剩余的7座薈聚購(gòu)物中心全部出售，這7座薈聚分別位于福州、長(zhǎng)沙、南寧、昆明、合肥、西安和上海。

倘若消息屬實(shí)，意味著英格卡購(gòu)物中心在內(nèi)地的大部分資產(chǎn)將悉數(shù)賣(mài)出。

業(yè)績(jī)承壓，北歐巨艦“斷腕求生”

事實(shí)上，在此之前英格卡集團(tuán)與中國(guó)市場(chǎng)曾有過(guò)一段長(zhǎng)達(dá)20余年的蜜月期。

時(shí)間回?fù)艿?998年。當(dāng)時(shí)英格卡集團(tuán)率宜家零售正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，在上海開(kāi)設(shè)了第一家門(mén)店。當(dāng)時(shí)，憑借獨(dú)特的產(chǎn)品風(fēng)格和設(shè)計(jì)理念，宜家迅速走紅，深受消費(fèi)者喜愛(ài)。

在接下來(lái)的幾年里，宜家在中國(guó)市場(chǎng)迅速擴(kuò)張。2000年，宜家在北京開(kāi)設(shè)了第二家門(mén)店，隨后又陸續(xù)在多個(gè)一線城市布局。到2009年，其已經(jīng)在中國(guó)擁有7家門(mén)店，銷售額逐年攀升。

宜家零售的成功催生了英格卡購(gòu)物中心入華。同年，英格卡購(gòu)物中心帶著100億元重金，押注無(wú)錫、北京、武漢三大綜合體，開(kāi)啟“宜家家居+薈聚購(gòu)物中心”雙引擎模式。

此后，英格卡購(gòu)物中心的發(fā)展頗為順利，即使在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整的2021年，也沒(méi)有受到過(guò)多影響，而是相繼在福州、長(zhǎng)沙和南寧開(kāi)業(yè)了三家薈聚中心。截至目前，英格卡在中國(guó)共運(yùn)營(yíng)37家宜家門(mén)店與10家薈聚購(gòu)物中心。

回顧過(guò)去20余年發(fā)展歷程，從最初的宜家零售到后來(lái)的薈聚購(gòu)物中心，英格卡集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)取得了顯著的成績(jī)。然而，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和市場(chǎng)環(huán)境的變化，英格卡集團(tuán)也面臨著新的挑戰(zhàn)。

首當(dāng)其沖的就是業(yè)績(jī)下滑。根據(jù)2024年財(cái)報(bào)顯示，英格卡集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入為418.64億歐元，同比下滑5.5%，凈利潤(rùn)8.06億歐元，暴跌46.5%。作為集團(tuán)核心業(yè)務(wù)的宜家零售，2024年銷售額也跌至112億歐元，較2019年高峰時(shí)期大幅下滑30%。

出售購(gòu)物中心或許正是英格卡集團(tuán)在業(yè)績(jī)承壓之下，資金回流的舉措之一。通過(guò)出售成熟項(xiàng)目，英格卡可以進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，此外，保留運(yùn)營(yíng)權(quán)并承諾險(xiǎn)資7%年化回報(bào)的模式，讓英格卡實(shí)現(xiàn)了“資本持有方“與“ 專業(yè)運(yùn)營(yíng)方”角色分離，降低了重資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，能夠更加聚焦品牌管理與流量轉(zhuǎn)化。

這種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，或許將有助于英格卡在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持靈活性和競(jìng)爭(zhēng)力。

險(xiǎn)資加速布局不動(dòng)產(chǎn)

透過(guò)此次交易，保險(xiǎn)資金也被推向臺(tái)前。

值得一提的是，除了本次交易的主角之一泰康人壽之外，過(guò)去幾年，包括新華保險(xiǎn)、中郵保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)在內(nèi)的多家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，也都開(kāi)啟“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”模式，紛紛布局不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2022年至2024年期間，保險(xiǎn)公司在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場(chǎng)相當(dāng)，并居亞太區(qū)市場(chǎng)首位。

進(jìn)入2025年，險(xiǎn)資的動(dòng)作明顯加快。今年1月，中郵保險(xiǎn)作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)，與中東主權(quán)投資機(jī)構(gòu)合作，成立了一只不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)基金，用于投資上海博華廣場(chǎng)；2月，新華保險(xiǎn)又聯(lián)合大家人壽、萬(wàn)科集團(tuán)等，共同成立了萬(wàn)新金石（廈門(mén)）住房租賃股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）；而在此之前，新華保險(xiǎn)就曾作為單一LP，與中金資本設(shè)立了一只投資持有型不動(dòng)產(chǎn)基金。6月，大家保險(xiǎn)則是以35.4億接盤(pán)瑞安地產(chǎn)旗下項(xiàng)目股權(quán)。

數(shù)據(jù)則更為直觀。據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國(guó)人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽等險(xiǎn)企在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目上的投資金額達(dá)到47.47億元，較去年同期激增超6倍。

險(xiǎn)資為何青睞不動(dòng)產(chǎn)投資？背后原因也很簡(jiǎn)單。

一方面是政策推動(dòng)。自2022年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了各項(xiàng)政策從多方面鼓勵(lì)險(xiǎn)資入市，這些政策不僅降低了投資門(mén)檻，還為險(xiǎn)資提供了更多的投資渠道和方式。

其次是經(jīng)濟(jì)因素。當(dāng)前國(guó)內(nèi)處于低利率環(huán)境，傳統(tǒng)固收難以覆蓋保險(xiǎn)資金的負(fù)債成本，必須配置股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。

而險(xiǎn)資具有資金規(guī)模大、期限長(zhǎng)、穩(wěn)定性高的特點(diǎn)，非常適合投資于長(zhǎng)期收益穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

不難想見(jiàn)，在政策支持、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)機(jī)遇的多重推動(dòng)下，險(xiǎn)資未來(lái)還將在不動(dòng)產(chǎn)投資中扮演更加重要的角色。