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撰文/潘玲宣

在停牌近半個月后，大悅城地產于7月31日晚間宣布了私有化的消息。

該份公告顯示，大悅城地產董事會決議向計劃股東提出建議，以根據公司法第99條透過協議安排方式，建議公司進行股份回購。

私有化計劃生效后，大悅城地產所有計劃股份將被注銷，股東將以每股計劃股份換取0.62元的港元現金，該公司股份將分別由大悅城控股以及得茂擁有約96.13%及3.87%，大悅城地產將于計劃生效后立即向聯交所申請撤銷股份于聯交所的上市地位。

有接近大悅城的相關人士認為，這對企業(yè)來說是個好事。“后期聚焦商業(yè)，引領長期價值布局，將為大悅城控股多元業(yè)態(tài)協同與長期發(fā)展奠定基礎，為企業(yè)長遠發(fā)展注入強勁動能。”

實際上，市場對于這一動作也已有預期。

今年6月27日，大悅城控股發(fā)布公告，為進一步提升公司商業(yè)管理專業(yè)能力、核心競爭力和品牌影響力，董事會同意將商業(yè)管理中心調整為商業(yè)事業(yè)部。

在外界的普遍解讀中，這是大悅城對商業(yè)地產業(yè)務進行的一次“進階”。通過對內部架構的優(yōu)化，強化其在商業(yè)地產領域的競爭力。

也正是在公布了這次調整之后，大悅城地產于7月18日宣布短暫停牌，表示以待刊發(fā)有關公司的內幕消息。

商業(yè)引領

事實上，隨著房地產行業(yè)整體進入調整階段，企業(yè)面臨盈利壓力和轉型挑戰(zhàn)，而大悅城在國內商業(yè)地產市場有著數十年的積淀，打造的大悅城購物中心成為不少城市的時尚地標，這是其優(yōu)勢所在。

除了架構上的調整，強化商業(yè)地產核心優(yōu)勢的信號在過去一段時間也持續(xù)釋放。

例如，在去年9月，大悅城商業(yè)REIT于深圳證券交易所成功上市，為大悅城打通了“投融建管退”的資本循環(huán)。

在今年6月的股東周年大會上，大悅城地產董事長、執(zhí)行董事兼總經理姚長林與參會股東進行交流時曾提到，“我們在2024年，把商業(yè)提升到了更加重要的地位，明確了公司的戰(zhàn)略定位是卓越的城市運營和美好生活的服務商，并且確立了1123的戰(zhàn)略體系�！�

所謂“1123”戰(zhàn)略，即為“1”提升，提升商業(yè)引領地位，堅持“年輕力”第一品牌地位不動搖，加快消費基礎設施REITs發(fā)展，持續(xù)提升經營能力；“1”夯實，即夯實高質量開發(fā)業(yè)務，面向改善性需求，打造“好房子”；“2”聚焦，即產品聚焦、區(qū)域聚焦，發(fā)展優(yōu)勢產品，提升品牌影響力，聚焦核心城市、核心板塊，堅持深耕；“3”精進，即朝著“差異化發(fā)展、專業(yè)化經營、精細化管理”的方向不斷精進，在商業(yè)年輕化、住宅高品質、產業(yè)創(chuàng)新化等方面實現差異化發(fā)展，不斷提升專業(yè)化。

“1123”戰(zhàn)略的深化推進，對大悅城控股資源整合與決策效率提出了更高要求，而大悅城地產私有化恰是順應這一發(fā)展需求的關鍵舉措。

作為一家由A股上市公司控股的企業(yè)，大悅城地產面臨著復雜的治理機制和較低的決策效率問題。私有化后，大悅城控股能夠更直接、敏捷地統籌大悅城地產的戰(zhàn)略方向與資源配置，提升決策與執(zhí)行效率，整體決策鏈條得以縮短，治理結構趨向扁平高效，將促進大悅城控股治理效能躍升。

另一方面，私有化也將實現大悅城控股及大悅城地產資源整合深化，為兩大主體在業(yè)務、資金、品牌和管理上的深度融合鋪平道路。

據悉，私有化后的大悅城地產，將擺脫短期市場波動干擾，更專注于提升其持有的32個大悅城、大悅匯和其他商業(yè)項目的運營質量與資產價值。

大悅城控股則通過創(chuàng)建統一的上市平臺以增強協同效應，其中，商業(yè)地產、物業(yè)開發(fā)、酒店運營與管理輸出等核心板塊的協同潛力將得到充分釋放，實現跨資源最優(yōu)配置，發(fā)揮“1+1>2”的聚合效應。

一個“大悅城”

隨著“內幕消息”的發(fā)布，8月1日早間，大悅城地產迎來復牌。開盤后股價漲幅一度接近50%，早盤股價最高達到0.55港元/股。截至午間收盤為0.51港元/股，漲幅37.84%。

相比之下，0.62港元的回購價格具有明顯溢價。而拉長周期看，這一價格幾乎是2020年3月以來，逾五年間來大悅城地產股價的最高點。

過往股價的長期低迷，或許也是大悅城地產選擇私有化的一個重要原因。

此外，對于此次私有化的目的，大悅城在公告中表示，近年來，在行業(yè)周期性發(fā)展的影響下，大悅城地產的市場表現呈現出階段性波動，流動性亦隨之承壓。

“本次交易是積極應對市場環(huán)境變化的戰(zhàn)略舉措，將顯著優(yōu)化公司治理框架，整合組織架構與股權結構，為提升管理決策效能建立更堅實的基礎。”

交易完成后，大悅城控股將增厚對大悅城地產的權益，有利于提升公司歸母凈利潤。此舉也標志著大悅城控股邁出了主動優(yōu)化資本布局、強化核心競爭力的關鍵一步，為長遠發(fā)展注入強勁動能。

據悉，大悅城地產的業(yè)務主要包括投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店經營、管理輸出及其他服務四大板塊，覆蓋商業(yè)住宅開發(fā)與銷售、購物中心、寫字樓、酒店等領域，是大悅城控股商業(yè)板塊的重要組成，西單大悅城、朝陽大悅城、上海靜安大悅城等標志性購物中心均屬于港股上市公司資產。

在2024年，大悅城地產全年營業(yè)收入總額為198.31億元，同比增長49.4%。其中，物業(yè)開發(fā)業(yè)務收入145.45億元，同比增長88.8%，占總收入比例達73.34%，另三大板塊業(yè)務投資物業(yè)、酒店經營、管理輸出及其他服務營收分別約占總營收的21.06%、4.38%、0.89%。

截至2024年末，大悅城控股整體已在全國布局商業(yè)項目44個，其中重資產項目30個，輕資產項目14個。目前已有36個處于在營狀態(tài)，8個處于在建、儲備階段，總商業(yè)面積375萬平方米。

大悅城購物中心全年銷售額達401.3億元，同比增長16%；客流量3.66億人次，同比增長22%，平均出租率穩(wěn)定在95.1%。

在以消費提振暢通經濟循環(huán)，以消費升級引領產業(yè)升級的趨勢下，大悅城有機會迎來更廣闊的前景。

就在不久前，大悅城控股發(fā)布上半年業(yè)績預告，預計2025年1-6月歸屬凈利潤盈利8000萬元至1.2億元，扣除非經常性損益后的凈利潤為6200萬元至1億元，實現扭虧為盈。

此次私有化若最終成行，將為大悅城成功于行業(yè)突圍，開啟新的發(fā)展周期。