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撰文/馮彩云

新消費(fèi)趨勢之下，購物中心的業(yè)態(tài)組合發(fā)生了改變。招商方面，除了品牌知名度，差異化也是重點(diǎn)考慮的因素。

在5月13日觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《表現(xiàn)力指數(shù) • 2025購物中心暨零售消費(fèi)發(fā)展報(bào)告》中，我們發(fā)現(xiàn)，面對市場競爭，不同定位的商業(yè)項(xiàng)目采取的應(yīng)對策略不同。但為了增強(qiáng)自身在商業(yè)市場上的競爭力，吸納更多的客流，不斷在運(yùn)營上進(jìn)階。

新消費(fèi)趨勢之下，購物中心的業(yè)態(tài)組合需要根據(jù)市場需求快速調(diào)整，以保持商業(yè)競爭力。

深業(yè)上城作為深圳城市更新的標(biāo)桿項(xiàng)目，通過多維度改造實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與生態(tài)的深度融合。餐飲業(yè)態(tài)也根據(jù)最新的消費(fèi)客群變化適時調(diào)改，最大程度地吸引和留住消費(fèi)者。

在吸引港客方面，深業(yè)上城通過跨境巴士直連香港、引入多家餐飲首店、特色餐飲等，強(qiáng)化對港人的吸引力，帶動餐飲消費(fèi)占比提升。深業(yè)上城2024年上半年引入了如設(shè)計(jì)師品牌haonanhuang華南首店、日式復(fù)古戶外機(jī)車主題餐飲LIBERATUR深圳首店等，打造差異化競爭力。

店鋪形態(tài)上，除了品牌單店之外，聚合更多餐飲品牌的餐飲空間是目前的重要趨勢之一。如深圳領(lǐng)展中心城的食加空間，深圳萬象城美食廣場食通天寰宇集、瑞虹新城太陽宮FOODIE SOCIAL 2.0南里食集、龍湖杭州金沙天街湖畔風(fēng)味街區(qū)等。

以深圳領(lǐng)展中心城的食加空間為例，原有空間為超市業(yè)態(tài)，在表現(xiàn)不佳撤場后，釋放出了大量空置商業(yè)空間。領(lǐng)展對該空間進(jìn)行了鋪位切分，重新調(diào)整空間規(guī)劃，為不同規(guī)模品牌門店的進(jìn)駐做準(zhǔn)備。全新升級后，食加空間Foodie+于2024年7月全面開業(yè)，從整體數(shù)據(jù)來看，改造后帶動B1層銷售同比大幅提升超3倍。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，上述項(xiàng)目做法不同，但均能豐富餐飲業(yè)態(tài)組合、增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力，提升商場租金收入，不失為消費(fèi)疲軟下的有效應(yīng)對之策。

與此同時，不同定位的商業(yè)項(xiàng)目，面對市場競爭采取的應(yīng)對策略也不同，但目的都是為了增強(qiáng)自身在商業(yè)市場的競爭力，吸納更多客流。

高端購物中心繼續(xù)推動高端品牌入駐，同時通過店鋪煥新鞏固重奢的優(yōu)勢。此外，引入符合項(xiàng)目定位的熱門業(yè)態(tài)也成為重要方向。

上海恒隆廣場在有限空間內(nèi)，探索更多的招商可能性。如重新分配三層原香港買手店Joyce的空鋪，交由Alexander Wang、Sacai、Isabel Marant以及鬼冢虎的Nippon Made支線和香氛品牌潘海利根開店，向更多類型的品牌提供租賃空間，提升品牌的豐富度。

此外，隨著戶外運(yùn)動熱潮高漲，越來越多的高端商場開始加大運(yùn)動品牌的引入力度。以上海港匯恒隆廣場為例，開年至今，其引入了戶外羊毛衫品牌Icebreaker、特步集團(tuán)旗下網(wǎng)球品牌Kswiss、戶外露營品牌牧高笛。

加之已經(jīng)開業(yè)的戶外運(yùn)動品牌始祖鳥、迪桑特、凱樂石和猛犸象等，目前該商場的運(yùn)動品牌總數(shù)超過20個，構(gòu)建了除重奢外的又一業(yè)態(tài)品牌優(yōu)勢。

中端購物中心選擇緊跟潮流趨勢，加大對熱門業(yè)態(tài)的引入。如引入網(wǎng)紅餐飲、二次元潮玩、運(yùn)動戶外、高顏值書店、脫口秀、寵物店等熱門店鋪，并融合地方文化，集結(jié)地域特色品牌打造主題街區(qū)。

越秀IFC國金天地通過“MALL+BLOCK”的消費(fèi)形態(tài)組合，迎合當(dāng)前國內(nèi)多元化、個性化、品質(zhì)化的消費(fèi)新趨勢。

品牌組合上，該項(xiàng)目引入了蓮香樓、九畝邸民謠酒館等多家區(qū)域或城市首店，充分實(shí)現(xiàn)在地文化與商業(yè)創(chuàng)新的融合，提升了項(xiàng)目在武漢商圈的整體吸引力。

整體來看，積極進(jìn)行品牌的汰換調(diào)改，匹配行之有效的營銷活動，成為項(xiàng)目當(dāng)下的主要運(yùn)營策略。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，未來購物中心預(yù)計(jì)在調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合的基礎(chǔ)上，繼續(xù)引入熱門業(yè)態(tài)。招商方面，除了品牌知名度，差異化也是重點(diǎn)考慮的因素。

商業(yè)同質(zhì)化之下，非標(biāo)商業(yè)因其獨(dú)特性正獲得越來越多的關(guān)注。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，國內(nèi)非標(biāo)商業(yè)以開放式街區(qū)為主，盒子為輔。品牌組合上，非標(biāo)商業(yè)偏愛追求環(huán)境調(diào)性的餐飲、更具時尚潮流屬性的零售、以及更多的體驗(yàn)創(chuàng)新業(yè)態(tài)。如今，社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)和奧特萊斯都呈現(xiàn)出愈發(fā)明顯的非標(biāo)屬性。

萬物云旗下萬芊薈商管就加深業(yè)態(tài)融合，探索商業(yè)空間與周邊家庭消費(fèi)群的互動關(guān)系。其采取的線上線下深度融合、社商與物管協(xié)同的方式，對項(xiàng)目有較大加成，如福州建新南蝶城在上述舉措下，實(shí)現(xiàn)客流同比提升51%，會員數(shù)同比增長30%。

而保利則在原有滿足社群生活需求的基礎(chǔ)上，打造更多的特色社交化場景。杭州保利時光里?是保利時光系社區(qū)商業(yè)代表作，該項(xiàng)目打造了2.6萬㎡的街區(qū)式BLOCK空間，下沉廣場設(shè)計(jì)結(jié)合微自然場景，強(qiáng)化社交屬性，提升客流轉(zhuǎn)化率?，并通過非標(biāo)策略融合特色餐飲與主理人品牌，開業(yè)一年內(nèi)銷售額達(dá)2.8億元。

奧特萊斯是性價(jià)比高的熱門業(yè)態(tài)，除了折扣優(yōu)勢之外，正朝著重體驗(yàn)的方向打造項(xiàng)目。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與奧萊面臨品牌同質(zhì)化與盈利壓力相關(guān)，從原來的純購物轉(zhuǎn)向文旅+零售，會讓項(xiàng)目更具獨(dú)特性和吸引力，也更有可能創(chuàng)造更好的業(yè)績。

頭部奧萊企業(yè)正通過場景創(chuàng)新、精細(xì)化運(yùn)營等手段，滿足消費(fèi)者的體驗(yàn)需求，以鞏固市場地位。部分奧萊項(xiàng)目就與公園商業(yè)、寵物友好等熱點(diǎn)相契合，?借助復(fù)合業(yè)態(tài)提升停留時長與客單價(jià)?。

具體項(xiàng)目來看，合肥杉杉奧萊在業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌引入上，進(jìn)行了不少區(qū)別于常規(guī)奧萊的定制化升級，如聚焦名品、運(yùn)動、公園三大關(guān)鍵詞，引入200多家品牌業(yè)態(tài)。

街區(qū)商業(yè)作為和非標(biāo)商業(yè)契合度最高的業(yè)態(tài)，則更加主題化、非標(biāo)化，在項(xiàng)目獨(dú)特性上優(yōu)于其他業(yè)態(tài)。

頭部企業(yè)通過打造特色場景，創(chuàng)造了更多消費(fèi)可能性。萬象天地作為華潤旗下高端街區(qū)產(chǎn)品線，聚焦輕奢+潮流定位，以開放式街區(qū)吸引Z世代，聚合了小眾設(shè)計(jì)師品牌、寵物友好店等新興業(yè)態(tài)。

印力旗下深圳灣睿印RAIL IN則?以交通樞紐+開放式街區(qū)為特色，整合智能零售終端與健康輕食業(yè)態(tài)，開業(yè)3個月日均客流超5萬人次?。